「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」は併用できません。買い替えの注意点！住宅ローン控除が適用できないケースはどんな時？

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「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」は併用できません。買い替えの注意点

マイホームの買い換え（住み替え）に伴い、新しく取得するマイホームについて「住宅ローン控除」を受けようとする場合には、 「3,000万円特別控除」 と併用することはできません。

そもそも「3,000万円特別控除」 とは

居住用不動産を売却したときに使える税金の特例に「3,000万円特別控除」があります。
自宅を譲渡して利益が出た場合、得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のことです。
　居住用財産の保有期間を問わず適用できるのが特徴です。譲渡益が3,000万円に満たない場合は、その金額までの控除となり、税額は3000万円までかからないので、0円になります。譲渡益が3,000万円を超える場合には、超える金額に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所得などの税率を適用します。
うっかり忘れたりして申告をしないと、この特例の適用は認めてくれないので、0円でも申告を忘れないようにすることが大切です。

この特例は前年、前々年に3,000万円控除や居住用の買換え特例、居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けていないことが適用条件になります。
この3000万円控除は、居住しなくなって、3年目の年末を経過してから、マイホームを売却する場合、3,000万円控除を利用することはできません。

残念ながら、最大の問題点は、住み替え時に、購入物件で住宅ローン控除の利用を考えている場合です。

「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は同時に併用することはできません。 令和 2 年度税制改正で、以下のように完全に3年目に売った場合の抜け道がなくなりました。

また、解体時や老人ホーム入居時に「3,000万円特別控除」を使う場合、適用するために注意点があります。

この特別控除は、災害等により住宅が滅失した場合以外は、原則として、敷地のみの譲渡には適用されないこととされていますが、次の①、②の要件のすべてを満 たすときには、3,000 万円の特別控除が認められています。

①その敷地の譲渡に関する契約が、住宅を取り壊した日から１年以内に締結され、 かつ、その住宅を居住の用に供さなくなった日以後３年を経過する日の属する 年の 12 月 31 日までにその敷地を譲渡したものであること。

②その住宅を取り壊した後、譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸 付け等の業務の用に供していないこと。

また、上記①、②の要件を満たすことに加え、その敷地の所有期間がその住宅の 取り壊した年の１月１日において 10 年を超える場合には、「所有期間 10 年超の居住 用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」の適用を受けることができます。

住宅とその敷地のそれぞれを夫と妻との共有名義で登記し、夫婦で居住用に使用 しているものであれば、売ったときには、夫と妻のそれぞれの持分について 3,000 万円の特別控除が受けられ、お得になります。

よくでてくる居住用財産とは

居住の用に供している家屋とその敷地をいいます。
マイホームが実際に「居住用財産」かどうかは、実態で判断されることになり、老人ホームに入り、ずっと空き家にしていた場合は居住用財産にはなりません。

特例の対象となる居住用財産の譲渡とは

①現に居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡をいいます。

②転居してから３年後の 12 月 31 日までに、居住していた家屋やその家屋ととも に譲渡する敷地を譲渡する場合も特例の対象になります（この期間内にその家 屋を貸し付けていても、適用可能）

③災害などにより居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害のあった日 から３年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに、その敷地だけ譲渡して も、特例の対象になります。

④転居後に家屋を取壊した場合には、転居してから３年後の 12 月 31 日までか、 取壊し後１年以内か、いずれか早い日までに譲渡すれば特例の対象になります。 又、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると特例 の適用は受けられなくなります。

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居住用財産の買い替えの特例とは

この特例は、居住用の不動産の保有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の場合に適用できます。売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買換えして、住み替える場合、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りするつまりかからないという特例です。課税は買換え先の住宅を売るときまで先送りになります。買換え先の物件にも要件はありますが。。

マイホームを買い換えた場合、住宅ローン控除が適用できないケースはどんな時？(まとめ）

買い換えの場合、ローン控除が利用できないケースがあります。 それは、他の税制の特例を利用すると、住宅ローン控除を併用できない時です。

そもそも住宅ローン控除とは

「住宅借入金等特別控除」は、住宅ローンを利用してマイホームの新築や取得、増改築等を行った場合に、一定の金額を税額控除するという制度です。この住宅ローン控除の適用を受けるためには、主な以下の要件を満たす必要があります。

・新築または取得の日から6ヶ月以内に居住の用に供し、各適用年末まで引き続き住んでいること

・控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること

・新築または取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上がもっぱら自己の居住の用に供するものであること

・10年以上の分割返済となっている、金融機関等からの住宅取得のための一定の借入金であること 　　などなど

床面積要件は登記簿上の専有部分の床面積で判定します。その時、登記簿上の壁の内側で計算する内法面積が基準になります。マンションのパンフレット等に記載される面積は壁の中心を基礎として計算する壁芯面積ですが、内法面積は、壁芯計算より小さくなりますので、面積が適用面積ぎりぎりの場合注意が必要です。

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マイホームを売った場合の主な特例

マイホームを売って所得が生じた場合は、譲渡所得の確定申告が必要です。この譲渡所得申告については、税法上は以下のようないくつかの特例が用意されています。申告時にこれらの特例を使うかどうかは、納税者の任意となります。又、それぞれの特例には要件が定められており、併用についても制限があります。又、毎年税制は、延長されたり、変更されたりしますので、その都度確認することが大切です。

（1） 3000万円特別控除の特例

マイホームを所有していた期間の長さにかかわらず、譲渡所得から3000万円まで控除ができる規定です。

（2） 軽減税率の特例

マイホームを売った年の1月1日時点で、その売ったマイホームの家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えている等の一定の要件を満たす場合には、長期譲渡所得の計算における税率を通常よりも低くできる特例です。

（3） 特定の居住用財産の買い換え特例

買い換えた場合において、一定の要件を満たすときは、譲渡益に対する課税を繰り延べることができるという特例です。

（4） 居住用財産の買い換え等の場合の損益通算・繰越控除の特例

買い換えた場合において、一定の要件を満たすときは、その売却によって生じた損失について、その年の給与所得や事業所得等の他の所得と損益通算をできる特例です。さらに、損益通算を行っても残ってしまった譲渡損失については、その売った年の翌年以後3年内に繰り越すことができるという特例です。

などなど 

住宅ローン控除との併用ができるのか？

マイホームの買い換えに伴い、新しく取得するマイホームについて新たに住宅ローン控除を受けようとする場合には、以下に掲げる特例とは併用ができません。

（1） 3000万円特別控除の特例

（2） 軽減税率の特例

（3） 特定の居住用財産の買い換え特例

住宅取得資金の贈与を受けた場合、ローン控除と併用する時の注意点

両親等の直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、住宅ローン控除の適用を併せて受けることは可能ですが、注意点があります。住宅ローン控除を受ける際には、対象となる住宅ローンの年末残高とマイホームの取得対価の額を比較して、いずれか低い金額を計算の基礎としますが、住宅取得等資金の贈与を受けている場合には、マイホームの取得対価の額からその贈与を受けた金額を差し引くことになりますので、贈与を受けなかった場合と比べると、適用を受けることができる住宅ローン控除の金額は当然その分、小さくなります。
又、毎年税制は、延長されたり、変更されたりしますので、その都度確認することが大切です。

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