将来の不安を消してくれる様々なメリット
～資産運用としてのマンション経営が私的年金や生命保険代わりになります。～
★住宅ローンのレバリッジを利用する！
❶私的年金としてのメリット
マンション経営ではローン完済後、賃料がすべて収益になるため、 年金としての役目も果たします。賃料収入を私的年金として、老後の安定収入源を今から確保することになるのです。
保険会社の個人年金や銀行の積立は、毎月の給与で支払うので家計の負担になり、支払期限も限られています。マンション経営のメリットは、住宅ローンを利用し賃料収入で返済するので、レバレッジ（テコの原理）が効いていることになります。
現行の年金制度は、自ら納めたお金を将来受け取る制度ではありません。自ら納めたお金は、現在年金を受け取っている方へ支払われる制度です。しかし、日本では出生率2人以下が長く続き、2013年には全人口の4人に1人が65歳以上の高齢者になっており、 2035年にはなんと3人に1人にまで高齢者が増えると予測されています。こうした事実を考え合わせれば、年金制度がいかに破綻の危険性をはらんでいるか、おわかりいただけると思います。
❷生命保険としてのメリット
●団体信用生命保険はご存知ですか？
マンション購入に住宅ローンを利用すると、契約者にもしものことがあった場合に備えて、ローン契約に「団体信用生命保険」があらかじめ組み込まれます。
ですから、万一の際にはローンは保険金で完済され、ご家族には安定した賃料収入を生んでくれるマンションを遺すことができます。
★マンション購入に住宅ローンを利用すると、契約者にもしものことがあった場合に備えて、ローン契約に「団体信用生命保険」があらかじめ組み込まれます。これはオーナー様が不幸にも亡くなられた場合や、高度障害になった場合に、ローンの残金が支払われる保険です。加入に際して年齢の差異はありません。万一の際にはローンは保険金で完済され、ご家族には安定した賃料収入を生んでくれるマンションを遺すことができます。一般の生命保険と比較してもマンション経営には大きなメリットがあります。
❸節税対策としてのメリット
●損益通算できます！！所得税・住民税の節約ができます。
サラリーマンも、公務員の方もマンション経営をサイドビジネスとして申告すれば、不動産所得に関わる経費（ローンの支払利息や建物の減価償却費等）が必要経費として認められ、節税効果が期待できます。
また、不動産を相続・贈与する場合、市場取引価格ではなく、固定資産台帳や路線価方式などによる評価額が課税対象となるため、約4～5割程度有利となることもあります。節税対策として有効です。
★給与所得と不動産所得を「損益通算」して確定申告すれば最初は賃料収入より経費が上回ることがあるため、課税所得が下がり、所得税の軽減が可能になります。
◆相続税・贈与税の軽減にも有効
賃貸用マンションの相続税評価額は約4～5割ととても有利。
さらに相続税のかからない収益力という財産も相続できます。
◆賃貸使用の場合、さらにお得になります。
購入したマンションを賃貸に使用していれば、借家権割合と借地権割合が適用され、さらに評価額が低下します。
課税対象額を大幅に減らし、相続税の軽減も可能です。
★2003年度の税制改正で「相続時精算課税制度」が創設され、 親から子に資産を移しやすくなりました。
※65歳以上の親から20歳以上の子である推定相続人へ生前贈与する場合、2500万円までは贈与税は掛かりません。
（相続額によっては相続税が掛かるケースもあります。）
❹資産運用としてのメリット
購入した物件を賃貸マンションとして運用すれば、新築でも利回りは4％～5％、中古マンションで７％～８％くらい（あくまで目安）が期待できます。マンション経営、これほど『利回りのいい資産運用』はなかなかないと思います。
★現在の低金利時代の資産運用の受け皿としては有効な金融商品です。 金融危機に伴って、世界的に超低金利時代が続いていくと予想されますが、しかし、賃料相場は変わらず安定していることから、新築のマンション経営でも表面利回り年4～5%程度の高い利回りの実現を期待することも可能です。 （経費や諸費用などを考慮しない利回りの場合）ただし、物件の選別は重要です。
★インフレに強いのも不動産、実物投資の特徴です。インフレが起きると、物価が上昇し、お金の価値が逆に目減りします。不動産はインフレに強く、資産価値や家賃収入にも反映されてきます。
収益を建てる時、土地を探す時の目線 1種単価とは？
まずわかりやすく、一般のファミリータイプの分譲マンションの用地を探す時の目線マンション用地の土地価格と分譲価格の関係立地である程度、分譲するにあたって分譲単価がどれくらいであれば売れるのかわかります。
基本となる公式は（土地の一種単価＋建築単価）×1.4＝分譲単価。
建築単価はだいたい坪80万くらいなので、例えば坪120万で容積率200％の土地だと、（60万＋80万）×1.4＝坪200万が分譲価格になる。この1.4という係数は、分譲会社によって違います。坪200万円だと、70㎡の住戸で平均4200万円くらいで、販売されることになります。
坪200万円のこの中に、会社の販売管理費と利益が含まれることになります。分譲マンションではこの粗利が3割を目標に事業計画をたてます。今は、用地取得が難しく、3割はなかなか難しいと思いますが。逆にそのエリアでの分譲単価の相場がわかっているときは、逆算して土地単価を求められます。
建築単価を坪80万として基本の公式を展開すると、
一種単価×1.4＋坪80万×1.4＝分譲単価
【分譲単価－（建築単価×1.4）】×0.7＝一種単価
例えばそのエリアの分譲単価が坪200万くらいだと、
（坪200万－坪100万）×0.7＝一種70万が土地単価となるので、一種70万より売値が低ければお買い得だし、入札案件だったら一種70万までなら突っ込んでも儲かるかなと考えることができます。 ファミリーの分譲マンションとワンルームの収益マンションでは、建築費等が違いますので、係数が違います。建築費は、ワンルームマンションの方が、狭小地に高い建物を建てる傾向があるため割高になります。係数は、マンションデベロッパーの販管費と利益が反映されていて、販管費が各社違いますし、ファミリー系のマンションとワンルームマンションでは、販売手法が違うので、係数は違ってきます。ファミリーの場合、モデルルームを作らないといけないため高くつきますが、ワンルームマンションの主な販売手法は電話営業ですので安くつきます。
分譲単価って？
分譲単価は「専有面積1坪あたり分譲価格」のことで、
例えば新築マンションの広告で「価格：2500万～3500万 専有面積：70m2～90m2」と書いてあったら、2500万÷70÷0.3025＝118万 3500万÷90÷0.3025＝128万 間をとって坪123が分譲単価になります。
モデルルームで販売している営業マンは、競合他社が平均の分譲単価がいくらかを必ず把握した上で営業しております。例えば、千里中央駅周辺でいくと10年以上前くらいは、平均坪単価で170万円～200万円のイメージでした。今は、200万円以上が当たり前で、建築費の高騰等で相場が高止まりしているように見受けられます。
マンションの規模（ファミリー系分譲マンションの場合）その土地で何戸くらい供給できるのかというのも重要で、
敷地面積×容積率÷25坪＝供給戸数で概算する。
例えば300坪・200％の土地なら300坪×200％÷25坪＝24戸
実際には日影とかで容積を消化できないこともあるし、色んな間取りを作るのでこんな単純ではないが、40～50戸くらいの中規模の物件以上供給できないと魅力はないが、ざっくりとでも戸数感覚を掴むことは大切です。
１種単価とは？１種単価とは、容積率100％あたりの土地の単価をいいます。
例えば、土地面積100坪、容積率200％、土地価格1億円まず坪単価を計算します。1億円÷100坪＝坪単価100万円１種単価 坪単価100万円÷２＝50万円投資家として必ずしっておかないといけないところです。 自分で土地を購入して、収益物件として建てる場合は、販管費や利益を考えず、単純に土地取得費と建築費で利回りを計算できます。25㎡のワンルームが何戸入って、利回りがいくらくらいになるか計算するだけすみます。 30坪くらいの土地でも、木造建築でワンルーム建築が可能で、収益物件を持つことができます。
●30坪～40坪ほどの土地の場合、古くなれば、普通の土地として、売り出すこともできつぶしがききます。（木造の場合、解体費も安くなります。）60坪くらいあれば、分割して2宅地として売れるかどうかも見極めのポイントです。
●単に収益物件としてではなく25㎡以上であれば、民泊として収益をあげることも考えられます。この場合、運営日数が制限されていない大阪市内が理想です。お気軽にご相談ください。
収益性から適正な一種単価を考える
一種単価は、いくらが適正なのでしょうか？ これは、建物を建てる時のコストや周辺相場、期待している利回りなどで変わってきます。 仮に、期待している利回りが8%だとします。また、購入を検討している土地の広さが100坪で、容積率200%だと設定します。 この土地を買った場合、建てられる建物の最大床面積は200坪です。 建物の建築コストが坪単価70万だとすると、建築に必要な金額は1億4,000万円です。 この物件のレンタブル比が70%になるように建築した場合、レンタブルエリアは200坪×70%＝140坪となります。 物件のある地域の賃料相場が1坪あたり月額1万円の場合、月に140万円、年間1680万円の家賃収入を得られます。 期待していた利回りが8%なので、以下のような計算で適正な一種単価を求めます。
- 1680万円（年間家賃収入）÷8%（想定利回り）＝2億1,000万円
- 2億1,000万円－1億4,000万円（建築費）＝7000万円
- 7000万円÷200坪＝35万円（適正一種単価）
手に入れようとする土地の一種単価が適正一種単価よりも安ければ、利回りは8%より高くなります。逆の場合は利回りが8%より低くなります。 レンタブル比とは、「レンタルできる部分の比率」のことを指します。 以下の計算式でレンタブル比を求めることが可能です。
- レンタブル比＝物件のレンタブルエリア÷物件の延床面積×100(%)
レンタブルエリアでない部分とは、廊下、エレベーター、機械室など、入居人が専有できない無駄な部分のことです。 居住用物件で70％から80％が目安です。
収益性の高い物件は所有した者が有利
フランスのパリは中心エリアの家賃相場が極めて高く、あまりに高いので、パリ市は芸術家のために家賃の安い公共賃貸住宅を用意しているそうです。「芸術の都・パリ」の伝統を守るため、若くて才能もあるが、お金のない芸術家に住む場所を安く提供しているそうです。
～買うには高嶺の花、家賃も高水準～
パリでは家賃相場が極めて高いため、マンションの所有者は、中古で売らず、賃貸にして高収入を得る道を必ず選びます。そこで「買いたくても買えない。住みたかったら賃貸しかなくその家賃は高い」という住宅事情が生まれています。
そのような動きが日本でも始まっているのではないか、と思える兆候があるように思います。2020年の東京オリンピックが理由でかどうかわかりませんが、最近大阪周辺でも、急激に外国人が多くなってきたと思いませんか？世界第2位の観光大国であるスペインは、”観光客疲れ”とも呼ぶべき深刻な社会問題が起こっているそうです。 スペインは2017年、その数はついにアメリカを抜き、フランスの年間8600万人に次ぐ世界第2位の観光大国となったそうです。
ところが、ここ数年、地元住民らが外国人観光客に対し、不満を募らせている。町中の至るところに「排斥」とも受け止められる落書きや、実際に彼らを追い出すための抗議運動も多発しているそうです。なぜなら、地元民が住めない町になったからです。 ホテルを利用しない旅行客が流れている先は、世界最大の民泊仲介サイト「Airbnb」で、格安旅行をする若者にとっては、エアビーの存在ほどありがたいものはない。旅先で馬鹿騒ぎをし、最高の思い出をつくることができます。
不動産オーナーにとっては、長期賃貸より旅行客に短期で貸した方が大きい儲けがあるためです。 アパートの家賃が跳ね上がっているそうです。バルセロナの物件の賃料は、5年前に比べ、1.5倍になっているそうです。不動産オーナーとしては、賃貸住宅として特定の人に長期的に貸し出すより、高い賃貸料金で旅行客に短期で貸し出したほうが、断然儲けられる。結果として、長年、住み続けてきた地元民が立ち退きを強いられるという最悪の事態が発生しているそうです。 この動きに怒りを見せる住民が2016年、ついに「外国人排斥運動」を起こしたニュースを見たことや聞いたことがあると思います。 このまま“エアビーバブル”で日本の不動産価格がバルセロナのように、日々高騰する可能性もあると思います。
今、建売用地、マンション用地、建築費が上昇し新築価格が依然と比べるとかなり高くなっているので、様子見をしている方も多いと思いますが、オリンピックが終わっても相場が下がらない可能性もあるように感じます。そのあたりも意識して探す必要があると思います。 その理由は、パリやニューヨークと比較して、日本はまだ割安感があるかもしれません。 やはり、収益性の高い不動産は所有した者勝ちではないでしょうか。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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