リノベーションではいったん部屋を解体して(スケルトンにして)そこに新しい部屋を自由につくることができますが、制約に注意しましょう。
①PS(パイプスペース)は動かせない
マンションの図面をみると「PS」と書かれた場所があると思います。
「PS」とはパイプスペースの略で、給排水管を通している場所のこと。
PSは動かすことができないので、柱として残ってしまいます。
またPSからあまり離れた場所に水廻りをおくと、配管の勾配がとれないためうまく給排水できなくなるおそれがあります。
②マンション管理規約による制限
マンションによっては、床材に制限がある場合があります。
築古マンションは防音性能が充分でないため、遮音性が高い床材や壁材を使用することでカバーしている場合が多いのです。
そのため床材を変える場合も、同等以上の建材を使用しなければ、なりません。（LL45等級以上、LL40等級以上）
「もとが畳やカーペットだった床を全室フローリングに変えて、間取りを大幅に変更して……と計画していたが、規約をみたらフローリング禁止だった」という可能性もございます。
また、電気やガス給湯器の容量が決められている場合もあります。
オール電化や、ガスコンロをIHに変更する際は、とくに注意が必要です。
③共有部分は変えられない
マンションリノベーションで手を加えていいのは専有部分のみです。つまり部屋の中に限られます。
次の場所は共有部分に当たり、変更できないのでご注意ください。
- ❶玄関ドア
- ❷バルコニー
- ❸窓枠・窓ガラス・網戸
- ❹マンションの構造体
勝手に、玄関ドアを変更したり、窓を変えたりすることはできません。
バルコニーは共用部分で専用使用権がある形になります。
【マンションの建て替えについて】
マンションの維持管理の一環として、築30年を過ぎると、そろそろ建て替えを考え始める時期に入ります。
しかし建て替えの計画は、新しいマンションの規模やデザイン、住民の皆さまの工事中の仮住まい等、考えるべきことが多いため、計画だけで10～20年ほど要するからです。建て替えには住民の4/5以上の賛成が必要です。
工事費用が払えない、仮住まい先が見つからないといった問題から、住民の賛成が得られず、マンションは老朽化しているのに建て替えができない、というケースも中には見られます。
一方で建て替えによって戸数を増やし、余っている容積率から増やした住戸の販売価格で工事費用をまかなう、という方法で住民の負担を減らし、建て替えを成功させたマンションもあります。
北摂エリアの千里ニュータウンのマンションは5階建てで敷地面積・建ぺい率・容積率に余裕がある物件がどんどん新築マンションへと建て替わって供給ラッシュとなっております。
建て替えでマンションの規模を大きくするためには、敷地が広く、容積率・建ぺい率に余裕がなくてはいけません。
またそうして増やした住戸が売れるためには、立地が良いほど有利です。
ですから築古物件を選ぶ際は、資産価値の高い立地が重要です。
物件選びに役立つ！マンションの「坪単価」算出法ご存知ですか？
物件ごとに価格を比較する方法の1つに「坪単価」があります。比較が難しいときに、坪単価で考えると、住宅選びがしやすくなります。
マンションの坪単価って？
建築や不動産の分野では、平米ではなく「坪」という単位をよく使うのはご存じの通りです。
「坪」は尺貫法の単位で、畳2畳分の広さに相当します。
不動産業界では、平方メートルから坪に換算するために、平米数に0.3025を乗じます。
1. 坪単価はマンション価格を比較するためのツール
マンションの坪単価とは、マンション価格を1坪あたりに換算したものです。
20坪（約66.12平米）のマンション価格が6,000万円の場合は、坪単価は300万円となります。
新築マンションを販売する際によく使用され、販売価格の総額を販売面積（詳細は後述）全体で計算した平均坪単価を、マンションの坪単価にします。
2. 物件の特性や相場の把握に便利
坪単価を利用すれば、物件の比較も簡単です。
同じマンションでどの階が一番高く販売されているか、同じエリアに建っているマンションでどこが一番安いのかなどが分かります。地域の相場も把握できます。中古マンションを比較する時にも大変役に立ちます。
売買の際にもよく使われます。
素人の人もイメージしやすいので、坪単価を使うことに慣れておくと便利です。
坪単価を読み解いて、マンション選びに役立てて
前述のように坪単価は、とても便利な指標です。
しかし、次の特性を理解しておくことが必要です。
1. 玄関ポーチ、バルコニー面積が算入されるケースがある
玄関ポーチ、バルコニーは、登記上の延べ床面積に含まれませんが、坪単価の面積には算入されることがあります。
これらの部分が算入されると、同じ条件の部屋でも、ルーフバルコニーの物件と標準的な広さのバルコニーの物件では、坪単価が変わってくるのです。
法律ではっきり定められていないため、坪単価の算出基準は、メーカーによりばらばらです。
そのため、表示されている坪単価だけで、いろいろなメーカーの物件を比較するのはオススメできません。
どんな基準で算出しているかをしっかり確認する必要があります。
2. 面積が小さいと、坪単価は割高になる
坪単価は、建物の延べ床面積が小さくなるにつれて割高になります。
たとえ、床面積が小さくても、設置されるバスルームやキッチン、トイレなどの設備が小さくなるわけではないからです。
面積当たりにかかる費用が高くなるため、延べ床面積の広い物件に比べて坪単価が上がるのです。
3. 坪単価の低い物件は水回りをチェックする
メーカーが意図的に坪単価を安く設定することがありますので注意が必要です。
その場合は、住宅設備のグレードを下げたプランになっています。その際は、水回りをチェックすることをオススメします。
購入者の目に留まるよう、坪単価を下げておいて、オプションでグレードアップをさせるのです。
このような物件は建築費が余分にかかるので、結果的には坪単価が上がってしまいます。
分譲マンションの特徴
分譲マンションは建物の区分所有等に関する法律の適用を受けます。1棟の建物内に複数の建物所有権が存在する点が通常の建物との相違点です。
この場合の建物所有権を「区分所有権」といい、その対象範囲を専有部分といいます。分譲マンションでは専有部分の区分所有権のほかに、共用部分の共有持分と敷地部分の敷地利用権が密接不可分のものとして、これらを分離して処分（売買等）することができないと規定しています。
購入した分譲マンションの専有部分をリフォームする場合、どの範囲までリフォームが認められるのか、共用部分との関係で実際には工事できない計画になっていないかなど、法的な側面と建築の側面から検討する必要があります。
リフォーム可能なのは、区分所有権の対象となる専有部分の範囲です。
〇戸境壁・床スラブ
専有部分を囲う住戸間の鉄筋コンクリート造の界壁、および、上下の床スラブは共用部分です。これらを変更することはできません。隣の住戸を購入し、戸境壁にドアをつけて行き来できるようにするリフォームや、上下の住戸を購入し、床に穴を空けて階段で昇降できるようにするリフォームは原則として不可です。
もっとも、構造耐力上問題がなく、管理組合が認める場合などはそのようなリフォームも可能といえます。また、外壁面、最下階や最上階の床スラブに断熱材が固定されているような場合は、その断熱材の帰属について管理組合に確認します。
戸境壁や床スラブには専用部分の内装のための下地を取り付けることも少なくありません。接着剤で貼り付ける場合は問題ありませんが、釘やボルトを打ち込む工事を行う場合は管理組合に確認することを忘れないようにします。
〇専用使用部分
区分所有法は、専有部分以外は共用部分と規定しますので、べランダ（バルコニー）は共用部分です。避難経路となっています。実際にはベランダに面する住戸の所有者が使用しますが、法的には、「共用部分に専用使用権を設定して独占的に利用する」ことになります。共用部分であるベランダを改変するリフォームは不可です。ベランダに類似のものに1階の専用庭やルーフバルコニーがありますが、扱いは同じです。
共用部分に専用使用権を設定して特定の住戸の所有者が独占的に利用する他の例として、玄関扉、窓枠、窓ガラスがあります。防犯のために玄関ドアを2重ロックにする、断熱性を高めるために外壁のサッシュを二重サッシュやペアガラスにするなども勝手にすることができません。専用使用部分の取り決めは管理規約で定めることが通常ですので、事前に確認することが大切です。
共用部分の性能を向上させる改修工事を長期修繕計画に位置づけ、マンション全体で取り組むこともありますので、併せて確認します。
●間取りの変更～居室の採光～
住宅の居室には採光に有効な開口部が必要です（建築基準法28条）。開口部は窓のほかトップライトなどもありますが、マンションの場合は窓と考えてよいでしょう。
必要な窓の大きさは居室の床面積の7分の1以上です。リビング、ダイニング、寝室が居室に該当します。子供室、客間、書斎など、部屋の名称にかかわらず常時生活する部屋であれば居室に該当し、トイレ、浴室、洗面所、納戸、専用のキッチンは該当しません。
3LDKの住戸では、3寝室とリビングダイニングの4室に採光が必要となります。リビングとダイニングが独立している場合は、5室に採光が必要です。採光とは「明かり」がとれることで、「日照」つまり「太陽があたる」ことではありません。採光に有効な窓は、向きは関係なく中庭に面していてもかまいません。採光がない部屋は、居室に利用できると誤認されない部屋名や用途を表示することになっています。
不動産の広告で「納戸」や「サービスルーム」などの表示を見ますが、採光が確保できていないことが理由のことが少なくありません。
和室とリビングダイニングの間の壁を固定の壁にするリフォームは要注意です。和室に採光が取れないために、その和室部分が「納戸」になってしまいます。
ふすま、障子、その他随時開放することができるもので仕切られた2室は1室とみなします。（建築基準法28条4項）。LDKと和室
冷暖房・換気設備については、専有部分内で比較的自由にリフォームできますが、①室外機と室内機を結ぶ冷媒管および配水管のために外壁（共用部分）に穴を開ける、②室内や屋外の機器の取り付けのために構造躯体（共用部分）にボルトを挿入する、などの場合は事前に管理組合に確認することが必要となります。
電気設備についても、照明機器等の構造躯体（共用部分）への取り付けに同様の留意点です。
給排水衛生設備のうち、排水管には注意が必要です。排水のためには勾配が必要で、必要な勾配が確保できないと漏水などのトラブルに直結します。横引きする配水管の長さに応じた水勾配を確実に確保します。台所や風呂をパイプスペースから遠く離れた南側にもってくるなど、思い切ったリフォームが制約を受ける可能性があります。
●使用資材や工事の制約
騒音による上下階のトラブルを予防するためにフローリングを禁止にするケースがあります。フローリングが可能でも床衝撃音の遮音等級L値を定め、これに合致したものに使用を制限することもあります。あるいはL45等級以上のフローリングを使う等の規定がある場合がございます。
リフォームを行う場合は事前に工事内容がわかる図面をつけて管理組合に提出し、理事会が承認するなど、工事のルールを定めていることがあります。理事会の承認には一定の時間が必要なことや、マンション内の工事に制約があることなど、考えて行動しまければなりません。
【マンションの寿命は？】
すべてのマンションは、そのうち取り壊されるか廃虚になります。最近の新築マンションでは、鉄筋コンクリート造の建物は１００年の耐用性があると言われています。
現在築３０年のものならあと７０年住めることになり、普通の大人なら「生きているうちは大丈夫」だと思うでしょう。
１００年持つだろうというのは、「適切な維持・管理を施す場合」ということが前提である。それができなければ、１００年を待たずしてスラム化するかもしれません。
コンクリートの原料はセメントと砂利・砂等と水からなっています。基本的な性能は、原料の質と配合割合で決まります。また製造から施工までの工程、時間管理によって、品質が変わります。
コンクリート強度が18N／m㎡の場合、限界は約65年
コンクリート強度が24N／m㎡～27 N／m㎡ の場合、 限界は約100年
まず、資産価値が喪失すると、中古として買い手がつかない状態になり、ただでも買ってくれなくなります。
こうなると、資産価値のない物件に対して維持費を払うモチベーションは急速に失われ、管理費や修繕積立金の滞納が頻発するようになります。
管理費の滞納が頻発すると、管理組合にお金がなくなり、その結果、業務委託先の管理会社への支払いが滞り、業務委託契約を打ち切られます。
管理会社が逃げてしまい、新たな引き受け手が見つからないと、マンションにとって必要な管理業務が行われなくなります。
例えばエレベーターは定期点検ができなければ使えなくなり、受水槽は清掃していないと蛇口から汚れた水が出てきます。共用部分の電気代が払えないと、オートロックが作動しなくなります。
鉄筋コンクリートは大丈夫であったとしても、まず資産価値が喪失し、次に管理不能に陥れば、マンションはスラム化へと突き進みます。
現在、新潟県の湯沢町では約３０年前に建てられたリゾートマンションの、かなり多くの物件において資産価値が喪失しているが、まだ管理不能の状態には陥っていないそうです。管理組合が、管理費などの滞納者に対して厳しく督促したり競売に掛けたりして、管理不能を防ごうと活動しているからだそうです。
中には管理規約で民泊を認めた管理組合もあるそうで、民泊で収益が生まれることが分かれば、資産価値が復活します。
結論としてマンションは管理がしっかりしていることが重要です。
【地震大国日本「安全なマンション」の見分け方】
2013年以降、新築マンションの価格は大幅上昇。都心の人気エリアの新築マンション平均価格は庶民には手の届きにくい水準になりました。一方で中古マンションは、相対的にリーズナブルであることから「中古マンションを買ってリフォーム・リノベーション」を検討する人が増えています。
一般には、価格下落が緩やかになる築15〜20年の物件にお買い得感があり、また最近は築30年以上の取引のウエイトも高まっています。というのも、マンションが数多く造られた70年代の物件が市場に出始めているからです。
そうはいっても気になるのは、中古マンションの「耐震性」。いつどこで大きな地震が起きても不思議ではない地震大国日本で、マンションの耐震性についてどう考えたらいいでしょうか。
★大きな目安となるのはいわゆる「新耐震基準」を満たしているかどうか。新耐震基準の建物は阪神淡路大震災の際に全壊が少なかったのに対し、旧耐震建物の中には大破・倒壊した建物も多数見られました。
現行のいわゆる「新耐震基準」は、78年の宮城県沖地震における被害を受け、81年に建築基準法が改正されたものです。この基準をかんたんにいうと「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる」というものです。地震被害が心配な人は81年以降のマンションを選ぶのが基本ですが、いくつか注意点があります。
ここでいう81年とは正確に言えば「81年6月1日以降に建築確認申請が受理されているかどうか」。ところが中古マンションの物件広告には築確認申請受理日の記載はなく、建物の完成（竣工）年月が分かるだけです。なので新耐震基準を満たしているかどうか見極めるには、建築工事期間を考慮に入れる必要があります。マンションは工期が長く、規模にもよるものの、着工から完成までに1〜2年近くかかるのが一般的。もし、物件の完成年月が83年もしくは84年以降であれば、新耐震基準で建てられていると考えてよいでしょう。具体的に建築確認申請受理日を知りたければ、不動産仲介会社に調べてもらうか、自治体の担当部署に赴いて尋ねてみましょう。
※「旧耐震」でも安全な建物はあります。
もちろん、新耐震基準以前に建築されたいわゆる「旧耐震」のマンションでも、新耐震基準と同等の耐震設計をしているものは数多くあり、構造面、管理面などを含めて個別にチェックすることが大切です。心配ならホームインスペクター（住宅診断士）や建築士など建物の専門家に相談してみましょう。
81年以前の旧耐震の建物なら、耐震診断を受けて、その結果に応じ必要な耐震改修をしているかどうかが評価の一つの目安です。
ただし現実には「建物の竣工図面がない」「耐震改修費用がない」「所有者間の合意が得られない」など多くの課題があり、国や自治体も耐震診断や改修に助成措置を講じているものの、耐震診断を受けているマンションはそれほど多くなく、中には耐震診断を受けても改修までは行っていないマンションも多いものです。
★地盤のチェックも欠かさずに
もう一つ大事な視点があります。それは「地盤」です。マンションは一般的に地盤の支持層まで、地盤改良を施すため、大きな地震が来てもその影響は限定的であるように設計されていますが、それでも軟らかい地盤の上では建物はより揺れやすくなります。逆に、固い地盤の上に建っていれば、地震の影響は相対的に軽微です。
建物の揺れや液状化被害などが心配なら「台地」など相対的に土地が高い位置にあり、浸水や液状化の懸念がなく、地盤の固いところを選びましょう。
中古マンションの選ぶポイント
■立地
マンションの眺望や景観、その地域が将来廃れてしまうのか、発展するのかという立地面での評価です。 前の敷地に大きな空き地がある場合注意が必要です。最寄駅からの距離が近い方が査定額は高くなります。 駅から遠いマンションでは価格の下落率が高く、反対に駅近のマンションでは駅の人気にもよりますが、価格が下がりにくく、反対に価格が上昇する物件もあるのです。 また車移動が基本になっている地域では、敷地内の駐車場の有無や金額が影響します。 原則、売主様が借りている駐車場は、一旦、管理組合に返さなければなりません。たまに、内々で引き継げるようにとりはからってくれる管理会社もございますが、期待しすぎない方がいいかと思います。敷地内に借りられる駐車場がない 場合、近隣に月極めで契約できるところがあるのかを調べておく必要がございます。
■周辺環境
マンションの近くに日常的な買い物をするスーパーや商店街があるか。 また学校や保育園が近くにあるかなども重要です。 幹線道路や線路の近くの場合、騒音が影響することもあります。
■マンションの状態や築年数
建物の安全性に対する評価として、耐震構造であるか、土壌汚染などがないかなども重要なポイントです。 特に、東日本大震災の後は、耐震構造の建物であることは、査定の際により有利になりました。 １９８１年６月以降に建築確認を受けた建物で耐震工事をしていない物件は、査定が非常に低くなります（この年に耐震基準が新しくなっています）。
建築確認を受けてから建 物完成までの時間を考えると、少なくとも１９８２年以降の完成がひとつの目安となるでしょう。
■築年数
築年数はマンションの安全性とも関連しますし、間取りや設備の点からも重要です。 古いマンションの場合、間取りが現代生活にあっていなかったり、設備（特に水回り）が使いづらかったりするからです。 古いとリフォーム代が高くつきます。
■施工会社と販売会社
建物の信頼性に対する評価として、施工会社がしっかりした会社であるか、分譲会社の財務状況が安定しているかも重要になります。 施工会社がきちんとした会社であればマンションに不具合がある確率は減ります。 仮に不具合があったとしても、分譲会社が買い主である住人に補償する場合に、その資金力の有無が考慮されるためです。 最近のニュースでは、マンションに不具合が見つかったため、建替え工事をするケースが見られました。 建替えには莫大な費用がかかります。ここでのポイントは、昭和建築のマンションでは、分譲会社が倒産していることもございます。しかし、分譲会社が倒産しているしていない関係なく中古市場では、売れていきます。
■管理と修繕の状態
区分所有というマンションの特徴から、管理や修繕の状態も重要なポイントです。マンションが一戸建てと違うのは、管理費や修繕積立金が徴収されることにあります。 これらがしっかり管理され、メンテナンスや大規模改修工事に使われている（または使われる予定がある）場合は査定額が上がります。 逆に管理がずさんで、メンテナンスが十分でない場合は、査定額が下がります。
具体的には、管理費や修繕積立金の額とそれが適正に管理されているか、過去の修繕工事等の履歴、マンション管理規約の内容などが考慮されます。 管理組合や管理会社などの状況は重要なポイントとなります。 管理組合がしっかりしていないと、修繕がうまく進まなかったり、最悪の場合は管理費の横領なども考えられるためです。 また、管理会社が違うだけで、メンテナンス力が向上し、管理コストも下げることができる場合もあるからです。 修繕の方法ひとつで、建物自体の傷みが減り、マンションの査定額にも重大な影響を及ぼすことになるのです。 規約については、ピアノなどの騒音、ペットなどの飼い方の問題について、どのように取り決めているのかもポイントです。 これらの取り決めによって快適に暮らせるだけでなく、住民同士のトラブルも減るわけです。結果として「住みやすい」物件となり、マンション評価額に目に見えない形で影響します。
■階数と方角、角部屋
物件が高層階にあるほど条件がよくなるほか、角部屋や南向きにベランダがある物件などは有利になります。 上層階が価格が高く、下層階の価格は低いのが一般的ですが、最近、人気となっているタワーマンションについては、特に上層階と下層階の違いによる価格差が明らかです。 今後、新規にタワーマンションを購入する場合、マンション引渡し時期によって上層階と下層階では負担する固定資産税に差をつける方針が示されています。 同じ面積でも、付加価値の高い上層階には他階固定資産税を、下層階には低い固定資産税がかかる方針です。 これにより、タワーマンションの査定にどのような影響がでるかは未知数です。 ただ、既存のタワーマンションの固定資産税は従来通りですから、逆に中古マンションの場合は上層階の価値が高まり、より高価格の査定になることも十分ありえます。 低層マンションならば、１階の場合には専用の庭がついていると査定額がアップします。 同じマンションでも、方角によって査定額が大きく変わることもあるのです。
部屋の方角では、南向きが一番評価が高くなるのが 一般的です。 ただ、投資用のタワーマンションなどでは、部屋の向きにかかわらず人気のある物件もあるようなので、部屋の方角というポイントは、そのマンションによって査定に対する影響も違うと言えます。 左右を挟まれた部屋であるか、角部屋であるかも価格に影響します。 角部屋は、通風もよく、騒音面でも片方しか接する部屋がないために安心だからです。 エリアによっては北向きのマンションでも売れていきます。
■リフォームや修理
マンション全体ではなく、物件に対して個人でやったリフォームや機器類の入れ替えも影響するポイントです。
古くなるとかなりのリフォーム代がかかる可能性がございますのでそのあたりも意識して見学する時、見ておく必要がございます。
耐震基準はいつ、どう変わった？
1981年と2000年、2005年が転換期で、建物の耐震性を見極める方法として「建築年月日」で確認する方法がございます。
建てられた時の建築基準法の内容によって、どの程度の耐震性を持っているか、おおよその見当をつけることができます。
建築基準法は、耐震基準をはじめ建物を建てる時の最低限の決まりを定めており、必ず守らなければならない法律です。大地震を経験するたびに建物の被害状況などを検証し、改正を繰り返しています。
耐震基準の変遷１：全国全ての建物に耐震設計が初めて義務付けられたのは1950年。この年に建築基準法が制定されました。その後1964年の新潟地震、1968年の十勝沖地震を経て1971年に建築基準法の改正があり、その後1978年の宮城県沖地震を経て1981年6月に大きな改正がありました。 1981年6月以降の耐震基準を「新耐震基準」と呼ぶようになり、1981年5月以前のもの（旧耐震）と区別するようになりました。
耐震基準の変遷２：1981年から現在まで（新耐震基準） このように、「1981年（昭和56年）」は建物の耐震性における大きな転換期になりましたが、その後も建築基準法の改正は行われ、1995年の阪神淡路大震災を経て2000年の改正、2004年の新潟中越地震を経て2005年にも改正、と繰り返されています。 2006年には姉歯事件と呼ばれる耐震強度構造計算書偽装事件が起こり、2007年には建築確認申請の厳格化などを盛り込んだ建築基準法の改正が行われ現在に至ります。
マンション建て替えのポイント
建て替えができている場合、元の区分所有者は負担額が「０円」になっているケースがほとんどです。 それだけ、建て替えのハードルは高いといえます。
現実問題として、元の区分所有者が全員同意しないと、建て替えは難く、経済力のない人でも「０円」だったら全員が同意できるからです。
古いマンションを建て替える場合は、その区分所有者が事業協力者になり、千里ニュータウンの建て替えマンションでは、販売されていない住戸は、地権者の住戸です。 負担額がゼロ円のカラクリは、 余った容積率を利用するもので、敷地の広いエレベータのない5階建てで容積率が余っていて、分譲会社が、5階建てを15階建てとかにして、残りの住戸を販売した売り上げによって、解体費用や建築費、広告費、設計料などすべての費用をまかなった上に、利益まで計上することが可能であることが大前提となります。
千里ニュータウンでは敷地のわりに5階建てで戸数が少ないので、土地の持ち分をみると、かなりいい立地にもかかわらず土地の持ち分が、10坪くらいあったので、上記記述のような等価交換により、スムーズに建て替えが行われております。タダで建て替えができるとしても、千里ニュータウンの建て替えの事例をみていると、分譲会社がいくらで、その土地の持ち分で買い取るのか、なかなか商談がまとまらず、建て替えが難航しているケースも多くございます。タダでも、建て替えはすんなりといかないことを考えると、お金がかかるとなるとかなりハードルが高いといえます。北摂エリアには、まだタダで建て替えの可能なマンションはございますが、ほとんどは、容積率いっぱいに建てられているのでタダでは難しいと思っておいた方がいいと思います。建て替えも、マンション価格がバブル的に高騰しているタイミングが実現できることになる狙い目となります。例えば「数年以上前に建て替えを検討したけれど、１住戸１０００万円以上の負担がかかることが分かって、話が立ち消えになった」というケースの場合は、 そのタイミングでデベロッパーを何社か呼んで、検討し直して事業提案を出してもらい、少しのお金の負担でいけるのであれば前に進めるくらいの感じでないと建て替えはかなり難しいと思います。そういったことを考えると現時点の対策は、マンションは維持修繕をきっちりして、少しでも長く維持できるように励むことが一番の解決策になります。 そういった意味では、管理のしっかりしたマンションを選択することが一番大切な事となります。
中古マンションを購入する時の重要なポイント
〇できるだけ築年数の新しい物件を購入する。
〇できるだけ駅から近く利便性の高い物件を購入する。
〇できるだけ管理のしっかりした物件を選ぶ
★★どこの不動産会社に行っても同じ物件を紹介される理由★★
不動産業界のしくみを知ることが大切です。
どこの不動産会社に行っても同じ物件を紹介された経験はあると思います。
大手と中小の不動産会社関係なくの情報に差がないのはレインズの仕組みがあるからです！！
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中古マンションの価格交渉について
中古物件の場合、売主様は不動産会社でなく、一般的には個人です。この場合、売却理由が大きなポイントです。例えば、早く売らないといけないなど、売り急ぐ理由がある場合値段交渉に応じてくれる可能性がございますが、そうでない場合や、売り出してすぐの場合など、大きな価格交渉は、かなり厳しくなります。
ただ、ある程度価格交渉が入ることを前提として、値切りしろをつけて、販売活動にはいることが、多いですので、値段交渉は、やらないと損だと思います。 ローンの残債が多く残っている場合、抵当権を消すためには、残債より高い金額で売らなければなりません。残債より低くなった場合、自己資金があるかどうかがポイントになります。当然売却にも仲介手数料等の費用が発生しますので、そういった費用も含めて資力があるかどうかがポイントになります。そのあたりも把握した上で、商談を進める必要がございます。
【価格交渉成功の秘訣・中古の場合】
中古物件も新築物件と同じように、ほどほどのところで勝負するのが一番ベストです。特に、中古物件の場合、売主様は個人であることが、一般的で、いままで住んでいた家に愛着を強くもたれています。大きな金額の場合、値段交渉どころか、気分を害して、この人には満額の金額でも売る気はないと言われたりする売主様もいらっしゃいます。そのあたりを念頭に置いた上で、商談を進めることが得策です。マイナス面を引き合いに出しすぎて価格交渉するのもいい結果を引き出すことはできません。
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