飯田グループ「東栄住宅」の建売は長期優良住宅！新築一戸建のフラット35適合、住宅性能評価書付のメリットは？

飯田グループ「東栄住宅」は長期優良住宅が標準装備

建売住宅で、長期優良住宅が標準でついているのは、かなり珍しい！

飯田グループの中で唯一、長期優良住宅を標準装備をつけているのが、東栄住宅です。建売住宅で、長期優良住宅がついているのは、かなり珍しいといえます。普通の建売住宅では、建築基準法ぎりぎりの耐震等級1であることが一般的で、耐震等級3がついている建て売りは飯田グループくらいしかついていない印象がありますが、その中で飯田グループの東栄住宅では、長期優良住宅まで標準装備にしているのはすごいことと思います。

ただ、建て売り住宅を求める顧客層では、耐震等級3を求める方は、多いですが、長期優良住宅まで求める方は少ない印象です。そのため、試みとしては、いいものの業績面では、苦戦している印象です。

そもそも「長期優良住宅制度」とは・・・

長期優良住宅認定制度は、長期にわたり良好な状態で住めるための措置が講じられた優良住宅の建築・維持保全された住宅が「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき認定されるものです。
平成21年にスタートした制度で、メリットとしては、税制面での優遇があります。

「長期優良住宅」とは、長期優良住宅認定制度において国の定めたその基準をクリアした家のことで、
適切なメンテナンスをおこなえば、長きにわたって安心で快適に住み続けれる住宅のことです。最大の

メリットは、税金面で優遇を受けられる点です。所得税、固定資産税、不動産取得税、登録免許税など各種税金面での優遇あります。

もう1つのメリットは、フラット35Sの金利優遇を受けられることです。具体的にはフラット35Sの「金利Aプラン」で借入金利を当初10年間、年0.25%引き下げることができます。

金利Aプランは、当初10年間を低金利で借りることができるプランですが、この金利をさらに下げられるのは大きな魅力です。

デメリットは、申請をしてから認定されるまでのハードルが高く、手続きが複雑なことです。

長期優良住宅を維持するためには、 少なくとも10年ごとに点検をして メンテナンスをやりつづけなければなりません。お金がかかります。

そのため、建売住宅で採用されている物件はかなり少ないです。

税制面などのメリットはありますが、維持・管理にコストがかかることから、建売住宅の顧客層では、受けが悪いため、建売住宅ではほとんど採用されていません。

〈長期優良住宅の認定基準〉

■劣化対策

住宅の構造躯体について劣化対策等級が3以上であり、構造躯体の耐久性は、100年くらいが目安で、数世代にわたりその建物を使う事ができるかどうかを判断します。劣化しやすい内装や外壁などは、もちろん途中でリフォームすることが前提です。鉄筋コンクリートなら、コンクリートのかぶり厚さや木造だと、床下や屋根裏に点検口を設け、床下の高さ等がポイントです。

■耐震性

耐震等級2以上または免振建築物などが目安で、大きな地震時の損傷レベルをできるだけ抑える為の基準をクリアしているかどうかを判断します。クラックが入いったとしても、構造には影響なく、補修すれば暮らせるレベルを求めています。建築基準法で想定されている1.25倍の地震が基準です。

■メンテナンスのしやすさ

住宅の中でも耐用年数の短い設備や内装などについて、その管理や維持を容易に行う事ができるかどうかを判断します。構造躯体は長持ちしますが、内装や設備は10～20年ほどで劣化します。この時、”簡単にメンテナンスができるか”というのも重要な基準になっています。10年、20年先を想定して設計されているか、ということも、住まいの重要なポイントです。

■リフォームのしやすさ

「子供が独立した」「同居することになった」など、ライフスタイルが変わっても、住みやすいようにできるリフォームのしやすさもポイントです。戸建でも将来の間取り変更がしやすい設計になっているか、マンションなら将来の間取り変更にそなえ、配管・配線に必要な天井高を確保していることが重視されます。

■バリアフリー対策

廊下や出入り口の幅を、車椅子が通りやすいように広めに設けるなど、将来的にバリアフリーリフォームに対応できるようなバリアフリー性に優れているかどうか、現時点で計画されているかどうか、また共同住宅として利用する事が可能かどうかを判断します。

■省エネ

断熱性や気密性など、省エネルギー対策がなされているかがポイントで、省エネルギー対策等級4以上の次世代省エネルギー基準に適合しているかどうか。断熱性能などについての調査があります。

■居住環境

景観をはじめ、地域においての居住環境の維持あるいは向上の為に配慮されているかどうかを審査します。街並みも資産価値です。条例によって、過ごしやすい街づくりがなされているかどうかも重要です。

■居戸面積

家族がいれば、ある程度の広さが必要です。そこで、マンションは55平米以上、戸建住宅であれば７５㎡以上、少なくとも１つのフロアが４０㎡以上の床面積であるかどうかをチェックします地域の状況によって引き上げられたり、引き下げたりもします。

■維持保全計画

点検の定期的実施や、修繕などに関しての計画が策定されているかどうかを確認します。屋上などの防水、給排水などの点検時期と補修内容を、あらかじめ策定されていなければなりません。少なくとも10年ごとに点検を行います。そのたびにお金がかかります。

長期優良住宅の税制のメリット

■所得税の投資型減税
長期優良住宅にかかった費用（上限500万円）の10％が、年末の所得税額から控除されます。

■登録免許税の軽減
長期優良住宅だと、登録免許税が軽減されます。

■不動産取得税の軽減
不動産を取得したときや、新築・増築したときに、不動産取得税がかかります。新築住宅だと、不動産取得税＝（固定資産税評価額－1,200万円）× 3％となりますが、長期優良住宅だと軽減率が大きく、（固定資産税評価額－1,300万円）× 3％となります。

■固定資産税の軽減　
新築を建てたり、購入した場合は、一定期間、固定資産税が2分の1に軽減されます。しかし長期優良住宅であれば、マンションなら5年→7年、一戸建てなら5年→7年まで、軽減期間が延長されます。

長期優良住宅のデメリット

■申請するのにコストがかかる
長期優良住宅を申請するのにコストがかかります。行政によって少し価格が異なりますが、ハウスメーカー・工務店・設計事務所などを通して申請芝場合、数十万くらいが目安です。

■建ててからのコストもかかる
最低でも10年ごとに点検しなければいけないので、その度にコストがかかります。

長期優良住宅のデメリットは、維持管理にお金がかかります。税制のメリットがあっても、維持管理ででていくお金の方が大きいと思います。

■建てるのにコストがかかる
最低限のレベルで建てるのと比較すると、長期優良住宅の基準に合わせるためのコストが当然かかります。

フラット35適合とは！「フラット35」の種類とは！

フラット35Sは、金利が引き下げになるだけでなく、審査に通りやすくなる大きなメリットがあります。

フラット35適合とフラット35S適合と審査の通過率に天と地の差があります。

飯田グループの建売住宅はフラット35Sが利用できます。

フラット35には「フラット35」と「フラット35S」という商品があります。
「フラット35S」は、通常の「フラット35」から更に一定期間金利を引き下げて借り入れる事のできる住宅ローンで、耐震性や省エネルギー性などの基準がより高い適合証明書の取得が必要です。

また、フラット35Sには、AタイプとBタイプがあります。Aタイプの方が基準が厳しく10年間の引き下げがあります。Bタイプは、５年間の引き下げです。

●フラット35S利用可能物件とは？
フラット35の技術基準に加え、耐震性、省エネルギー性などに優れた住宅を取得する場合に、一定期間フラット35の金利を引き下げてくれるのが「フラット35S」です。フラット35Sには「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があります。
例えば、耐震等級3の住宅であれば「金利Aプラン」の利用ができ、耐震等級2以上の住宅であれば「金利Bプラン」が利用できるというように、建物の技術基準をどこまで満たしているかによって利用できるプランが異なります。
「金利Aプラン」の金利は当初10年間、フラット35の金利から0.25%引き下げ、「金利Bプラン」の金利は当初5年間0.25%の引き下げになります。

関連記事：フラット35　　住宅ローンの審査基準【徹底解説】はこちら

適合証明書とは　適合証明書がないと否決される！

「適合証明書」とは、建物自体を審査・評価した証明書の事であり、技術基準に適合している事を証明する書類です。この適合証明がないとフラットの融資を利用することができません。
技術基準というのは、住宅の規模や接道条件、耐震性、省エネ性、バリアフリー性、耐久性、可変性(リフォームのしやすさ等)などの審査項目に関して通常の建築基準法よりもワンランク高い基準をクリアする事で、「適合証明書」を受ける事ができます。

適合証明書がないとフラット35の審査が否決されます。

例えば、フラット35の具体的な基準を例に出すと、住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2レベル以上）等です。

建物の技術基準では、【フラット３５】Ｓは、【フラット３５】の対象となる建物の技術基準を満たした上で、
・耐久性・可変性
・省エネルギー性
・耐震性
・バリアフリー性
のいずれかがさらに優れた住宅である場合に利用できる制度です。

適合証明書を取得する方法

適合証明書を取得する為には、「適合証明検査機関」あるいは「適合証明技術者」に物件検査を依頼してその検査に合格する必要があります。この適合証明を取得するために、お金がかかります。分譲業者を通して、お願いします。５万円～6万円くらいが目安です。

適合証明が必要なのは、フラットを利用する時ですが、審査がギリギリの人は、より担保力のあるフラット35Sのついている物件の方が、審査は有利になります。

住宅性能表示制度とは

●住宅性能表示制度のメリット
①品確法に基づく住宅性能評価書を取得すると、地震に対する強さの程度に応じた地震保険料の割引を受けることができます。
②建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅は、民間金融機関や公共団体の住宅ローンの優遇を受けられる場合があります。
住宅性能表示制度を利用した新築住宅で、一定の要件を満たすものについては、住宅金融支援機構提携フラット35に係る手続きの簡素化等を受けられます。
③国の指定を受けた評価機関で一級建築士等の資格を持つプロが、第三者の立場でチェックします。
設計段階はもちろんのこと、工事の過程でも現場調査を4回に渡って実施しますので、手抜きなどにまつわる不安を解消します。

住宅の性能を統一された基準によって比較できるメリットがあります。住宅性能表示制度は2種類に分かれています。設計段階で図面を確認する「設計性能評価」と、住宅完成後に確認する「建設性能評価」です。住宅性能表示制度はあくまで、しないといけないものではなく任意の制度です。また、制度の見直しが実施され、平成27年4月から10項目あった必須項目が4項目へと、大幅に緩和されました。必須項目の4項目の内容は「構造の安定に関すること」、「劣化軽減に関すること」、「温暖環境に関すること」、「維持管理、更新の配慮に関すること」です。この緩和により、住宅性能表示制度の利用がしやすくなっております。

平成27年4月から10項目あった必須項目が4項目に

住宅性能表示制度を受ける際にかかる費用の相場は10万円～20万円くらいです。

評価対象となる10項目→４項目に！

住宅性能評価制度で評価(審査)対象となるのは１０項目(分野)で、それぞれが１～５の5等級で評価されます。

１：構造安定性に関する項目

地震などの影響による建物の構造安定性を審査します。「損傷の受けにくさ」や「倒壊耐久性」を評価するものであり、等級が高い程構造安定性の高い住宅である事を指します。

【耐震等級1】（建築基準法の耐震性能を満たす水準）
・数百年に一度程度の地震（震度6強から7程度）に対しても倒壊や崩壊しない
・数十年に一度発生する地震（震度5程度）は住宅が損傷しない程度
※建築基準法ギリギリの設定の場合、倒壊はしないが、震度6～7程度の地震に対して損傷を受ける可能性があります。
【耐震等級2】
・等級1で想定される1.25倍の地震が起きても耐えられる
※主に学校や病院などの耐震性能が等級2です。
【耐震等級3】★★★
・等級1で想定される1.5倍の地震が起きても耐えられる
※主に消防署や警察署など防災の拠点となっている建物は等級3です。

２：火災時の安全性に関する項目

住宅の中で火災が発生した場合の避難経路の確保や、隣家で火災が発生した際の延焼のしにくさについてを外壁・床・屋根などの耐火性、火災警報器の設置といった点で評価します。

３：維持管理や更新(修繕)などに関する項目

水道管・排水管・ガス管などに関する点検・修繕・清掃のしやすさを評価する項目です。

４：温熱環境に関する項目

窓や壁などの断熱性能を評価する項目です。外からの断熱に対してもそうですが、暖房や冷房などの室内エアコンが効率的に稼働できるかといった部分もチェックします。数値が高い程「省エネルギー性」が優れていると言えます。

５：劣化軽減に関する項目

家を支える柱や外壁、土台などの劣化を軽減させるための対策が講じられているかの評価です。

６：光・視環境に関する項目

住宅の全方位+上方の5方向について、採光量の測定や窓の開閉範囲を調べ、評価します。特に居室の開口部の面積と位置についてをメインで評価されます。

７：空気環境に関する項目

建材で使用している接着剤から発生するホルムアルデヒドによる危険性などを審査します。換気設備が整っており住宅の空気環境を良好に保つことができるかといった部分を評価します。

８：音環境に関する項目

戸建て住宅よりもマンションなどの共同住宅の項目として必要となる事が多いので、オプション(選択表示事項)として追加する代表項目となっています。上下左右の住戸から聞こえる生活音などの「反響音」について審査するものです。

９：防犯対策に関する項目

ドアや窓などの外に面した開口部について、防犯対策として有効である雨戸の設置や必要部品が取り付けられているかといった侵入防止の為の防犯対策について評価します。

１０：高齢者への配慮に関する項目

建物がバリアフリーであるか、またはバリアフリーに対応しやすいかといった高齢者や子供が暮らしやすい家であるかどうかについて評価します。

住宅性能評価を受けるメリット

住宅性能表示制度で評価を受け、評価書のついている住宅は、住宅ローンの金利優遇を受ける事ができたり、地震保険など保険料の割引を受ける事ができる、といったメリットがあります。

最高等級である「耐震等級3」の場合、地震保険の割引率は50％が適用されます。

住宅性能評価の大きなメリットは、第3者のチェックが4回入っているところです。

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