親がなくなったら家はどうするの？相続はどうなるの？
相続放棄は期限が過ぎるとできません。相続人確定と財産調査は最優先で実施しましょう。
まず、なにをすべきか？
親が亡くなった場合、まずは法定相続人を確定します。
相続の意思決定をする
何もせずにこれを過ぎると、借金等のマイナスの財産も含めて相続します。
注意知らないうちに借金を背負うことになります。
相続放棄の申請先は、亡くなった方の住所地を管轄する家庭裁判所です。
相続放棄の判断は、財産内容がわからないとできません。
重要なポイントは
相続放棄をすると、他の相続人や次順位の相続人などに影響が及びます。重要ですが知らない方も多く、期限を過ぎてから相談に来られる方もいらっしゃいます。期限を過ぎた時点で、借金の法定相続分は自分の借金となっていますので、原則として救済できません。
【銀行口座・クレジットカードの解約】
預貯金の相続に関しては、2016年12月に最高裁大法廷で「預貯金は遺産分割の対象になる」とし、従来の判例が変更されました。
実家を「塩漬け不動産」にしないために、相続登記は費用と手間を惜しまず、行うことが大切です。。 不動産を売却する場合、相続登記が完了しないと所有者が確定しないため、売却することができません。遺産分割協議書の作成が必要となります。 このほか、故人に届く郵便や保管している書類から、手続きが必要な契約等を探します。最近はペーパーレス化が進んでいますので、発見が難しいものもあります。契約があるかもしれないと思う場合は、契約の有無を電話で問い合わせるようにしましょう。
◆◆相続サポート◆◆
当社では相続の準備も、しっかりとサポートさせていただきます。相続評価価格に占める割合が多く、ご所有資産を円満に分けるために大きなポイントとなるのが「不動産」です。ご家族それぞれのご事情や、ご要望をしっかり受け止め、円満な相続へのお手伝いをさせていただきます。
相続税の改正ポイント（平成27年1月1日以降の相続に適用）
平成27年1月1日より相続税の税制が改正されました。相続税の基礎控除が縮小され、課税対象となる人や相続税を多く納めなければならない人が増えると言われています。
●基礎控除額は「5,000万円＋1,000万円×法定相続人の人数」（平成27年1月1日以前)
例えば相続人が3人いる場合の基礎控除額は「5,000万円＋1,000万円×3＝8,000万円」となるため、相続資産が8,000万円を上回らない限り相続税の申告・納税は必要ありません。
●基礎控除額は平成27年1月1日より「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」に縮小されました。
相続税は必ず申告・納税しなければいけないものではありません。相続した資産総額が基礎控除額を超える人が対象となります。平成27年1月1日以降の相続から、相続税の基礎控除が約4割減少しました。
「いざその時」になって慌てないように、勉強することが大切です。
相続税務のプロや金融機関と連携し、ご家族の円満相続に向けた準備と対応をお手伝いいたします。
プロのノウハウで的確にアドバイスさせていただきます！
当社では相続に関するさまざまなご要望にお応えするサービスをご用意しております！
相続した不動産の売却ノウハウに自信がございます！
相続によるご売却はおまかせ下さい！
ご相談は無料です！お気軽にご連絡下さい！
相続した不動産は放置しておくと損
土地や一戸建て・マンションなど個人が所有する不動産は、マイホームや投資を目的に購入するばかりではありません。時に家族に万が一のことがあった場合など、親から子へと相続によって所有することもあります。相続の発生によって親が所有していた不動産を譲り受ける場合、税金がかかります。さらに自分たちが居住している不動産でなく遠方であれば、日々の管理も難しいでしょう。
管理が難しいからといって、放置しておくことは得策ではありません。なぜならその間も固定資産税を払い続けなければなりませんし、一戸建てなら傷んでしまうためです。マンションであったとしても、その価値は下がってしまいます。そこで考えられる対応策が、相続した不動産を売却するということ。しかし相続不動産の売却は、名義変更が必要であったり、相続人が複数いる場合のトラブルなど、一筋縄ではいかないこともあります。
両親と離れて暮らしている方や、既に不動産を相続しているけれど特に活用されてない方など、ぜひこの機会に相続不動産の売却について基礎的な知識を身につけておくことが大切です。
※固定資産税の税額は、「固定資産税評価額（課税評価額）×1.4％（標準税率）」で算出できます。固定資産税評価額とは主に土地と家屋に対する評価額で、各市町村長が固定資産評価基準を決定し、この価格をもとに算定しています。
必要のない相続不動産を放置しておくデメリット
●固定資産税を払い続けなければならなりません。
●管理もされず、不動産としての価値が下がってしまう可能性がございます。
●一部の一等地の不動産以外については資産価値が下がる確率が高い。
相続不動産の売却には相続登記が必要です！
不動産を相続した場合、もともとの所有者（被相続人）の名義だったものを、相続人の名義に変更する必要があります。これが相続登記です。遺産分割協議により相続登記が行われていないと所有者が特定できないため、媒介契約を結んで販売活動に移すことができません。実はこの相続登記は、いつまでに手続きしなければいけないという期限の決まりがありません。そのため、被相続人の死後、名義を被相続人のままになっているケースが多いです。しかし相続登記によって名義を変更していなければ、様々なデメリットが生まれます。売却することができないということも、その一つ。
例えば親が土地を所有していた場合、その親の死後であっても、相続登記をしなければ自分の判断で土地を売却することも、担保にしてお金を借りることもできません。相続登記をしないことで生じるデメリットは他にもあります。不動産を相続することになったなら、なるべく早い時期に相続登記を行うのが得策です。
相続登記を行わないことで発生するデメリット
●売却などの処分が自由にできない
●他の相続人が、自分の持分（法定相続分）だけを勝手に登記して売却してしまう
●将来的に相続人が増える可能性がある（相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子息といった家族が相続の権利を引き継ぐため）
相続人が複数の場合
相続する財産は、相続する人が確定していなければ、法定相続人（民法で決められている相続する権利のある人。配偶者や子どもなど）全員の共有財産となります。勝手に自分のものだとして登記することはできません。
実際には、相続する遺産は「実家のみ」など、遺産が少なく争うことはないと思われがちですが、長引く不況や増税を背景に、少しの金額でも相続を期待している人も増えています。そのため資産のない家族や親類でも、トラブルに発展している事例が多々あります。資産がないから、兄弟仲が良いからと安心してばかりもいられないのが実情です。
兄弟など相続人が複数いる場合、相続した不動産を売却して売却代金を相続人同士で分け合う「換価分割」という方法があります。この方法であれば明確に分配できるのでトラブルも防ぐことができます。
換価分割を行う場合、実際に売却手続のできる相続人を選び、選ばれた相続人が自分の名義にした上で売却手続きを行うこととなります。その際は遺産分割協議によって、誰が売却するのか、売却代金や期限、誰がどれだけ相続するのかを決めると良いでしょう。
相続した不動産であっても譲渡益の申告が必要
相続した不動産であっても、やはり売却して得た利益（譲渡益）は課税の対象となります。忘れずに確定申告するようにしましょう。
なお、譲渡所得の申告には譲渡した不動産の取得費及び減価償却の数字が必要になります。また減価償却費を算出するためには取得時期が分からなければなりません。では、相続不動産の取得時期や取得費はどうなるのかというと、被相続人から引き継ぐことになります。
しかしながら相続した不動産の場合、相続人がその不動産についてあまり理解していない場合もあります。減価償却費や取得費の計算を行うためにも、相続する不動産を購入した当時の売買契約書を探しておくようにしましょう。 売買契約書が見つからず取得費がどうしても分からない場合は、売却した際の譲渡金額の5％相当額を取得費とすることができます。
相続税を支払った場合、譲渡税を軽減できる
親から子どもへなど、被相続人から財産を相続した場合、その額に応じて相続税の支払いを課せられることがあります。
相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った翌日から10か月以内に行うことが原則です。例えば、2月7日に死亡した場合には、その年の12月7日が申告期限となります。またこの期限内に相続税を納税する必要もあります。そのためたとえ売却の意志があったとしても、相続税の納税を迫られます。
さらに相続不動産を売却して譲渡益が発生した場合には、譲渡税も申告によって収めなければなりません。相続税を支払い、なおかつ譲渡税も支払わなければならないなんて、税金の二重取りをされているような気分になるかもしれません。
そこで相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」が認められています。取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができるため税金の軽減につながります。
相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。特に相続人が複数いる場合には、一度タイミングを逃してしまうと、後になってからでは「なぜ今さら」と他の相続人との交渉も難しくなってしまうこともあります。
注意ただし、不動産以外に借金などマイナスの相続財産がある場合には注意が必要です。相続不動産を売却してしまえば、相続を単純承認したこととなり、借金まで相続することになったとしても、あとから相続放棄できなくなってしまいます。
相続の問題は実に複雑です。大きなトラブルを防ぐためにも、いざというときは司法書士など専門家に相談することが大切です。ご相談は無料です。お気軽にお問合せ下さい！
◆ファイナンシャルプランナー×不動産のプロ×司法書士×税理士◆
●家族をトラブルから守るためにも、早めに資産相続について考えることが大切です。
先祖の財産を守るためには、相続対策は非常に重要です。
相続が三代続くと、土地がなくなるといわれますが、相続税は結構、高い額です。
●ケース その１ 所有する空き地に相続対策としてマンション建築を提案された。
■建築資金としての融資額は大きすぎませんか？
■長期間賃貸収支を安易に考えすぎていませんか？
■将来の財産分割まで想定していますか？ ・・・・・・etc
→相続シミュレーション（予想税額や納税の可否）、マンション経営の収支や遺産分割まで、各分野の専門家と長期的な視点から総合判断をご提案します。
●ケース その２ 特別に財産は多くないけど、子供がいません。相続で財産はどのようになっていくの？
■法定相続人を整理して相続における財産の流れは理解できていますか？
■夫・妻それぞれの亡くなる順番で財産の流れが変わることご存知ですか？
→公正証書遺言を活用して、相続における自分達の財産の流れを自分たちの意思で決めておくのも１つの方法です。
司法書士による相続相談（無料）
担当司法書士のご紹介
はじめまして。司法書士の西俊介です。当事務所では正確かつ迅速な手続きを行うために司法書士４名体制にて業務を行っております。昨今、相続業務を行っておりますなかでお手続きが複雑化・長期化する傾向にあるように感じております。皆様の相続が、「争続」ではなく、相続人様が互いに想いあいながらお手続きを進めていく「想続」になりますようにお手伝いをさせていただきます。まずはメールか電話にてご相談下さい。
個別相談実施中
プロフィール
司法書士 西 俊介
昭和４８年生まれ
平成８年 司法書士試験合格
平成８年１２月～平成１８年９月 勤務司法書士
平成１８年１０月 西司法書士事務所開業
所属 大阪司法書士会
登録番号 ２０９２号
簡裁訴訟代理権認定番号 ３１２１６１号
只今、無料個別相談の受付をしております。不動産登記や相続に関して気になること、知りたい事があれば何でも結構ですのでお気軽にご相談ください。
費用のことについてもお気軽にご相談下さい。現在の悩みが解決できるかもしれません。
まずはお電話にてご都合のよい日時をご予約ください。
（土日夜間も可能）
日頃、司法書士に相談する機会の無い方も、一度お気軽にご相談下さい。
遺産相続に関する無料相談会実施中！
よく頂くご相談事例としては「何を誰に相談してよいかわからない」などがあります。
まずは、お気軽にご予約下さい。
不動産を購入して税務対策
◼︎不動産を購入することで税務対策になります。
2015年1月1日から相続税の基礎控除が減少したことに伴い、生前贈与や相続税に関する対策を考えている人が増えています。
生前贈与や相続税に関する「税務対策」は、遺産分割協議が整って、きちんと納税ができてこそ対策の効果が出てくるものです。
●節税対策の方法として、よく用いられるのが不動産の購入です。
では、なぜ不動産を購入することで税務対策になるのか？
例えば、Aさんが1億円の現金を持っていたとします。
そのAさんが亡くなった場合、1億円の現金は相続財産となります。
では同じAさんが、1億円の現金を使って次のような土地を購入したとします。
- 時価 1億円
- 路線価 20万円
- 土地面積 400m2
この状態でAさんが亡くなった場合、時価1億円の土地が相続財産となります。
★相続財産が土地の場合、土地の相続税の評価格は1億円ではなくなります。
土地の評価額は、路線価(円)×地積(m2)で求められますので、今回Aさんの土地は20万円×400m2=8,000万円という評価額になり、これが相続税の対象になります。
土地と現金、どちらも価値は1億円ですが、
相続税の評価格は1億円－8000万円＝2000万円も違います。
●土地を貸した場合は？
例えばAさんが先ほどの1億円の土地を、他人のBさんに貸すことになりました。
Bさんは自宅を建てて住むとともにAさんに毎月地代を払っています。
この状況でAさんが亡くなった場合、この土地の相続税の評価額は8,000万円ではなくなります。
このように土地を貸している場合は、路線価×地積×(1-借地権割合)という算式に変わります。
借地権割合というのは、Bさん(借手)から見れば土地を借りて自由に使える割合であり、Aさん(貸手)から見れば土地を借りられていて自由に使えない割合ということになります。
地域によってこの割合はさまざまですが、一般的には60%～70%です。
今回Aさんが購入した土地が借地権割合60%の地域にあるとした場合、
先ほどの算式にあてはめると、20万円×400m2×(1-60%)=★3,200万円という評価額になり、これが相続税の対象になります。
土地をBさんに貸すことによってAさんはその土地を自由に使えなくなるので、その分(60%)を減額して評価してもいいよという考え方です。
このように相続税の評価額が下がり、それと同時に相続税の対象になる額も減るため、不動産の購入は相続税対策になると言われているのです。
■デメリットとしては
①すぐにお金に換金したくても少し時間がかかること
②遺産分割時に分割がしにくいところ
③資産価値の落ちない物件を選ばないといけないこと
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号 メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/
お気軽にお電話にてご相談下さい。
