新築一戸建てを諸費用込みでローンを組んで自己資金0円で契約できるのか？住宅ローンの審査には諸費用ローンは不利？
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0円で購入可能という広告をよく見ますが、実際に、購入できるのでしょうか？現実として購入できないというのが答えです。なぜなら、手付金や契約時に印紙代が必要になるからです。物件価格以外に必要になる諸費用もローンに組み入れたとしても必要になるお金です。新築と中古の手付金の違いと、諸費用ローンを利用するときの注意点を不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。
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手持ち資金0円では、契約できません！
新築一戸建てを購入する時、不動産の物件価格以外にも、登記費用や仲介手数料や住宅ローンの保証料等諸費用というものがかかります。
その諸費用も住宅ローンに組み込むことができるのかといえば、組み込むことは可能です。
『物件価格１００％＋諸費用も住宅ローンに組込みたい』という方は、是非、ご相談ください
諸費用がすべてローンに組み込むことができるとすると 本当に0円で新築一戸建てが購入できるのではないかと思ってしまいます。
しかし、本当に手持ちもなにもなく0円でも購入することができるのか？
関連記事：新築一戸建て（価格3000万円）の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの？内訳はどうなるの？【建売住宅】
全く手持ちがない状態で、契約はできません！
つまり、手持ち金0円では、契約はできない！
なぜなら、手付金が必要だからです！
順番にご説明させていただきます。
そもそも頭金ってどういうお金？
「頭金」とは、物件代金そのものに充てるお金を指します。物件本体代金以外にも登記費用や、税金、、仲介手数料、銀行関係の費用、保険費用などの諸費用が必要となります。
この物件以外にかかる諸費用とは別のお金のことを頭金と言います。物件本体の価格に充当するお金のことです。
この“頭金”と“諸費用”を合わせた「住宅購入に充てられる現金（手持ちのお金）」を“自己資金”と言います。
頭金と諸費用は同義ではないということに注意が必要です。
よく広告で、「頭金0円でも新築一戸建てが購入できます」とうたっている頭金は諸費用のことではありません。
これらを混同してしまっていると、「頭金は0円でOKでも、諸費用が別に必要です」と言われて騙されたとおもってしまうこともあるかもしれません。
頭金以外にも、必要なお金がある
“手付金”という言葉は聞いたことあるでしょうか？
商談をすすめて契約するためには、手付金というお金が必要になります。
この手付金の相場は、物件価格の10％相当の金額になります。大手の仲介会社では、物件価格の５％の金額を切ると、少額手付という位置づけになり、契約できないことはないですが、非常に少ない手付金での契約という認識になります。
中古物件の手付金は、物件価格の5％～10％が目安です。
例えば、3000万円の物件であれば、手付金は300万円というのが相場です。
関連記事：新築一戸建の諸費用の具体的な内訳と相場！節約できるのはどれ？いつ支払う？中古物件の相場は？【徹底解説】
中古物件の場合、売主様は一般の方なので、手付金が低い場合、売主様の契約上のリスクが高くなるので、物件価格の５％以下ではなかなか契約しにくい不動産取引となります。
ただ、新築一戸建ての場合、売主は、一般の方ではなく、分譲会社ですので、実際の取引では、10％まで要求されることはなく、５％以下でも全く問題ございません。
新築一戸建ての場合、手付金は高くても５％くらいまでのことが多いです。
新築一戸建ての方が、中古住宅よりも手付金は少なくて済みます。
新築一戸建ての場合、物件価格が4000万円でもきりのいい100万円でも全く問題ありません。しかし、諸費用ローンを組むので手持ちが全然ないとしても、0円で契約することはありません。
関連記事：不動産取引の基礎 手付金とは 不動産購入の重要なポイント
手持ちがない場合、50万円くらいであれば、十分応じてくれるところは多いと思いますので、気に入った物件があればあきらめずに商談してみましょう。場合によっては、それ以下でも応じてくれるケースはあります。
私がいままで最も少ない手付金は、金３０万円でした。分譲会社によって、手付金３０万円では、契約してくれないケースも十分あると思いますので、注意が必要です。
自己資金０円で諸費用ローンも満額借りたいというお客様に『手付金１００万円』となればかなりきついと思いますので、分譲会社の担当もそのあたりは察してくれます。
手付金は、契約後 、手付解除期日までに 、買主側から勝手な理由で解約（キャンセル）したいと申し出てた場合は、手付金が戻ってこないということになります。これを手付放棄といいます。逆に売主側から解約を申し出た場合は、受領済の手付金を買主に倍返することになります。
諸費用ローンを住宅ローンに組み込みたい
では、住宅ローンに諸費用を組み込んだ場合、その手付金50万円はどうなるのか？
新築一戸建ての物件の残代金を支払う決済の時に、諸費用分も融資されるので、その手付金は決済の時に戻ってくるイメージです。
手付金は、決済時に物件価格に充当されます。決済時、残りの金額を振り込むことになります。
融資は必ず、住宅ローンを組む方の通帳に一旦、物件価格分と諸費用分が入金されます。
自己資金０円でも手付金は必要ということです。
そこから、振込していき、通帳の中に手付金分が残っているという状態になります。
最後に手付金は戻ってくるということです。
オーバーローン（物件価格＋諸費用の融資） はほとんどの金融機関で利用できます。
アーバンサイエンスでは、『頭金０円で諸費用も住宅ローンに組込みたい』という方でも、有利な条件で諸費用もローンに組込めるような住宅ローンをご提案していきますので、ご安心ください。
諸費用ローンでの注意点３つ
①諸費用ローンは利用できるが物件価格の10％以内という規定がある金融機関が多いことです。
②領収書が必要であるという事です。
③金融機関によっては、諸費用ローンを利用すると、優遇金利がいい条件でつかなくなることです。
諸費用ローンでの注意点が３つあります。
①諸費用ローンは利用できるが物件価格の10％以内という規定がある金融機関が多いことです。
②領収書が必要であるという事です。
銀行によって、この領収書をどこまで厳しく請求するかは銀行によって違います。例えば、池田泉州銀行の場合、50万円までであれば、領収書は要求されません。紀陽銀行は領収書にうるさい銀行です。火災保険の振り込みが銀行側で確認できる状態にしないといけません。
③金融機関によっては、諸費用ローンを利用すると、優遇金利がいい条件でつかなくなることです。
勤務先矢年収等の属性がよくないかぎり、諸費用ローンを利用すると貸出金利が高くなる傾向が強いです。できるだけ、諸費用は現金で用意することが望ましいです。
諸費用ローンは物件価格の10％以内の金融機関は多いです。
例えば、3,000万円の新築一戸建ての場合、諸費用は300万円までの融資ということになります。
新築一戸建ての場合、仲介手数料を満額支払ったとしても消費用全体では、物件価格の1割を超える可能性は低いです。
しかし、中古物件で、例えばマンションであれば、築25年を超えるような物件の場合、減税が利用できず、登記費用等が高くなるので、諸費用が物件価格の10％を超えることがあります。
諸費用ローン利用時の金利優遇のパターン
諸費用ローンを組んだ場合、貸し出し金利が高くなる可能性が高くなる！
各金融機関の諸費用に対する融資のパターンは大きく4つになります。
１．諸費用も住宅ローンと同じ金利で組込める銀行
２．住宅ローンとは、別に割高な金利で諸費用ローンを用意している銀行
３．諸費用も住宅ローンに組込めるが全体の金利が割高になる銀行
４．諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料・金利が割高になる銀行
どこの銀行も、諸費用ローンを組むと、総合的な判断で、厳しくみられる傾向があるので余裕があるのであれば、諸費用分だせるであれば出した方がいいかもしれません。
勤務先・返済比率・勤続年数等の属性に問題がない場合、それほど悪い条件にならないかもしれません。
勤務先・年収等の属性がいい場合、諸費用ローンを利用しても影響を受けにくい傾向があります。
諸費用ローンを利用すると金利が高くなる金融機関が多い！
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まず、住宅購入のときには、本体の価格に加えて、諸費用が必要になります。新築一戸建・中古物件の場合、物件価格の7％～10％くらいが目安です。 10％くらい見ておけばおさまっていることが多いです。
諸費用とは：例えば、登記費用、銀行の保証料、銀行に支払う事務手数料、火災保険料、契約に貼る印紙代、引っ越し費用等が含まれます。
住宅ローンの頭金の意味は？手付金の意味は？
頭金とは：売買代金のうちローンを利用せずに現金で支払う金銭を指します 。 諸費用は別
手付金とは：売買代金の一部でもし購入申込をした後に、購入を取りやめる場合、一定の条件で手付金を放棄する（キャンセル料として支払うイメージ）ことで、それ以外に金銭的な負担をせずつまり契約を白紙に解約することができるためのお金になります。
関連記事：新築一戸建て（価格3000万円）の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの？内訳はどうなるの？
現在は、頭金なしでも住宅ローンを組めるようになっています。また、本体の価格だけでなく諸費用もローンを利用することができます。諸費用も含めてローンを組めると非常にありがたい面もあるかと思います。
頭金なしでも住宅ローンを組めるが、住宅ローンは不利になることは知っておかないといけません！
自己資金を入れた方が、優遇金利の条件がよくなります！
≪頭金なしで諸費用ローンまで利用した場合のメリット・デメリット ≫
● 自己資金つまり頭金を用意しない場合の メリット
貯蓄などから資金を出す必要がなく、万が一に備えることができる。
頭金を出さないことで、住宅購入以外の家具購入等の資金に充てれる。
●自己資金つまり頭金を用意しない場合のデメリット
ローン返済が困難になった場合、物件の売却価格がローン残高を下回るリスクが高まる、物件を売却してもローンが残る可能性がある。
借入総額が大きくなるので、月々の返済額や総返済額が当然大きくなる。
質問:頭金が用意できないときは、貯まるまで住宅購入を待つべきですか？
A 必ずしもそんなことはありません。
頭金なしで、諸費用ローンも加えて住宅ローンが組めるようになっています。一般論ですが、住宅ローン自体の審査は、頭金があるかどうかは確かに重要ではありますが、必ずしも一番良い優遇金利がつかないというわけではなく、勤務先や年収、勤続年数等総合的に判断されますので、審査をしてみないとわかりません。とりあえず事前審査をすることをお薦めします。
●当然、頭金が1割以上あれば金利優遇に加え、審査通過の確率が一気に高まります。
●諸費用については、自己資金で出すのが理想です。金利が優遇される確率が高くなります。
注意点
相対的に優遇金利がとれる確率、月々の返済額や、総返済額が軽減されるという点では頭金や諸費用を支払った方がよいといえますが、しかし、無理に頭金をだして、預貯金がゼロになってしまい何か不測の事態に対応できないということになってしまっては本末転倒です。
重要なポイントは、余裕があれば、頭金は出さなくても諸費用は、自己資金で出すのが理想ということです。そうすれば、最優遇金利が付く確率が格段に上がります。
●結論は、最優遇金利を取るために諸費用はできれば自己資金つまり現金でだすのが理想です。
金融機関によっては、年齢が高くなると、諸費用ローンが厳しくなります。 年齢が高いと、諸費用ローンが厳しくなるっ理由とすると、それくらいの年になると貯金があってしかるべきという銀行の考え方です。
低金利で金利の条件のいいネット銀行は、できるだけ諸費用を出した方が、審査の通過率が高まります。条件のいい銀行ほど、属性のいいお客様だけを取り込もうとする傾向があります。
当社の場合、特に新築一戸建ての場合、仲介手数料が無料か半額で、ローン事務手数料も無料のサービスを行っております。他社では、諸費用全額を用意することが難しい場合でも、当社であれば、諸費用全額を現金で用意することができるかもしれません。同じ物件を購入するとしても、どこで購入するかで諸費用が全く違います。
手付金を借り入れると否決される
仮に、自己資金がなく手付金がないとしても、借り入れを起こすと、信用情報に登録されるので、すぐにバレてしまいます。その場合、事前審査を通過していても、本審査で、否決される可能性が高くなります。
契約が終わってから、借り入れをするとローン特約を利用できなくなるので注意が必要です。
決済まで、新規の借り入れをしないように注意しましょう。
絶対に、手付金のために借り入れをしてはダメですし、契約後、新規の借り入れを起こしてはいけません。
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ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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