住宅ローンの担保評価は、建築基準法に適合しているかどうかも重要！中古物件では違法建築は無数にある！
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購入する家が違法建築の場合、ローンはどうなる？
違法建築とは建築基準法・都市計画法等に違反している建築物です。
建築確認で承認をもらった建築計画と違う建物を建てたものや、建築後、検査を受けた後に増改築を行い違法になったものなどが存在します。
家を購入する時、必ず契約の前に、重要事項説明を受けることになります。その中で、建築基準法に違反している物件の場合、住宅ローンが不利になります。
内容によっては借り入れることができるかもしれませんが、利用できる金融機関が限られるのでかなり不利になります。
物件の担保評価を考える時、金融機関は法律に適合した物件でないと売りにくいと考えるため、建築基準法や都市計画法に抵触していないかを厳格に調査した上で、ローンの承認をすることになります。
新築一戸建ての場合は、そのことを心配する必要はありませんが、築年数が古い物件は、あやしい物件が無数に存在します。
金融機関が法律違反の物件に融資をするのはコンプライアンス的に、信用を失うとも考えられ、融資をできない側面もあります。
金融機関の融資が受けにくい
売りにくい
フラット35では確実に否決される
既存不適格って何？
違法建築に類似するものとして、既存不適格建築物があります。こちらは建築時には法律にそって建てられたが、建った後、その後の法改正などで、法律に適合しなくなったものです。
また、中古住宅のなかには、建築時に建築基準法に適合していても、その後の建築基準法・都市計画法の改正により現在の法律では違法建築となってしまった物件も存在します。
建築時の同じ条件で建築確認申請をすると建築確認がおりない物件のことを既存不適格といいます。既存不適格かどうかも、重要事項説明で説明を受けることになると思います。
このような物件も金融機関は、積極的には融資を行いません。そのため、審査に通らない可能性が高くなるかもしれません。
違法建築のよくあるパターン
建ぺい率・容積率オーバーの物件
これは、平成初期の物件位までよくあるケースです。
建築確認だけ通して、違法なものを最終的に建築しているケースがよくあります。
当然、検査済証はありません。
平成初期のころまで、違法建築は無数にありますが、建ぺい率、容積率のオーバーについては、金融機関によっては、許容範囲内であれば、取り扱いができる可能性があります。
ただし、担保力を重視するフラット35は、1ミリでもオーバーしていると取り扱い不可になります。
金融機関によっては、建ぺい率・容積率オーバーの物件でも融資することがあります。その場合、110％までであれば審査の土台に乗るとか金融機関のよって基準があります。
勝手に増改築している物件
一定の面積、 10㎡を超える面積の増築には建築確認申請が必要になります。この確認申請を行わずに増築をすると違法増築になります。
違法増築の物件は当然、検査済証も取得していません。
検査済証は建築した物件が法令を遵守して建てられたかどうかを示す証明書です。
違法建築でも売買はできる
違法建築でも売買することは問題ありません。売買自体は禁止されておらず自由にできます。
チェックポイント
検査済証があるかないか
増改築があるかないか
仮に検査済証がなくても、法令に適合していれば、購入しても問題はありません。
そもそも建ぺい率とは・・
土地の広さに対して建築物の規模を好きに決めていいかというと、そうではありません。周辺に住む人たちの快適さを考えて、法律などでさまざまな規制が設けられています。
建ぺい率とは簡単にいうと、「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」のことです。
例えば、100平米（約30坪）の敷地面積に、60平米の建築面積の建物を建てた場合、その建ぺい率は60％になります。
無駄なくギリギリまで建物を建てることはできません。建蔽率の制限は地域・都市計画によって割合が異なります。
そもそも容積率とは・・・
容積率とは、敷地面積に対しての建物の延べ床面積のことです。都市計画の用途地域によって建築できる延べ床面積の上限が決まっています。
容積率は、都市計画の用途地域ごとによって上限が決まっています。主な用途地域と容積率の上限は以下のとおりです。
・第一種低層住居専用地域 50、60、80、100、150、200％ ・第二種低層住居専用地域 50、60、80、100、150、200％
・第一種中高層住居専用地域 100、150、200、300、400、500％
・第二種中高層住居専用地域 100、150、200、300、400、500％
・第一種住宅地域 100、150、200、300、400、500％
・第二種住宅地域 100、150、200、300、400、500％
・準住居地域 100、150、200、300、400、500％
・近隣商業地域 100、150、200、300、400、500％
・準工業地域 100、150、200、300、400、500％
・商業地域 200～1,300％（100刻み）
・工業地域 100、150、200、300、400％
・工業専用地域 100、150、200、300、400％
・用途地域の定めがない地域 50、80、100、200、300、400％
容積率には、「前面道路制限」というルールが適用され、道路の幅が狭い場所に建物を建てる場合には容積率が小さくなることがあるので注意が必要です。
つまり、建築基準法の第52条2項によると、「前面道路の幅員が12m未満である建築物の容積率に関しては、用途地域によって定められた掛け目を前面道路の幅員に乗じた数字以下でなければならない。」とされています。
容積率＝前面道路の幅員（m）×定数×100
定数は用途地域によって異なっており、0.4と0.6の2種類があります。前面道路の幅員が4mで定数が0.4となっている場合の容積率は160％です。建築予定の土地の容積率が200％の場合、容積率は数字の低いほうを採用されます。
スペースをもっと欲しい場合には、延べ床面積に含めないものを活用することが大切です。吹き抜けやバルコニーやロフトを設置するのもおすすめです。建築基準法ではロフトがある階の2分の1以下の面積、天井高が1.4ｍ以下、はしごが固定されていない場合には延べ床面積としてカウントしません。そのため、延べ床面積を増やさないで、趣味の部屋を作ることが可能です。
建ぺい率や容積率は上限まで使えるとは限らない
土地の使い方を規制するものは、建ぺい率と容積率以外にもあり、道路斜線、隣地斜線、北側斜線などの斜線制限をはじめとする高さ制限があります。そのため、建ぺい率や容積率を上限まで使えるとは限りません。
高さに対する規制は建物が接する道路への日当たりや通風を妨げないようにすることを目的として定められ、建ぺい率や容積率よりも優先されます。
新築一戸建ては様々な規制をクリアしています。
建ぺい率・容積率は、 例えば容積率100%で100m2の敷地には、1階60m2、2階40m2の合計100m2までの建物が建てられるという事になります。
実際、新築一戸建てには、建ぺい率や容積率だけでなく、様々な規制をクリアして建築されています。第1種低層エリアの場合、特に厳しい規制をクリアして建築されています。
最近は、厳しく審査されているので、新築であれば、違法建築の可能性はないといっていいでしょう。
車庫は延床面積に入るのか？床面積というと床（フローリング）等の部屋をイメージしますが。
延床面積とは、2階建ての家の場合、1階、2階の床面積の合計で、住宅全体の面積を表すものです。
屋根のない駐車スペースの場合は、延べ床面積には入りませんが、屋根が付くと、延べ床面積に入ります。
床面積：建築物の各階又はその一部で、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（建築基準法 第２条 第３項）
ただし、容積率の算定に使用する場合の、建物の延べ面積には、自動車車庫その他の専ら自動車又は、自転車の停留又は、駐車の為の施設の用途に供する部分の床面積は、算入されません。
１、吹き抜け
２、ロフト
３、バルコニー
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