新築戸建て建てる時、ブロックで土留は大丈夫？２段擁壁の物件は買ってはいけない！
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相場より安い土地を見つけたと思うと、その多くは、それなりの擁壁があったりします。土地を探すときだけでなく中古戸建を検討する時も、ブロックでの土留め擁壁や2段擁壁について知っておかないといけないことがあります。 土地や戸建てを探すときの要注意点について不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。
ブロック積み擁壁の強度って大丈夫？
建築基準法、宅地造成等規制法では、擁壁の材料は「鉄筋コンクリート造、無筋コンクリート造又は間知石練積み造等」と定義されています。
法律的にどうこうというよりも、ブロック積みで作れば、強度・耐久性からみて危険だと感じる感覚は間違いでないと思います。
ブロック積み擁壁の土地を購入してしまった方は、そのブロック土留めでは新築を建てる許可が下りない可能性があります。
ブロックは水を通しやすく、雨水にさらされてしまうと、中に入っている鉄筋が錆びやすい性質もあります。
ブロックで土留は５段までが限界です。
これ以上積み足しての土留はできません。
認可のないブロック施工による土留めは違法になるので注意が必要です。
一般のコンクリートブロックは、土留には使えません。
ポイントは、宅地造成等規制法にかかっていないエリアで、２m以下の土留めは建築確認申請等の義務がないので、そこそこの高さまで土留めとしてブロックが使われていたり、審査がない分、安全性が担保されているかの確認がある意味必要になります。
購入を検討している土地にブロック擁壁がある場合、ＣＰ型枠ブロックかどうか専門家に確認を依頼する必要があります。
又、土地の安全性が担保されていない、つまり家を建てる時、民間審査機関が建築確認の審査をしますが、審査や検査をきっちりしていない可能性もゼロではないといえます。 つまり、ブロック擁壁まできっちり見ていない可能性もあります。
特に木造２階建ての場合は構造計算の審査も免除されているので、現場検査、中間検査があるといっても、きっちりと現場をチェックされていない場合も可能性としてはあります。
建物の土圧がかかる部分の土留めとしてブロックを使用する場合、３段積みまでの高さが無難です。３段までが慣習的に容認されている印象です。
新築の建売分譲地の土地の仕入れもブロック３段までです。
ブロックの高さは20ｃｍなので60ｃｍまでが大手建売業者の土地の仕入れの基準です。
60㎝を超えれば、間知ブロック積またはRC擁壁 等でなければいけません。ただし、土地仕入れ基準は、業者によって違います。
コストを削減するために、ブロックを限界以上に積み足すことは建築許可が下りないだけでなく、強度不足で倒壊します。
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建築基準法は、高さが２ｍを超える擁壁は工作物として扱います。工作物として建築確認申請を提出して確認を受けなければ工事をすることができません。
宅地造成等規制法では、規制区域内で１m以上の盛土又は２m以上の切土を行う造成工事を行う場合、工事の許可を得なければならないとしています。
高さが２ｍ以上ある擁壁の土地を購入する場合、確認済証があるかどうか、必ず役所で確認しましょう！土地を購入する時だけでなく、中古戸建を購入する時も注意しましょう！
土地取引の際、確認申請を要しない既存擁壁については、その安全性について不動産業者には説明義務はありません。重要事項説明書には、どの仲介会社も「調査しましたが、検査済証はありませんでした。」というような内容の文面をもっともらしく記載するだけです。だから強度的に問題ないかは、実際わかりません。安全性については不安のある方は、専門家の判断を聞いてみましょう！
新築一戸建てを建てる時、建築士が安全な既存擁壁として認めてくれず擁壁工事をやり直す必要がある場合、高さにもよりますが、擁壁をやり直すと莫大なコストがかかることを忘れてはいけません。やり直すだけで1000万円かかることもあるくらい擁壁のやり直しにはコストがかかります。相場より安い土地があると思って、現地みにいくと２ｍ以上の擁壁があることが多いです。 安易に手を出さないのが賢い選択です。
宅地造成等規制法 の規制がかかっているだけでなくて、砂防法もかかっているエリアの場合、さらにコストがかさむ可能性があることを覚悟しなければいけません。
又、高低差のある土地を購入した場合、深基礎にして、トータルのコストをおさえることも考えることができます。
既存擁壁がそのままやり替えずに建築できるかは建築の専門家に相談しなければいけません。やり替えないとなると莫大なコストがかかります。
仮に、土圧のかからない壁としてのブロック塀の場合、控え壁をつければ、2.2mの高さまで積み上げることが許可されていますが、ブロック塀の控え壁があっても2.2ｍの物件には注意が必要です。
参考：2018年大阪北部地震のブロック塀の被害要因調査報告書
参考：吹田市内でコンクリートブロックを擁壁（土留め）として使用できるのか？
参考：宅地造成等規制区域内で既存擁壁を引き続き使用することはできますか。
土留めの基礎は、敷地の内側に入っていなければいけません。
費用を抑えて石積にする場合、高低差があるほど、土地の有効面積は小さくなってしまいます。地中に埋まっている基礎の外面が境界の中に収まるように施工しなければいけないからです。
高低差がある石積みの土留めを行う場合、敷地が小さくなること考慮したうえで、その土地を購入するかどうか検討しましょう！
補足： ２ｍ以上の土留めが必要な場合、建築コストの兼ね合いから石積みが採用されているケースが多くあります。
参考： 一般財団法人 日本建築防災協会 既存ブロック塀等のチェックポイント
兵庫県では高さに関係なく、水平面から30°を超えて斜面となっている土地がある場合は「がけ」条例が適用され、その土地（がけの下の土地）に建物を建築する際は、がけ地の高さの1.5倍空けないといけない。無理な時は、待ち受け擁壁が必要となります。
参考：神戸市のがけ条例の詳細
２段擁壁のある土地の購入は買ったらダメ！
違う材質の擁壁を組み合わせて、積み上げている擁壁のことを｢２段擁壁｣と呼んでいます。
上と下の擁壁が一体化していないので危険です。
2段以上の多段ブロック積み擁壁は、安全性に問題があるので、原則、買わないという選択肢が正しいと思います。
新築の建売分譲用地を探す時、２段擁壁には手を出しません。
新築建売業者は、そもそも擁壁がある物件はあまり手を出したがらないです。リスクが高いからです。
古い擁壁（既存擁壁）がある物件（土地・中古戸建）を検討するときには、擁壁の状況を確認するだけでなく、劣化状態を注意してチェックする必要があります。
新築戸建てを建てるために土地を購入したとしても、２段擁壁のある土地には、地盤の補強無しに、建物の建築することはできません。
あるいは、２段擁壁に対して土圧の負担を全く掛けないように建築するしか方法はありません。
比較的、新しい擁壁でも、亀裂やひび割れが生じている場合もあるので、購入前に必ずチェックしましょう。
とにかく擁壁の物件は擁壁の高さや面積にもよりますが、新しく擁壁をやり直す建築費用が、数百万円から数千万円になる可能性は高いです。
古い擁壁がある物件を検討するときには、その劣化状態を注意して確認する必要があります。
２段擁壁は危険！やり直さないと建築できない！
新しい擁壁を再構築するための建築費用は、数百万円から数千万円になる！
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擁壁のある物件の購入は慎重にしなければいけない
近隣の相場と比較して、割安な物件だなと思う物件には、必ずといっていいほど擁壁があることが多いです。万が一、その擁壁をやり直す必要がある場合、1000万円以上のコストがかかる可能性があります。駐車場がカルバートになっている物件も要注意です。
擁壁がある物件の場合、２段擁壁にかかわらず、慎重に商談をすすめる必要があります。購入後、擁壁をやりかえないといけないことが分かったとすると、予算オーバーになる可能性があります。
安く売られているにはそれなりの理由が必ずあります。それを理解した上で購入することが大切です。
まとめ
これから土地を購入される方だけではなく、中古住宅を購入される方も敷地に土留め（擁壁）や塀がある場合、安全性の確認、場合によってはインスペクションが必要です。
土地を探す時、安いからと言って、安易に擁壁がきつい土地を購入しないことが大切です。仮に２ｍ以上ある場合、まず検査済証があるかどうかから確認しましょう。強度的によくわからない古い擁壁や強度に問題のある危険な２段擁壁がある土地は避けた方が無難です。
そのままの状態では建築の申請が通らないですし、危険です。相場より安い土地は、前面道路が狭いとかきつい擁壁があるとか必ずなにか理由があるはずです。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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