住宅ローンの審査に甘い・緩い銀行はあるのか？審査を通すためにどうすればいいのか？
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住宅ローンの審査基準はそれぞれの金融機関が独自の基準で審査をします。
だから、A銀行では住宅ローンの審査に否決されても、別のB銀行では通る可能性も十分あります。
つまり、審査基準がそれぞれの銀行で異なり、返済比率は緩いが、個人情報は厳しいや人物の審査は緩めだが、物件の担保評価が厳しいなどがあり、どの銀行の審査が甘いかを序列をつけるのは難しいところはありますが、全体的に審査が甘い傾向にあると言われる金融機関のご説明をさせていただきます。
住宅ローンの審査に通りやすい「フラット35」
この「フラット35」は民間金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構が提携しているものです。
営業マンの間でフラット３５は、どこも審査が通らないお客様の最後の砦という印象を持っています。フラット35でダメならあきらめようあるいはやり切った感があるのがフラット35です。
審査が緩くなっているのは、住宅購入を支援するために創設された住宅ローンという側面があります。
住宅ローンの審査は人物の評価と物件の担保評価で決まります。
フラット35Sという商品があるように、物件の担保力があると、人物の評価のマイナス分を補完する傾向があります。人物の評価の部分で弱い場合、フラット35対応の物件よりフラット35S対応可能物件を選んで審査をすると審査が通過する確率が高くなる傾向があるので、できるだけ担保力のある物件を選ぶことが大切です。
特徴は担保になる物件の担保力の審査を重視している印象があります。
ただし、個人情報の見方に関しては、それほど緩いという印象はなく、異動履歴があると否決される確率は高いです。
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フラット35は、延滞履歴（AとかP）には、緩いが、異動履歴には厳しい！
異動履歴があった場合、金額が小さくても一発アウトになります。
しかし、延滞にはかなり緩い印象があります。AやPがかなりついていても、住宅ローンの承認を得れる可能性があります。
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雇用形態・勤続年数・返済比率の緩さは、半端ない！
メガバンクや地銀の審査基準から考えると、雇用形態や勤続年数、返済比率に関しては、考えられないくらい審査が緩く、サブプライムローンではないかと疑念を持つほどの緩さです。
特に、自営業の方は、銀行の審査ではかなり厳しいですが、フラットであれば、個人信用情報に問題がなければ、通過できるイメージがあります。
ただ、地銀の場合、メガバンクのような点数制の審査だけでなく、個別での審査をするため、フラットでは否決されたが、他の地銀で通ったというケースがありました。こういうことがあるので、ある程度金融機関を絞り込んで、あきらめずにチャレンジすることが大切です。
上記である程度絞り込んでという意味合いは、金融機関が審査をすると信用情報に履歴が半年残ってしまいます。あまりにも複数ありすぎると、金融機関に悪い印象を与えるためです。
雇用形態や勤続年数や返済比率が他の金融機関と比較してとびぬけてゆるいのですが、具体的には下記になります。
①雇用形態は、アルバイトでも主たる債務者として大丈夫です。
②勤続年数が３か月とかでも給与明細を提出して、割り戻しで年収を算出します。
③返済比率自体をみると、他の銀行と遜色ないようにみえますが、審査金利が極端に低いので実質的に返済比率がかなり緩い状態になります。
さらに、大きなポイントは、重大な健康リスクがある場合、銀行では100％否決されますが、フラットの場合、団体信用生命保険を切り離すことができ、団体信用生命保険に加入できなくても借ることができるということです。
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団体生命保険を、切り離すことができても現実的には、加入できる方は加入する方がほとんどです。（団体生命保険に不加入の場合、金利が安くなります。）
メガバンクより地方銀行の住宅ローンのほうが審査が緩い？
結論から言いますと、必ずしも、地銀の方が緩いとは限りません。
しかし、基本的には、メガバンクより地銀の方が審査が甘く借りやすいといった傾向があることは間違いありません。
メガバンクと地方の金融機関の住宅ローン審査の大きな違いは、メガバンクの場合、属性によってある程度点数化され、個別のプラス要因を加点してくれるというわけではありませんが、地銀の方は、個別でのプラス要因をプラス材料としてみてくれる点にあります。
だから、基本的には、メガバンクより地銀の方が通りやすいという側面があります。
地方銀行や信用金庫などのほうが、個別に対応してくれ、柔軟な対応が期待できるので会社やお店を経営していたり、個人事業主の場合は、地銀や信用金庫の方が、通過する可能性は高く感じます。
会社やお店を経営していたりする方は、まず、取引がある地銀や信用金庫の方に相談するのがいいと思います。
会社役員の方も、経営者と同じとみられるので、3期の決算報告書が必要となります。
又、地銀の中には、保証会社を利用しない方法で、住宅ローンを貸し出すプロパーローンを利用できる銀行があります。イレギュラーな形で審査をするときは、力強さがあります。
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メガバンクの審査の方が緩いときもある！
どの金融機関も、金貸し業としての与信管理を独自に進化させて信用リスクに応じて貸し出しを決めています。A銀行で否決されても、B銀行では承認されるという事が起こるのは、与信管理の仕方が違うからです。
与信とは、読んで字のごとく信用を与えるということで、信用リスクとは、債権が回収できず、損失をだすことです。
メガバンクの方が、住宅ローンの取り扱いが多く、慣れているという観点から、与信リスクの取り方が、地銀と違う部分もあります。ある意味、与信ノウハウが蓄積され進化して、従来の見方では否決される内容が、承認されるケースがあります。
例えば、どの銀行も、外国人の場合、永住権がないとテーブルにのりませんが、三井住友銀行の場合、永住権がなくても居住年数3年・勤続3年・運転免許とパスポート5年以上等の一定の条件を満たすと、テーブルにのります。
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個人事業主の場合、フラット35が通りやすい
【フラット35】は住宅金融支援機構が設けた基準がクリアできていて個人情報に何も問題がなければ借りられますが、それだけでなく一般的に銀行の住宅ローンが借りにくい勤続年数が短い人や派遣や契約社員、個人事業主、会社経営者でも条件さえクリアしていれば審査に通りやすい傾向があります。
又、 ネット銀行は条件をクリアしていることが絶対条件で、ガチガチで柔軟性はなく個別での対応はしません。このあたりはメガバンクと同じです。
銀行の住宅ローンは事前審査が通れば本審査は絶対通るのか？
結論からいいますと、都銀や地銀で事前審査の承認があれば、99％本審査では通ります。
住宅ローンの審査では、返済能力・属性や購入物件の担保価値を審査します。
事前審査と本審査の二度に分けて審査されますが、都銀や地銀の場合、フラット35とは違い、物件の担保価値よりも返済能力・属性を重視して融資の可否が決める傾向があります。
注意点とすると、ネット銀行の場合、物件の担保価値を事前審査の段階では全く見ていないということです。ここに本審査で減額のリスクが潜んでいます。
じぶん銀行や住信SBIネット銀行等では、事前審査の段階では、物件の担保評価を全くみていません。
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都銀や地銀の事前審査に通ったら事前審査時と比べて大きな変化がなければ、本審査にはほぼ通りますが、通らなかった経験もゼロではありません。
本審査で否決される可能性として考えられるのは、下記のようなケースです。
①新規の借り入れをしてしまって返済比率がオーバーしてしまった。
このようなケースの場合、ローン特約を利用して白紙解約できません。違約解除となりますので違約金が発生します。決済が終わるまで、新規の借り入れは絶対してはいけません。
②転職や会社が倒産
会社が倒産したりすると、当然ローンは組めなくなるので、新築マンションなど完成が1年後とかの物件の場合、リスクがあります。引き渡しは、できるだけ早い方が安心です。
倒産でもローン特約は使えない可能性があります。その場合、手付解除つまり手付金を放棄して契約を解除する形になる可能性があります。
③本審査は源泉徴収ではなく課税証明書の提出を求められますが、源泉の金額と課税証明書の金額が大きく違っているケース
たまに会社員でアルバイトをしていて、確定申告をしていないため、源泉徴収の金額と課税証明書の金額が少しだけ違うケースがありました。数万円のような小さい金額の場合、地銀では問題ありませんが、都銀の場合、厳しくなる可能性があります。フラットでも小さい金額の場合は問題はなくそのアルバイトの源泉徴収を提出が求められるだけだと思いますが、金額が、100万円とか大きい金額になると、厳しくなる可能性があります。
銀行は脱税をきらうので注意が必要です。
④団体信用生命保険に加入できない
事前審査の段階では、団体生命保険の審査は行いません。本審査で初めて、審査を行いますので、健康リスクが高いと加入できません。銀行では、団体生命保険に加入できないと否決されます。先に団体生命保険だけ審査することも可能ですのでお気軽にご相談下さい。
【フラット35】は、どの金融機関からでも結果は同じか？
結論からいいますと、どの窓口で持ち込むかによって結果は違います。
それぞれの金融機関はCICやJICCだけでなく、個別の社内のデータベースが存在します。信用情報を自分で確認して大丈夫だからといって、過去に金融事故をおこしたことのある銀行を窓口にフラットを持ち込んだ場合、否決される可能性は高いと思います。
窓口の銀行のフィルターがかかると思っておいた方がいいと思います。また、担当営業の審査の持って行き方も小さいことですが、結果が大きく変わる可能性があります。
【フラット35】の場合、借入先の窓口となるのはあくまで【フラット35】取扱金融機関で、都銀や地銀や信用金庫、住宅ローン専門の金融機関など様々な金融機関がフラット35を取り扱っています。そして、どの金融機関で申し込むかによって、事務手数料や金利は異なります。
住宅ローン審査を通過するためのポイント
住宅ローンの審査を通過する為に知っておくべきポイントがいくつかあります。
①車のローン等の借り入れや借入の延滞・滞納は不利になる
車のローン等の借り入れや借入の延滞・滞納があると確実に不利になります。
住宅ローンの審査をする場合、信用情報（CIC・JICC）を必ず確認します。個人信用情報とは現在・過去の債務状況・返済履歴・延滞履歴・異動履歴がのっています。当然、借り入れがあるだけでなく滞納がある人に対して審査が厳しくなります。信用情報は、個人でも確認する事ができます。
特に消費者金融の債務は銀行の印象が悪いため、優先的に完済してしまった方が、承認されやすくなります。
消費者金融でローンがあるだけで、生活に困っているという印象を与え、それだけで否決される金融機関もあります。
②できるだけ返済比率に余裕がある方が有利
また、借り入れがあるとその返済も返済比率に入れられるため不利になります。
年収に対して、住宅ローンの借り入れ金額が多すぎると返済額が高くなり返済比率を圧迫するので、できるだけ予算を意識して家探しをすることが大切です。
どの銀行に事前審査を持ち込むのが承認の確率が高いかを判断するのは、不動産仲介の営業マンの仕事です。お気軽にご相談下さい。
③できるだけ自己資金を入れる
自己資金を入れることによって、返済比率にも余裕がでるだけでなく銀行の印象もかなりよくなります。諸費用ローンを組むと、金利を上げる銀行が多いように、諸費用ローンを自己資金で出すのと、諸費用ローンを組むのとでは、銀行の印象が全然違います。
50歳以上は諸費用ローンは不可という銀行もあったりで、諸費用ローンを削減して、現金で出してしまうというのが、ローンの審査的には有効です。
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諸費用ローンは、担保以上のものを貸し出すことになるので当然厳しい審査になります。諸費用をできるだけ削減して諸費用ローンを組まずに、本体だけのローンで審査することが望ましいといえます。
返済比率が厳しい時など、奥様の年収を合算させることによって乗り切れる可能性があります。奥様が連帯保証あるいは連帯債務という形で、ローンを組むことになります。
その収入合算をするときには、いくつかの注意点があります。
持ち分をどうするのか？
贈与税は発生しなのか？
ローン控除はどうなるの？
詳細は下記をご参照下さい。
住宅ローンの借入金額を抑えるためのポイント
住宅ローンの審査を有利にするために大切なことが借入金額を抑えることです。借入金額を少しでも抑えるためのポイントをご説明させていただきます。
非課税制度を利用し、親族から贈与を受ける
家の購入を考える場合、「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」を知っておかなければいけません。
どうしても今のタイミングでマイホームの購入をしたくても、自己資金が足りない場合もあるかと思います。その場合、親や祖父母から贈与として資金を受け取り、それを住宅の頭金にするという方法があります。
しかし、贈与の場合も税金がかかります。
関連記事：住宅購入時の年間110万円贈与とは？ 住宅資金の贈与の非課税枠とは?節税のための贈与税の5つの特例とは
住宅資金として贈与の場合は700万円までならば、贈与税がかからない非課税制度をフル活用するとお得に購入できます。
要件は下記になります。
① 贈与を受けるのは直系卑属（子や孫）である
②贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上である
③贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下である
④取得の期限：贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅用の家屋を新築や取得等をすること
⑤居住の期限：贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること
非課税限度額
| 居住用家屋の新築等に係る契約の締結日 | 省エネ等住宅 | 左記以外の住宅 |
|---|---|---|
| 令和2年4月1日～令和3年3月31日 | 1,500万円 （1,000万円） | 1,000万円 （500万円） |
| 令和3年4月1日～令和3年12月31日 | 1,200万円 （8000万円） | 700万円 （300万円） |
値段交渉をしたり、諸費用を削減したりする
値段交渉をして本体価格を下げることによっても、返済比率を改善させることができます。それに加えて、諸費用も削減できるところは削減して、トータルのコストを下げれば、審査は通りやすくなります。
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