新築一戸建購入時、絶対に仲介手数料無料では購入できない建売住宅とは？専任返しの意味を理解しないとトラブルになる？

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新築一戸建で仲介手数料満額を逃れられない物件とは

最初、中古一戸建で考えていた方は、仲介手数料は物件価格の3％+６万円＋消費税がかかるのはご存じかと思います。 しかし、なかなか気に入った中古戸建もなく、リフォームすることを考えると、新築とさほどトータルの金額がかわらないのでと思い、新築も検討し始めるとどうでしょう。 新築にも仲介手数料がいるの？と驚いた方は多いかもしれません。

中古物件はわかるが、新築にも仲介手数料ってなぜ必要なの？

と、なかなか納得できないかもしれません。そもそも仲介会社を通さず、直接売主と、契約をすれば、仲介手数料はかかりません。最近は、営業マンをかかえず、販売は仲介会社にまかせ、企画に特化するパワービルダーが、シェアを伸ばし、売主が営業マンを抱えて、直接、販売している物件がほとんどなくなってきました。

そのため、新築一戸建てを購入するときでも、仲介手数料が発生するようになりましたが、売主（分譲会社）が、仲介会社に仲介手数料を支払う物件もあり、仲介手数料を最大無料でサービスする仲介会社も存在します。

普通の仲介会社は売主、買主両方から仲介手数料を取る両手取引をしますが、 無料の仲介会社は、売主から入る販売手数料（仲介手数料）だけで、つまり片手商売で経営を成り立たしています。

しかし、その仲介手数料無料の会社が取り扱えない新築一戸建てが存在します。それは、窓口を1社の仲介会社に絞り込んだ、いわゆる専任でかつ独占販売している新築一戸建てです。その物件を購入するためには、その仲介会社を通してしか購入することができず、仲介手数料を支払わないと、購入できないことになります。

しかし、専任の物件でも、仲介手数料を無料もしくは、値引いてくれる仲介会社でも取り扱える可能性は、ゼロではありません。それが、専任返し3ヶ月の新築一戸建てです。3ヶ月すぎるとレインズ登録される可能性があり、オープンになります。レインズ登録されるとどの仲介会社でも取り扱いが可能になります。

この場合、売主が直接レインズ登録するケースもあれば、仲介会社がレインズ登録するパターンがあります。専任返し3ヶ月でも、仲介会社が直ぐにレインズ登録するケースもよくあります。売主も早く売りたいためです。この場合、広告だけ限定された1社だけがすることにはなりますが、どの仲介会社も取り扱い可能です。

まず売主物件と仲介物件の新築の違いを理解することが大切

「売主物件」と「仲介物件」の違いを理解することが大切です。 不動産取引の売買は、「買主」と「売主」が売買契約を締結し、買主が代金を支払い、売主が物件を引き渡し成立します。 新築一戸建ての売買の場合、この「売主物件」に該当するのは、営業マンを抱え、直接、販売しているハウスメーカーや不動産会社です。建売住宅を分譲したり、指定の工務店と注文住宅の請負を直接契約して、買主は、直接、分譲会社の担当と交渉したりしながら進めていくことになります。

逆に、不動産広告などに小さい文字で「販売代理」「仲介（媒介）」といった形で会社名が記載されている場合で、買主と売主の間に第三者が入るパターンが、「仲介物件」です。この場合、購入時に、仲介手数料が発生します。

仲介会社は、売主と買主の間を取り持ち仲介する役目です。それぞれのメリットを最大化させようと動きます。仲介会社は、物件購入を検討している買主に対して、可能な限りマッチングさせ、物件を紹介します。物件が見つかったら、分譲会社側との間に入っていろいろな調整を行い、契約をまとめていきます。

買い手側のお客様は、買い手側の仲介会社の営業マンを窓口にして、値段交渉をしたり、諸条件を調整しますので、分譲会社と直接やりとりすることはありません。

【新築戸建の疑問】なぜ新築買うのに仲介手数料がかかるの？直売が少なく仲介会社を通してしか買えないことが多い理由とは

そもそも仲介手数料の具体的な計算方法

仲介会社を通して契約が成立した場合、仲介会社に「仲介手数料」を支払うことになります。また、仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、どれだけ営業マンに動いてもらったとしても、最終的に契約が成立しなければ支払う必要はありません。

この仲介手数料は、法律で下記のように上限額が決まっており、多くはこの金額が正規仲介手数料として請求されます。一方、仲介手数料は消費税の課税対象ですので、別途消費税がかかります。

売買する物件の取引金額のうち、

200万円以下の部分に対して………………取引金額の5％

売買する物件の取引金額のうち、200万円超400万円以下の部分に対して… 取引金額の4％

売買する物件の取引金額のうち、400万円超の部分に対して…………………取引金額の3％

売主と絶対に直接取引できない専任とそうでない専任返し3ヶ月がある

仲介会社を通せば仲介手数料はかかります。 できるだけお得に購入したいと思い、仲介手数料無料もしくは割引してくれる仲介会社を通して話を進めていたとしても、 その仲介会社が取り扱いできない物件があります。

それは、売主物件つまり、分譲会社が直接、販売している物件、もしくは、窓口を1社の仲介会社に絞り込んだ仲介物件の新築一戸建てです。

もし売主が直接、販売していれば、直接取引ができるので、 仲介手数料は一切かかりません。 しかし営業マンの給料や広告費等が建物価格にかなり反映され、のせられているので、価格としては、相場と比較して割高になっています。

窓口を1社に絞り込んだ仲介物件は、直接取引したくてもできない売主（分譲会社）です。 専任で、ある仲介会社に絞って販売してもらっている多くの場合、紐付き物件です。 その場合は、どうしようもなく、売主から直接買うことはできないし、 仲介の不動産会社もかなり経費がかかっていますので 仲介手数料はしっかり満額取って、両手取引を狙っていくのが常識です。

紐付き物件（ひもつき）とは、土地の情報の交換条件として、販売を独占することを約束してもらっている物件です。

その紐付き物件は、専任返し3ヶ月の物件もあれば、そうでない物件もあります。専任返しは、今後、分譲できる土地の情報を優先的に回してもらうために、仲介会社に恩を売るために行っています。

専任返し3ヶ月の場合、ビジネスとして割り切ってやっていますが、そうでない場合、売主と仲介会社がズブズブの関係にある可能性があります。その場合、仲介手数料の値引きは、絶対に難しいでしょうし、登記費用とかにもバックマージンがのせられている可能性はあります。購入するための諸費用は割高にはなります。

専任返し3ヶ月の新築の場合、待てば、仲介手数料無料で購入できる可能性あり！

専任返しによって、囲い込まれている新築一戸建ては、窓口になっている仲介会社しか取り扱いはできませんが、専任返しは、媒介契約3ヶ月以内のケースは、多いのですが、その場合、3ヶ月を過ぎると、直接、売主（分譲会社）がレインズに登録して、どの仲介会社でも取り扱いができる可能性があります。

その場合、一定期間が過ぎれば、その物件は、オープンになり、仲介手数料を割り引いてくれる仲介会社でも取り扱いが可能になります。少し待てば、お得に購入できる可能性はありますが、その間に売れてしまうリスクも存在します。

その場合、高くてもその仲介会社を通して、購入するしか方法はありません。

新築でももちろん価格交渉可能ですが、独占販売している状況の場合、当然のことながら、交渉はしにくくなります。

大手の飯田グループでは、土地の仕入れの決済が終われば、すぐに売主として、レインズに登録します。窓口を絞らず、オープンにした方が、早く売れることを知っているからです。

また、ややこしいですが、売主として、直接、レインズに登録しませんが、仲介会社が、代わりに、レインズに登録して、オープンに販売するケースも存在します。その場合、買い手側の仲介会社は、両手取引にはなりません。片手取引となり、買い手からしか、仲介手数料をもらうことができず、売主（分譲会社）から仲介手数料をもらうことができません。

売主（分譲会社）は、レインズ登録した売り手側の仲介会社に、仲介手数料を支払います。こういう形でも、土地情報をくれた仲介会社に恩を売ることができます。スーモやホームズに広告を掲載するのは、この窓口になっている仲介会社が掲載します。他社（他の仲介会社）はポータルサイトの掲載は、広告不可となることが多いです。

この場合は、どの仲介会社を通して購入しようが、仲介手数料を無料で購入することはできません。無料にすると、ビジネスではなく、ボランティアになってしまいます。

この場合、当社では、半額対象物件となります。

またまれにですが、このレインズに登録した仲介会社を飛ばして、売主が、直接レインズに登録したとしても、一定のパーセンテージが、この仲介会社にお金が落ちるように、配慮したりすることがあります。また、売主は分譲用地として有益な土地情報が欲しいからです。その場合は、売主が直接レインズに登録しているにもかかわらず、買い手側の仲介会社は、完全な両手仲介にならず、片手に近い取引もあります。

専任返しの物件はお買い得物件ではない

独占販売している囲い込みをされた物件はお買い得と考え、錯覚をひきおこしますが、冷静に相場をみるとそれは誤りであることがわかります。囲い込みをする業者は、割高だからという理由でもなく割安だからするというものではありません。

どちらかというと売主の息のかかったズブズブの関係の仲介会社が多く、お買い得感とは全く関係ありません。そういった関係の場合、早く売れても売れなくてもいい状況です。

どちらかというと割高な物件の方が多いと思います。

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