残債ありのマンション即売却方法には、即買取と買取保証がある！メリット・デメリットを徹底解説

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新築一戸建てへ買い換えをするためにマンション（土地・戸建）を即売却したい場合、「不動産買取」という方法があります。その不動産買取には「即買取」と「買取保証」の2種類があります。即買取を依頼した場合と買取保証を依頼した場合では、手元に残るお金が変わってくるため、それぞれの違いを理解した上で商談をすすめないといけません。

今回は、 気に入った物件があるという前提で、 即買取と買取保証の特徴とメリット・デメリットを徹底解説していきます。

残債が残っている場合の即買い換え方法は、ダブルローンか買取りの2種類しかない

欲しい物件があり、即契約したい場合、購入する方法は、ダブルローンを組むか買い取りしか方法はありません。売れないと買えない場合、欲しい物件の1番手を確保することはできません。当然、契約もできません。

いったん、残債をそのままの状態で、新規の住宅ローンもあわせて、返済負担率が問題なく、事前審査を通過できる見込みがあるのであれば、事前審査を行い審査が通れば、欲しい物件を契約することが可能になります。ダブルローンの場合、支払いが、ダブルになる時期はありますが、自分の売りたい価格で売れるまで、売れるので、売り急がされることはありません。

また、買い取りでの不動産売却の場合、市場価格よりは安くなりますが、買い取り（即買取）で、もしくは最悪買い取り（買取保証）ですすめるという形で、1番手を確保して、契約をすすめることができます。買取り査定をして、買い換え特約をつけて、契約することが一般的です。最低でも買取保証がないと商談をすすめることはできません。

不動産買取は「即買取」と「買取保証」の2種類ある

ダブルローンが組めない場合、次に考えるステップで、不動産売却の方法として、不動産仲介会社に一般の買主を探してもらう「仲介」と、不動産買取業者が直接物件を購入してもらう「買取」があります。しかし、「仲介」で売却する場合、市場価格で売れるので確実に買取りより高く売れるが、いつ売れるかわからないので、気に入った物件があっても1番手を確保することはできません。つまりいつ売れるかわからない状況では、物件は止まらないと言うことです。当然、契約はできません。他に欲しい人が現れると、その気に入った物件はあきらめなければいけません。逆に、「不動産買取」は、市場で売る金額よりも安い売却価格になるものの、不動産を確実に売却でき、即現金化することができます。

その不動産買取には「即買取」と「買取保証」の2種類があります。即時買取の場合、最短2日～1週間で不動産を売却・現金化できる点です。買取保証の場合、一定期間「仲介」のように販売活動を行うため、気に入った物件の売主側との期日の調整に問題がなければ、買取り価格より高い金額で売却できる可能性があります。

「即買取」と「買取保証」 の不動産買い取りが可能であれば、買い替え特約を付けて契約することが可能になります。つまり、１番手で物件をおさえることができます。

「即買取」 は、最短2日～1週間ほどで不動産を売却・換金できる

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即買取とは、不動産買取業者が買主となり、物件をすぐに買い取ってもらう方法です。販売活動が行われず、広告宣伝の手間などがかからないため、即買取を依頼してから物件の引き渡しまでスムーズに手続きが進みます。即買取であっても、物件の価格査定は行われますが、訪問査定1回で済む場合がほとんどです。仲介での売却ではないため、購入希望者が内見にやってくることもありません。不動産会社にもよりますが、最短2日から1週間で不動産の売却・現金化できる可能性があります。そのため、確実に現金化できるので、どうしても欲しい物件がある場合、買い替え特約を付けて、即買い取りで進めるケースが多いです。

一方、物件が市場に出ず、不動産買取会社が直接買い取る形のため、売却価格が市場の相場よりも低くなる傾向にあります。即買取を依頼する場合の売却価格は、物件の条件によって変動しますが、市場価格のおよそ70%～80%になるケースが一般的です。

「買取保証」は、期間内に市場価格で売れる可能性がある

買取保証とは、「買取保証付きの仲介」とも呼ばれ、一定期間「仲介」での売却を行い、売れなかった場合保証した金額で「買取」を行う仕組みです。買取保証は買取り専門の買取り業者ではなく仲介会社が、やっていることが一般的です。

媒介を取りたい仲介会社にとって、買取保証をすることによって専任媒介をとりこめるメリットがあります。仲介会社として中立性が保てなくなるという理由から、買取り保証に積極的ではなかった仲介会社でも仲介業だけでの差別化が難しいため、手を出すところが多くなってきました。

買取り保証をして買取保証を依頼すると、まずは「仲介」のように不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が買主を探すために販売活動を行います。即時買取と異なり、この段階で成約に至った場合、市場価格に近い値段で不動産を売却できる可能性があります。一番ネックになってくるのが、専任媒介以上で媒介契約を結ばないといけないという点です。

そして、通常の「仲介」と大きく異なるのは、販売活動にタイムリミットが設定されている点です。一定期間を過ぎても買主が見つからなければ、あらかじめ合意していた金額で、不動産会社に物件を買い取ってもらうことになります。「仲介」により物件が高く売れる可能性を模索しつつ、「買取」により確実に物件を売却できるのが買取保証の特徴です。不動産の売却額は、即買取より低くなる傾向にあります。

そして、不動産会社の仲介により取引相手が見つかった場合は、通常の媒介契約と同様、仲介手数料を支払う必要があります。

即買取のメリットは「即現金化」と「仲介手数料不要」「改装不要」「瑕疵責任不要」

不動産買取を依頼するとして、「即買取」を選ぶか「買取保証」を選ぶかで、残るお金が大きく変わってきます。即時買取では、仲介手数料がかからず、即売却して現金化できるというメリットがあります。一方、買取価格が市場相場よりも安くなりがちなのがデメリットです。即買取が向いているのは、とにかくいますぐ不動産を現金化したい方です。

即買取であれば、広告期間や販売期間が存在しないため、即時に不動産売却が成立します。そのため、余分な手間がかからず、スピーディに物件を売却できるのがメリットです。即時買取にかかる期間の目安は、最短2日～1週間ほどです。

不動産仲介会社に「仲介」を依頼すると、価格査定から始まり、広告宣伝・営業活動、内覧などさまざまなステップが必要なため、短くても3ヶ月～半年ほどかかるのが通例です。そのうえ、半年ほど販売活動を行ったとしても、買主が見つからなければ成約に至らないため、必ず売却できるという保証はありません。だから、欲しい物件があって、すぐ売り出しても、売れないと買えない場合、欲しい物件を１番手でおさえ契約することができません。

即買取の場合は、訪問査定をすれば、即買取価格が提示され、即現金化できます。手元に急ぎでお金が必要な場合も、即時買取であれば早急に不動産を売却することができます。

また、即買取で仲介会社を通さない場合、仲介手数料がかからないのもメリットです。たとえば、不動産会社の仲介により物件が2,000万円で売れた場合、仲介手数料は「成約価格×3%＋6万円」となるため、合計66万円（税抜）の金銭負担が発生します。直接、買取り業者に即買取を依頼すれば、この66万円のコストを削減できます。

不動産仲介会社に買取を依頼する場合、仲介手数料が発生してしまいます。手元に残るお金をすこしでも多くしたい場合は、仲介手数料がどうなるのか確認することが大切です。

仲介で売却した場合、売却後３か月は欠陥が見つかった場合、瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負うことになり、補修費用が発生する可能性が潜んでいます。しかし、買取りの場合、売主はその瑕疵担保責任（契約不適合責任）が免除されることになります。

一般の買主は、不動産に不慣れなため、改装後のイメージがなかなかできないだけでなく、欠陥があった場合、いくらくらいで済むかのイメージができないため、リスクの許容度が低くく、見た目だけで判断してしまう傾向があります。ちょっと印象が悪いと、拒否したりします。業者買い取りの場合、リスクの許容ができるので、スムーズに取引が可能になります。

たとえば、一般仲介で売る場合、見た目は大切なので、たばこを吸っている部屋の場合、他の部屋と比べて汚さが際立つので、最低限、そのクロスの張り替えをするかしないかで印象が大きく変わります。買取りの場合、プロがみるので、クロスを張り替えたり、リフォームをしたり、余計な出費はありません。また、リフォームをしたからといって、その分、高く売れる保証はありません。

即買取のデメリットは買取価格が相場よりも低くなる

即買取のデメリットは、一般仲介を依頼した場合よりも、買取価格が下がる点です。相場よりも買取価格が低くなることが多く、目安は市場価格のおよそ70%～80%です。仮に不動産の相場が2,000万円とすれば、即時買取だと売却価格が1,400万円～1,600万円になるイメージです。

以上のような物件は市場での人気がないため、仲介ではそもそも売れない可能性が高くなります。いつ売れるかわかりません。即買取であれば、買取価格が安くなるものの、売れにくい物件でも買ってくれます。即買取の業者には得意・不得意または、おなかがすいている・おなかがすいていないという事情があります。買取価格の低さをカバーするには、1社だけに査定を依頼するのではなく、複数の不動産会社に見積もりをとってもらうことが重要です。物件によっては、市場価格に近い金額で成約する可能性もあります。

即時買取が適しているのは「早く現金化したい」「物件が売りにくい」場合

不動産会社にもよりますが、即買取であれば最短2日から1週間で、買取の依頼から物件の引き渡し・決済まで完了して現金化できます。売却価格にこだわりがなかったり、遊休地にかかる固定資産税や都市計画税や全く利用しないマンションの管理費・修繕積立金に悩んだりしている方は、即買取によって迅速に不動産を売却することができます。

また、急な転勤や相続といった事情により、土地や建物の処理に困ってしまうケースがあります。不動産会社と媒介契約を結ぶ「仲介」であれば、相場で売り出した場合、買主が見つかるまで最短でも3ヶ月ほどかかります。買い替えはタイミングが、ほんとうに難しいです。即買取であれば、買主が不動産業者のため、スケジュール調整がしやすく、気に入った物件のスケジュールに合わせてくれるので、スムーズに取引を進めることができます。一般の方が、買主の場合、仮に見つかったとしても、スケジュール調整に一苦労するかもしれません。

中古物件の場合、汚すぎたり、見た目が悪いと、一般のお客様は、プロではないため改装後のイメージを描きにくい傾向があるため、決まりにくい傾向があります。プロが改装することによって、売りやすくなり、付加価値が生まれる可能性のある物件は、買い取ってもらった方がメリットがあります。

汚い部屋でもリフォームやクリーニングも必要なく、現状のままの引き渡しでかまわないため、ほとんど手間・暇がかかりません。

土地の面積が広すぎる場合、たとえ単価が安い地域でも、総額の金額が高くなりすぎ、購入を検討できるお客様が限定されてしまう場合です。その場合、不動産買取り業者が、分筆して売り出せば売りやすくなります。宅建業者ではない一般の方が、分筆して売却すると、反復・継続している形になると事業として見なされるのでできません。

買取保証のメリットは「高く売れる可能性」と「確実に売却できる」

買取保証は即買取と異なり、買取までに一定の仲介期間が存在します。買取保証は市場価格に近い値段で売却できる可能性があり、仲介期間を過ぎても確実に売却できるというメリットがあります。一方、不動産会社によっては、買取保証をつける条件が設定されるケースがあります。買取保証が向いているのは、なるべく不動産を高く売りたいが売却の確実性も重視したい方です。

買取り保証の使い道があるのは、建築中の新築一戸建てや建築中の新築マンションで、欲しい物件がみつかり、契約して物件をおさえたい場合です。 建築中であれば、完成していないので、一定期間、仲介に出すことができます。すぐに決済をしないといけない新築でも完成物件の場合、利用することは難しくなります。また中古物件で、売主が、通常より契約から決済まで長くなってもいいと了解してくれれば、1ヶ月だけ、仲介で売り出してみることができます。しかし、短期すぎるとあまり意味はありません。

短期すぎる場合は、即買取りがベストです。いったん市場にでてしまうと買取り専門の業者は、いやがります。再販するときの予定の金額より安く売り出されてしまうと売れる金額が安くなるのではと考えます。そのため、即買取りの場合、いったん売り出してしまうと再査定することになります。査定金額が下げられる可能性が高いです。

買取保証では、不動産買取の前に一定の長さの仲介期間があるため、物件が高く売れる可能性があります。不動産の仲介を依頼する場合、最初の売り出し価格は、物件の査定金額よりも15%まで可能にしているところが多いです。しかし落とし穴があり、期限がきてしまうと買い取られてしまうので、最初から勝負する金額で、売り出した方が賢明かもしれません。たとえば、2,000万円と査定された物件なら、初期に買い手がつけば300万円増の2,300万円で売リ出すことができます。このように、買取保証は不動産買取でありながら、高く売れる可能性があります。ただし、通常の仲介と比べ、販売活動を積極的にしてもらえないケースがあります。不動産会社は、仲介期間中に売却するよりも、買取後に不動産を転売する方が利益を最大化できるからです。買取保証を依頼する場合は、信頼できる不動産会社・営業マンを選ぶことが大切です。基本大手仲介会社は、両手を狙います。利益を最大化できる買取りが一番おいしい取引です。

買取保証には「最悪、買い取ってもらえる」というメリットもあります。買取保証を依頼する際、あらかじめ依頼人と不動産会社で買取価格を決めておきます。万が一仲介期間のうちに物件が売れなかったとしても、合意済みの買取価格で確実に売却することができます。

あくまで、欲しい物件が目の前にある場合に、買取りや買取り保証のメリットが生まれます。そのため、気に入っている物件がない場合には、買取り保証のメリットはありません。通常の「仲介」で売るべきです。売らないといけない期限が決まっているからこそ、買取り保証のメリットが生きてきます。通常の仲介で売った方が、確実に高く売れます。

気に入った物件によっては、契約から決済まで、時間のある建築中の新築一戸建てや新築マンションを購入するような場合、少し時間があるため、買取り保証は、有効な手段の一つになりえます。しかし、決済までの期間をできるだけ引き伸ばしたいところですが、交渉によって、それほど期間が取れない場合は、買取り保証の意味がなくなります。

仲介期間が決まっているため、契約から決済までのタイミングがわかるのも大きなメリットです。仕事の転勤や子供の進学にともなう住み替えなど、すこし先のスケジュールが決まっている場合は、安心して資金計画を立てることができるメリットがあります。通常の仲介であれば、いつ物件を売却できるのかがわかりません。買取保証であれば、最悪、買い取られてしまいますが、資金計画に狂いが生じにくくなります。

買取保証のデメリットは条件が厳しく保証額も低い

買取保証の大きなデメリットは、買取り保証をしている会社はかなり少なく限定されていると言うことです。基本的に大手の買取り業者や一般的な買取業者では、買取保証はしておりません。買取保証をしているのは、基本的に仲介会社になります。

さらに、買取保証のデメリットとして、買取保証をつけれる物件は条件により限定されている点です。買取保証サービスは、不動産ごとに一定の条件が存在します。買取保証が受けられる条件の例として、下記のようなものがあります。

物件のある場所が、不動産会社の日常の営業・販売エリアになければ、買取保証をつけることができません。また、買取保証をつけることができても、仲介での期間中は「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を結ばないといけません。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり、一度契約を結ぶと契約期間中はほかの不動産会社に仲介を依頼できません。

専任媒介契約では、自分で買主を探す「自己発見取引」が認められますが、専属専任の場合できません。

また、不動産会社によりますが、土地の面積や建物の築年数の条件があることがあります。建物の築年数の指定がなくても、新耐震基準の建物でなければ買取保証がつけられない場合もあります。

そのほか、不動産会社によっては売却保証額の上限が設定される場合があります。買取保証が利用できる上限金額がありますが、不動産会社によって査定金額も保証金額も違うので、注意が必要です。

査定価格とは、確実に売れる金額なので、仲介で売るときの査定金額ではありません。仲介で売れる金額は高めに査定しますが、ここでいう査定価格は、どんな状況でも確実に売れるきつい金額のことです。そのため査定価格は、相場より低めになります。あくまで最高の保証額でもそのきつい金額の90％になることが多いので、結局のところ即買い取りと変わらないか低いくらいの金額に落ち着きます。

買取保証は「市場で売れる可能性を信じ、保証も欲しい」場合

いつまでに、売らないといけないというのがないのであれば、買取り保証にする意味がありません。

期限を決められてしまうと売り急ぐことになりますし、一定期間、仲介で売りに出した後、買取りで売らなければいけません。買取り保証を検討するのであれば、欲しい物件があることが絶対条件となります。仲介で売る方が、高く売れるのに、わざわざ買取り保証にする意味がないからです。

買取保証サービスでは、不動産買取の前に仲介期間があるため、市場価格で売却できる可能性があります。売り出してからすぐに買い手がつけば、買い取り保証価格より高く売ることができます、仲介で売却できる期間にはタイムリミットがあり、その後は確実に買取が行われるため、安心はできますが、最悪売れないと、買い取られてしまいます。一定期間のうちに資金が必要な場合、確実に物件をおさえて商談をすすめることができます。

買取り専門の業者は買取り保証はしない！

買取保証は、市場価格での売却をあきらめきれない方にとって、たとえ一定期間でもと思っている方にはいいかもしれません。しかし、買い取り保証をしている会社はかなり少なく限定されているということと、様々な条件がつき、専任媒介が絶対になる、保証額が即買取額より低いというデメリットが生じます。ほとんどの大手の買い取り業者や一般的な買取業者では、買取保証はしておりません。買取保証をしているのは、基本的に仲介会社になります。

万が一、買取り保証で一定期間内に売れなかった場合、競争させて高値で買ってくれる買取り業者の方が結果的に手取りがよかったということになってしまいます。

そして、買い取り業者の特徴として、決済がまだまだ先の場合、取り扱いができないケースがあります。大手の買い取り業者では、3ヶ月以内の決済が、買い取りの条件だったりします。

即時買取でも買取保証でも、不動産買取で失敗しないためには、信頼できる不動産買取業者を選ぶことが大切です。査定依頼は1社に限定せず、複数の不動産会社に依頼する方が、高く買い取ってもらえる可能性が高くなります。

買取査定で底値を知る！複数の買取に査定依頼を出す

不動産買取を依頼する前に、売りたい物件の査定依頼を出すことになります。即買取でも買取保証でも、査定依頼は複数の不動産会社に出すことが重要です。複数の査定結果を比較することができるため、1社にしか査定依頼を出さなかった場合よりも、査定額が高くなる可能性があります。不動産買取会社による価格査定は、不動産買取会社の得意・不得意やおなかがすいている・すいていないにより査定価格に差が出ます。1つの不動産会社にしか査定を出さなければ、高く売れる機会を損失することになります。1社にしか査定依頼をしないデメリットはあっても、複数の査定をもらうことのデメリットはほとんどありません。複数お願いするのが煩わしい場合、オークション買取りがお薦めです。

残債が少なければ、買取保証なしで一般仲介、最悪買い取りでいける

買取保証をつけると、専任媒介でしないといけないとか保証金額が低い等様々な縛りがでてきます。そういったことが煩わしい場合、買い換え特約をつけずに、最悪、買い取りで、決済するという手は残っています。

そのためには、底値を知る必要があります。底値を知らずに、すすめることはできません。ある程度、堅い売れる金額がわかれば、買い換え特約をつけなくても、リスクを取らずに進めることが可能になります。

そもそも買い換え特約とは？知らないと数百万円損する？

買主が、所有している不動産を売却した代金をもって購入しようとしている不動産の購入費用に充てることを「買い換え」といいます。

この買い換えでは、所有不動産の売却が不調に終わったときには、購入しようとしている不動産の購入ができなくなります。現金を用意するしか購入できません。用意できないと契約違反となります。違約金の一般的な契約の設定金額は物件価格の10％～20％と高額です。売れなかった場合で、買い換え特約がない場合、現金で用意することが絶対条件となります。

そのため実際の不動産取引では、所有不動産の売却が不調に終わった場合には、買主は不動産を購入する契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約を入れることで、資金繰りにいきづまることを防ぎます。こうした特約を「買い換え特約」と呼んでいます。

この買い換え特約を売主側にのんでもらうためには、すでに所有している不動産が契約済みもしくは、即買取りもしくは買取り保証が必要となり絶対条件となります。単に売れないと買えませんでは、契約してくれません。

買い換え特約の注意点：買主が契約を無条件解除できない買い換え特約の問題点とその対応はこちら

まとめ

不動産の「即買取」と「買取保証」のメリット・デメリットについて徹底解説してきました。買い取りには 「即買取」と「買取保証」 の2種類があります。即買取には、最短2日から1週間で不動産を売却できるため、急な転勤や住み替えでも対応できるというメリットがあります。

一方、買取価格は査定よりも相場の70%～80％です。そして買取保証のメリットは、不動産買取でありながら、仲介期間のうちに高く売れる可能性がある点です。仲介で営業活動をして期間で売れなくても、最悪、買い取ってもらえます。
「即買取」と「買取保証」 のどちらも、目の前に欲しい物件があるときに大きなメリットが生まれます。即買取が向いているのは、物件をとにかく早く売却して現金化したい方です。物件をなるべく高く売りたいが、確実に売れる保証が欲しい方には、買取保証が向いています。ただ、欲しい物件がないのに、期限をくぎって首をしめる買い取り保証はお薦めできません。一般の仲介で売却する方が、自由度が高く高く売れる可能性は確実に高いといえます。

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