マンション購入で失敗！「駐車場ガラ空き」問題で売却するハメになる！ マンション財政が危機的状況の可能性も
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「 駐車場ガラ空き」問題が理由で、1年間で戸数の少ないマンションにもかかわらず一気に8戸も9戸も売却にでたりすることがあります。築年数が20年くらいのマンションでもこういったことが起こります。なぜこういったことが起こるのか？不動産業界20年以上のプロが徹底解説します。
「駐車場ガラ空き」問題の原因とは？マンション財政が危機的状況の可能性も
日本は、少子高齢化や人工知能の進化やシェアリングエコノミーといった社会情勢の変化にともない、若者を中心としたクルマ離れが進んでいます。
ますます進むクルマ離れが マンションの駐車場にも影響を及ぼすだけでなく、マンションの管理組合の運営に大きな影響を与えることになります。
今後、数年でますますレンタカーやカーシェアリング市場が拡大していき保有率が下がることが考えられます。
駅近マンションの場合、高齢ドライバーによる運転免許証の自主返納が増え、クルマを手放す世帯が多くなることを考えると、使用率はどんどん下がっていくことになります。
これから、EVで、自動運転が主流になれば、コストの高い立地に駐車場を保有する意味もなくなります。また、車そのものを所有する意味も薄れてきます。シェアでいいということになります。
また、ボタンをおせば自動で、車が、目の前まで来てくれる時代では、分譲マンションの駐車場設置率は少なくて十分になります。自動運転の世界は目の前まで来ています。実際、最近の新築マンションでは、駐車場設置率が低くなっていると聞きます。
このクルマ離れは、駐車場代が、管理組合に入ってこないということにつながりますので、結局のところマンション管理にも直接大きな影響を及ぼすということになります。もうすでに、危機的状況になっているマンションがあります。
マンションの売却理由の中に、管理組合の財政が危機的状況に陥っているからというケースがあります。売主は本音をいわず、適当な売却理由を言っているはずです。
やけに、短期間で売却が多いマンションは、なにか問題をかかえている可能性があるので、注意が必要です。
実際マンションの危機的財政が動機で、売りに出ることもあります。売り逃げです。機械式駐車場が原因の可能性があります。
購入しようとしているマンションの修繕積立金がどれくらい貯まっているかは、1万円ほどお金はかかりますが、重要事項調査依頼書を管理会社に依頼すると、延滞金や貯まっている修繕積立金の金額や最近の修繕の内容などが記載された書類を取得することができます。
駐車場代は修繕積立金に充当されるのか
所有マンションの管理費と修繕積立金は妥当なのか気になるところです。
駐車場代はどこに充当されるのか？
すごく重要な視点です。
修繕積立に駐車場修繕積立という独立した会計があるのならわかりやすいですが。。。
それが、駐車場代の殆どが管理費のほうに充当されていている管理組合も多く存在します。これは、大きな問題になっていきます。駐車場を利用しない人の管理費負担を軽くしているだけの会計になってしまいます。
私の所有しているマンションでは、管理会社を1度、替えています。管理会社がイマイチの場合、見積もりを取って替えてしまうのも一つの選択肢です。
大規模修繕にしても、管理会社のいいなりにならず、必ず見積もりをとってコストダウンをしていくことが大切です。
管理会社に“丸投げ”の管理組合は危険です。購入した途端に管理費・修繕積立金の大幅値上げや一時金徴収金などということが起こるかもしれません。
管理費が妥当かどうかの簡単なチェック方法としては、駐車場使用料がどこに計上されているかで、確認できます。万が一、積立金会計ではなく、「全額」一般会計・管理費会計に入っている場合は要注意です。
管理費を安く見せるテクニックとして、「駐車場使用料」を積立金会計ではなく、管理費会計に入れられている可能性がある！
機械式駐車場の耐用年数は
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機械式駐車場の入れ替えの費用の相場は、車1台当たり、
100万円/台
機械式駐車場の入れ替えは、大規模修繕と同じくらいのコストがかかります。どれくらい持ちこたえるのかは、重要ですが、大体20年から25年くらいといわれています。
修理するときの、モーターやチェーンが、メーカーから同じ部品が供給されるかも問題になってくることからそれくらいで設定されているのだと思います。
現在、私が所有しているマンションでは、築20年になりますが、なんの問題もなく動いています。あと10年くらいは、問題なさそうな気はしています。
機械式駐車場の空き問題がスラム化を加速させる
修繕積立金が、全然貯まっていないマンションは注意！せっかく買ったのに売却しなければいけない可能性がでてくる！
中古マンションなら管理状況を確認して購入することができますが、新築マンションの場合は運に任せるしかない！ロケーションのいいマンションを購入することが防衛策。
マンションも年を取りますが、住んでいる住民も年を取ります。古くなっていくと、売却して出て行く人もいるので、新しい若い人も入っては来ますが、高齢化が進むとだんだんと車所有の人が減ります。駐車場の賃料収入が減ってくると、修繕積立金が不足してくる可能性があります。
2回目の大規模修繕あたりで取り壊しという選択肢もありますが、駐車場設置義務がネックになり、撤去して平面式にできない可能性があります。
マンション内の駐車場で空きが目立ってきているのかどうかは、新築購入ではなく、中古マンション購入の場合、内覧の時に、状況を把握することもできます。
最近のマンションのほとんどは機械式駐車場になっており、敷地が広く自走式駐車場のマンションは、駅徒歩5分圏内ではなかなか見つからず、駅から少し遠く駅徒歩15分だったりすることがよくあります。マンションで徒歩15分とかになると、マンションで買う意味があるのかという資産価値的な部分で不安になります。そうなると、新築一戸建ての方が、いいのではと思ってしまいます。
駅近マンションの機械式駐車場の問題は、メンテナンス費用がかかり、空きが増えればそれだけ駐車場使用料の賃料収入が減り、修繕積立金不足で、適切な修繕ができなくなり、最終的にはスラム化するリスクも加味しながら、購入を検討しなければいけません。適切な修繕をしないとマンションそのものの寿命を短くしてしまいます。建て替えができないマンションが99％以上だと思いますので、寿命が短くなるのは、痛いところです。
だから、駐車場設置率100％というのも、確かに魅力ですが、機械式駐車場の場合、リスクもあるということです。
駐車場設置義務があるので簡単に撤去できない
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「駐車場の空きが増えるなら、機械式駐車場を撤去してしまえばいい」と思うかもしれませんが、駐車場を減らしたいのに簡単には減らせないのが現実です。
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「駐車施設の附置義務制度」というのは、ある規模以上のマンションには付置義務という、規模に応じて駐車場を設置しなければならない条例のことです。たとえば、東京都であれば延べ床面積が1万平方メートル超で、かつ専有面積が2000平方メートル超の集合住宅では、居住戸数の30％以上、もしくは専有面積350平方メートルごとに1台以上、このうち少ないほうの台数の駐車場が付置義務として必要となるそうです。
昭和33年に、路上駐車や違法駐車が大きな問題になり、交通の円滑化を図ることを目的に、都市における駐車施設の整備に関する事項を定めた駐車場法が定められました。
附置義務は、その駐車場法に基づいて、地方自治体が条例によって定められています。
敷地面積が十分に取れない都市型のマンションの場合、 必要台数分の駐車場を確保するために、苦肉の策として生まれたのが機械式駐車場です。撤去すると、附置義務の基準を満たさなくなってしまいます。
附置義務は各自治体によって基準が決められているため、自治体によって違いがあり、マンションに附置義務が適用されている場合、自治体の担当部署の窓口へ行けば、確認できます。
どうしても現状のままで機械式駐車場を維持管理していくしかない場合は、駐車場使用料の収入をどうやって増やすか検討しなければいけません。まず賃料収入を増やす方法としては、機械式駐車場を外部へ貸し出すことをしている管理組合があります。
居住者以外の外部の方に貸し出す方法【解決策】
マンション駐車場の空きスペースを外部の方に貸し出すのも一つの選択肢です。
国税庁が平成24年2月に公表した「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」により、一定の条件を満たせば区分所有者以外への貸し出し分のみが課税対象になるとの見解が示されたため、税金を支払う必要があります。
管理組合が、事業主となります。
事業は課税対象となり、事業税や法人事業税、法人住民税などの申告と納税が必要になります。
メリット
・駐車場の空き増による収益減の補填できる。
デメリット
・区分所有者以外の第三者から得た収益は課税対象となる。
・外部の人が出入りすることによるセキュリティ面の問題。
「撤去する」場合も「居住者以外の外部の方に貸し出す」の場合のいずれもマンション総会の決議を経る必要があり、実際に実行するまでには手間と時間がかかります。
車に乗らない方は、マンションを購入するときに、機械式駐車場の空き問題を全く気にせず購入すると思いますが、修繕積立金の貯まり具合に直結し、スラム化にも直結するので、意識して購入する必要があります。
大切なことは、管理会社の言いなりにならず、修繕工事では、必ず複数から見積りを取るなどして、競争原理を働かせ競合させて、値引きさせていかなければいけません。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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