マンション売却時の仲介手数料と諸費用いくらかかる？節約できる無料・半額サービスとは

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マンション・不動産の売却を依頼すると、購入するときと同じように成功報酬として仲介手数料を支払うことが必要になります。売却時の仲介手数料は、いついくら払うのか、また、仲介手数料以外に売却にかかる費用がどんなものがあるのか、また、馬鹿にならない仲介手数料を節約して売却することは可能なのか不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説します。

マンション売却時どんな費用がかかるのか

マンションを売却する際、不動産仲介会社に売却を依頼するのであれば仲介手数料を支払う必要があります。また、売却する時には、仲介手数料以外にもかかる費用があります。売却時、絶対必要になる費用は、契約に貼る印紙代・登記費用・仲介手数料です。この中で、大きな金額になるのは、仲介手数料です。

費用項目	費用の目安
仲介手数料	（売却成約価格×3％）＋ 6万円 + 消費税
印紙税（契約書など貼付する印紙）	1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
登記費用	・抵当権抹消費用 ・所有権移転登記他 司法書士へ売り渡し費用として2万円程
ローンを一括全額返済するための費用	一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税	売却で利益が出た場合にかかる費用 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる ・保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% ・保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用	引っ越し費用、リフォーム費用、ハウスクリーニング代など

そもそも「仲介手数料」とは？

仲介⼿数料とは、不動産会社の仲介業務に対して⽀払われる成約報酬のことで、契約が成⽴しなければ、仲介⼿数料は発⽣しません。

ただし、契約が成⽴した時点で仲介⼿数料が発⽣するので、⼿付⾦による解約つまり手付け解除の場合や、違約による解約つまり違約解除となった場合は、物件の引き渡しがなくても仲介⼿数料を求められるのが一般的な不動産契約なので、知っておく必要があります。また、手付け解除の場合、期日がもうけられているので、手付け解除期日までは、買主様が、手付金を放棄して契約が解除となった場合でも、仲介手数料が発生します。大手の仲介会社では、契約時必ず仲介手数料の半金を回収します。これはこういった解約時に、最悪半金でも確実に回収できる思惑があります。

また、ローン特約の解除の場合は、白紙解除になりますので、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料にはどんな費用が含まれるのか

仲介手数料は売却の営業活動に対する成功報酬

仲介手数料はあくまで成功報酬なので、契約前に支払う必要はありません。媒介契約を結んで売却を依頼すると、不動産会社は早期成約をするために、さまざまな営業活動を行います。最近の集客のほとんどは、ポータルサイト（スーモ・ホームズ）からの反響なのでそういった物件情報サイトに情報を載せたり、チラシを作成してポスティングしたり、お客様の内覧に立ち会ったりします。

あくまで仲介手数料は「成功報酬」なので、売買契約を交わし成約しない限り、どれだけ営業活動を行っていようが、仲介手数料は発生しません。

ポータルサイトなどの掲載費用は仲介手数料に含まれる

仲介手数料にはどんなものが含まれるのか？販売活動をするには、ポータルサイトへの掲載は必ず必要になります。スーモやホームズ等ネットを利用した販売活動は、仲介手数料の範囲内で通常行います。ただし、売れるまではなんでもかんでも不動産仲介会社に要求できるわけではありません。どのポータルサイトで活動するのかは媒介依頼する前に確認しておいた方がいいかもしれません。仲介手数料の範囲で依頼できるのは、あくまで「通常の仲介業務で発生する費用」に限られます。契約書を作成したり、重要事項説明書を作成したり、契約から決済までスムーズに取引ができるように段取りしたりします。一般的には行わない特別な広告宣伝をしてもらう費用などは、仲介手数料とは別途請求されます。

当然のことながら、土地・戸建てであれば、境界の復旧や測量や建物の解体、マンションであれば、不要な荷物やゴミの廃棄・リフォーム費用・ハウスクリーニング代などについては別途費用が発生します。また、空き家になった実家など、遠方の物件を売りに出していて、仲介会社が建物を定期的に窓を開けたりして空気を入れ替えたり巡回したりする管理費用や土地の売却での草刈り等も、別途支払いが必要になる可能性があります。

そういった特別な費用は、仲介手数料とは別途支払うことになり、費用はあくまで実費となります。マンションとかでよくあるのが、古くなったエアコンを、いらないのでそのままにしていた場合で、買主が利用せず撤去希望の場合は、撤去費用が発生します。

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マンション売却の仲介手数料はいくらかかるのか

手数料の上限が法律で決められている

仲介手数料の金額については、宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。これは、マンション購入時と同じ仲介手数料がかかります。

■仲介手数料の上限額

売買価格	報酬額
200万円以下の部分	成約価格の5%＋消費税
200万円超400万円以下の部分	成約価格の4%＋消費税
400万円超の部分	成約価格の3%＋消費税

また、2018年1月1日より仲介手数料の料率が改正され、「物件売買価格が400万円以下の場合、最大18万円受け取ることができる」との内容に変更されました。

特に、査定額が低い地方の物件は、売却できたとしてもわずかな手数料しか入らないので、積極的に営業しようとする業者がいないのが現実です。200万円の物件を仲介するのと、1億円の物件を仲介するのは、仲介会社からすると、かかる時間や労力は同じです。しかし、収益が全く違います。大きい物件も小さい物件もやることは同じです。

売却を依頼された不動産会社にとって人件費や役所等の物件調査費、交通費を考慮すると、赤字になり割があわないことになります。少しでも、地方の空き家問題を解決するため手数料の改正がなされたわけです。

消費税10％なら、具体的には以下の計算式になり、仲介手数料には消費税がかかります。

売却価格	仲介手数料（税込）	計算式（速算表）
100万円	55,000円	100万円×5%×1.1
200万円	110,000円	200万円×5%×1.1
300万円	154,000円	（300万円×4%＋2万円）×1.1
400万円	198,000円	（400万円×4%＋2万円）×1.1
500万円	231,000円	（500万円×3%＋6万円）×1.1
1000万円	396,000円	（1,000万円×3%＋6万円）×1.1
2000万円	726,000円	（2,000万円×3%＋6万円）×1.1
3000万円	1,056,000円	（3,000万円×3%＋6万円）×1.1
4000万円	1,386,000円	（4,000万円×3%＋6万円）×1.1
5000万円	1,716,000円	（5,000万円×3%＋6万円）×1.1
6000万円	2,046,000円	（6,000万円×3%＋6万円）×1.1
7000万円	2,376,000円	（7,000万円×3%＋6万円）×1.1
8000万円	2,706,000円	（8,000万円×3%＋6万円）×1.1
9000万円	3,036,000円	（9,000万円×3%＋6万円）×1.1
1億円	3,366,000円	（1億円×3%＋6万円）×1.1

売却の仲介手数料の計算方法【シミュレーション】

それでは、具体的に3000万円の中古マンションを売却した場合で、速算式を利用せずに計算した場合、下記のようになります。

まず、3000万円のうち200万円までが5％の割合となります。

• 200万×5％＝10万円
  

続いて200万円超、400万円までの200万円分は4％。

• 200万×4％＝8万円
  

最後に400万円超、3000万円までの2600万円分が3％。

• 2600万×3％＝78万円
  

それぞれを合計して足すと96万円となり、速算式の成約価格×3％＋6万円と同じ金額になります。
結局、仲介手数料の上限額を求める「+6万円」の意味は、200万円までの5％と400万円超の場合の３％との差である2％分の金額の4万円と、200～400万までの4％の3％の差である１％分の2万円の金額を足したものとなります。

ですから、400万円以上の売買価格の仲介手数料を求める場合、売買価格に3％を掛けて6万円を足せば算出することができます。

売却の仲介手数料が無料や半額になる？その仕組みとは？

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最近では、仲介手数料を無料にしたり、半額にしたりする不動産仲介会社が存在します。時代背景として、ネットで集客できるようになったので、自社HP中心に広告活動することによってコスト削減が可能になってきていることが挙げられます。また、不動産流通が近代化すればするほど物件での差別化が難しくなることを考えると一定レベルまでは、そういった会社が増えていくと考えています。しかし、値段だけでなくサービスのクオリティもより重視される時代でもあるので、値段とクオリティのバランスが重要です。不動産仲介会社の収入源である仲介手数料が無料や半額にできる仕組みについて解説します。

仲介手数料が無料か半額になるサービスは、新築一戸建てを購入するとき、分譲会社から販売手数料（仲介手数料）がもらえるため、両手取引になるので、売主から手数料が入る場合、買手からは手数料を取らないというビジネスモデルがメジャーです。

中古物件で、不動産仲介会社が、売主だけでなく買主も見つけて契約に結び付くことができれば、買主からも仲介手数料を受け取ることができます。買い手からと売り手からと両方から仲介手数料をもらえる状態を両手取引と言います。このような場合、両手取引を利用した割引を適用すると、つまり、 売り手側が、大幅に手数料を割り引く形にすれば、 売主が無料・半額という仕組みで売却することが可能です。

ただ、不動産仲介会社からすれば、契約が成立しなければ仲介手数料を受け取ることができません。そこで売主の仲介手数料を無料や半額にすることによって成約するのであれば、仲介会社にもメリットが生まれます。

売却の仲介手数料が無料・半額の仕組みは、新築一戸建てが、無料・半額で購入できるビジネスモデルと同じ理屈です。売主様から仲介手数料を取らない場合、買主様からいただくというビジネスモデルです。

しかし、この発想は、中小の仲介会社だからこそ生まれる発想でもあります。この発想は大手にはありません。売り手、買い手、両方とも満額の仲介手数料をとるのが一般的です。

1.仲介手数料の速算式の金額はあくまでも上限額

法律で定められているのはあくまで仲介手数料の上限額なので、割り引くことはなんの問題もないことになります。しかし、不動産業界では慣習的に、取引価格×3％＋6万円＋消費税が法律で定められた定価であるかのように、正規手数料として満額請求することが一般的です。業界の風土的に、値引きを悪と意識しているため、仲介手数料の値引きの話をすると空気がかわることがあります。最初から、値引きに抵抗のない会社で取引する方が、気分的にはいいかもしれません。値引くところは少数派であることは知っておいて損はないと思います。

2.なぜ仲介手数料の値引ができるのか

これまで定価のように請求されていた上限額の正規の仲介手数料をなぜ値引できるのか、疑問に感じる方がいらっしゃるかもしれません。

現在では、インターネットが大きく普及したことによって、自社ホームページやSNSを活用することにより、ポータルサイトに頼らずとも集客できる時代になっていることが、仲介手数料の値引きに大きく関わっていると考えています。昔の集客は、新聞折り込み広告が主流でしたが、今は新聞を取っている人もほとんどいなくなり、ネットで物件を探すことが主流になっています。しかし、今でもポータルサイトをメインで広告として利用している会社は、集客コストが昔と比較して安くなったとはいえ仲介手数料の割引は難しいビジネスモデルといえます。

仲介手数料つまり売り上げのほとんどは、ポータルサイトの掲載料と人件費で消えていきます。それくらいポータルサイトはコストがかかります。だから、ポータルサイトに、物件を多数掲載している会社ほど、仲介手数料の値引きはできないビジネスモデルになっています。割引をするためには、自社メディア（オウンドメディア）戦略を軸として、ポータルサイトには費用対効果を考えて効率的に掲載していく戦略が求められます。

集客のために1階の高額な家賃の路面店へ店を構える必要性が低くなったことも、経費削減に役立っています。
こういった時代背景と経営の合理化と営業マンの意識の変革によって、「上限額」ではない割引の仲介手数料が可能になっています。

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3.購入時は仲介手数料の値引きでローンが通過しやすくなる

売買する物件の価格は数千万円単位ですので、仲介手数料の値引き額は、馬鹿にならない大きな差になります。新築一戸建てを購入する場合、割り引いてもらった分、頭金もしくは諸費用を自己資金で出すことができれば、審査が通過する可能性が高くなり、貸出金利も安くなる可能性もあります。

売却時にもメリットがあります。たとえば、4,000万円のマンションを売却する場合、仲介手数料の上限は138万6,000円（消費税込）です。このケースの場合、仲介手数料を半額に値引きしてくれる仲介会社の場合、69万円手取りが増えることになります。

4.仲介手数料が安くても不動産取引は手を抜けない

仲介手数料が安いと、安心・安全な取引ができるのかということが、一番の関心事になると思います。

しかし、不動産取引は、仲介手数料が無料であろうとも、物件の引き渡しまで手を抜けるものではありません。仲介手数料が満額であっても、安心・安全な取引が、保証されるものではありません。結局のところ営業マンの意識と経験値が重要です。

5.「仲介手数料の割安感」と「サービスの質」のバランスで営業マンを選ぶ時代

いくら仲介手数料を値引すると言っても、信頼できない不動産会社や信頼できない営業マンに大切な不動産の売買を任せるのは気が引けるのが普通だと思います。一方、信用でき、不動産取引をまかせることができそうな営業マンであれば、その中で支払うべき仲介手数料が割安に超したことはありません。

一般的な会社は、仲介手数料は「上限額」を正規手数料として満額請求します。これは、今も変わっていません。売却の場合は、なんとなく信用できそうかなという勘違いで、「同じお金を払うなら…」と大手の不動産会社が選ばれてしまう傾向がありました。しかしながら、仲介手数料の値引分は実際に支払う費用の差ですので、大きな金額の差が生まれます。

インターネットが普及して不動産情報が容易に手に入る時代なので、極端な話をしますと、仲介会社に依頼せず、自分でポータルサイトに掲載することができればと考える方もいるかもしれません。つまり自分でネットに掲載すれば、直接売買できる時代になっているということです。

現実的には、スーモやホームズのポータルサイトは、業者でないと掲載することはできません。また、土地や戸建ての取引となると、専門的な知識や経験がないとリスクが高いといえます。しかし、築年数の新しいマンションの不動産取引はリスクは非常に低いと考えます。少しサポートすれば可能になると思います。「仲介手数料の値引」と「売却サポートのコンサルティング」という判断軸があってもいいと思います。

6.仲介手数料を確実に安くする節約術

不動産売買の仲介手数料が法律で「上限額」のみが定められていることを知っていれば、満額請求された場合でも、手数料の値下げ交渉ができるはずと考えることができます。

しかし、実際には、仲介手数料値引きについて、寛容な会社はかなり少数派であるというのが現実です。営業マンの機嫌を損ねたり、営業活動のモチベーションに大きな影響を与えます。

そういった場合、最初から値引きを謳っている会社を利用すれことをお薦めします。わずらわしい仲介手数料値下げの交渉をするまでもなく、確実に仲介手数料を安くできます。また、営業マンのモチベーションが下がることはありません。

不動産取引をお得にできればと考えている方は、こうした不動産業界での新しい流れに真剣に取り組み安心安全に取引できる営業マンを探すことをお薦めします。

7.仲介手数料や会社名だけで判断せず営業マンで決める！

たしかに仲介手数料は安いに越したことはありません。また、逆に正規手数料の満額だからいいともいえません。仲介手数料の金額のみで不動産会社や営業マンを選んでしまうのは大変危険ですし、会社名だけで決めてしまうのも非常に危険です。

結局、営業活動の窓口になって、最前線で活動していくのは営業マンになるので、会社名や仲介手数料も1つの判断基準ではありますが、それだけに固執せずに、経験豊富で、不動産取引の知見があり、的確なコンサルティングや的確なアドバイスができる営業マンを探すことが大切です。

結果的に、買い手に売り手の立場を理解し交渉してくれ、できるだけ高く、条件良く早期売却できれば、満足度もおトク度も高くなります。理想は、手数料が割安で、且つ、レベルの高い営業マンにまかせることです。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは失敗しますし、満額だから大丈夫と思っていると足をすくわれます。なぜなら、不動産営業は、1人で取引を完結することができるので、営業マンのレベルに満足度が帰結するからです。

同じ会社の営業マンでもレベルはピンキリだからです。中小や大手を問わず人の入れ替わりが激しい業界だということは知っておいた方がいいかもしれません。

なぜ売却の仲介手数料無料・半額が可能になるのか？本質は直売＋サポートと同じになる！

売却の仲介手数料が、無料・半額のビジネスモデルが可能になるには、時代背景があります。

購入希望者のほとんどの方が、物件を探すとき、ネットを利用して探します。ほぼ購入者のすべての方は、ネットで物件探しをしています。ポータルサイトのスーモやホームズ等で探す方が多いと思います。

ネットを利用すると、簡単に購入者層にアプローチできてしまうという時代背景があります。 ネット時代が進化するほど、中抜きはできなくなります。極端な話をすると、自分でネットに掲載すれば、簡単に購入者層にアプローチできてしまいます。そうすれば、仲介手数料を支払わずに売却ができてしまいます。

ただ、不動産取引の経験がないため、不安があるだけです。しかし、サポートだけやってくれる仲介会社があれば、取引上のトラブルであったり不安は解消されます。

現実問題として、スーモやホームズのようなポータルサイトに掲載するには、個人ではなく業者である必要があります。以上のような内容を理解し、積極的なサポートをしてくれる仲介会社が見つかれば、格安でお得に売却することが可能になります。

いいかえると、経営努力によって仲介手数料の割引を積極的に行い、サービスの質を高め安心できる仲介会社もしくは営業マンを見つけることさえできれば、割安・格安に売却することが可能になります。

無料・半額が可能なのは、売主・買主の双方から手数料を得られる「両手仲介」の場合！

1.両手仲介が前提になるのが無料・半額のビジネスモデル

「仲介手数料」が無料や半額となっている場合は「両手仲介」が前提となっています。

不動産会社が行う仲介には、「両手仲介」と「片手仲介」の2種類があります。「両手仲介」と「片手仲介」の違いは、売却を考えている場合、絶対に知っておかなければいけません。
「両手仲介」とは、売主から家の売却を依頼された不動産会社が、自ら買主を見つけ、その買主で不動産取引が成立した場合で、売主と買主の両方から仲介手数料をもらう仲介のことです。一方で、「片手仲介」とは、売主が家の売却を依頼した不動産会社とは別の不動産会社が、買主を見つけて、それぞれの不動産会社は売主または買主の一方から「仲介手数料」をもらう仲介のことです。

大幅な割引が可能になるのは、売主と買主の両方から仲介手数料をもらう両手取引だからです。両手取引だったら、どの不動産会社も同じことをするかといえば、99％の不動産会社は、値引きはしません。両手取引でも売主・買主ともに満額の正規手数料を請求するのが一般的です。

2.割引のお得感だけでなく営業マンのモラルも重要

「仲介手数料無料」にできるのは、あくまで「両手仲介」で、買主・売主のどちらか一方から仲介手数料を受け取ることができるためです。

日本では、「両手仲介」「片手仲介」共に、法律で認められています。「両手仲介」は、アメリカなどでは法律で禁止されています。その理由としては、「両手仲介」では不動産会社が売主と買主の双方にとって利益が相反する立場になるためです。

売主は少しでも高く売りたい、一方で買主は少しでも安く買いたい、と両者の意向が相反するため、アメリカでは1社が双方の代理人となることを禁止しています。

しかしながら、日本では「両手仲介」が禁止されていません。民主党時代に、両手禁止の議論が行われましたが、結局、既得権益に潰されてしまったような形です。不動産会社は両手取引の場合、売主と買主の代理としていい意味で調整役的な立場を担っている場合は、両手取引も問題は起きません。しかし、営業マンにモラルが求められることになります。

売主から「仲介手数料」を受け取らないケースは、「仲介手数料」を無料にすることで、コストをかけずに、売却物件の媒介依頼・受注依頼を増やせるというメリットが生まれます。満額の仲介手数料を正規手数料として請求するのが当たり前の会社の方が、売り上げにガツガツしているので、モラルと視点では、積極的に割引を打ち出している会社の方が安心できると思います。

ネット時代が進化するほど、中抜きはできなくなります。経営努力によって仲介手数料の割引を積極的に行い、サービスの質を高めていく会社が増えるといいのですが、業界の体質的には、新陳代謝は起きておりません。

売却時に「仲介手数料無料」としている業者は、経営の自由度の高い中小規模の不動産会社となります。

関連記事：購入時、信頼できる営業マンの選び方！値段交渉は営業マンで決まる！ ピンぼけ営業マンを避ける方法は

売却の仲介手数料はいつ支払うのか

引き渡し時に全額もしくは契約時半額と引き渡し時半額のどちらか

仲介手数料は、引き渡し時に全額、もしくは、売買契約時に半金を支払い、引き渡し時に残りの半金を支払うパターンがあります。

注意点とすると、契約が成⽴した時点で仲介⼿数料が発⽣することになるので、⼿付⾦による解約つまり手付け解除の場合や、違約による解約つまり違約解除となった場合は、物件の引き渡しがなくても仲介⼿数料を求められるのが一般的な不動産契約なので、知っておくおかなければいけません。

また、手付け解除の場合、期日がもうけられているので、手付け解除期日までは、買主様が、手付金を放棄して契約が解除となった場合でも、仲介手数料が発生します。大手の仲介会社では、契約時必ず仲介手数料の半金を回収します。これはこういった解約時に、最悪半金でも確実に回収できる思惑があります。 また、売買契約まで至った報酬と引き渡しまでに至った報酬に区分しているとも考えることができます。

また、一般媒介で複数の不動産会社に売却を依頼したとしても、仲介手数料の支払いが必要なのは買主を見つけてきた一社だけです。

不動産売却で発生する「仲介手数料以外の費用」

不動産売却時には仲介手数料以外にも費用が発生します。仲介手数料には、買い手を探す広告費用も含まれています。
売却時の費用として一番大きな金額が仲介手数料で、そのほか「印紙税」「登記費用」「その他の費用」等がかかってきます。

1．印紙税（印紙代）

印紙税は、不動産売買を行う際に必ず納める税金です。
買主と売主が「不動産売買契約書」を交わす際、収入印紙を契約書に貼り、印鑑で割印することによって、納税を果たしたことになります。

印紙税の金額は、不動産の売買契約の売買代金に応じて決まっています。
「本則税率」が本来の税額ですが、2022年3月31日までは、下記のように「軽減税率」が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

国税庁ホームページより

印紙の貼り忘れや不足等で決められた印紙税を納めなかった場合は、過怠税が課されます。

2.登記費用

不動産の売却で必要になる登記は、抵当権抹消登記です。

抵当権抹消登記の費用は売主の負担となりますが、およそ2万円～3万円程度です。
「抵当権の抹消」は、売却物件について住宅ローンを借りていた場合に必要となります。
金融機関にローンの全額を返済し、金融機関が設定していた「抵当権」を抹消するための登記手続きです。

抵当権抹消登記の費用の内訳は、次のとおりです。

• 登録免許税：不動産1個につき1,000円（例えば建物1棟と土地1筆なら2,000円）
• 司法書士への報酬：2万円～３万円前後

売却のために抹消登記を行うときは司法書士が所有権移転登記（買主負担）と同時に行います。

3.ローンを一括返済するための費用

住宅ローンは、一部のお金をお金が貯まったから、インターネットで繰り上げ返済するときは、ほとんどの金融機関では無料でできます。

しかし、マンションのローンが残っており、一括で残り全額返済するという場合には金融機関に対して手数料がかかります。目安の金額としては、1万円~2万円くらいです。実際にかかる手数料は、金融機関によって異なりますので、それぞれの金融機関に確認をする必要があります。

残りの金額一括で全額繰り上げ返済は、契約後、買い手の住宅ローンの本審査の承認を得たらすぐに動くことになります。決済日が確定していないと、手続きが進みませんので、買い手の本承認後、決済日が確定したら、金融機関の窓口に、全額繰り上げ返済の手続きをしたい旨を伝えて段取りしていきます。

また、インターネットから申し込みができたり、窓口からしか申し込みができなかったり、金融機関によって、手続きの方法が違いますので、まず毎年金融機関から送られてくる返済予定表に記載がある連絡先に連絡して、手続きの仕方の確認が必要です。どの金融機関も、抹消書類をすぐに用意できないので、決済の日に間に合うように、決済の1～2週間前には、手続きを終わらせておかなければいけません。またフラット35の抹消の段取りは時間がかかるので、早めの準備が必要です。間に合わないと決済ができなくなります。

4.譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションの売却で得た利益に対してかかる税金です。利益がでていなければかかりません。マンションが購入時より高い価格で売却できた場合は、確定申告にて所得税を納税する必要があります。

住民税と所得税と復興特別所得税を総称して譲渡所得税と呼びます。
住民税と所得税とは、売却益に対して課せられる税金です。復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源を確保するための税金で所得税額に上乗せで掛けられます。

取得費は、売却した不動産の購入代金です。

また、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料、購入時に納めた税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税）、司法書士に支払った登記費用、増改築費なども取得費に含めることができます。

売却した不動産の購入代金は、土地と建物に分けて計算するのが基本です。
土地については購入額、建物については購入額から減価償却費（取得から売却時までの間に経年劣化した価値）を控除した価額を用います。

譲渡費用は譲渡（売却）した時にかかった費用です。売却時に不動産会社に支払った仲介手数料、確定測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの解体費用などです。

　土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。
長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なります。
売ったマンションや土地や建物の所有期間が、売った年の１月１日現在で５年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。 長く保有していたほうが税金額は安くなります。

マンションの所有期間が5年以下の場合（短期所有）の税率は39.63%、5年超の場合（長期所有）は20.315%の税率がかかります。

項目	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得	5年以下 の場合	30%	9%	0.63%	39.63% （所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得	5年超 の場合	15%	5%	0.315%	20.315% （所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

譲渡所得税は、マンション売却において意外に支払い額が高くなる可能性がある費用（税金）です。

参考：土地や建物の譲渡所得に対する税金　国税庁

5.場合によって必要な費用

例えば、次のような費用がかかる場合があります。

• ハウスクリーニング費用・リフォーム費用
• 境界鋲の復旧や確定測量費用
• 更地渡しの条件の場合、古家の解体費用
• 引っ越し費用

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