新築一戸建て（建売住宅）を購入前に考える購入後の注意点！維持費・税金はどのくらいかかる？

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新築一戸建て（建売住宅）購入後に必要な維持費・ランニングコストは、「税金」、「火災保険」、「家の修繕費」、「光熱費」などが考えられます。購入前の注意点として、毎月の支払いだけでなく購入後のランニングコストも考えて購入しなければいけないということです。

一戸建て（建売住宅）の修繕費はどのくらいかかる？

新築一戸建て建売住宅の購入後の修繕でお金がかかるのが、外壁・屋根・シロアリ・水回りです。

水回りのリフォーム

家の修繕が必要になるのは、購入してから10年～15年が一つの目安です。10年を過ぎたあたりから、外壁・屋根・キッチンやバス、洗面所などの水回り部分で修繕が必要になるケースが多くなってきます。水回りについては、不具合がなにもなければ、リフォームする必要はありません。

普通に使っていれば、20年くらいは使えるとは思います。20年～25年くらい経つと水回りのリフォームは、高額になるので、リフォームするか買い換え住み替えするかとういう考えが生まれてきます。例えばお風呂を全面リフォームすると、おおよその相場は100万～120万円ほど、キッチンを入れ替えした場合も100万円ほど、洗面台の交換だけでも20万円～30万円ほどの予算をみておく必要があります。

屋根の修繕は10年から15年が目安

新築一戸建て建て売り住宅の場合、屋根はスレートが一般的です。屋根の修繕は10年～15年ごとに修繕するのが目安です。またガルバリウム鋼板を屋根材に採用しているローコストメーカーや建て売り住宅もあります。耐久性は、スレートよりも高いです。

水回りと同じくらい修繕が必要になってくるところが、建物の「外壁・屋根」部分です。特に風雨にさらされ続ける「屋根」や「外壁」に関しては、こちらも10年経過したころから劣化部分が目立つようになってきます。放っておくと最悪雨漏りの原因になるので、適切に、メインテナンスをすることが大切です。

屋根材が瓦の場合は、陶器でできているので、耐久性はありますが、値段は高く、重いので、地震に弱いというデメリットがあります。

外壁の修繕は10年から15年が目安

新築一戸建て建売住宅の場合、外壁は窯業系サイディングが一般的です。外壁の修繕は10年～15年ごとに修繕するのが目安です。

建売住宅でもガルバリウム鋼板が使われているケースがありますが、目地がなく、塗り直しもあまりしなくていい素材です。傷がつくとさびやすいや塩害の影響を受けやすいというデメリットもあります。価格は、高くないので、ローコストメーカーや建売住宅で採用されることが多いです。

外壁の修繕は、劣化のレベルや新調する素材の種類などによって費用に差がでますが、一般的には「屋根の張替え」で50万～100万円ほど、外壁の修復はコーキング工事も含めて100万～150万円ほどかかる場合もあります。

窯業系サイディングとスレートは、修繕のタイミングが同じくらいになるので、同時にしてしまった方が安くなります。なぜなら、どちらも足場を組まないといけませんが、足場を組むだけで20万円～30万円かかるからです。

一戸建ての修繕は、屋根と外壁を中心におおよそ10～15年に1度くらいのタイミングで、修繕工事が必要になることは覚えておきましょう。屋根や外壁は、多少の劣化なら気にする必要はありませんが、修繕費を惜しんで放置して劣化が進んでしまうと、その分修繕費が高くつく可能性があるので注意が必要です。

適切な修繕をした方が結果的にコストが安く済むので、あまり先延ばししない方が無難です。一般的には、購入後10～15年に1度くらいのタイミングが目安です。

また、外壁がタイルでも目地の部分は15年くらいで修繕は必要になります。

シロアリ対策は5年おきに必要

シロアリは、腐った木を好みます。シロアリは乾燥した木を食べることはできません。

新築一戸建て建て売り住宅の場合、木造建築が一般的です。シロアリ処理は5年ごとに処理するのが目安です。 予算は、10万円～20万円が目安です。

ポイントは薬剤を塗っているのか、薬剤を注入するかですが、建売住宅の場合、薬剤を1ｍ位の高さまで薬剤を塗っていることが一般的です。揮発性があるため、5年くらいが目安になります。

ホウ酸を取り扱うハウスメーカーもあります。海外では、ホウ酸処理が一般的で、スウェーデンハウスが採用しています。ホウ酸は人体に無害で、半永久的というすばらしいものですが、水に弱く、値段が高いのがネックです。

また、薬剤を加圧注入処理をすれば、70年～100年くらいもつので、メインテナンスがかからなくなります。しかし、安全性・耐久性は高いものの値段が高く、木が緑色になります。

檜やヒバも、シロアリに強いというだけで、シロアリに食べられないということではありませんので、しっかりと対策が必要です。

ハウスメーカーで鉄骨系のメーカーの場合、シロアリ対策は必要ありません。それぞれの鉄骨系メーカーは、さび対策をおこなっており、2層もしくは3層で対策されています。積水ハウスや大和ハウスの鉄骨メーカーでは3層の塗装対策されており、75年から100年は問題ないとされています。

固定資産税・火災保険はどのくらいかかる？

不動産を所有すると「税金」と「保険」の支払いが必要になります。どれくらいの金額がかかるのか知っておかなければいけません。

土地の固定資産税は、地価が大幅に下がらない限り、固定資産税はほぼ下がりません。土地の固定資産税がほぼ一定であるのに対し、建物が老朽化した分、古くなればなるほど価値が下がるので固定資産税も安くなります。

固定資産税は、1月1日の時点で不動産を保有していれば、その年の4月 1日～3月31日までの固定資産税が課税されます。もし、1月2日以降土地や建物を購入した場合は、翌年から固定資産税が発生することになります。固定資産税は1月1日所有者に請求されるので、決済時、日割り計算されます。

参考：国土交通省　新築住宅に係る税額の減額措置について

固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点で、土地や建物などの不動産を所有している人に対し、各市区町村から課される地方税です。固定資産税は各市区町村が評価した「固定資産税評価額」を基準に、「土地」と「家屋」それぞれの納税額を算出します。

単純に1.4％をかけるとそこそこの金額になりますが、納税額を決める際には軽減措置の適用があるので安心してください。例えば「土地」の場合、条件に応じて評価額が6分の1、または3分の1になり、「建物」は課税床面積が120㎡までの部分が新築一戸建ての場合、納税額が3年、マンションの場合、5年にわたって2分の1に軽減されるという軽減措置があります。

土地の固定資産税の場合、住宅用地には固定資産税が安くなる優遇措置がとられているため、課税標準額と不動産評価額が異なります。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（住宅用地で200㎡までの部分）	不動産評価額×1/6	不動産評価額×1/3
一般小規模住宅用地（小規模住宅用地以外の住宅用地）	不動産評価額×1/3	不動産評価額×2/3

では、3,000万円の建売住宅で固定資産税がいくらになるのか具体的な目安はどうなるのか？

• 土地の実勢価格：2,000万円（小規模住宅用地）
• 建物の実勢価格：1,000万円
• 固定資産税の税率：標準税率1.4%

土地の固定資産税の目安

実勢価格2,000万円×0.7=不動産評価額1,400万円

土地の不動産評価額1,400万円×小規模住宅用地の特例1/6×標準税率1.4％=32,666円

建物の固定資産税の目安

実勢価格1,000万円×0.7=不動産評価額700万円

建物の不動産評価額700万円×標準税率1.4%=98,000円

土地の固定資産税が32,666円、建物の固定資産税が98,000円となります。

建物の固定資産税は構造等によって違いはありますが、一般的な規模の30坪（土地・建坪）くらいの一戸建てで年間12万～16万円ほどが目安です。

関連記事：新築一戸建ての固定資産税の相場はいくら支払うの？固定資産税の評価証明書って？公課証明って？

都市計画税

固定資産税とセットで課税されるのが「都市計画税」です。こちらも毎年1月1日時点で、市区町村が定めている「市街化区域内」の土地や建物などの不動産を所有している人に対し、毎年課される地方税です。

計算方法は、

「固定資産税評価額（課税標準）×0.3％（制限税率）」で算出できます。

都市計画税も住宅用の土地に対しては軽減措置が用意されているので、適用となると土地の評価額が3分の1、または3分の2となります。軽減措置の対象となると、目安となる納税額は１年間で3万～5万円です。

固定資産税・都市計画税は1月1日時点で不動産を所有している人に対して、毎年4～6月くらいに自治体から納税通知書兼納付書が送られてきます。
年の途中で新築を購入した人は、その年の分は、決済時、日割り精算しますので、次に請求されるのは翌年の4～6月くらいに初めて納付書が届くことになります。

支払い時期は一括か4期に分けての分納かを選ぶことができます。金額は、さほど変わりません。
分納の場合はそれぞれ6月、9月、12月、2月頃が納付時期となっていることが多いですが、自治体によって異なります。

火災保険

火災保険は、住宅ローンを利用している場合、加入しなければいけません。購入時、最長10年なので、10年分の火災保険料を支払っています。最長10年が将来にわたって続くとすると、10年ごとに火災保険料の支払いが必要になります。将来的には、最長10年が短くなり5年になると5年ごとに支払うことになります。自然災害が増えているため、最長期間が短くなってきていますが、長く組んだ方が、割引率がたかくなるので、最長期間で組んだ方がお得になります。また、火災保険は火災だけの補償ではなく下記のような内容もカバーできます。

• 火災・落雷・破裂、爆発
• 風災・雹（ひょう）災・雪災
• 水災
• 水漏れ
• 盗難
• 破損・汚損等

自分たちの物件が本当に必要な内容かを見極めながら保険を選ぶことが重要になります。エリア（所在地）や建物の構造、さらに補償対象、家財保険、特約の種類と範囲、保険期間など、補償の内容によってピンキリの金額です。目安としては、木造の新築一戸建ての場合、最長の10年で12万円～35万円ほどです。これを、10年で割ると1年あたりのコストになります。

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地震保険

地震保険は火災保険とセットで組むことになります。地震保険単独で保険をかけることはできません。また、地震保険は、リスクが高いため日本政府と共同の事業のため、どの保険会社でも内容が同じであれば保険金額は一律で同じ金額です。

1年更新、5年更新なので、毎年もしくは、5年ごとに支払いが必要になります。

保険料は2019（平成31・令和元）年1月に改定されましたが、建物の構造や所在地によって決まります。都道府県を単位として地震発生のリスクに応じて1等地、2等地、3等地に分けられています。

保険金額は「地震保険に関する法律」によって火災保険の保険金額の30～50%の範囲内（ただし、建物は5000万円、家具や家電などの家財は1000万円が上限）とされています。

例えば、建物の火災保険の保険金が1000万円の場合、地震保険の保険料は300万～500万円の間で設定されます。

また、耐震等級3の場合、半額となります。

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年間どのくらいの維持費・ランニングコストがかかる？

上記の金額を目安に、年間どのくらいの維持費・ランニングコストがかかるかの目安は下記になります。

• 固定資産税：12万円（実際には新築一戸建ての場合3年間建物分が安くなります）
• 都市計画税：3万円
• 修繕費：15万円　（10年後、修繕の必要がなければ必要ありませんが、10年～15年のタイミングで、外壁・屋根で少なくとも150万円ほどはかかるとして、仮に10年で割ると15万円）
• 保険料（火災・地震保険）：2万円（10年で20万円とすると）

上記を合計すると32万円になります。

維持費をできるだけ抑える方法は？

できるだけ維持費は抑えたいところですが、税金の固定費は抑えることができません。保険は、賢く絞り込むことによって削減することは可能です。もし、ローコストメーカーで建築する場合は、少し高めでもメインテナンスがかかりにくい素材を選ぶことも大切です。建築素材によって耐用年数が違ってきます。

注文住宅であればメンテナンスフリーの建築材を選ぶ

ローコストメーカーで注文住宅の場合、外壁や屋根は、サイディングとスレートが主流だと思いますが、コストが同じくらいであればガルバニウム鋼板という選択肢があります。デメリットもありますが、耐久性やメインテナンス性という観点ではメリットがあります。コストがそれほど高くないため、建売住宅でも採用されているケースがあります。

屋根や外壁素材などの建築材は、常に新しい素材が登場する可能性があります。その時、条件のいいものを選び、メンテナンスフリーの素材、耐用年数の長い素材を選ぶといいのですが、値段が高くなるので、メインテナンスコストとのバランスを考えながら選ぶ必要があります。ただし、どんな素材でも全くメンテナンスが必要のない素材は存在しないので、どんな素材でも適切にメインテナンスをする必要があります。

まめにメインテナンスをしてトータルコストをおさえる

お金がかかるからと言って、長期間、ほったらかしにすると、必要以上のメインテナンスコストがかかる可能性があります。適切なタイミングで、適切なメインテナンスを行うことが、結果的には、コスト削減につながります。

まとめ

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一戸建てを購入するときには、住宅ローンの返済費用・物件の不安材料など、物件の購入のことで頭がいっぱいになり、購入後のことまであまり考えていないことが多いと思います。しかし実際に一戸建てを購入して、ローンの支払いが始まり、しばらくたってから、気づくこともあるかもしれません。

固定資産税や火災保険についてはなんとなくかかってくるだろうと思っている方は多いかもしれませんが、 新築一戸建て建売住宅の購入後の修繕でどれくらいかかるのかという目安を理解して購入する方は少ないと思います。家の修繕でお金がかかるのが、外壁・屋根・シロアリ・水回りです。

ざっくりとした金額だけでもわかっていると、準備ができるので、あわてることなく生活することができます。

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