ファイナンシャルプランナーによる資金計画相談・住宅ローン相談 FPって何？
そもそもファイナンシャル・プランナー（FP）とは
そもそもFPとは、節約のこと、税金のこと、投資のこと、住宅ローンのこと、教育、相続、不動産等あらゆるお金に関するエキスパートのことです。
FPになるためには、FP技能士もしくは民間資格のAFP、CFPを取得。
ちゃんとローン返せるかな？
ファイナンシャル・プランナーによるライフプラン無料相談できます。
ライフプランを作成します。
将来が不安・・・・
頭金はいくらくらいにすればいいの？
こんなお悩みございませんか？
●ちゃんとローンを返せるだろうか？
●頭金をいくらくらいにすればいいの？
●固定金利、変動金利どっちが得？
●子供の教育費用が増えたらどうなる？
●繰り上げ返済はいつ、いくらくらいのペースでやるべきなの？
●老後の資金は大丈夫？
●保険は見直すべき？
●生命保険もっと節約できないの？
マイホームの予算ってどうやって決めましたか？
●現在の家賃と同額あるいは基準にして、決めた！
●不動産会社の担当者の意見を参考にして 、決める方は多いと思います。
現在の家賃と同額あるいは基準にして、決める？！
マイホームを購入するにあたって、もっとも重要なのが、資金計画です。
一般的には、現在の家計を参考に決定していることが多いと思います。
しかし、今の家賃を借りるとき30年間住み続ける前提で家賃を考えてはいません。
●この決め方で本当に大丈夫なのか？
●今あるお金を使ってしまって大丈夫なのか？購入後の生活は大丈夫なのか？
こんな決め方で本当に大丈夫なの？
家計にかかわる金融・税金・不動産・住宅ローン・生命保険等の幅広い知識を備えたお金のスペシャリストです。上記のような不安に対し、総合的な資金計画を提示し、お客様のマイホーム購入をサポートする専門家です。
お客様からお聞きする家族構成、年収、家賃等はお聞きしますが、それだけではお客様にぴったりなマイホームの予算はわかりません。同じ年収の方でも家族構成、趣味などのお金の使い方で全く違います。画一的な提案には限界があります。そこで一歩踏み込んだ提案をさせていただいております。
当社では希望があればこのサービスを無料でご提案させていただいています。(当社の場合）
ファイナンシャルプランナーは全く別会社の先生と提携しています。
乾 圭介（いぬい けいすけ）
昭和47年1月19日生まれ（やぎ座）
趣味：お酒、寺社仏閣めぐり
大手不動産デベロッパーから外資系金融機関を経て、現在は独立系ファイナンシャルプランナーとして個別相談やセミナー講師を中心に活動しています。主に住宅の購入を検討されているお客様からの相談業務を年間100件程度行っています。
お客様のお考えやライフスタイルに合わせた『ライフプラン表』の作成、『家計簿診断』『適切な資産形成』『保険の適正分析』など、お客様からご好評をいただいております。
もちろん相談内容は秘密厳守です。
詳細又はご希望の方は当社までお気軽にお問い合わせください。
住宅購入後も継続的なFPサービスのご提供が可能です。
住宅ローン相談は無料です！
事前審査も無料でできます！
お気軽にメールでもラインでもお電話でもご相談ができます。
銀行の事前審査は無料！
審査が大丈夫かどうか不安な方は、
銀行等の事前審査を無料でさせていただいております。
又、過去にクレジットカードの延滞等、気になる方
自分の個人情報が気になる方
お気軽にご相談下さい。
CIC
JICC
はご存知ですか？
事前審査をすれば、金利優遇がどれだけいけるのかということも分かります。
関連記事：住宅ローン審査の個人情報で『異動』と表示された場合、住宅ローン審査で９９％否決されます。
関連記事：住宅ローン 夫が借入不可 奥さんの単独名義でローンは組めるの？
銀行の本審査の承認を得るためには、団体生命保険の加入が絶対条件です。
健康に不安がある方、生命保険が大丈夫か不安な方は、
団体生命保険が大丈夫かどうかだけ審査することが可能です。
健康上になにか不安要素がある場合、団体生命保険のみの審査をすることもできます。事前審査では、団体生命保険の書類を提出することはありません。本審査の時に審査します。事前審査の承認を得たとしても、団体生命保険で謝絶になれば、本審査で住宅ローンは否決になります。
最近の住宅ローンでは、シンプルな団体信用生命保険よりガン団信付き・3大疾病付きの住宅ローンを選ぶケースが多くなってきました。そのため、団信で否決されるケースが増えています！一般の団信より一歩踏み込んだ告知が必要になるためです。
関連記事：糖尿病で住宅ローンの審査に落ちた！住宅ローンで否決 謝絶とは？
万が一、団体生命保険に加入ができない場合、ワイド団信を利用できる銀行等のご紹介もさせていただきます。
お気軽にご相談下さい。
随時受付しております。ご希望の日時を教えてください。
インターネットを通じて、画面越しに店舗スタッフと顔を合わせながら、非対面で、セミナー形式で無料相談ができます。又、希望があれば、非対面で豊富な物件情報をご紹介・ご説明・アドバイスをさせていただくことも可能です。
※お客様側にカメラのついたパソコン、iPAD、iPhone、Ａndroid端末のいずれかに、ウエブミーティングシステム「ＺＯＯＭ」のアプリをインストールいただく必要がございます。
お客様にあった最適の金融機関のご紹介が可能となっております！
メガバンクから地方銀行まで、ご希望の銀行でのお借入も可能ですので、何なりとご相談等お申し付けください♪
借りるべき金額を計算する方法 家探しの前に知っておく！
仮にローンの融資が大丈夫でも、返済が難しいと意味がなくなります。
これで、いくらくらいの物件を探せばいいのかがわかります。
そこで、月々の返済額から逆算して物件価格を決める場合、どうすればいいの？
各金利の100万円あたりの支払額がわかれば簡単に計算できます。
0.625％の100万円あたりの支払額は2,651円です。（期間35年の場合）
●例えば、月々10万円くらいが限界と思っている方は、
10万円÷2,651＝37.72ですので、
3772万円までのローンであれば、大丈夫ということになります。
(実際には銀行ローンの貸し出しは10万円単位ですので3770万円になります。)
●例えば、月々8万円くらいが限界と思っている方は、
8万円÷2,651＝30.17ですので、
3017万円までのローンであれば、大丈夫ということになります。
(実際には銀行ローンの貸し出しは10万円単位ですので3010万円になります。)
●例えば、月々7万円くらいが限界と思っている方は、
7万円÷2,651＝26.40ですので、
2640万円までのローンであれば、大丈夫ということになります。
関連記事：毎月の返済可能額から物件価格を決める！どうやって計算すればいいの？ 借りすぎないための住宅購入のポイント
下記の100万円あたりの支払額を参考にして下さい。（35年ローンの場合）
①0.475％の100万円あたりの支払額は2,584円です。
②0.525％の100万円あたりの支払額は2,606円です。
③0.675％の100万円あたりの支払額は2,673円です。
④1.1％の100万円あたりの支払額は2,869円です。
⑤1.34％の100万円あたりの支払額は2,984円です。
⑥1.5％の100万円あたりの支払額は3061円です。
100万円あたりの金額は、35年ローンの場合、１％以下の金利であれば、毎月3,000円以下です。
だから、100万円自己資金だしたところで、3000円も安くなりません！自己資金出さずに、手元に置いておくのも一つの選択肢です。
金利１％の違いで総支払額750万円の差（3500万円のローンの場合）
総支払額が金利によってどれだけ変わるのか気になるところだと思います。
仮にローンが3500万円で金利1.5％の場合の総支払額は、
45,009,112円
仮にローンが3500万円で金利2.5％の場合の総支払額は、
52,551,796円
その差、754万2,684円です。
たった１％金利が上がるだけで、こんなにも総返済額が違う！
これが、変動金利のリスクです。
１％金利が上がるだけで、総支払額は全く違ってきます。
今は、史上空前の低金利と言われております。
そのため、金利上昇の不安は付きまとってくると思います。
変動金利だけでなく、ミックス返済でリスクを回避するのも一つの手ではあると思います。
ミックス返済というのは、例えば3000万円のローンを組む場合、1500万円を変動金利、1500万円を長期の固定金利で組むことです。金融機関によってできるところとできないところがございます。
仮にローンが3500万円で金利0.625％の場合の総支払額は
38,976,658円です。
仮にローンが3500万円で金利1.625％の場合の総支払額は
45,914,615円です。
その差、693万7,975円です。
関連記事：新築一戸建ての仲介手数料は値引き・無料にできるの？値引き交渉の仕方と営業マンの心理はこちら
関連記事：新築一戸建の諸費用の具体的な内訳と相場！節約できるのはどれ？いつ支払う？【徹底解説】
金融機関（銀行等）の審査基準は？家探しの前に知っておく！
気になるところはそのあたりだと思います。
金融機関の審査のポイント
金融機関がみる大きなポイントは次の3つです。
❶去年の年収（去年の源泉徴収の金額がポイントです。税金等引かれる前の金額です。）
❷勤続年数（最低勤続1年以上を基準にしているところが多いです。）
❸雇用形態（正社員なのか契約社員なのか）
返済比率ってご存知ですか？
去年の年収に対する年間の総返済額の割合のことです。
これによって、返済能力がチェックされます。
その返済比率がおさまっているか審査するときに使うのが
審査金利です。
審査金利は3％～3.4％くらいのところが多いです。
例えば、毎月10万円の支払いは、年間120万円の支払いになります。
年収が400万円とすると、その支払いは年収の30％とみます。
これが返済比率です。
銀行は、返済比率35％で審査するところが多いです。
400万円×35％＝140万円（年間の支払い可能額）
140万円÷12か月＝11.6万円（月額の支払い可能額）
そうすると毎月11.6万円まで支払い能力があると審査します。
今、史上最低の金利なので実行金利だけでいくと、
例えば0.525％で100万円あたりたったの2606円の支払いなので、
4451万円も借り入れができてしまうことになります。
しかし、今が低いだけですので、
審査する上では審査金利を使って計算します。
例えば審査金利が、3.25％としますと、
100万円あたりの支払は
3,989円の支払いなので、
400万円の年収があれば、
11.6万円÷3989円×100万円で、
約2,900万円の借り入れができることになります。
多くの銀行では
年収400万円以下の場合は
返済比率30％以内
年収400万円以上の場合は
返済比率35％以内
で審査することが多いです。
銀行によって審査金利・返済比率が違いますので、銀行によって借入額は違ってきます。
関連記事：りそな銀行 住宅ローンの審査基準【徹底解説】団信革命はお得なの？
関連記事：関西みらい銀行（近畿大阪銀行＋関西アーバン） 住宅ローンの審査基準【徹底解説】合併して厳しくなった？
関連記事：住信SBIネット銀行 住宅ローンの審査基準【徹底解説】
関連記事：池田泉州銀行 住宅ローンの審査基準
勤続年数は、1年以上が基本です。
フラット35の場合、3か月以上でも審査をかけることができます。
雇用形態は正社員が基本ですが、契約社員でも条件をクリアすれば、可能なケースがございます。
フラット35の場合、アルバイトでも審査をかけることができます。
関連記事：住宅ローンの審査基準・住宅ローンが通らない理由 金融機関の共通の審査の重要ポイント8つ【まとめ】
返済比率、勤続年数、雇用形態に加えて重要なことがあります。
それは、
❶支払いの滞納があるか？
❷健康上に問題がないか？
まず、車のローン等があれば、それが返済比率の計算に影響を受けます。
事前審査をするときに、返済の明細表が必ず必要になります。
車のローンが毎月2万円とすると返済比率から計算した金額から年間24万円が差し引かれて計算します。
また借り入れしているときに、1番重要なことは、
支払いの滞納があるかないかです。
審査がいけるかどうかは、銀行の使っている保証会社の判断にゆだねることになりますが、頻度が多いと、承認を得ることは難しくなります。
注意したいのが、携帯電話の支払いです。最近は機種代金が高く分割にしている方が多いと思いますが、たまたま口座に入れ忘れて、口座代金が亡くなっていた。後で気づいたような内容が複数回あると審査が厳しくなります。
延滞があるかどうかは下記「個人情報機関」で調べます。
❶JICC（日本信用情報機構）
大手消費者金融、大手クレジット会社、銀行カードローンなどの保証会社
❷CIC
大手消費者金融、大手クレジット会社、銀行カードローンなどの保証会社
❸KSC（全国銀行個人信用情報センター）
銀行、信用金庫
※気になる方は、CIC,JICCの個人情報をチェックしてみましょう。
延滞情報が載ってしまうのは、主に1ヶ月以上の延滞をおこなった場合です。
過去に自己破産等により官報に出てしまっている場合も厳しいです。
自己破産から15年から20年経過していても官報に出ている場合は厳しい可能性がございます。個人で調べる信用情報が、きれいに履歴がなくなっているからといって安心できません。保証会社は、こちらが見えない情報も持っている！
個人情報機関の延滞等は5年で情報がクリアになります。
支払いの滞納があれば、否決の可能性も！？
まず、車のローン等があれば、それが返済比率の計算に影響を受けます。
事前審査をするときに、返済の明細表が必ず必要になります。
審査がいけるかどうかは、銀行の使っている保証会社の判断にゆだねることになりますが、頻度が多いと、承認を得ることは難しくなります。
注意したいのが、携帯電話の支払いです。最近は機種代金が高く分割にしている方が多いと思いますが、たまたま口座に入れ忘れて、口座代金が亡くなっていた。後で気づいたような内容が複数回あると審査が厳しくなります。
延滞があるかどうかは上記「個人情報機関」で調べます。
※気になる方は、CIC,JICCの個人情報をチェックしてみましょう。
《お支払状況》
長期にわたる支払の遅れ（６１日以上）または、3か月以上の支払いの遅れがある場合には『異動』と記載されています。
この『異動』と記録されると、延滞などが解消された後も、その情報は、保有期限（５年）が到来するまで消えません。（情報の種類によって、保有期間が違います。）
『異動』と表示された場合、住宅ローン審査では、非常に不利になります。注意してください。
関連記事：住宅ローン審査の個人情報で『異動』と表示された場合、住宅ローン審査で９９％否決はこちら
住宅ローン審査では、勤続年数、返済比率、雇用形態、勤務先、職種など審査項目は多岐にわたり、優遇金利がどれだけ行けるのか個別の判断が必要になります。
個別の複雑な判断を当社（営業マン）の経験とノウハウで『諸費用圧縮・削減』や『適切な金融機関の選択（金利優遇面・審査の厳しさ）』など工夫をして、住宅ローン審査を承認と納得の金利へ導きます。
銀行ローンは団体信用生命保険の加入が絶対条件です。
銀行ローンは団体信用生命保険の加入が絶対条件です。
団体生命保険の加入ができなければ、銀行ローンは利用できません。44歳までは、35年ローンは組めますが、健康上に問題があり団体生命保険に加入できない場合、銀行ローンは利用できません。健康リスクが高くなる前に、家の購入をしておくことも大切です。
団体生命保険は、返済する本人が亡くなったりした時、残りのローンがゼロになるという保険です。
金利の中に生命保険代も含まれております。
低い金利ですが。。。
そのため、団体信用生命保険に加入できない健康状態の場合、
銀行ローンは厳しいです。
その場合、他に方法ございますのでご相談下さい。
関連記事：糖尿病で住宅ローンの審査に落ちた！住宅ローンで否決 謝絶とは？
関連記事： 夫婦で組む住宅ローン、贈与税が課税されないための注意点 収入合算して借り入れ額を増やす時のポイント
関連記事：収入合算でローンを組む夫婦は要注意！「連帯債務者」「連帯保証人」の落とし穴 住宅ローン選びで注意する団体信用生命保険！
【住宅ローン事前審査で否決されないポイント】
関連記事： 夫が借入不可 奥さんの単独名義でローンは組めるの？はこちら
❶キャッシング枠のあるクレジットカードを複数枚保有している
ＶＩＳＡなどのクレジットカードには、５０万円～１００万円程度のキャッシング枠がついている場合がございます。
住宅ローン審査では、キャッシング枠があるクレジットカードの場合、実際にキャッシングしていなくてもカードを保有しているだけで枠があるだけでキャッシング枠５０万円や１００万円を借りている事と同一扱いに見られてしまう可能性が非常に高いので要注意です。
この場合、可能であればキャッシング枠のあるクレジットカードは、全て予め解約して下さい。できない場合、クレジットカードの詳細を事前に告知して住宅ローン事前審査の申込みをするようにして下さい。
この保有カードの事前告知を怠ると返済比率がオーバーして、通る審査も通らなくなる事もありますのでご注意下さい。リボ払いは信用情報に必ずでてきますので、申告を忘れないようにして下さい。
住宅ローンの審査をするタイミングでは、カードを増やすことを控えてください。場合によっては、解約していただいた方がいいケースもございます。
返済比率に余裕がない場合、注意が必要です。
❷携帯電話を分割払いで購入している
住宅ローン事前審査では、自動車ローンの分割払いやクレジットカードでの分割払いと同等の扱いになります。
この場合も、住宅ローン事前審査の段階で携帯を分割購入している旨を事前に告知する必要があります
特に年収に対しての返済比率が審査基準ギリギリの方の場合、携帯端末の分割払いが原因で『減額』や『否決』になる場合がありますので注意が必要です。
携帯端末の毎月の金額は、それほど大きくないですが、返済比率がギリギリの場合、審査に影響を与えてしまいますので、注意が必要です。
❸自動車ローンの残債が数百万円以上ある
住宅ローン審査では、住宅ローンの月々の返済額に既存の借入の返済額を加えて年収に対しての返済比率を計算します。自動車ローンは、期間が短いため月々高めになるので返済率に影響します。
返済比率オーバーやギリギリの場合は、自動車ローンなどの残債がある場合、出来れば個人信用情報と関係ないところ（親など）から資金を調達して一括返済するのが理想です。
出来ない場合は、自動車ローンの返済予定表（借入年月日、最終返済予定年月日、当初の借入額、現在の残債、月々やボーナス時の返済額等）の写しのご用意をお願いいたします。
車のローンは、期間がそれほど長くないため、返済比率を大きく圧迫しますので、完済する前提で、事前審査をするのが理想です。返済比率に余裕がある場合は、完済しなくても大丈夫です。完済する前提で事前審査した場合、金消契約（ローンの契約）までに、完済証明書の提出が必要になります。完済してから1週間位で取得できます。
❹今も消費者金融やキャッシングの借入がある
銀行や信金などの住宅ローン審査では、消費者金融で借入がある顧客を極端に嫌う傾向がございます。消費者金融で借入がある場合は、住宅ローン事前審査で不承認になる可能性が高くなるので注意が必要です。
消費者金融で借入がある場合は、個人信用情報と関係ないところ（親など）から資金を調達して、消費者金融の借入に関しては一括返済することをお薦めします。
消費者金融の借入を一括返済した後は、消費者金融のカードなどの契約も必ず解約して下さい。
一括返済して残債０円になってもカード契約が継続していてキャッシング枠100万円などがあると、住宅ローン審査では、消費者金融で100万円借りている事と同一に扱われる場合があり、返済比率を圧迫させます。
❺勤続年数１年未満
基本的に住宅ローン審査申込資格は、金融機関により異なりますが勤続年数１年～３年以上と定められています。
勤続３か月～６か月程度で住宅ローン審査が通る銀行もございますので、お気軽にご相談下さい。
金融機関により基準が異なりますが、勤続年数が１年～３年未満の場合、職歴書の提出が求められる可能性がございます。
❻健康保険証が国民健康保険
株式会社の組織の場合は、社員を社会保険に加入させる義務があります。
しかし、国民健康保険である場合、住宅ローン審査側では、社会保険の加入義務を怠っている会社とみなされ審査が慎重なってしまいます。
社会保険証があれば、保険証に会社名が記載されており在籍確認や資格取得年月日で勤続年数などを確認できますが国保の場合、その確認が出来ません。
この場合、在籍証明書を事前に用意する必要がある可能性がございます。
健康保険証で、資格取得日を確認して、勤続年数を計算します。会社の合併等で資格取得日が、リセットされた場合、経緯の確認が必ずあります。
❼社会保険の資格取得年月日が勤続年数と異なる
住宅ローン事前審査では、社会保険証の資格取得年月日で勤続年数などを確認します。
しかし、健康保険組合に変更が生じたり、関連会社に転籍したりすると社会保険証に記載の資格取得年月日が変わる場合があります。
この場合、住宅ローン事前審査申込みの段階で、資格取得年月日が異なる理由を金融機関に事前に告知することが望ましいです。
❽給与体系が歩合制である
金融機関は、継続的に返済が可能かどうかを判断します。そのため経営者・役員・自営業より、会社員の方が借り入れがしやすいです。また、固定給が強い給与体系の方が審査が通りやすいです。また、職種も重要です。例えば、ドライバーとかであれば、事故すれば働けなくなるので、審査は厳し目に見られます。
予算が決まったら家を探そう！損しないために不動産業界のしくみを知る！
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どこの業者にいっても同じ物件を紹介されたり、同じ物件をいろいろな業者が広告をだしていて、よくみると同じ物件だったりした経験はあるかと思います。
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資金計画を、安全にするために、少しでも安く購入する工夫をすることが大切です。同じ物件をどこから購入するかで、3000万円の新築だったら、約100万円も損する可能性があります。
関連記事：新築一戸建ての仲介手数料は値引き・無料にできるの？値引き交渉の仕方と営業マンの心理はこちら
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