新築一戸建購入で仲介手数料などでトラブルになる可能性あり！トラブルを防ぐ方法とは？
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
新築一戸建ての場合、契約上のトラブルでややこしくなることはあまりありません。補償については、10年保証、アフターサービスがありますので、中古住宅と違って取引のリスクは低いといえます。
また、境界のトラブルについても、中古の場合は可能性がありますが、新築ではまず考えられません。まずよくあるトラブル、仲介手数料や未完成物件の場合について不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。
新築一戸建購入では仲介手数料などでトラブルになる
不動産仲介会社を途中で変更したパターン
新築一戸建てのほとんどは、どの仲介会社でも取り扱いが可能です。スーモやホームズで掲載されている不動産会社は、広告費を使って掲載しているにすぎず、掲載している仲介会社だけが取り扱いできるというわけではなく、どの仲介会社でも取り扱いができる物件が多いです。
スーモやホームズに掲載している物件の多くは、広告費を多く使っているか、削減しているかの違いで、どの仲介会社でも取り扱いが可能な可能性が高いです。
例えば、不動産を探す時、新築戸建ての購入を検討中に複数社の不動産会社に問い合わせや相談をすることがあると思います。
その中のA社が１番最初に案内して、もしくは、A社がオープンハウスしているとき、内覧して、その時、用紙に名前と住所と電話番号を記入するように言われたため記入してしまったという場合でもトラブルに発展する可能性を秘めています。
現地を見学し物件は気に入ったが、物件価格と仲介手数料が高すぎたため予算オーバーで物件価格および仲介手数料の「値下げ」を交渉したが、できなくてあきらめていた。
しかし、あきらめきれなかったので、家に帰ってからネットでいろいろ調べると、たまたま同じ物件を手数料無料で購入できる不動産会社「B社」を発見して、問い合わせてみると、仲介手数料が無料だけでなくローン事務代行手数料も無料で、ほかの費用も削減できそうなので、B社と契約した場合、A社がガツガツしている会社の場合、トラブルのリスクがあります。
本来、A社と、正式な契約書を交わしていない状態なら、トラブルになることはありえません。しかし、不動産業界では、アンケートや問い合わせのお客様は自分のお客様という認識で、お客様を盗まれたと認識します。これを抜き行為といいます。「先に資料を送った」「先に当社が案内した」という理屈で抜かれたと認識する可能性があります。上記のようにいったん断って切れている状況では、なんの問題もないと考えますが、不動産業界のほとんどの営業マンが、歩合給が絡んでいるので、ガツガツしてくる営業マンも多く存在し可能性はゼロではありません。
仮に予算的に問題なく、そのまま高い金額でA社で契約して、あとで、同じ物件を購入するのに100万円以上も安く購入できたことを知ってしまうと憂鬱になります。
探し始めたタイミングで信頼できる営業マンを探すことが大切です。
申し込みのレベルでは、拘束力はなにもありません。
こういったことが起きないようにするには、新築一戸建てを検討する場合、まずどの会社、どの営業マンを通して、新築一戸建てを購入するかを最初からある程度決めておくことが大切です。
関連記事：新築一戸建て（価格3000万円）の購入の諸費用ローン込みの諸費用はいくらかかるの？内訳はどうなるの？
新築で仲介手数料がなぜ必要か理解していないとトラブルになる
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
新築物件の購入に仲介手数料はかからないと思い込んでいた時、仲介手数料を請求されたためにトラブルとなるケースがあります。しかし、新築購入時にも仲介手数料がかかることが多くあります。最近の新築一戸建て建売分譲会社の場合、自社で営業マンをかかえずに販売を仲介会社にまかせていることが多いためです。当然その物件が新築か中古かに関わらず仲介手数料が発生することになります。「仲介手数料ってこんなに高いの！」というのは、購入直前になって気づくことが一般的です。まったく仲介手数料が頭になかった場合、諸費用の高さに驚かされます。新築の場合、無料・割引できる仲介会社から購入すると100万円以上お得に購入できることをなんとなく理解しているお客様は、ざっくりと20人に１人くらいの感覚です。
基本的によくトラブルが多いといわれるのが、不動産購入と結婚式場でのトラブルです。その本質は、人生に何度も経験するわけではないので、よく理解できていないケースが多く、無知に付け込まれているケースです。トラブルになる営業マンは、どうせ１回限りの取引という意識で営業していることが多く、継続して付き合っていこうという発想がそもそもありません。こういったガツガツした営業マンには細心の注意が必要です。
仲介手数料の速算式（売買価格×3％＋６万円＋消費税）はあくまでも、上限であるということは、絶対に知っておかなければいけません。
①なぜ仲介会社が新築物件を仲介するのか
昔は、営業マンをかかえて、自社で販売する会社もそこそこありました。その場合、自社の販売活動で見つけた買主と契約を行います。しかし、現在では、自社で営業コスト、販売コストをかけず、企画に特化して、販売は、仲介会社に丸投げの分譲会社が多くなりました。大手の建売分譲会社は基本的に営業マンをかかえていません。そのため、分譲会社としては販売にかかる営業マンのコストが削減できます。
また、最初は売主が直接販売していたが、売れ残り早期売却をすために、取引様態を「売主」から「仲介」へ変更し、仲介会社に販売をまかせ、新築物件の仲介を行う場合もあります。
②どんなときに仲介手数料が発生するのか
仲介手数料の発生には、不動産の取引を行う際の取引様態で決まります。不動産会社が自社物件を自ら販売する「売主」、売主に代わって取引を行う「代理」、仲介会社を通して売買を行う「仲介（媒介）」の3つに分けられています。
取引形態が「売主」となる場合は、売主と買主が直接取引を行います。仲介会社を介さず取引を行うため、仲介手数料はかかりません。一方、スーモやホームズ等ポータルサイトで物件概要のところに「仲介（媒介）」となっている場合には、仲介会社が間に入って取引を行い、仲介手数料が発生することになります。この場合、新築物件であっても仲介会社への仲介手数料支払い義務が発生します。
新築一戸建を購入する際は、トラブルを防ぐためにも取引様態のところが、仲介（媒介）になっているかどうかを確認する必要があります。専任返しの物件でない限りどの仲介会社でも取り扱いができます。どの仲介会社を通して購入するかで、3000万円くらいの新築であれば、諸費用が100万円以上違ってきます。
仲介手数料については、売買価格の200万円以下に5％、200万円超から400万円までに4％、400万円超に3％をかけた金額に消費税を足した金額が上限額となります。ただし、400万円超の物件には速算式を用いることができます。速算式は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」となるため、例えば3,000万円の新築一戸建では「3,000万円×3％＋6万円＋消費税＝1,056,000円」が上限額となります。 上限額ではありますが、普通、正規手数料として請求してくるのが一般的です。
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法によって上限額が決められています。つまり、仲介会社はこの上限額を超えて請求することはできず、請求した場合は違法となります。また下限はないため、仲介会社によって手数料に差がでてきます。契約後にトラブルとならないためにも、仲介手数料の値引きが可能なのか一番最初の段階で確認しておかなければいけません。
関連記事：新築一戸建（建売）の仲介手数料は無料・値引きできるの？仲介手数料の値引交渉の注意点とデメリット
関連記事：建築条件付き土地購入時の要注意点！違法な仲介手数料がとられる可能性が！【売建住宅の闇】
③あえて仲介会社にお願いするメリットはあるのか？
そもそも大手の分譲会社の場合、営業マンを抱えていません。直接取引をしようとしても、「仲介会社を通してください」と言われます。土地仕入れの営業マンは、自分で販売し契約したところで、給与には反映されません。もしくは、モチベーションの上がるような歩合ではありません。そのため、無駄な仕事という発想をしているので、直接取引は難しいといえます。
高額な仲介手数料を支払ってまで仲介を依頼することに抵抗を感じる方もいると思いますが、メリットもあります。そもそも直売の場合、プロと直接交渉しなければいけないので、丸め込まれていてもなにもわかっていないもしくは気づいていないという可能性があります。特に不動産取引が初めてで不慣れな買主であればあるほどその必要性は高くなります。
関連記事：新築一戸建て、飯田グループの建売の値引き交渉の方法 価格改定のタイミングを知る！
第3者としての物件の意見を聞けるメリット
売主との直接契約では、仲介手数料がかからないというメリットがあります。しかし、不動産のプロである仲介会社が間に入ることにより、さまざまな交渉や手続きを買主の立場で動いてくれ、取引を安全にスムーズに進めてくれます。売主の立場ではない目線でのプロのコンサルティングサービスを受けることができ購入すべきかどうかの判断材料を提供してくれたり、アドバイスをくれたりします。
理解しにくい契約書や重要事項説明を買主の立場でチェックしてくれる
普段聞きなれない専門用語の多い契約書や重要事項説明の内容を買主の立場でチェックしてくれます。買主に不利な内容であれば、売主側に交渉してくれたりするので安心です。特に契約書は、一番重要ですが、よく理解せずに不利な条件で契約書にサインをしてしまい、後で手付金放棄や違約金を支払う事態になってしまうと大変なことになります。このようなトラブルを避けるためには、信頼できる営業マンに間に入ってもらえると安心して取引を進めることができます。
建売住宅でも更地で購入するとき確認不足の場合トラブルになる
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
新築一戸建てでトラブルになるのは、仲介手数料のことだけではありません。
建売住宅でトラブルの可能性があるのは、更地で購入するときに起こる可能性があります。完成物件の場合、みたままなので、イメージと違うとか、思っていたのと違うということはありません。
しかし、更地で購入する場合、思っていた外構と違うとか、思っていたキッチンと違うとか、思っていた仕様と違うといったことが、確率は低いですが、起こりうる可能性があります。
未完成物件の場合、予定の外構図面を契約の時にわたされて、確認の署名・捺印を求められたりすることもありますが、全くそういった書類を渡さない業者もあります。必ず契約書といっしょに、平面図や配置図もあわせて渡されますが、寸法等もきっちり確認しておくことが大切です。
結局、建売住宅は、あくまで企画通りに建てるだけなので、イメージと違うというようなレベルでは、解約することはできません。分譲会社はあくまで設計通りに建てるだけなので、「企画通りです」といわれるとなにもいえません。
関連記事：飯田グループ、アーネストワンの新築戸建の駐車場、なぜ土間コンクリートではなくアスファルトなのか？
仲介手数料のトラブルが起こらないようにするには
①仲介会社に仲介手数料について事前に確認する
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法によりその上限金額が定められてはいますが、下限はありません。そのため、新築の場合、同じ物件でも仲介会社によって金額の差が大きく、100万円以上差がつくこともよくあります。
②安易に、オープンハウスや問い合わせでアンケートに答えない
オープンハウスで内覧する場合、必ずアンケートが求められます。とにかく「名前」「住所」「電話番号」などの記入を促されたときには、安易に答えないことが大切です。
アンケートを書かないことで、雑に扱われたり、不動産会社の営業マンの態度が変わるのなら、その程度のレベルと割り切ることが大切です。
③仲介手数料の額が抑えられる仲介会社に最初から相談する
購入にかかる仲介手数料を少しでも抑えたい人は、仲介手数料を安く設定している仲介会社へ最初から依頼しておくとトラブルに発展する確率は非常に低いと思います。仲介手数料を値切ると、態度が変わる営業マンも多いため、わずらわしい場合、最初から割引を打ち出しているところであれば、不快な気持ちになることはないでしょう。ただ、そういった不動産業者もピンキリなので、きっちり営業マンを見定めて選別することが大切です。
④信頼できる営業マンにまかせる
営業マンの仕事は多岐にわたります。そして営業マンのレベルはピンキリです。できるだけトラブルを減らすには、経験豊富な信頼できる営業マンに間に入ってもらうしか方法はありません。
関連記事：新築一戸建ての値引きで失敗！300万円の値引きでも損する可能性！売れ残る３つの原因とは
関連記事：新築戸建て購入時に、仲介手数料無料の不動産会社だと落とし穴あるのか？
新築戸建ての仲介手数料に関するよくある質問
①不動産会社へ仲介手数料を支払うのは相談しただけで発生するの？
あくまで、契約が締結した際に、成功報酬という形で仲介手数料の支払いが発生します。成功報酬なので、まとまらなければ、仲介手数料は発生しません。例えば、値段交渉をして、まとまらない場合も当然、仲介手数料は発生しません。
②仲介手数料がかかる新築物件とかからない新築物件、無料と半額の物件どちらが多い？
最近は、直売の物件は少なく新築物件の場合、仲介手数料はかかるケースのほうが多いです。取引様態が「仲介（媒介）」の場合、仲介手数料がかかります。また、無料・半額のシステムの場合、どちらかというと、無料になる物件の方が少なく半額になる物件の方が確率的に多く存在します。
無料になる物件は、両手取引の物件であることが条件になるからです。
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入はこちら
③新築物件購入で仲介手数料を支払うタイミングは？
仲介手数料は、売買契約が成立すれば支払い義務が発生します。物件の引き渡し時に全額支払うケースや、契約締結時半金と引き渡し時半金の2回に分けて支払うケースもあります。
仲介手数料は、契約が成立すれば、支払い義務が発生します。そのため、手付解除、違約解除の場合も仲介手数料が発生します。
ローン特約による解除の場合は、白紙解約になるので、仲介手数料は発生しません。
まとめ
新築一戸建てでトラブルが多いのは、仲介手数料についてです。また、建売住宅といえども更地で購入するときには注意が必要です。
不動産業界の仕組みを理解して、取引様態が「仲介（媒介）」となっている場合については、仲介会社を介しての売買となるため、仲介手数料がかかるということは知っておかなければいけません。そして現在は、売主が直売する物件が非常に少なく、新築物件のほとんどが、仲介会社を通して購入しなければいけない物件が多いと言うことも知っておかなければいけません。
少しでも諸経費を抑えたいという場合には、最初から仲介手数料の割引サービスが利用できる会社・営業マンを選ぶことが無難です。仮に、仲介手数料を値引くように交渉が多少うまくいったとしても、契約後の手続きをその営業マンを窓口にして進めていかないといけません。後味の悪い取引になることは、間違いありません。
参考：ヤフー不動産 教えて！住まいの先生 不動産会社とトラブルを起こしてしまいました。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号 メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/
