新築住宅vs中古住宅どっちがいい？メリット・デメリットを徹底解説！選び方がわかる！

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マイホームを買う場合、新築にするか中古にするかどちらがいいのか迷うことがあるかもしれません。１番は、値段の問題が一番大きいと思いますが、それぞれどんなメリットやデメリットがあるのか具体的に整理して解説していきます。

新築住宅にはどんなメリットがあるの？

新築のメリット1：最新設備・最新構造の家に住める

まず新築のメリットですが、最新の設備であるだけでなく、構造面でも最新の家に住めることになります。住宅設備が新品なので、最新の設備機能を備えている場合も多くなります。 そして、一番気になる断熱性や気密性、耐震性など住宅の性能に関わる部分は年々よくなっています。 住宅設備だけでなく快適に過ごすための換気システムの機能性も年々よくなっています。

浴室暖房乾燥機やペアガラスはほとんどの物件で標準装備です。新築建売分譲の大手飯田新築戸建てでは、住宅性能評価書取得、耐震等級３が標準装備となっており、新築分譲マンションでは床暖房やマグネットセンサー、防音サッシ、ダウンライトLED照明や生ゴミディスポーザーなどを備え、構造面では、コンクリートの設計基準強度が上がり100年コンクリートといわれる30ニュートン (N／ｍ㎡ )以上のレベルのマンションが多くなっています。またマンションでは、食洗乾燥機や床暖房が標準になっていることが多いです。平成20年よりも前であれば、24 ニュートン (N／ｍ㎡ ) くらいのレベルが多いと思います。

新築マンションや建売住宅では、着工する前等の早いタイミング次第で、オプションで設備のグレードアップなどが可能な場合もあります。

また、分譲マンションの場合は複数の間取りから好みのタイプを選べぶメニュープランが用意されていることが多いです。階数が上層階ほど、カラーセレクトやオプションの選べるタイミングの期日が下層階より遅いので、希望の階数の締め切りの期日を確認して検討するとよいでしょう。

新築のメリット2 ：リフォームの必要がない！

中古住宅であれば特に水回りやキッチン、浴室、トイレ、洗面を全部入れ替えクロス等全部やりかえると、設備のグレードにもよって違いますが、マンションで、3LDKくらいでも300万円から400万円はかかってきます。戸建で一番お金がかかるのが、屋根、外壁、シロアリ、水回りで、購入後のリフォームに多額のお金がかかります。マンション以上に戸建はコストがかかります。しかし、新築住宅であれば、リフォームの必要はありません。

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新築のメリット3：新築を優遇する税制政策

政府の政策が新築優遇に偏っているため、中古より税制的に優遇され軽減されます。 新築住宅購入には住宅ローン控除や固定資産税、不動産取得税などに関して手厚い税制優遇措置があります。 例えば所有権を登記する際の登録免許税は、建物にかかる税率が新築のほうが低くなっています。また入居してから毎年かかる固定資産税は、一定条件を満たせば建物分について新築から当初3年間（マンションは5年間）、半額になる特例が受けられます。

税制優遇は中古住宅であっても受けられますが、新築住宅の方が手厚くなっています。住宅ローン控除は、中古住宅で築年数25年超え(木造の場合、築20年超え)の物件の場合、耐震性能を有していることを証明できなければ住宅ローン控除の適用を受けることができません。

新築のメリット4：維持費用・メインテナンスコストが安い

新築住宅は設備が新しく修繕費がかからないだけでなく、高気密・高断熱のため光熱費が安くなるなど、住宅の維持費用を安く抑えることができます。住宅購入を検討する際には、購入時の費用だけでなく、購入後のランニングコストまで考慮しておくことも大切です。

新築にはどんなデメリットがあるの？

新築のデメリット1：中古より価格が高い 

新築は当然のことながら中古と比べて価格が高いというデメリットがあります。新築は、中古のように需要と供給のバランスによって決まるのではなく、積算価格によって決まり、土地値＋建物代＋販売経費＋利益で販売価格が決まります。分譲マンションはざっくりと３0％くらいの粗利で、販売経費・広告コスト・モデルルームの経費を差し引くと経常利益10％くらいで落ち着きます。住宅性能が最新で優れているため価格が高いというだけでなく、新築というだけで10%程度割高になる「新築プレミアム」の要素も影響し、実力以上の値段が付いている可能性もあります。その場合、一度でも人の手にわたり中古物件となると価格が一気に下がる可能性を秘めています。

新築のデメリット２：売却する時「新築プレミアム」がなくなっている

まず新築住宅と中古住宅の価格は、価格の付き方が違い、実力が反映される中古市場と積算価格による新築市場という大きな違いがあります。そのため、新築住宅には「プレミアム」がついており、実際の実力以上の値段が付いている可能性があります。そのため、購入直後に転勤が決まりやむを得ず売却に出すと、売却価格が分譲価格の8割～9割程度でしか売れなかったという可能性もあります。

しかし、プレミアのある立地のいいマンションについては、プレミア価格は関係ありません。後述でも説明していますが、分譲価格より高く売れるということがあります。また、値段が下がりすぎている新築建売住宅もプレミア価格は関係ありません。

新築住宅の値付けの仕方が実力を反映されたものではないのが「新築プレミアム」が生まれる原因になっています。その新築プレミアをカバーするために、販売力に定評のある販社に販売をまかせ、モデルルームの見せ方にも工夫をして売り切っていきます。マンションは販売戸数が多いため、戸建と違って、最後の１戸というのは、本当に苦しい営業を強いられることになります。

そもそも新築住宅は、販売する業者の利益や販売するための広告費・営業コストを差し引いた粗利が分譲マンションで３割くらい、建売の戸建住宅で２割くらいが原価にのせられているのが目安です。業者からすると販管費も原価のうちとなります。新築分譲マンションも建売新築戸建ても経常利益は10％くらいが目安です。粗利で考えるとプレミア価格がなくなった途端、資産価値が2割３割程度下がることになりますが、実際には、中古と新築の価格は連動して動いていきますので、購入直後に売ったとしても、そこまで下がらないが気持ち程度、10％くらいは確実に下がるのが普通です。あとは物件次第で分譲価格と同じくらいの金額で売れたり、もっと下げないと売れなかったりします。

新築のデメリット3：管理状況の不確定要素や入居しないとわからないリスクがある

マンションの場合、管理状況は資産価値に直結する重要な要素ですが、新築マンションの場合、管理状況はこれからどうなるかわからないという不確定要素があります。また未完成で、モデルルームを見学して決断するのでこんなはずではなかったという可能性があります。中古物件の場合は、日当たりや眺望、騒音の度合いや管理状況などについて事前に確認することができます。

新築分譲マンションの場合は建物が未完成の段階で販売される「青田売り」でモデルルームを見学して決断するのが一般的です。その場合、実物を見る前に契約することになります。未完成の状態で購入を決める新築マンションの場合は、日当たりや眺望などがイメージと違い、入居してから『こんなはずではなかった』と後悔するリスクが存在します。

建て売り住宅の場合、完成して実物をみてから購入することも多いと思いますが、入居後に起こり得るリスクが中古よりは把握しにくい傾向があることがデメリットと言えます。

新築のデメリット4：新築は中古よりも資産価値の目減りが大きい

新築を購入して、古くなって経年劣化すれば、当然年々資産価値は下がっていきます。重要なポイントとして、築1~5年以内の資産価値の下がり幅が一番大きいということです。新築のプレミア価格がはがれてくるともいえますが、新築に近ければ近いほど資産の目減り率は高いといえます。新築時の10%～20％下がることもあります。築５年から築10年になると資産の目減り率は緩やかになります。

さらに11~15年になると更に緩やかに下がっていきます。その後徐々に資産価値は下がっていき25年～30年で下げ止まるという価格推移をしていきますが、立地のいいマンションはこの限りではありません。プレミアのあるロケーションのマンションは、物価の上昇率も加味しなければいけませんが、上記のような動きではなく、分譲価格より高くなっていることもよくあります。

新築の場合、販売される時期や物件が限られるので、必ずしも自分が希望するエリアで分譲しているとは限りません。物件を探せる期間が限られている場合は、その間に販売される物件の中から選ばなければならないのです。

また、新築マンションは購入時に修繕積立一時金がかかります。これは共用部分などの大規模修繕に備えて新築時にまとまったお金を拠出するものですが、住み替えのため売却する時、戻ってはきません。

新築のデメリット5：立地のいい物件が限られマンションに限っては新築が高くなりすぎている

立地がいい分譲用地は限られています。駅の近くなど立地のいい物件の多くはもうすでに建てられているので、なかなか空いている土地がないというのが現状です。ただ駅前の再開発で、立地条件のいい新築もでたりすることはあるので、限られた物件ですが見逃さずに探すことが大切です。

新築一戸建ては、建築コストの値上がりでその分の値上がりはありますが、新築マンションの価格については、上がりすぎている印象があります。新築一戸建ての割安感が際立ち、戸建の方がお得感がでています。

中古にはどんなメリットがあるの？

中古のメリット1：新築より価格が安い

まず、中古のメリットはなんといっても新築よりも価格が安いことではないでしょうか。新築に比べて古かったり、経年劣化していますが、リフォームやリノベーションで、新築と同じように快適な空間をつくることができます。

自分でリフォームをするのではなく最初から改装済みの場合、業者が売主で、相場より少し高めで販売されているのが一般的で、しっかりと選ばないといけません。リフォームなどをして販売する「買取再販」と呼ばれる物件の場合は利益とリフォーム費用と販売経費などが価格に上乗せされています。また業者売主で、消費税もかかります。

中古住宅の場合、税額を計算するための建物の評価額（固定資産税評価額）が新築よりも低い可能性が高く、そういった意味では税負担を抑えられる傾向にあります。

中古のメリット２：「新築プレミアム」は関係なく需要と供給のバランスで価格が決まる

新築を購入して、古くなって経年劣化すれば、当然年々資産価値は下がっていきます。中古物件は、新築と違って、需要と供給のバランスで売れていきます。実力があれば高く売れるし、実力がなければ高く売れません。新築購入直後に売却する場合でも、新築のプレミア価格がはがれ実力での勝負になります。新築に近ければ近いほど資産の目減り率は高いといえます。新築時の10%～20％下がることもあり割安に購入するチャンスでもあります。古くなればなるほど資産の目減り率は緩やかになります。

関連記事：不動産取引で知っておくべき不動産の評価法（収益還元法・原価法・取引事例比較法）中古物件は取引事例比較法で価格を算出する

中古のメリット3：管理状況が確認でき、入居後のリスクを予想しやすい

特にマンションの場合、中古になると管理状況が資産価値に大きな影響を与えることになります。

例えば、大規模修繕をすべきタイミングなのに、修繕費が足りないため、メインテナンスができないと最悪です。鉄筋コンクリートでも外壁や屋上にひび割れが発生したまま放置すると、中性化が進み建物の寿命は縮まります。管理状況を購入前に確認できるのが中古物件の大きなメリットです。共用部分の掃除や整理整頓が行き届いているかどうかで、管理状況を把握できますし、管理会社にお金はかかりますが重要事項調査依頼書を取得すれば、修繕積立金がいくら貯まっているのか、マンションの管理費・修繕積立金の滞納額もわかるようになっています。

戸建においても実物を内覧できるので日当たりや部屋の明るさ等、自分の目で確認してから購入できるので安心できます。また、居住中であれば、普段の生活の状況や近所づきあいの状況などを確認できるメリットがあります。

中古のメリット４：中古は新築よりも資産価値の下がり幅が小さい

新築を購入して、古くなって経年劣化すれば、当然年々資産価値は下がっていきます。重要なポイントとして、築1~5年以内の資産価値の下がり幅が一番大きいということです。新築のプレミア価格がはがれてくるともいえますが、新築に近ければ近いほど資産の目減り率は高いといえます。新築時の10%～20％下がることもあります。築５年から築10年になると資産の目減り率は緩やかになります。

古ければ古いほど、購入してからの資産の目減り率が小さいので、売却しなければいけなくなった時の、住み替えができなくなるリスクが新築より低くなるということです。

マンションの場合は、目減り率は小さくても、築年数が古すぎると、建て替えの紛糾に巻き込まれてしまうので、築30年くらいの物件を選びたいところではあります。

中古のメリット5：立地のいい物件に出会える可能性！

中古で探す方の多くは、値段であったり、学校区の問題であったりすることが多いです。エリアを絞り込んで探す場合、新築の供給そのものが全くないということも考えられます。また、中古のほうが、駅の近くなど立地のいい物件が多く、マンションの場合、マンション名を指名で探されていることが多いです。このマンション限定で探しているといったお客様が多く存在します。

中古住宅は住宅のある場所ならどこでも売り出される可能性があるので、ロケーションのいい立地の選択肢は多く魅力的です。学校区や駅近徒歩5分以内等、立地を優先する人にとっては大きな魅力です。

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中古にはどんなデメリットがあるの？

中古のデメリットとしては、まず設備・構造が新築より古いことです。古いキッチン・浴室・トイレ等はリフォームで、改装できますが、マンションの場合、個人で耐震補強をしたりすることはできません。また、戸建ての場合、個人で耐震補強は可能ですが、おおがかりなリフォーム・リノベーションをすると、コスト的には、新築をローコストメーカーで建てるのとほとんどコスト的には変わりません。また、マンションの場合、玄関ドア、窓サッシ、窓ガラスは共用部分なので、個人で勝手に取り替えることはできません。また生ゴミディスポーザーは、新築時に設置されていないと後からリフォームで取り付けできる物ではありません。

中古のデメリット１：修繕・メインテナンスにコストがかかる

中古住宅を購入後、リフォームやリノベーションを行い新しい設備にすることで新築のような快適性に上げることができます。中古物件といってもクロスの張り替えくらいで住めるような築浅物件やリフォーム済物件もあります。

しかし、マンションの場合は、購入時築年数も意識する必要があります。戸建の場合は、古くなり寿命が来れば、お金さえあれば、自分の意志で建て替えができますが、マンションの場合は、自分の意志だけで建て替えはできず、ほぼ不可能といっていいくらいです。仮に建て替えの自分の持ち出しがゼロ円だったとしても、なかなか進まないのがマンションの建て替えです。建て替え費用が3000万円以上発生するとなると、年金で暮らしている区分所有者は、かなりきびしいといわざるを得ません。マンションの場合は、築年数が新しいに越したことはありません。

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築40年の物件は20年後には築60年ですが、新築ならまだ築20年です。築60年となれば、建て替えの議論が紛糾しているに違いありません。 自分の購入時の年齢も意識して購入することが大切です。

また、戸建の場合、リフォーム・メインテナンスでお金がかかるのが、屋根・外壁・シロアリ・水回りです。中古で売り出されている物件の中には、そろそろリフォームしなければならず、見積もりをとると、高額で、それなら売ってしまおうという動機で売却がスタートしているケースがあります。そういった物件の場合、リフォーム費用の予算もきっちり見極めて購入する必要があります。

中古のデメリット2：新築優遇政策のため、中古の方が税金、諸費用がかかる

登記費用等、古いと減税が適用されず、新築と比べて高めになることが多いです。

新築住宅では適用される税控除が中古住宅の購入には適用されないものもあります。さらに、築年数が古いマンションでは物件によって、毎月支払う修繕積立金が高額な場合があります。

しかし、修繕積立金が安すぎるマンションも修繕積立金がたまっていない可能性があり、適切なタイミングで、大規模修繕ができないというデメリットが生じますので注意が必要です。

中古のデメリット3：住宅ローンの審査が厳しくなる

住宅ローンの審査は、人物の審査だけでなく物件の審査も同じくらい重要です。金融機関は、万が一支払いができなくなった場合、その物件を競売にかけ資金を回収することを考えて、貸し出します。つまり、住宅の担保力を見極めて貸し出せる金額を決めることになります。建物の価値は耐用年数によって影響され、古い物件ほど担保評価がでにくい傾向があり、木造住宅では築年数による資産価値の低下が大きく、築年数が20年～25年で、資産価値がゼロになります。

また、住宅購入時、利用したい「住宅ローン控除」に関しても、中古住宅では築年数や耐震基準といった条件によって利用できない場合もあります。

旧耐震基準の物件で審査をする場合、注意が必要

特に旧耐震の物件で審査する場合、注意が必要です。特にネット銀行の場合、事前審査で担保評価を行いませんので、本審査の段階で、融資額が減額され、希望の金額に届かない可能性があります。

1981年より前に建てられた建物は「旧耐震」といい、今よりも緩い耐震基準で、建築されていました。阪神大震災後、さらに見直され2000年にさらに厳しい基準へと建築基準法が改正されています。1981年、2000年を耐震において判断の目安とし、中古戸建の場合、不安があればインスペクションを行うのもありだと思います。

旧耐震基準	1981年5月31日以前に建築確認申請が行われた建物に適用
新耐震基準	1981年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物に適用
2000年基準	2000年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物（木造）に適用

売主が個人の中古の場合は建物価格に消費税がかかりません。消費税がかからない物件は住宅ローン控除で戻ってくる所得税が新築と比べるとかなり少なくなります。

新築と中古で買うときの手付金の違い？

諸費用もすべてローンを組んだとしても、自己資金がゼロでは契約は現実問題できません。なぜなら手付金が発生するからです。手付金は、諸費用ではなく、物件価格のうちの一部を先に支払います。

手付金の相場は、物件価格の５％～10％くらいです。

中古物件を購入する場合、慣習的に、５％～10％を売り手側の仲介会社から要求されます。しかし、新築一戸建てや新築分譲マンションの場合、不動産会社が売主で、4000万円くらいの物件でも100万円くらいで十分、契約が可能です。最低50万円くらいのところが多いような気がします。

だから、初期費用という点では、中古物件より新築物件の方が少ない資金でやりくりができます。

新築購入時の諸費用はいくらかかる？

住宅ローンを利用する場合、新築物件も中古物件もだいたい物件価格の７％～８％くらいでおさまることが多いです。ただ古い物件の場合、減税が効かず税金が高くなるため、物件価格の10％を超えることもあります。

新築戸建ての場合、表示登記費用約10万円くらいがかかります。これは中古の場合、必要ありません。住宅ローン関係の諸費用については、中古でも新築でも関係なく融資金額によって金額が違ってきます。火災保険についても、新築か中古によって金額が違うということではなく構造によって金額が違ってきます。RCのマンションか木造の戸建かによって金額は大きく違ってきます。耐火性のある鉄筋コンクリート造であるマンションの方が、火災保険は安く抑えることができます。

仲介手数料も中古でも新築でも必要になりますが、直売している新築戸建てや新築分譲マンションでは仲介手数料は必要ありません。新築分譲マンションでは、仲介手数料が発生しないものの、修繕積立一時金が発生します。

トータルで考えた場合、新築の方が中古より諸費用はやや安いといえます。また、新築一戸建てを購入する場合、仲介会社に販売を任せていることが一般的で、仲介手数料が必要な物件が多いですが、仲介会社によっては、新築限定で仲介手数料を大幅に割引している業者があり、そういったところで購入すれば割安に購入することが可能です。

マンションの場合、入居後にかかる費用として、管理費と修繕積立金が毎月かかります。マンションの場合、住宅ローンが終わっても管理費と修繕積立金の支払いは続きます。

また、修繕積立金は販売しやすいように新築時の金額が低めに設定されています。ただ、年月がたつと大規模修繕工事の費用が足りなくなるため、積立金を値上げするケースが多くなります。

また入居後に毎年支払う税金として固定資産税と都市計画税があります。固定資産税は、新築マンションなら当初5年間（戸建なら当初3年間）建物分が半額に軽減され優遇されています。

中古購入の諸費用はいくらかかる？

住宅ローンを利用する場合、新築物件も中古物件もだいたい物件価格の７％～８％くらいでおさまることが多いです。 ただ古い物件の場合、減税が効かず税金が高くなるため、物件価格の10％を超えることもあります。やや中古物件の方が新築より諸費用は高めになります。

中古物件の場合、表示登記は必要ありません。新築では、仲介手数料が必要ではないケースがありますが、中古では確実に仲介手数料がかかります。

築20年の中古マンションの場合、物件価格の7％～8％の諸費用が必要となります。住宅ローン関係の諸費用は、新築と変わりません。また、住宅ローン返済額も新築と変わりません。

火災保険についても、新築か中古によって金額が違うということではなく構造によって金額が違ってきます。RCのマンションか木造の戸建かによって金額は大きく違ってきます。耐火性のある鉄筋コンクリート造であるマンションの方が、火災保険は安く抑えることができます。

入居後の費用としては、新築より中古の方が高くなる可能性が高いです。なぜなら、新築当初は、売りやすいように修繕積立金が低く設定されており、年月が経つとともに値上がりしている可能性が高いので修繕積立金は新築より高めになります。

また中古戸建ての場合、屋根・外壁・シロアリのメインテナンスをしないといけない可能性があります。

一戸建ての場合は、新築・中古ともに仲介手数料が必要なことが多いですが、新築マンションの場合は、仲介手数料がかかりません。その代わり、新築マンションの費用として中古では必要がない修繕積立一時金がかかります。金額は物件によって異なりますが、30万円～50万円ほどかかることが多いです。

新築と中古の諸費用の比較のまとめ

①一戸建ての場合一戸建てを購入する場合の費用の中古と新築の比較！

かかる費用	新築・中古	内容
仲介手数料	新築・中古ともにかかる	最近の建売は、営業マンを抱えていないことが多く、直売物件はかなり少なくなっています。そのため「売買価格×3％+6万円×消費税」がかかる可能性が高いです。直売の場合は、仲介手数料はかかりません。
不動産取得税と税金	物件の条件によって税額が異なる	不動産取得税は不動産を取得するとかかる税金です。一定要件を満たす住宅を購入した場合の税額は「（固定資産税評価額－控除額）の3％」です。新築～築浅の物件ほど控除額が多く取得税が安くなります。2000万円から4000万円くらいの新築建売住宅の場合、ゼロ円であることも多いです。また、 新築の場合は、登記免許税の建物にかかる税率が中古より軽減されていて、軽減税率が適用できない築20年以上の中古の場合、割高になります。
住宅ローン	新築・中古ともにかかる	住宅ローンの費用は、中古であろうが、新築であろうが関係なく、融資金額によって違います。などは、新築・中古ともにかかります。新築の場合は、登記免許税の建物にかかる税率が中古より軽減されています。
表示登記費用	新築のみ	建物の表示登記費用は、新築のみにかかります。

②マンションの場合マンションを購入する場合の費用の中古と新築の比較

費用	新築・中古	内容
仲介手数料	中古のみ	中古マンションは、必ず仲介手数料が必要となります。「売買価格×3％+6万円×消費税」
修繕積立一時金	新築のみ	大規模修繕に備えた費用です。新築マンション特有の費用で、中古にはかかりません。金額は30万円～50万円かかることが多いです。
不動産取得税・ 税金	物件の条件によって税金が異なる	不動産を取得するとかかる税金です。一定要件を満たす住宅を購入した場合の税額は「（固定資産税評価額－控除額）の3％」。新築や築浅の物件ほど控除額が多くなります。 築25年を超える物件の場合は、登録免許税が高くなります。
住宅ローン	新築・中古ともにかかる	住宅ローン関係費用は、新築・中古ともにかかります。築25年を超える物件の場合は、登録免許税が高くなります。

新築一戸建てを購入した場合の保証は

新築一戸建の場合、品確法により、新築住宅における瑕疵担保期間10年の義務化がされています。
10年間の保証は「住宅の柱や壁など構造耐力上主要な部分」、「屋根など雨漏りを防ぐ部分」に、瑕疵（工事不備、欠陥など）が見つかった場合について、「引き渡し後10年以内に見つかった場合は、売主（または施工会社など）が無償補修などをしなくてはならない」と定めされており、他のところについては、1年から2年の分譲会社によるアフターサービス基準に基づくサービスがございます。

築年数の浅い中古を購入する時の注意点は品確法による保証やアフターサービスによる保証は、保証期間がまだ残っていたとしても新たな買い主には引き継げないのが原則であることです。築10年までは、品確法の保証を受けられると思ってる方は多いのではないでしょうか。

中古住宅の場合の保証は

中古住宅の場合は、中古住宅の売り主は、個人で売却した中古住宅の不具合について、その責任を長期間にわたって個人に負わせるのは荷が重すぎるという観点から設備については、1週間、雨漏りや給排水管の故障、シロアリの害については3か月の瑕疵担保責任というのが一般的な取引です 。

ただ中古住宅をリノベーションして販売する場合で、業者が売主の場合、2年となります。 つまり宅地建物取引業者である場合、「宅地建物取引業法（宅建業法）」によって、引き渡し後最低2年間は、品確法の対象となるような住宅の構造上で重要な部分や、雨水の侵入を防止する部分の重大な不具合については、責任を負わなければなりません。

宅建業者が売り主の場合でも、倒産するなどで補修が難しい場合、泣き寝入りとなります。新築住宅の場合は、品確法の定めた10年間は補修費用を担保するために保険に加入したりできる仕組みがありますが、中古住宅の場合はございません。

中古住宅では、不具合の保証のための、瑕疵保険（かしほけん）がありますが、 現場レベルでは検査によって一定の性能を満たさないと保険には加入できないという大きなネックがあり、かつ売主がインスペクションを行って万が一、大きな不具合がみつかり、保険にも入れず、重要事項説明にも不具合の件をきっちり説明しないといけなくなってしまうという性格上、そのあたりを売主に説明すると、インスペクションを進んでやりたがる売主はいないのが現実です。そのため、瑕疵保険の制度はあるが広がっていません。

ごく一部の中古物件に限られますが、任意の「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できれば、住宅の構造上で重要な部分や雨水の侵入を防止する部分の重大な不具合について、宅建業者の場合は2年間は保険金で補修する制度を利用できます。

新築一戸建と中古戸建は保証が違う！住宅性能評価付は４回の第3者の検査がある！ そもそも「瑕疵」とは？

住宅を購入した時、引き渡し時には知り得なかった住宅の構造上の重大な欠陥がある場合、法的に「隠れた瑕疵」といいます。売り主や建築を請け負った事業者は、隠れた瑕疵に対して責任を負うことを「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」といいます。この責任は引き渡し時に買い主に知らされていた欠陥は、関係ございません。

この瑕疵担保責任をいつまで追うのかなどを、品確法や宅建業法などの法律で定めている。民法上では、「瑕疵を発見してから1年間」となっていて、売主がいつまでも責任を負うことになってしまうので品確法や宅建業法などで期限が設定されています。

民法は、実は2020年4月に改正され、これまでの「瑕疵担保責任」に代わり、「契約不適合責任」の考え方になります。

●中古と新築の大きな違いは、瑕疵担保責任にあります。

実は、品確法による保証やアフターサービスによる保証は、保証期間がまだ残っていたとしても新たな買い主には引き継げないのが原則だからです。築7年の中古住宅だから、残り3年は品確法の保証を受けられる、というわけではなく、一般的な中古物件の瑕疵担保責任は設備関係は1週間だけ、新築の10年保証にあたる部分は、3ヶ月だけになるのが一般的です。又、築年数が古い物件になると、売主の瑕疵担保が免責で契約するのが、一般的です。売却した中古住宅の不具合について、その責任を長期間にわたって個人に負わせるのは荷が重すぎるという考えが根底にあるからです。
つまり、保証を求める先は、あくまで中古住宅の売り主ということになるが、中古住宅の売り主となるのは、個人ということが多いためです。

中古の場合の一般的な保証は、

瑕疵担保　3か月

設備　1週間

不動産会社が買い取った中古住宅をリノベーションして販売する場合などと、個人が売り主の場合とでは、保証の範囲が変わってきます。

売り主が宅地建物取引業者である場合、「宅地建物取引業法（宅建業法）」によって、引き渡し後最低2年間は、品確法の対象となるような住宅の構造上で重要な部分や、雨水の侵入を防止する部分の重大な不具合については、責任を負うことになっています。
ただし、売り主となる事業者の中には、リノベーションした部分については、交換した部位ごとにアフターサービスを用意されることがあります。
他方で、宅建業者が売り主の場合でも、倒産するなどで補修が難しい場合、泣き寝入りとなる可能性もあります。新築住宅の場合は、分譲会社などが保険などに加入して、品確法の定めた10年間は補修費用を確保する制度が整っているが、中古住宅の場合は対象外ということに注意が必要です。

関連記事：新築一戸建の保証は？種類や保証期間どうなる？10年保証とアフターサービス基準とは？

マンションの場合、新築を購入した方がお得なエリアがある！

資産価値の目減りのリスクを考えると、築浅の中古物件を購入することが、経済的合理性があると思います。また、住み替えしていくなら、築浅の中古から築浅の中古へ住み替えていくのが一番、合理的です。ただ、リフォームがどれくらい必要なのか総合的に考えないといけません。リフォーム費用のことを考えると、新築の方がよかったとならないように見極めなければいけません。

一番の注意点は、必ずしも築浅の中古がいいともいいきれない場合があります。

特にマンションエリアで、プレミアがあるエリアの場合、新築物件もなかなか供給されず、新築分譲価格より高く売れるマンションが存在します。

新築分譲価格より高く売れるのは、タイミングも大きく影響します。例えば、平成２５年頃から分譲マンションは、低金利と建築コストの高騰で大きく値上がりしています。新築の値段と中古の値段は連動して動くので、中古の値段も値上がりしています。その場合、値上がりする前の分譲価格が安かったため、分譲価格より高く売れてしまうという現象が起きます。

平成２５年頃から、分譲マンションの新築価格は大きく上昇していますが、中古物件の価格は、一律で上昇していないということは知っておかなければいけません。つまり、新築の価格につられて、中古の価格も吊り上がっていますが、まったく上がっていない中古マンションも存在するという事実です。その中古マンションは値上がりする前から売りにくいマンションであったに違いありません。

新築の建売住宅が、中古物件より安く手に入る可能性がある！

関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら

新築の建売分譲大手の飯田グループの物件では、相場より下がりすぎ、中古物件を購入するより圧倒的にお得感を感じる物件が存在します。限られた物件にはなりますが、分譲会社の在庫回転率の意識が強いため、早期資金回収のために、下がりすぎていると感じる物件が１年を通していくつかの現場ででてきます。

一方、中小の建売分譲会社では、利益率を重視するため、２週間単位や１か月単位で値下げしたりすることは、あり得ません。

関連記事：新築一戸建大手建売会社、パワービルダーとは？飯田グループとは？なぜ土地情報が集まり仕入れができるのか？

関連記事：新築一戸建て建売の値引きの限界・底値の失敗しない見極め方！飯田グループと中小の建売業者の違いは？

結局、新築と中古どちらがおトクなの？

同じ金額を購入したとして比較した場合、住居費・ランニングコストは新築の方が安いので、明らかに新築のほうが中古よりもトクということになるでしょう。

実際には、同じ条件（広さや立地等）であれば、中古物件の方が安く購入できます。トータルコスト・ランニングコストを考えると築浅の中古物件が、経済的合理性は高いですが、プレミアエリアについては、新築の方が、お得になる可能性があります。マンションを選ぶか戸建てを選ぶかによっても選び方が違ってくるので、どちらがベストな選択肢かは、総合的に判断しなければ分かりません。

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