新築一戸建の諸費用をシミュレーションで比較！ 相場と節約のコツを徹底解説

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新築一戸建てを購入するとき、物件の価格だけ支払えば終わりではなく、物件の価格以外に諸費用が発生します。どんな諸費用や内訳があるのか購入前に知っておく必要があり、それぞれの価格で、ざっくりとどれくらいかかるのかを知ったうえで、家探しをしなければいけません。ここでは、それぞれの価格帯で、必要になる諸費用のシュミレーションを建売住宅目線で解説しています。

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新築一戸建（建売）購入時の諸費用の目安と内訳

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住宅購入時、登記費用、仲介手数料、融資事務手数料など、物件価格以外にさまざまな種類の諸費用がかかります。 注文住宅を建てるとき、新築の建売住宅を購入するときの諸費用以外に、さまざまな種類の諸費用がかかります。

新築一戸建（建売）の諸費用の目安とは

物件価格以外に必要になる諸費用は、住宅ローンの借入にプラスして諸費用ローンとして、返済負担率に問題がなければ借り入れが可能です。ただし、本体だけの住宅ローンと比較して審査が厳しくなり、承認がでたとしても、金利優遇の面で不利になる可能性があります。できるだけ諸費用だけは、自己資金で出すのが理想です。

また、土地を購入して注文住宅を建てる場合（建築条件付き土地を含む）は、建売住宅と比較して、余分に必要な費用が発生します。つなぎ融資が必要になります。金融機関によっては土地決済と建物決済の２回の分割融資が可能なところもあり、うまくやりくりすることが可能になるケースもあります。ネット銀行は、建売住宅に適しているローンで、例外を除いて基本的には分割融資はございません。

つなぎ融資は、決済時、土地購入の費用を全額支払うお金と着手金や中間金に対応するものです。

注文住宅の場合、地鎮祭や棟上げ式などの祭典費用も別途必要になってきます。

新築一戸建て購入時の諸費用の内訳とは

諸費用には大きく分けて種類が3つあります。また、大きく金額がかかるものとしては、登記費用、ローン関係費用、仲介手数料、火災保険料の４つです。特にローン関係費用と仲介手数料が大きな割合を占めます。

※登録免許税と司法書士費用を合わせたものが登記費用です。

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※どの金融機関も融資事務手数料型を選ぶ方が、金利が安くなるように設定されています。そのかわり、繰り上げ返済をしてもその短縮した分は戻ってきません。保証料型の場合、短縮した分が、戻ってきます。

※建築条件付き土地（売り建て）、注文住宅の場合、つなぎ融資費用が追加で費用が発生します。

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以上のように家を購入する際に物件価格以外に多くの諸費用が必要になります。

新築一戸建てでは、必ず、カーテンレール・テレビアンテナ工事費用が必要です。飯田グループの新築一戸建て建売の場合、網戸はオプション対応になります。

新築住宅の「諸費用」の具体的な内訳と相場は？

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新築住宅購入にかかる諸費用の種類・内訳の代表的なものは下記のとおりです。

「土地・建物」にかかる諸費用の内訳と目安

・印紙税（税金）

売買契約書に貼る印紙代です。土地を購入して注文住宅を建てる場合は、土地の売買契約書、建物の工事請負契約書それぞれに必要になります。

・不動産取得税（税金）

不動産を取得したときに一度だけ課税されます。一定の条件を満たす不動産の場合、軽減措置により非課税となることもあります。

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現在、軽減措置があるため、一般的な建売住宅では、ほとんどかかってきません。

・表示登記（土地家屋調査士報酬）

・登録免許税（税金）

所有権移転・抵当権設定の登記にかかる税金。登記の種類により一定の税率が定められています。
金融機関が建物と土地に抵当権（借主がローンを返済できなくなった際、その不動産を担保に優先的に弁済を受ける権利）を設定するときには、 住宅ローン借入額×0.4％ が必要になります。

参考リンク：登録免許税の税率の軽減措置に関する延長のお知らせ

参考リンク：
国税庁ホームページ（土地の売買や住宅用家屋等の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（令和４年４月））

・司法書士費用

登記の手続きは、司法書士に代行を依頼するケースが一般的で、その報酬額は登記の種類などにより異なり、諸費用ローンを利用する場合、抵当権設定が１本になるのか２本になるのかによっても金額が違います。

司法書士費用と登録免許税を合わせた金額が登記費用となります。新築一戸建て建売住宅の場合、表示登記を除く登記費用として、35万円～45万円くらいでおさまることが多いです。登記費用は、登録免許税と司法書士報酬を足した金額です。表示登記が約10万円くらいなので、表示登記と合わせると登記関係費用として、45万円～55万円くらいで考えておくといいです。

・固定資産税、都市計画税（精算金）

所有する住宅に対してかかる税金です。土地・建物を1月1日時点で所有している人が、その年の1年分の税金を納めます。年の途中に引き渡しがあった場合は、精算金が発生します。

新築された住宅用の家屋にかかる固定資産税については、一定の要件にあてはまる場合に、住宅部分（120平方メートルまでの部分に限ります。）の税額の2分の1の額が減額されます（都市計画税を除きます。）。

新築住宅のうち、一般の住宅は3年間（認定長期優良住宅5年間）、3階建て以上の耐火構造・準耐火構造の住宅は5年間（認定長期優良住宅7年間）、固定資産税が2分の1になる減額措置が、現行のまま2年間延長されます。2024年3月31日までです。

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・仲介手数料

不動産会社などが仲介する土地を購入して注文住宅を建てる場合は、土地に対する仲介手数料が、新築一戸建て（建て売り）の場合は取引形態によって仲介手数料がかかります。

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「住宅ローン」にかかる諸費用の内訳と目安

・印紙税

住宅ローンの契約書に貼る印紙代で、ネット銀行のように電子契約の場合、必要ありません。都銀や地銀で電子契約する場合、印紙代はいりませんが、電子契約手数料として、１万1,000円ほどかかります。

・銀行ローン事務手数料

住宅ローンの契約をする金融機関に支払う手数料として必要になります。金融機関により金額は異なり、ネット銀行ではかかりません。

・ローン保証料もしくは融資事務手数料

保証料型を選ぶか融資事務手数料型を選ぶかで費用が違ってきます。保証料は、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、返済を肩代わりする保証会社に支払うお金で、住宅ローンを利用する期間が短い場合、有利になります。また保証料をゼロ円にして、毎月の金利に0.2％上乗せすることも可能です。35年ローンを組み、繰り上げ返済をしても20年くらいは住宅ローンを利用する方は、融資事務手数料型を選ぶことが多いです。

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・火災保険料、地震保険料

住宅ローンを組む際、火災保険への加入を必須としている金融機関がほとんどです。火災保険加入は、住宅ローンを利用する限り絶対条件となります。地震に備える場合は、地震保険が必要となります。

その他、不動産会社によっては、ローン事務代行手数料として、10万円～20万円＋消費税がかかります。またフラット35を利用する場合、適合証明書を取得する費用が、5万円～10万円＋消費税がかかります。また土地先行決済をする場合、つなぎ融資費用が発生します。

※当社では、ローン事務代行手数料は請求しておりません。

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新築一戸建て諸費用を価格帯ごとにシミュレーション

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新築住宅購入時の諸費用は、住宅ローンの組み方など、さまざまな条件によって異なりますが、物件価格と借入金額を仮に決めて概算諸費用のシミュレーションをしています。

なお、個別事情などは考慮していないため、実際にかかる諸費用とは異なりますが、仲介物件の新築一戸建て（建売住宅）という前提でシュミレーションしています。

新築一戸建て諸費用の価格帯ごとの目安・相場のシミュレーション

物件価格に対してかかる諸費用のそれぞれの価格帯の概算です。都市銀行の住宅ローンありで金利が低い融資事務手数料型を選択した前提で計算しています。建売住宅の場合、仲介手数料が発生する物件が多いため下記の価格の範囲内で収まっていることが多いです。

物件価格	諸費用の相場
2,000万円	190～230万円
3,000万円	250～280万円
4,000万円	310～350万円
5,000万円	390～420万円

上記の諸費用は、①住宅・土地に関する諸費用と②住宅ローンに関わる諸費用分で計算しています。③その他は含んでいません。

諸費用ローンを組んで住宅ローンを組むとしても、契約時に手付金の支払いが必要です。つまり、必ず現金が必要となります。手付金は、諸費用ではありません。決済時、物件価格に充当されます。

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（建売）物件価格2,000万円、借入金額2,000万円での諸費用シュミレーション

登記費用：約35万円

※諸費用ローンを組み抵当権設定が2本になれば、2万円～3万円金額が上がります。

表示登記費用：約10万円

売買契約書 印紙代：3万円（金消契約含む）

固定資産税日割り：約10万円

都市銀行事務手数料　3.3万円

住宅ローン融資事務手数料：約44万円

仲介手数料：約72.6万円

火災保険料：約20万円（水災有り以上）

不動産取得税：約0万円

———————————

諸費用合計：約197.9万円

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（建売）物件価格3,000万円、借入金額3,000万円での諸費用シュミレーション

登記費用：約40万円

※諸費用ローンを組み抵当権設定が2本になれば、2万円～3万円金額が上がります。

表示登記：約10万円

売買契約書 印紙代：約3万円（金消契約含む）

固定資産税日割り：約10万円

都市銀行事務手数料　3.3万円

住宅ローン融資事務手数料：約66万円

仲介手数料：105.6万円

火災保険料：約20万円（水災有り以上）

不動産取得税：約0万円

———————————

諸費用合計：約257.9万円

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（建売）物件価格4,000万円、借入金額4,000万円での諸費用シュミレーション

登記費用：約45万円

※諸費用ローンを組み抵当権設定が2本になれば、2万円～3万円金額が上がります。

表示登記：約10万円

売買契約書 印紙代：約3万円（金消契約含む）

固定資産税日割り：約10万円

都市銀行事務手数料　3.3万円

住宅ローン融資事務手数料：約88万円

仲介手数料：138.6万円

火災保険料：約20万円

不動産取得税：約0万円

———————————

諸費用合計：約317.9万円

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（建売）物件価格5,000万円、借入金額5,000万円での諸費用シュミレーション

登記費用：約50万円

※諸費用ローンを組み抵当権設定が2本になれば、2万円～3万円金額が上がります。

表示登記：約10万円

売買契約書 印紙代：約3万円（金消契約含む）

固定資産税日割り：約10万円

都市銀行事務手数料　3.3万円

住宅ローン融資事務手数料：約110万円

仲介手数料：171.6万円

火災保険料：約20万円

不動産取得税：約20万円

———————————

諸費用合計：約397.9万円

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諸費用を節約するにはどうすればいいのか

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住宅購入時の諸費用は、意外と大きな金額で、ちょっとした工夫や努力で無駄を省き、節約できます。

・火災保険の補償内容・契約期間を見直す

住宅ローンを組むのに火災保険への加入は必須ですが、補償内容を見直すことで節約できます。加入する必要のない補償を省いていくことが大切です。

なお、地震保険料は国と民間の共同事業となりますので、地域や物件によって差はありますが、どの保険会社でも条件が同じなら金額は同じです。

火災保険は最長10年の契約が可能ですが、同じ保険会社で１年契約を10年間繰り返す場合より、10年など長期契約の保険料を一括で支払うほうが総支払額は安くなります。

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・仲介手数料がかかる新築の場合、仲介手数料を割り引いてくれるところに依頼する

諸費用に占める仲介手数料は、一番大きな金額です。仲介手数料を節約できるかできないかで、同じ物件を購入したとしても100万円以上諸費用が違ってきます。諸費用は、どの不動産会社から購入しても同じではありません。トラブルを最小限にするためには、探し始めの段階でどの仲介会社から購入するかを決めておくことが大切です。

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・ローン事務代行手数料を請求しない仲介会社で購入する

住宅ローンを利用する場合、ローン事務代行手数料のような名目で、10万円くらい請求する不動産会社が多いです。このお金は、請求する不動産会社と請求しない不動産会社があります。請求しない不動産会社で、かつ仲介手数料割引できる会社だと支払う諸費用が大きく違ってきます。

・（注文住宅の場合）つなぎローンを利用しない

建築条件付き土地や注文住宅の場合、土地購入資金や着工金・中間金など、建物の完成前から費用が発生しますが、多くの住宅ローンは建物が完成してから全額融資されます。建物が完成するまでの支払いにつなぎローンを利用することになります。つなぎローンは住宅ローンより金利が高めに設定されているため、引き渡しまでの期間が長いほど、金額が大きいほど金利負担が大きくなります。ネット銀行で唯一、分割融資ができるのは、住信SBIネット銀行だけです。

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分割融資を利用できる都市銀行もありますが、着工金や中間金は対応していません。対応できるだけの自己資金があれば、つなぎローンを利用しないという選択肢があり、諸費用を抑えることができます。

・（注文住宅の場合）地鎮祭・上棟式を実施しない

注文住宅の建築前と上棟時に行われるこれらの儀式は、地域の風習や、自分の考え方などにより、実施しないという選択もできます。または、地鎮祭のみ行う、略式で行うことなどによっても費用を抑えることができます。

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諸費用を住宅ローンに組み込み諸費用ローンを利用するときの注意点

「諸費用ローン」を利用すれば、諸費用を住宅購入の住宅ローンに組み込むことができますが、金利優遇の条件が悪くなる可能性があります。勤務先や勤続年数、年収等の属性に自信がない場合は、諸費用はできるだけ現金で用意することをお薦めします。

それぞれの金融機関によって、諸費用ローンを利用する場合、利用できる諸費用に制限があるので注意が必要です。まず不動産取得税は、組み込むことができません。

例えばフラット35の諸費用ローンでは、固定資産税の日割り分やつなぎ融資の金利負担分や仲介会社に支払うローン事務代行手数料等は、ローンに組み込むことはできません。

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住宅を購入するときは、ほかにも引越し代や家具・家電の購入費などが発生しますが、そういったお金は諸費用ローンに組み込めないのが一般的ですが、「ろうきん」には、組み込める特殊な住宅ローン商品が存在します。

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また、諸費用が50万円分までであれば、領収書がいらないという池田泉州銀行のような銀行も存在しますが、基本的に、
引越し代や家具・家電の購入費などのような費用は、現金で考えないといけません。

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特に住み替えローンの場合に注意が必要です。売却のかかる仲介手数料がダメだったり、銀行によって条件が様々違います。

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