住宅ローン返済中に転勤！賃貸に出すときの注意点
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転勤の場合、賃貸に出すときの注意点
大手都市銀行、地方銀行、信金によって対応が若干違います。
結論から言いますと、原則はダメですが、住宅ローン返済中に賃貸に出すことは条件によっては可能です。そのあたりは、地銀より都市銀行の方が融通が利くような気がします。
地銀より都銀の方が、転勤族のあつかいに慣れているところがあり、融通が利く印象があります。慣れていない金融機関は、原則論でのお話しになってしまいます。
住宅ローンを組んだときに金銭消費賃借契約書(ローン契約書)があります。
その契約書の中に、一身上重要な変動が発生した場合、銀行(貸主)に告知する旨の項目があります。
重要な変動を具体的に記していることもありますが、職種、勤務先の変更、婚姻などともに居住の変更がこれにあたります。
都市銀行では、転勤先より戻れば住むつもり空き家ではなく有効に活用するため一時賃貸に出すということを銀行に伝えれば、拒否されることは少ないと思いますので、銀行に伝えて、住所変更の手続きをするのが無難です。
都市銀行では、転勤は、賃貸にする正当な理由という認識です。なぜなら、都市銀行の場合、行員自身が全国に転勤があり、限られた商圏の地銀と違うためそのあたりは柔軟に考えてもらえると考えられます。
賃貸に貸す場合、ローンの用途が違ってきますので、本来であれば契約によって一括返済、投資ローンへの切り替えを求めてきます。
住宅ローンは、圧倒的に安く投資用ローンは高く、金利差が2%くらいはあります。
銀行によっては契約内容も変更していく必要がある場合もあるかもしれません。
まずは、そのあたりの条件を確認してから住宅ローンを組むことをお薦めします。もう組んでしまっている方は、継続して住宅ローンを返済することを条件として認めてもらうことをおすすめします。
低金利の住宅ローンを引っ張って、賃貸に貸す目的で、住むつもりのない家を購入されることに対して、金融機関は神経をとがらせています。フラットでは、悪用されたことにより、2020年4月から少し住み替えローンに関して、融資の基準が変更されました。
一旦、しばらくだけ住民票だけ移して、居住しているようにごまかして、住宅ローンをひっぱるつまり最初から賃貸目的の場合で、悪質と判断されると、全額繰り上げ返済を迫られる可能性があります。
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★住宅ローン返済中に内緒に賃し出してばれた場合は？
もし、万が一内緒で貸していてそれがばれると当然銀行からは元の家に戻るように必ず言われます。
その際、すぐに戻りたくても借主がそれを拒否すると戻れません。借主側も急に出て行けと言われたところですぐに対応するのは困難です。
バレる可能性があるとすると、郵便物が届かなかったりした時、見に来る可能性があります。その時、家の名前が違うとかなりまずいことになります。
★最悪な場合、一括返済を求められ、返済できない場合は競売にかけられ住宅ローンの残債だけ残ります。
★万が一、銀行にバレて、取り急ぎ空き家にしないといけない場合、借主に速やかに立ち退いてもらう方法は借主が新たに家を借りるための敷金礼金、不動産仲介料、引越し費用等＋お金を渡さないと出て行ってもらえません。
そのため、住宅ローン返済中に賃貸に出す場合、期限付きで貸しますよという定期借家契約で貸すのが無難です。期限なしで契約するより家賃は安くなりますが、仕方なしというところです。
家賃滞納のリスクと防止策
転勤になって、一定期間自宅を貸したり、賃貸経営をしていく中で考えるべきリスクは多くありますが、その中でも、発生する確率が相対的に高く、影響が大きいものに家賃滞納リスクがあります。
家賃を滞納する人などほとんどいないと思うかもしれませんが、世の中にはそういった人が一定数います。 家賃滞納の被害に遭ったことのない人は、そこまで真剣に考えないかもしれません。
家賃滞納の怖さは、入居者が100%悪い状況であるにも関わらず、法律的に強引に追い出すことができないことにあります。 法律で、過剰に入居者が守られています。
また、税務的には家賃滞納をされていても収入として計上しなければならないルールになっています。家賃が入金されていないにも関わらず、税金は支払わなければならないという二重苦になって、且つ、家賃滞納分を回収しなければいけないという精神的苦痛や無駄な時間を浪費することになります。
■家賃滞納は防止することができます。
その代表的な方法は、入居者契約時に保証会社による家賃保証を必須にすることです。多くの大家さんがこの方法を採用しています。 保証会社は家賃滞納時の家賃を保証してくれることに加えて、家賃滞納者に対する法的手続きを進めてくれることも大きなメリットです。もし自分で法的手続きを行う場合、時間や労力、費用もかかります。
家賃滞納リスクを回避することが大切です。保証会社を使えば、保証会社から家賃の入金があります。保証会社は、賃貸人の口座から家賃の口座引き落としをします。
保証会社による家賃保証を必須にしよう！
（空き家リスクのための家賃保証という意味合いではありません。）
保証会社を利用すると安心できます！
保証会社の加入金は、入居者負担で家賃の50～100%が相場です。入居者がこの費用負担を嫌がり契約に至らないこともあり得ますが、保証会社に加入させることで家賃滞納リスクを軽減できることを考えると、特別な理由がない限り保証会社への加入を必須とするべきです。
保証会社の加入金は、入居者負担で家賃の50～100%が相場
入居者が負担することがポイント！
利用しないと損！
連帯保証人だけだと家賃滞納リスクを回避できない可能性があるので2重にリスクヘッジするのが理想です。
家賃滞納は、家賃が入ってこないという金銭的ダメージのほかに、その後の強制執行などの法的手続きを進める上での精神的苦痛も伴います。
こういったリスクをほぼ回避できる保証会社をつけるのが、代表的な家賃滞納リスクをヘッジする方法です。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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