初めての不動産契約 ローン特約って何？ 契約を解除すると仲介手数料が発生する！？トラブル防止のポイントとは
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ローン特約が利用される理由
事前審査は承認されても万が一に備えて、本審査で否決された場合、白紙に戻せるのがローン特約です。
買主様にとっては有利な特約となります。
不動産の売買契約において、ローンを利用する場合、「買主が融資の承認を得られなかった場合には、買主は、本売買契約を白紙で解除することができる。解除された場合、売主は、受領済みの金員を遅滞なく買主に返還しなければならない」といった特約をつけて契約します。このような特約を、ローン特約と呼んでいます。
不動産を購入するにあたっては、売買価格が高額になるので、代金の全部または一部が金融機関からの融資を利用して支払われることが多くあります。そこで、事前審査で金融機関の承認を得てから売買契約を締結したのに、本審査で金融機関から断られてしまったという万が一に備えての特約です。
融資が受けられないと買主は売買代金を用意できない可能性が高いため、売主と取り交わした売買契約を白紙解除することができなければ、手付金を没収されたり売主から違約金を請求されたりといった大変なことになってしまいます。
そこで、このような事態を回避するためにローン特約がもうけられています。
ローン特約により、万が一のことがあれば、売買契約を白紙解除することができます。つまり、契約がなかったことにできます。だから仲介手数料は発生しません！
ローン特約の解除で、仲介手数料は発生するのか？
ローン特約により契約が解除となる場合には、手付解除や契約違反による解除の規定は適用されず、買主は、手付金を没収されたり損害賠償責任を負うことなく売買契約を解除することができます。
また、ローン特約に基づいて売買契約が解除となったときは、白紙解除により売買契約は不成立となりますので、仲介業者に対しても仲介報酬を支払う必要はありません。しかし、手付解除や違約解除の場合は、契約が成立していることになるので、仲介手数料が発生します。ローン特約での解除はそこが大きく違います。
当然、ローン特約をつけて契約するので売主側は、必ず、ひっくりかえることのない固い事前審査の承認を求めます。
フラットやネット上での簡易審査の場合、本審査で否決になる可能性があります。そういった審査の場合、有効な事前審査として取り扱われません。
尚、審査は、人物の審査だけでなく、物件の担保評価も審査対象となります。金融機関によっては、事前審査の段階では、きっちり担保評価を見ていない時があります。その場合、評価の金額に届かない場合、減額の対象になるケースもありますので、注意が必要です。又、金融機関によっては、事前審査の段階で、個人情報のチェックが緩い時があります。この場合、本審査でひっくりかえる可能性がでてきます。（フラット35等）
ローン審査の承認がある場合は適用できるの？
ローンの本審査の承認が出ている場合は、当然のことながら、ローン特約で白紙解約することはできません。その場合は、手付解除つまり手付金を放棄するもしくは違約解除することによって、契約を解除することになります。
新規で借り入れや転職してしまって否決の場合、ローン特約を利用できるのか
事前審査で承認を得てから契約します。問題なのは、契約から引き渡し・決済までが、長い場合が問題です。なかには、新規でローンを組んでしまった方や事前審査の時の会社を辞職してしまったというケースはあるかもしれません。このような契約前の知らされている条件が変わってしまって本審査で否決された場合、ローン特約は利用できません。また、会社が倒産してしまったという場合も適用できません。
新築一戸建ての場合のローン特約の注意点
新築一戸建てを購入して、本審査の段取りをする場合、注意点があります。完成物件の場合にあてはまりますが、分譲会社が大手建売会社の場合、決済までの期日を1か月以内にきられるため、その期日にあわせて本審査の段取りをして間に合わせようとすると、契約が終わってから本審査の書類を集めていると間に合わない可能性がでてきます。ローン特約の目安として、2週間から3週間となります。その間に結果をださなくてはいけません。
ローン特約は重要事項説明と契約書で確認
重要事項説明書とは
不動産取引は、大きな金額が動くのでトラブルにならないよう慎重に進めないといけません。そのために宅建業者は契約が成立するまでの間に、物件の内容や取引の条件などその不動産を買うのか買わないのかを判断するための重要な事項について「重要事項説明書（重説）」というものを交付、説明することが宅建業法第35条で定められています。必ず重要事項説明の中で、ローン特約についての説明があるので必ず確認が必要です。
重要事項説明で説明しなければいけないことは宅建業法で定められています。
各項目に分けると
・権利関係
・法令上の制限
・道路その他インフラに関する事項
・その他の制限や物件に関する事項
・マンションなどの場合は区分所有建物に関する事項
・契約条件
・その他、契約の判断に必要な事項
などとなっています。
「権利関係」とは、
購入予定の物件を特定するために物件の所在地や面積など、登記簿の内容が記載されています。また、面積は登記簿に記載されている「登記簿売買」で取引をするのか、あるいは事前に測量をして「実測売買」で取引なのか確認必要です。それ以外に抵当権など、所有権以外の権利についても説明することになっています。もし、抵当権が設定されている場合は決済までに抹消できるか確認が必要です。
法令上の制限とは？
取引の対象となる不動産が都市計画法や建築基準法などの法令にどのような制限を受けるかが記載されています。自分が建てようと思う建物を建てることが出来るのか、将来、建替える時にどんな制限があるのかをきっちりと調べて、買主に説明することが義務付けられているのです。
道路その他インフラに関する事項 は？
道路は敷地との関係で不動産価値に大きく影響しかなり重要です。見た目は普通の道路でも、建築基準法で認められた道路に２ｍ以上接していなければ、原則として建物を建てることができません。道路のようで道路でないところもあります。再建築不可の物件を買ってしまうと後で大変なことになります。
再建築不可の物件は、住宅ローンが利用できません。
前面道路の道路の種別は、必ずチェックしましょう！担保評価の低い物件は、将来、売却する時に、不利になります。
又、水道や下水やガスの配管などの状況の確認です。その施設がすぐに利用できる状況にあるのか、整備するための負担金はあるのかなどが記載されています。また、水道管が他人の土地を通って引き込まれている場合があります。
家を建て替えたり、古い水道管を取り替える時などは、隣地に入って工事をしなければなりません。土地戸建については、地中内越境、空中越境等越境に注意が必要で、注意して現地確認をすることも大切です。越境があると、住宅ローンが厳しくなります。
越境があると、住宅ローンが厳しくなります。
新築一戸建ての場合の注意点
新築一戸建ての場合、大手の分譲会社から購入する場合、上記のような越境や境界でもめるといったリスクはほとんどないと思います。境界がきまっていないと建築確認がおりません。しかしながら、中小の分譲会社の中には、土地の仕入れの段階で、越境等が解消されていない状況でも土地を仕入れることがよくありますので注意が必要です。
ローン特約ではここに注意！
ローン特約の期日はきっちり把握しておく
不動産売買契約書には、「ローンを申し込む金融機関名」「ローンの金額」「ローンの承認の期日」などの条件を明確に記載するようにします。契約書上でローンの条件を明確にしておくことで、トラブルを回避できる可能性が高くなります。
「○年○月○日を解除期限とする」という条件がつけられていた場合には、期日までに売主に対して解除権の行使を行う必要があります。
ヤバイ仲介会社の場合、期日内に解除の意思を伝えようとしても、電話に出なかったり悪意がある場合があるので注意が必要です。悪意がある場合、違約解除にもちこもうとします。トラブル回避の為に、買主から売主に対して内容証明郵便等で直接通知するなどの対応がより確実です。
FRKの契約書の書式では、融資承認取得期日がもうけられており、その期日までに結果をだすことになり、ローン特約の期日まで融資承認取得期日から1週間くらい猶予をもうけていますので、その期日までに解除を行使することになります。
ローンが減額されたあるいは希望の金融機関で否決された
よくあるのが事前審査では承認だったが、本審査で減額されたというときです。ネット銀行等は、事前審査の時に、物件の担保評価までしませんので、本審査でひっくり返るということが起こります。ローン特約の金額を明記しておくとトラブルにはなりません。
ローンの金額が具体的に記載されていないという場合にトラブルの原因になります。減額された場合でも、白紙解除の条件としてローンの金額が明確に記載されていなければ、ローン特約の解除条件にあたらないと判断されるからです。
また、金融機関名も市中銀行や〇〇銀行等とあいまいな記載の場合では、〇〇銀行でローンを断られたら、他の銀行にも申し込まなくてはなりません。記載の仕方があまいとノンバンクなどで、審査しないといけないハメになるかもしれません。
自己資金が用意できなくなった等は適用できない
ローンの本審査は通ったものの、例えば、諸費用を持ち株を現金化して用意するつもりだったり、定期を解約して用意する予定で、現金化が決済までに間に合わなかったり、トラブルがおこって用意できなかったとしても、ローン特約を利用することはできません。
こうした理由で不動産売買契約を破棄することは自己都合での解約となりますから、契約違反による解除となり違約金1割から2割が発生する可能性があります。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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