住宅ローンの延滞　半年延滞が続けば自宅は競売になる！任意売却とどう違う？

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【残高不足で引き落としできない・・・・】

残高不足でローン返済額が口座引き落としができず、金融機関からその連絡を受けても支払わなければ、時がたつほど遅延損害金はふくらんでいきます。   給料の振込口座とローン返済の口座が違う場合、気を付けましょう。 又、本当に支払いが厳しい場合、金融機関に相談しましょう。  

さらに、支払いが遅れて一定期間以上経過すると、「期限の利益」を失い、住宅ローン契約に定められた返済方法での返済が認められなくなり、一括返済が求められます。一括返済できなければ、マイホームが競売にかけられる、もしくは任意売却でマイホームを手放すことになります。 マイホームを手放すには至らなくても、延滞情報は個人信用情報機関に登録されるので、その後、買い換えで住宅ローン等を利用する場合にも影響がでます。   どのような情報が登録されているかは、信用情報機関で照会できます。

注意点は住宅ローン利用の際には何らかの金利優遇を受けている場合、延滞するとその優遇が受けられなくなり、返済額が大幅に増えてしまう場合もあります。  

金融機関からの最後通知「催告書」が届きます。指定の期日までに催告書に記されている金額を支払えなければ、最終的には競売の手続きがとられてしまいます。   まず、ご相談下さい。    

●半年延滞が続けば自宅が競売にかけられます！

ポイントは、延滞する前に金融機関で相談すれば救済の方法があるということです。

これが、住宅ローンを延滞し続けた場合に適用されますが、そうなる前にルールの適用を免れる道もあります。 重要なポイントは、延滞が発生する前に金融機関で相談することです。

金融機関としては最終的にローン破綻となって代位弁済に回されれば、保証会社から残高相当額の弁済を受けることができるので、損害はないように見えますが、多くの場合、保証会社は金融機関の系列です。その保証会社が競売などによって全額回収までに手間ヒマがかかり、場合によっては全額回収できないことになれば、損失がでてくるので金融機関としても延滞を続けられるより、返済条件を変更することで毎月の返済額を軽減、それによって返済を続けてもらうほうが得策と考えるからです。

金融機関にもよりますが、3カ月から6カ月延滞が続くと、金融機関は保証会社に代位弁済を求め、債権者は金融機関から保証会社に移ってしまいます。保証会社は金融機関より取り立てが厳しくなり、そのまま返済できない状態が続くと半年から1年程度で自宅は競売になります。 又、競売の一歩手前で競売より少しでも高く売るために任意売却という手段もあります。競売では相場よりかなり安い価格で落札されるので、ローン残高に満たない場合、差額分はローンとして残り、住まいを失って、新しい賃貸で家賃を払いながら残りのローンを支払うことになります。

 

資産価値の高い物件を購入していた場合や月々のローンの金額が貸せる家賃相場より低い場合、自宅を貸して他人（賃貸人）にローンを払ってもらって、自分たちはひとまず安い賃貸で過ごして資産を手放さずに済むという逃げ道も生まれてきます。

不動産売却の方法　任意売却とは？競売とどう違うのか？

任意売却とは、ローンを残したまま抵当権を抹消してもらったうえで不動産を売却する手続きのことです。

支払いが苦しくなった時、 間に不動産会社が入って話をつけ、売却するのが任意売却です。
市場価格がローンの残高に満たないとき、他の方法で完済するための資金を借りるなりかき集めるなりして、調達しなければ、売却できないのが一般的です。
しかし金融機関と交渉して、金融機関から任意売却の許可が得られれば売却することもできます。
ポイントは、金融機関から任意売却の許可が得られれば売却するができるという点です。つまり、任意売却とは、ローンを残したまま抵当権を抹消してもらったうえで不動産を売却する手続きのことです。

不動産会社が間に入り、売り出し価格・売却価格などを金融機関と交渉して、双方が納得すれば、買い主を探し、抵当権抹消登記をして無事、引き渡すことができれば、完了です。

抵当権をつけ、担保にとるということは、「ローンを予定どおりに返せる見込みがなくなったら、物件を売って返済にあててもよい」という権利を持つことです。
当然、抵当権がついたままの不動産を購入する人はいません。

ローンを完済し抵当権抹消登記をするしか方法はありません。そのためには金融機関が任意任意売却を承諾してもらい売却するほか方法はありません。

買主にとって、任意売却物件と一般に売り出されている物件の間に大きな違いはありません。そのため大差ないスピードと金額で売却が期待できます。

競売では相場の半額になる可能性もあります。 もし任意売却ができなければ、売主にとって非常に不利な状況が待ち受けています。金融機関は抵当権を実行し、強制的に不動産を売却することになります。これが競売です。

又、不動産競売は裁判所が主体となっていて、金融機関による申し立てが受理されると、価格の査定や周知に時間がかけられ、売却までには早くて半年ほどかかるのが一般的で時間がかかるのが大きな問題です。なぜなら、その間もローンの利息と延滞金は積み重なっていきます。

又、市場価格より低くなる理由として、内覧や瑕疵担保などの権利が制限されていることがあげられます。

競売で物件を売却してローンの返済にあてても、返しきれない分には引き続き返済義務があり、返しきれない金額が大きいほど大変悲惨なことになります。

売却価格が低く、債務がたっぷり残る可能性のある競売は避けたいところです。お気軽にご相談ください。

1回でも滞納すると、金利が跳ね上り、3ヶ月目には督促状、催告書が来る

多くの金融機関では、滞納1カ月目は「引き落としができませんでした。次回2カ月分の返済額をまとめて引き落とします。」といったレベルの内容の通知書が郵送されてくるだけです。しかし、金融機関によっては、１回の延滞だけで、優遇金利がなくなり、金利が跳ね上がります。

滞納が2か月した場合、銀行から電話が入ります。

滞納3カ月目となると、「督促状」が送られてきます。
「一括返済できない場合は保証会社による代位弁済がなされる」 の内容が記載されています。

滞納4ヶ月が過ぎて、督促状や催告書が送られてきて、無視し続けていると、滞納6ヶ月が経つと競売の段取りが行われます。

債権が保証会社に移ってから1カ月ほどで、裁判所に競売の申し立てが行われ、それから1カ月ほどすると、「競売開始決定通知書」が裁判所から送られてきます。

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