住宅ローン フラット35「買取型」と「保証型」の違いは？買取型と保証型はどっちが審査が緩いの？
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「フラット35」は、2003年に住宅金融公庫が発売した住宅ローンです。
住宅金融公庫は2007年に独立行政法人住宅金融支援機構に生まれ変わり、同時にフラット35はシェアを伸ばしました。
現在のフラット35の特徴は、完済まで金利がずっと変わらない全期間固定金利型です。
各金融機関で取り扱っていますが、フラット35の適用金利はどこもそれほど変わりませんが、窓口になる金融機関によって異なるのが特徴です。
フラット35は、「買取型」と「保証型」に分けられます。
フラット35は、「買取型」と「保証型」があります！
ほとんどの商品はフラット35の買取型のフラット35です。
利用する時には、どちらのタイプのフラット35が自分たちにとっていいのか選んでから、金融機関を決めましょう！
●買取型のフラット35 の仕組み
住宅金融支援機構は、直接顧客への販売をしないため、全国の300を超える金融機関がフラット35を代理販売しており、金利は住宅金融支援機構が「下限」「上限」を毎月設定しています。
買取型のフラット35は銀行が販売したフラット35を、住宅金融支援機構が買い取ります。
住宅金融支援機構がMBS（資産担保証券）を発行し、資金を投資家から集め、そのお金を買い取る資金とします。
この仕組みで行っている融資を「買取型」のフラット35と言います。
金利を決める、審査する、事務手数料を決める、団信をつけるかどうか決めるのはすべて住宅金融支援機構です。
金利は住宅金融支援機構が「下限」「上限」を決めているため、どの金融機関も多少の金利の差はあるもののそれほど貸出金利に差はありません。
フラット35が利用できるほとんどの金融機関は、買取型のフラット35です。保証型が利用できる金融機関はかなり少ないです。
●保証型のフラット35 の仕組み
保証型とは、読んで字のごとく、フラット35が債権を買い取らず、保証だけするタイプのフラット35です。
買い取り型と違い、金利を決める、審査する、事務手数料を決める、団信をつけるかどうかを銀行が決めるタイプがあり、「保証型」のフラット35と言います。
住宅ローンが返済されない場合、債務者の住宅ローン返済と機関投資家への元利金払いを住宅金融支援機構が行い、 住宅金融支援機構が保証会社的な役割をします。
現在、保証型のフラット35の新規受付を行っている銀行は、日本住宅ローン株式会社、アルヒ株式会社、住信SBIネット銀行、広島銀行等の限られた金融機関で、フラット35のほとんどは、買取型のフラット35です。
フラットの買取型と保証型はどっちが審査が緩いのか？
買取型と保証型の審査金利は違います。
保証型の方が審査金利が低いです。
そのため、保証型の方が審査は緩いといえます。
自己資金を入れれる方は、保証型の方がいいかもしれません。
保証型は、審査金利が低いだけでなく、貸出金利も低くなっています。自己資金がある場合は、保証型の方がメリットがあるといえます。ただ、保証型を取り扱っている金融機関は少ないため、取り扱いができる金融機関を最初からあるていど絞り込んでおく方がいいでしょう。
また、フラットの保証型を利用できる金融機関は、限定されています。代表的な金融機関は、アルヒや住信SBIネット銀行等です。自己資金2割があり、保証型を利用したい場合、そもそも利用したくても利用できない金融機関が多いので、事前審査をする段階で、保証型を利用できる金融機関を利用しましょう。
買取型と保証型で手数料が違うことも
買取型と保証型で手数料が違うケースがあります。住信SBIネット銀行では、買取型の方が手数料が安く、保証型の方が高く設定されています。金利は、一般的には、保証型の方が安く設定されています。
保証型の方が、手数料は高い！
しかし、審査金利が、低いため審査は緩く、貸出金利も低金利になる！
フラット35は以下のように色々なプランがあります。
・フラット35
スタンダードのフラット35です。最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。
・フラット35S
省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、フラット35借入金利を一定期間（5年・10年）引き下げることができます。
・フラット50
長期優良住宅の認定を受けた住宅に適用されます。長期優良住宅の償還期間が最長50年のプラン。
・ダブルフラット
フラット35を2種類組み合わせることができる、いわゆる「ミックスローン」です。返済期間をずらすことで柔軟な返済計画が立てられます。
・フラット35リフォーム一体型
リフォーム費用もフラット35の金利で借りられるプランです。
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