住宅ローン 今後、変動金利はどうなる？長期固定金利はどうなる？金利が下がると不動産は高くなるの？
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そもそも金利が動く仕組みは
今後、変動金利がどうなるかを考えるうえで知っておくべきこと
変動金利は、日銀の政策金利に連動！
固定金利は、国債利回りに連動！
変動金利と固定金利は値動きが違います！
変動金利は、「短期プライムレート」と呼ばれる、銀行が融資に問題がないと判断した信用力の高い企業に融資をする際に適用される金利（期間1年以内）に基づいて決定されます。また短期プライムレートは、日銀の政策金利にほぼ連動しています。
変動金利は、日銀の政策金利にほぼ連動しています！
一方、固定金利は「長期金利」に基づいています。長期金利の代表的なものに「10年国債利回り」があります。この長期金利の水準は、主に国内外の投資家が参加する市場取引で決定されます。
つまり、住宅ローンの変動金利は、短期金利＝日銀の金融政策の動向に、固定金利は、長期金利＝ 「10年国債利回り」 にそれぞれ影響を受けることになります。
固定金利は、国債の利回りと連動しています！
変動金利については、政策金利はマイナス金利で下げようがないので、しばらく、基準金利の動きはないと考えられます。
固定金利については、債権が売られるのか買われるのかがポイントですが、一般的に株式と債券は逆の動きをする（株が上がると債券は下がる）と言われています。
株価が上がるときには景気が良くなり 債券は売られ、値下がり、 債権の金利も上がるため、債券と株式は逆の動きをしているとされています。
株価が上がり、国債が売られると、国債の金利（利回り）は上昇！
株が上がるという事は好景気・・・
株価が下がり、国債が買われると、国債の金利（利回り）は下落！
株が下がるという事は不況・・・
関連記事：住宅ローン 短プラと変動金利の関係は？店頭金利と優遇金利とは？これで金利が上がるか下がるかわかる！
変動金利は今後どうなる？
現在はマイナス金利政策の影響もあって住宅ローンが超低金利で借りやすくなっています。
しかし、今後オリンピックが終わった辺りで金利が再び上昇するのでは？とも言われていました。
しかし、突然のコロナショックで、不動産業界じたいは、コロナ需要で潤っておりますが、コロナの影響をうけた業界では景気低迷が続いています。
今後、変動金利は上昇するのか？下がるのか？
金利がこれ以上、下落するのは考えにくい状況です。すでにコスト割れの状況まで金利が下がり、これ以上、下がる余地は考えにくい状況です。
住宅ローンには調達金利に加えて、営業経費、団信保険料、住宅ローン破綻（デフォルト）コストのコストも必要です。
銀行の変動金利は、ギリギリか、赤字の状況が続いていると推測できます。銀行の方に、言われるのが住宅ローン単体で採算を取るというよりは、給与振込口座の獲得や投資信託の販売などで、将来にわたってそのお客様とつきあうことにより、収益を上げていければという戦略だそうです。
変動金利・2年固定・3年固定・10年固定については、コロナが落ち着くまでは、上がることはなさそうと予想しています。
まず実際の金利は、「店頭金利」から、各銀行が設定した「金利優遇幅」を引いたものが「実質の貸し出し金利」で、実際に適用される金利はこの「実質金利」で考えていかないといけません。「表面金利」は、平成15年とか16年の頃は、優遇金利は0.5％しかなく変動金利でも1.875％で普通でしたが、都市銀行の金利でも2021年の変動金利は0.475％で貸し出され0.5％を切っている状況です。
「実質金利」＝「店頭金利」－「金利優遇幅」
2021年ではこの金利優遇幅が2％もありますが、平成20年の頃だと、金利優遇が1％あるとスゴイという感覚でした。
●そもそも店頭金利とは
「店頭金利」については、「日本銀行の政策金利」の影響を受けており、下がってきましたが、大手都銀の場合、2.475%で下げ止まって続いています。地銀は、2.675％となっています。
失われた30年といわれていますが、日銀は景気回復のために政策金利を引き下げをし続けてきましたが、それだけでは効果が薄いため、「マイナス金利」などの施策が継続されています。
現在、コロナ禍で政府は緊急財政出動がやむを得ない状況になっており、金利を現状の低い水準で維持されていく可能性が高そうです。
店頭金利は、「短期プライムレート（信用度が高い大企業向け融資の最優遇金利）」＋1%と設定している銀行が多く都銀は横並びとなっています。
●そもそも金利優遇幅とは
「金利優遇幅」については、銀行間の競争の中で、徐々に拡大してきました。金融機関が収益の柱としてリスクの低い住宅ローンに力をいれてきたことで顧客獲得競争が行き過ぎていることが大きく影響しています。
現在、各銀行の変動金利は0.5%前後という異常な低金利となっているが、金利競争が原因といえます。
銀行のこうした競争はいつまで続くのかということについては、潮目はきていると感じていることがあります。金融機関は、法人向けの魅力的な融資などがなかなか伸びないため、住宅ローン貸し出しに力をいれざるを得ない状況は変わりありませんが、金利競争の不毛な戦いに、撤退していく金融機関がでてきています。
例えば、三井住友信託銀行では、優良な属性のいい顧客に限って取り込もうとしています。
フラット35HP 民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）参照
フラット35の金利は史上最低水準！
住宅ローンのうち、長期固定金利の代表格である「フラット35」の金利の推移は過去最低水準になっています。
2008年頃は3%強だった金利は、2016年9月に過去最低金利の0.9%を記録し、じわりじわり上昇しており、2021年10月は1.3%（団体信用生命保険込み）となっています。まだまだ住宅ローン金利最低水準にあるといえます。
なお、フラット35の金利は、日本国債10年の利回りとほぼ連動しているのが特徴です。変動金利と動き方が違います。日銀による金融緩和により、10年国債金利はずっと下がり続けているので、金融緩和が続く限り上がりにくいといえます。
長期の固定金利は今後どうなる
しばらくは、コロナワクチンや治すための薬の開発の状況次第で、微妙に上がったり下がったりすると予測しています。大きな方向性は、現在のところでは決め手がない状況です。
金利と不動産価格の関係は
金利が下がると、不動産価格は上がります！
金利が上がると、不動産価格は下がります！
融資の金利は不動産価格に大きな影響を与えます。なぜなら、ほとんどの方は、住宅ローンを利用して、不動産を購入するからです。だから融資が緩くジャブジャブの状態になると、不動産価格は上昇します。平成25年くらいの不動産は、今と比較すると安く購入はできましたが、今より金利は高かったので、35年払い続けたとすると、金利負担も含めて、総額としては、同じくらいになるのではないでしょうか！
ほとんどの方は、住宅ローンを利用するので、融資の金利は不動産価格に大きな影響を与えます。融資が審査や金利が緩くなると、不動産は、売りやすくなります！その分、価格が上昇します！
金利の動向は、不動産価格に大きな影響を与えるので、常に意識してみておくことも大切です。
長期金利操作、運用見直しも 変動幅再拡大の可能性 （2021.1.16 時事通信社記事抜粋）
日銀金融政策の柱である長期金利操作の運用見直し案が日銀内に浮上していることが15日、分かった。マイナス0．2％からプラス0．2％程度に抑えてきた金利の変動幅を拡大する可能性がある。新型コロナウィルス感染収束が見えない中で景気や物価の急変に柔軟に対応できるよう、変動幅を広げて政策の自由度を確保する狙いがある。
日銀は20、21日の金融政策決定会合の議論を踏まえ、3月会合をめどに金融政策を点検する。政策点検の一環として、検討を進める。
「0％程度で推移する」とした長期金利操作の目標は堅持した上で、実務面ではプラスマイナス0．2％を上回る変動を認めることなどが俎上に上りそうだ。
日銀は2016年9月に、物価の2％上昇を目指し、長期金利操作を導入。
2018年7月には金利変動の許容幅をプラスマイナス0．1％から、同0．2％に広げた。
長期金利は本来、経済動向や財政状況を映す「鏡」の役割を担う。しかし、コロナ下で日銀が国債を大量に買い入れる中、長期金利の値動きが狭まっており、取引量の縮小など市場機能の低下を懸念する声も出ている。 また超低金利の長期化に伴い、金融機関の経営にも影響がある。 3月の政策点検をめぐっては、上場投資信託（ETF）や国債を買い入れる手法の見直しも検討するとみられる。
株価が戻り景気が復活するまでは、長期金利の上昇の可能性は低いと考えられます。
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