耐震基準はいつ、どう変わった？中古では新耐震と旧耐震を必ず確認！新築一戸建てを購入時のポイントとは

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中古購入時は旧耐震か新耐震かは絶対確認すべき

1981年と2000年、2005年が転換期で建物の耐震性を「建築年月日」で見極めることができます。

建てられた時の建築基準法の内容によって、どの程度の耐震性を持っているか、おおよその見当をつけることができます。
建築基準法は、耐震基準をはじめ建物を建てる時の最低限の決まりを定めており、必ず守らなければならない法律です。大地震を経験するたびに建物の被害状況などを検証し、改正を繰り返しています。

耐震基準の大きく変わったタイミング1回目

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全国全ての建物に耐震設計が初めて義務付けられたのは1950年。この年に建築基準法が制定されました。その後1964年の新潟地震、1968年の十勝沖地震を経て1971年に建築基準法の改正があり、その後1978年の宮城県沖地震を経て1981年6月に大きな改正がありました。 1981年6月以降の耐震基準を「新耐震基準」と呼ぶようになり、1981年5月以前のもの（旧耐震）と区別するようになりました。

1981年（昭和56年）の改正では新耐震基準が施行され、木造住宅においては耐力壁の量、耐力壁の倍率などが見直され、耐震性が大きく向上しました。1981年6月以降に確認申請を取得した新耐震基準の住宅なら、大地震発生時でも家の倒壊・崩壊は免れ、家の中にいる人の命は守られる程度の耐震性を備えていることになります。

新耐震基準とは…数十年に一度程度発生する震度5程度の地震に対して構造躯体に損傷を生じず、数百年に一度程度発生する震度6強～7程度の地震に対しては倒壊・崩壊しない程度のレベルです。

耐震基準の大きく変わったタイミング2回目

「1981年（昭和56年）」は建物の耐震性における大きな転換期になりましたが、その後も建築基準法の改正は行われ、1995年の阪神淡路大震災を経て2000年の改正、2004年の新潟中越地震を経て2005年にも改正、と繰り返されています。 2006年には記憶に新しい姉歯事件と呼ばれる耐震強度構造計算書偽装事件が起こり、2007年には建築確認申請の厳格化などを盛り込んだ建築基準法の改正が行われ現在に至ります。

木造戸建て住宅の耐震性向上

木造戸建て住宅の耐震性の大きな転機は「1981年」と「2000年」です。それぞれの年に行われた建築基準法の改正で、木造戸建て住宅に求められる耐震性能が大きくアップしています。

1981年の新耐震基準の制定後、2000年（平成12年）には木造住宅において耐震性に大きく影響を与える改正がありました。

■基礎形状 地耐力に合わせた基礎の仕様が明記されました。そのために事前の地盤調査が事実上必須となりました。 地盤調査で地耐力を調べ、それに見合った基礎形状にしなくてはならない。
■柱頭、柱脚、筋交いの接合部の接合方法 。地震時に家が崩壊する原因として柱の足元や頭部分が基礎や梁から引き抜かれてしまうという現象がありますが、引き抜き防止のために使用する止め金物の種類などが具体的に明記されました。
■耐力壁のバランス配置 。建物の耐震性を確保するためには、耐力壁の量の確保とともに壁をバランスよく配置することが大切で、この改正後は壁配置のバランス計算が必要となりました。 いずれもそれまで設計者の裁量に任されていた部分でしたが、改正で仕様が具体的に明記されました。

旧耐震の物件は、住宅ローンが通りにくい

旧耐震の物件を取り扱わない金融機関は多くあります。そのため、限られた選択肢の中から住宅ローンを選択しなければいけなくなるため、確実に不利になります。

旧耐震や借地権の不動産は、担保評価が付きにくいため、注意が必要です。特にネット銀行の場合、事前審査の段階で、担保評価を審査しませんので、事前審査の承認があっても、本審査で物件が原因で、否決される可能性があります。

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