新築戸建ての「旗竿地」 別名「専通」の物件 その特徴やメリット・デメリットとは
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新築戸建ての「旗竿地」 別名「専通」とは
旗竿地は、土地の形が旗の形に似た形状の土地のことです。通常、家を建てる為の住宅用地の形のことを地型といいますが、きれいな形をした「整形地」が好まれます。それに対して「旗竿地」は道路に接する部分が細長く、見た目がわるいところから人気が落ちます。その分、値段が安いというメリットがあります。
旗竿地は、大きな土地を分譲会社が買い取って、分割して販売する時に多く見られます。
昔ながらの広い土地を持ち主が手放すときできるだけ高く売りたいと考えています。その土地を仕入れるためには他社より高く土地を購入しないといけません。購入後、できるだけ高く売るためにはできる限り多く分割します。売れやすい面積・価格・間取りを企画すると旗竿地が出来上がります。
旗竿地に関する制限とは
旗竿地の接道義務
旗竿地の抱える大きな問題の一つに、道路と敷地に関する制限というものがあります。
建築基準法の第43条では「建築物の敷地は、建築基準法の道路に2メートル以上接しなければならない」とあります。これを「接道義務」と呼びます。２ｍ道路に接していない場合、建築不可となります。
よって旗竿地の旗の持ち手部分にあたる、道路から奥へと続く敷地面積の細い部分の通路の入口が必ず道幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上の幅で接していないと家を建てられないという事になります。
建築基準法上の道路とは・・・
●42条1項1号道路とは、4m以上の道路法による道路(国道・県道・市道・区道など)のことです。
●42条1項2号道路とは、都市計画法(開発行為など)・土地区画整理法等の法律により造られた道路のことです。
●42条1項3号道路とは、既存道路(建築基準法施行時の昭和25年11月23日に既に幅員4m以上あった道路)のことです。
●42条1項4号道路とは、都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路のことです。
●42条1項5号道路とは、民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路のことで通称位置指定道路と呼ばれます。
●42条2項道路とは、道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路のことです。
４ｍに満たない場合、セットバックが必要になります。
●43条但し書き通路（43条第2項第2号）とは、建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築不可ですが、建築審査会の許可を受けることで建築を認められることがある道のことです。又、一度許可を受ければ将来も建築できるという訳ではなく、建築の度に建築審査会の許可を得なければならない道路のことです。言い換えますと、建築基準法第43条但し書き（43条第2項第2号）は、接道要件を満たさない土地に対して特例を定めたものです。
42条1項1号道路 、
42条1項5号道路（位置指定道路）、
42条2項道路 （通称2項道路）
43条但し書き通路（43条第2項第2号）
は、よくでてくるので必ず覚えておきましょう！
接道義務が存在する理由はご存知ですか？
接する道路はなぜ４ｍ以上必要なのか、敷地の入り口となる道路に接する部分はなぜ２ｍ以上必要なのか、その理由は“安全の確保の為”と言えます。
例えば火事の際、消防車や救急車などの緊急車両が現場までスムーズに行けるように、それだけの通路を確保しておかなければならないのです。
あるいは地震などのあらゆる災害時にも、住民の避難経路として十分な広さの通路を確保しておく必要があるからです。
旗竿地のデメリットとは
日当たりが悪い可能性がある
旗竿地であるという事は周囲に建物が建っている事が考えられますので、戸建て住宅を建築した場合には特に住宅の1階部分には日の光が入りにくい可能性があります。
また、手前に家が建っている場合にはベランダ側が影になる場合もある為、洗濯を干すための日当たりなども考慮し、家を建てる方角(間取り)を考えた設計を行うようにする事が大切です。
通路部分の幅が狭すぎると不便
最近の新築一戸建では、2.7ｍくらいを取って分割して売るケースが多いです。ただ、車をとめると横を自転車で通ることは厳しい感じです。
旗竿地のメリットとは
デメリットが多いイメージの「旗竿地」ですが、実はメリットも多くあります。。デメリットをうまく工夫し、メリットを最大限活かす事で住みやすい理想の土地として活用する事が出来る可能性もあります。旗
地価が相場より安い傾向にある
その土地区画が整形地であるかまたは旗竿地のような不整形地であるかによって、価格を補正します。その為例えば同じ広さの土地だったとしても整形地と旗竿地では坪単価で見ると不整形地の方が割安で取引されます。
３ｍくらいの間口の物件もあったりします。かなり余裕のある広さです。 日当たりさえ問題なさそうであれば、かなりお買い得物件といえます。
専用通路部分を駐車スペースで利用できる
2.7ｍの場合、車幅にドアをあけて乗り入れできる幅があるので駐車スペースとして活用する事が可能です。区割りして分割して分譲する場合、整形地より敷地面積をかなり大きめの企画するため、駐車スペース２台分が確保できることも多くあります。
通常の四角い整形地なら普通は駐車スペースを削って間取りを考えないといけないですが、1階部分の敷地を、旗竿地であればそのまま四角形として利用できる為、間取りを考える際の選択肢も広がります。不整形な旗竿地の通路部分に駐車場を設ける事で、実際に家を建てる奥の敷地全体を整形地として存分に活用すできれば１階部分を四角形に最大限利用でき耐震的にも安心できるメリットにつながるのです。
建ぺい率や容積率で得をする
敷地面積に対しての建築面積を計算する「建ぺい率」と敷地面積に対しての建物の総床面積を計算する「容積率」。旗竿地の場合には旗の四角形の部分はもちろん、通路となっている細い部分も敷地面積としてみなされる為、一般的な土地に比べて大きな家を建てられる可能性があります。
道路に面さない家ができる
旗竿地の場合、道路に接するのは基本的に竿部分の細い通路のみで、住宅を建てる旗部分の土地は奥に入ったところにあります。その為住宅は外の通行人の目には触れにくくなり、リビング・ダイニングがのぞき込まれることもなくなりますのでプライバシーが確保された快適な住まいを実現する事ができます。
「旗竿地」を物件探しの選択肢の一つに
一般的にデメリットのイメージがある旗竿地ですが、実は旗竿地ならではのメリットも多く存在します。同じ旗竿地でもその土地の広さや形状により活かし方次第では、コスパ最高の家を購入することができるかもしれません。先入観に惑わされず、土地探しの選択肢の一つとして旗竿地を検討してみるのも良いかもしれません。
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