新築一戸建ては20年で価値がゼロに？新築優遇政策で建売のコスパがいい！【失敗しない買い方】
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新築一戸建ては、割安に放置されたままになっているので、お買い得な状況が続いています。 中古戸建は正当に評価されていない物件も目利きができれば見つけることが可能です。資産価値のない戸建を購入すると大変なことになります。失敗しない買い方ができるように、中古市場の現状を踏まえて、コスパのいい物件について、不動産業界歴２０年以上のプロが徹底解説していきます。 日米の不動産事情の比較から日本の不動産取引の問題点や弊害を上手く利用し、資産形成をしていきましょう。
建物の経済的寿命と実際住めるかどうかの寿命は違う
建物の経済的寿命と実際の耐用年数は違う！
日本では新築の戸建ては土地が約30坪（100㎡）で建坪も約30坪で4LDKが標準的な一戸建てです。
最近の新築戸建ては性能がとてもよくなっているので、10年おきにやるべきリフォーム（
外壁塗装等 ）して、屋根を張り替えれば、100年ちかくはもつかもしれません。
アメリカではメンテナンスで建物価値がアップしていきます。しかし日本では上物（建物）の価値がどんどん下がっていってしまうので、お金をかけてリフォームしても仕方がないと思ってしまいます。だから、売却して買い替えようという発想になります。日本の住宅の場合、築年数が20年ぐらいすると建物の価値がゼロになります。建物は、全く評価されません。
このことを考えると、リフォームしたところで、評価がされず、意味がないと考えてしまいます。
建物の経済的寿命と実際の耐用年数は違うので、評価がでないだけで、耐用年数的には全く問題ありません。
だから、全面的にリフォームが必要になる築20年ころになると、売るかリフォームをするか悩み始める傾向があり、結局売却に気持ちがいく方も多いと感じています。
資産価値から言えば、日本では築20年経つと資産価値はゼロになる。 売却なら土地としての価値しかないので、その家を壊して土地として考えるので、解体費用分は負の財産となります。
土地は腐らないので価値は保たれます。ただ、相場が下がればその分は下がります。
ただ、マンションと違って、自由に建て替えができます。
土地の割合が大きい物件ほどお得になるということです！
一番影響を与えるのは、銀行融資が受けやすいかどうか
銀行融資が、受けやすいかどうか このことは売りやすさに大きな影響を与えます。
銀行が不動産融資をジャブジャブ貸し出すと、不動産の相場が上がります。不動産の貸し出しの蛇口を閉めると、不動産の相場が下がります。現在は、低金利で借りやすいように、ジャブジャブ貸し出している状況なので、相場が強い状況です。
つまり、不動産の価値には、銀行融資が強くかかわっているということです。
銀行融資が、建物の修繕内容をきっちり加味して審査はされませんので、その分売りにくいということにつながります。
銀行融資の厳しさに加えて、税制面で新築を購入した方がお得になる仕組みが、新築優位の状況を助長し建物がより評価されない土俵になっています。
マンションの方が、売りやすいのは、立地がよく、鉄筋コンクリートのため、木造より融資期間が長いので、ローンが組みやすい。つまり買いやすいから売れているということです。
融資期間が長くなれば、毎月の支払いがかなり楽になります。そのため買いやすくなります。投資用マンションで45年ローンで組まされて購入している方もいらっしゃいます。正直、45年ローンは、買わせるためにここまでするかという印象です。
しかしマンションには、根本的な問題があります。
マンションは建て替えができません。
現実問題としては、マンションの建て替えは100％できないものとして購入する方がいいといえます。中古の戸建が売りにくい原因としては、銀行ローンの木造の評価の仕方に問題があるだけで、現実的に問題のない物件は、その分、割安に売り出されているとも考えられるので、お得に購入できる可能性があるともいえます。見極めさえできれば、お得に購入できます。
優良な中古住宅の市場がない
目利きができれば、中古戸建も魅力的！
日本には、優良な中古住宅の市場がありません。
だからこそ、不動産を目利きする力があれば、コスパのいい不動産を手にすることができるともいえます。
しかし、見た目だけでは、中古はわかりません。外観はきれいな家（戸建）でも突然「倒壊」する可能性もあります。壁内結露が発生して壁の中で構造体が腐っている可能性もあります。
客観的に評価する仕組みがないため、優良な中古市場は育っていません。だからこそチャンスでもあります。評価されていない優良な中古を購入できるチャンスにつながります。これは、私が20年以上不動産にかかわってきて、つくづく思います。
一方、マンションでリノベーションした物件は、高値で売り抜けることができたりします。とにかく一般のお客様はわかりやすく買いやすい物件が売りやすい傾向があります。価値が高いから高く売れるということではありません。
価値がないものを高く買っているだけという可能性もあります。
立地がいいと、出口戦略が明確でスペック次第で、出口の金額がわかりやすくお客様もRCのためローンが組め買いやすいからにすぎません。建て替えができずに社会問題化することが目に見えているので、あまり古すぎる物件を選ぶと高額な勉強代が必要になるかもしれません。
客観的に評価する仕組みをつくるには、まず情報をオープンにする必要があります。情報がオープンになれば、中古市場が活性化します。まずはレインズの一般開放と情報の一元化が重要になってきます。まだまだハードルが高く、優良な中古市場ができるまで時間がかかりそうです。
優良な中古物件の市場が形成されていない
質が上がっている建売住宅はコスパがいい
数年前から、大手の建売住宅では、耐震等級３と住宅性能評価を標準装備されています。普通の建売は、耐震等級は建築基準法の最低条件の耐震等級１が普通です。耐震等級３とかアピールがなければ、耐震等級は１と思って間違いないです。
耐震等級１は基本的には、身を守るレベルのもので、住み続けることができることを保証しているものではありません。熊本地震では震度7クラスが２回連続できて倒壊しています。
中古マンションは、投機的な動きにも反応しますし、低金利政策と材料費の高騰で新築マンションが高止まりしているので、新築マンションの値上がりに連動して、吊り上がっている状況です。あきらかにバブルと感じます。あまりにも高止まりしているので、そこそこのロケーションの新築一戸建てが、かなり安く感じてしまいます。そのあたりを感じ取って、マンションを探していたお客様が新築一戸建てにシフトしているお客様が最近多くなっていると感じます。マンションに比べて、新築一戸建ての値上がりはかなり緩やかです。
そこそこロケーションのいいそこそこの質の建売住宅は、まだまだねらい目と考えています。
参考記事：不動産を購入する時、物件価格以外に費用がかかるはこちら
マンションは、現在、割高になっているので、新築一戸建てのコスパが光って見えます。その中でも、建物割合が少ない建売住宅は、コスパがいいです。更に、耐震等級３や住宅性能評価書付きのそこそこ質の高い建売住宅は、かなりコストパフォーマンスが高いといえます。
建売住宅以上の質を求める場合、資産価値を無視して購入するしかない
今後、まだまだ二極化の流れは続くと予想されます。戸建エリアで資産価値が維持できるエリアは限られています。郊外の広い土地で、高いハウスメーカーの家を建てる場合、資産価値を無視する事しか、気持ちを整理することはできません。
建物の割合が大きくなる注文住宅は、コスパの観点からするとお得ではありません。中古で売却する時に正当に評価されにくい傾向が、中古市場にあるためです。
ある意味、一番重要なのは買って自分が満足できるかどうかが 一番の大切なポイントです。負の資産となっても、経済的に問題なければ、問題ないといえます。 そう割り切ることが大切になります。 将来、負動産を買ってもらうためには、無料でも買い手が付かず、売り手が、売るためにお金を出さないといけないかもしれませんが。。。
住宅の大きなメリットは好不況の影響を受けにくい
コロナの影響で商業用不動産は、大きく影響を受けています。しかし、一般の住宅は影響を受けていません。歴史的にも、好不況の波を受けにくいのが住宅用不動産です。不況になっても住むところは必ず必要となります。家を購入するのは一般のサラリーマンが多く、コロナで少し給料が下がった程度というレベルの方が購入層に多いです。そのため、コロナの影響は、巣籠り需要を生み出し、例年より相場は強くなっています。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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