マンションVS一戸建て「資産価値的にはどっちを選ぶ？」メリット・デメリットを徹底解説

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家族の中で、マンションがいいのか、戸建てがいいのか意見がわかれることがよくあります。マンションのよさ、戸建てのよさはそれぞれありますが、メリット・デメリットを総合的に考えていただくためにまとめてみました。

マンションのメリット・デメリット

マンションのメリット・デメリットをまとめてみました。

マンションのメリット	マンションのデメリット
利便性が高い	建て替えが難しい・戸建てより割高
セキュリティに優位性がある	管理費・修繕積立金・駐車場代が発生する
物件全体の管理や清掃をしなくて良い	生活音やプライバシーに注意が必要
すべての部屋がワンフロアで鍵1本で管理できる	専有部分しかリフォームはできない

マンションのメリット

マンションのメリットとしてまず挙げられるのは、利便性が高い物件が多いことです。駅の近くや商業施設の近くに住みたい、利便性を最優先に考える価値観の場合、戸建よりも優位性があります。ただ、立地（7ロケーション）のいい人気のあるマンションは、広さは犠牲にしなければいけなくなります。ただ、資産性において、利便性が高いマンションほど資産の目減りが少なく、流通性が高いため、住み替えがしやすいというメリットがあります。駅徒歩5分と駅徒歩10分でも資産価値に天と地の差が生じます。

また、マンションにはオートロックや監視カメラ、管理人などがいるという抑止力が働くだけでなく、中層階になると潜入しにくい点が特徴です。戸建ての方が、2階建てで潜入しやすいため、空き巣に狙われるリスクも増えます。マンションでも防犯面から1階住戸を避ける方もいらっしゃいます。

マンションはメゾネットタイプを除き、ワンフロアになっているため、鍵一つで出入りができ、部屋と部屋もすべてフラットで段差がなく、家事の動線もコンパクトになる点もメリットです。戸建の2階建ての場合、1階で洗濯して2階のバルコニーに干しに行くという動線になりますが、マンションの場合、洗濯や掃除をする際もワンフロアで完結しているので、動線をコンパクトにすることができます。

そして、マンションでは、管理費を支払う代わりに管理を管理会社にまかせることが一般的です。例えば、エントランスの清掃やエレベーターの定期点検、ゴミ捨て場の清掃や管理など管理の全般を任せることができるのがメリットです。

一部のマンションでは、コスト削減の意識の強さから、自主管理を選択しているマンションもあります。

マンションのデメリット

マンションのデメリットは、建て替えは現実的には難しいという点です。現在、建て替えが成功しているマンションは、容積率がたっぷりとあまった物件のみです。つまり、持ち出しのお金がほとんどでない状態で建て替えをしている物件のみです。あまった容積率を利用して、ただ（無料）で、建て替えができるなら、簡単に建て替えが進むと思いきや現実的にはただでできるとしても、意見の調整には10年以上かかったりしています。それくらい難しいということです。

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民間の分譲マンションは、建蔽率・容積率を最大限利用して建てられています。容積率があまっていないのであれば、建て替えにはお金の面で高いハードルがあります。建て替えにかかる費用と解体にかかる費用を全額ださないといけないとなると、足並みをそろえることはできないでしょう。絶望的ともいえます。

建て替えのタイミングで、年金生活に突入して、住宅ローンも組めない状態の方が、多くいると建て替えをしたくても現金がないかぎり進めることはできませんし、そもそも建て替えそのものに反対している可能性が高いといえます。

基本的に、マンションを購入する時は、建て替えはできないものとして、検討しなければいけません。そのため、できるだけ、築年数の新しい物件を狙っていくことをお薦めします。

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また、マンションのデメリットとしてメリットである利便性を追求するため、犠牲にしないといけないところがでてきます。例えば、日当たりであったり、周りの環境であったり、家の広さであったりします。

戸建てよりも面積が狭い点は、妥協できるとしても、そもそもエリアによっては、駅周辺は、マンションしかないというエリアも存在します。マンション業者の方が、住戸を上に積んでいける分、戸建業者より、高い金額で土地を買い付けることができます。入札になれば、マンション業者やホテル業者での戦いになります。そのため、人気のある駅周辺では、マンションばかりで、戸建の分譲がそもそも全くないということになります。

また、材料費等の高騰から、戸建よりマンションの方が圧倒的に値上がりして、戸建より割高になっています。材料費の高騰は、戸建も同じですが、値上がり幅は、戸建の方が圧倒的に影響が少ない状況です。戸建てよりも割高になっているというのがマンションの大きなデメリットになっています。

大阪・兵庫エリアであれば、駅徒歩20分・25分くらいが妥協できるのであれば、戸建の方が、かなりお得に購入できます。値段のバランスが崩れているところがあり、マンションの検討者が、値段のバランスに気づき、新築一戸建てを検討していくケースもよくあります。

また、マンションでは、毎月のローン以外にも「管理費」「修繕積立金」「駐車場代金」などがかかります。そのため、毎月の支払額が戸建よりも割高に感じてしまう人も多いかもしれません。

平均的には、管理費・修繕積立金・駐車場代で、約3万円くらいは支払っていると思います。これは、住宅ローンに換算するとざっくり、1000万円くらい余分にローンを組んでいる状態です。

そのため、戸建とマンションで、同じ支払いで探すとすると、マンションの場合、戸建よりも1000万円安い物件を探さないといけません。逆にいうと、それぞれ同じ価格の物件を購入すると、マンションの方が毎月のランニングコストは、約3万円ほど高くなるということです。

修繕積立金については、戸建を購入したとしても、修繕費用は発生します。毎月強制的に、徴収されるか自分で貯めておくかの違いではあります。

また、集合住宅であるマンションは、上下階の生活音やプライバシーに配慮が必要です。古いマンションでスラブ厚が薄い場合、ドタバタする音などが気になる可能性があります。

最後に、マンションには管理規約があり、そこにはリフォームやリノベーションについてのルールだけでなくペットの飼育に関しても制限が設けられています。平成12年くらいのマンションくらいから、小型犬であれば飼育可能の管理規約が増えてきて、現在の新築マンションでは、ペット飼育可というのが当たり前になっています。

古いマンションでも、管理規約が改定され、ペット飼育が可能になっているマンションもあります。基本的に、古いマンションでは、ペット飼育不可の可能性が高いと思って間違いないでしょう。

また管理規約の中で、リフォームやリノベーションの方法にも制限があります。

例えば、フローリングの等級がL45等級以上であるとか、工事開始前の1週間前には、リフォーム工事の計画を管理組合の許可を取って進めてください等様々な制限が設けられています。

なお、窓ガラスや玄関ドア等は、共用部分にあたりますので、勝手に取り換えることはできません。

戸建てのメリット・デメリット

戸建てのメリット・デメリットをまとめてみました。

戸建てのメリット	戸建てのデメリット
マンションより割安感がある	階段の上り下りが面倒
上下階の騒音を気にせず生活できる・ 動物を飼育できる	利便性を犠牲にする可能性がある
管理費・修繕積立金・駐車場代が不要	セキュリティ面に不安がある
プライバシー性が高い	メンテナンスがすべて自己責任

戸建てとマンションそれぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。

戸建てのメリット

戸建ては建物自体が独立しているので、建て替えはマンションと違って、法令をクリアできれば自分の意志でできるということです。また、周囲のことを気にすること無く、プライバシーに配慮した生活ができる点が大きなメリットでしょう。
マンションの場合は管理規約の制限がかかりますが、戸建ての場合は管理規約はありませんので、自由に建て替えやリフォームができます。マンションでは一定のルールの中で、改装しないといけません。

集団でなにか決めていかないといけないことに抵抗を感じる方は、戸建の方が適しています。

また、戸建ての大きなメリットは、マンションに比べて、割安であることも大きな特徴です。マンションは、建築費の高騰から、新築マンションが値上がり、つられて中古マンションも値上がりしています。

基本的に新築の値段と中古の値段は連動して動きます。

比較的、戸建ては、マンションほど影響を受けていないのも特徴です。マンションは、投機的な資金も流れてくることから、戸建てより値上がりしやすい傾向があります。

また、マンションのように上下階の騒音に悩まされることがなくなります。子どもがドタバタする音やペットによる騒音をマンションほど気にして生活する必要もなくなります。近隣の方へのある程度の配慮は必要ですが、マンションに比べればかなり軽減されることは確実です。

また、戸建てはマンションと比べてよくも悪くも近隣住人と関係性を築きやすい特徴があります。マンションは意識的に、将来の転勤や転職等で売却を前提に駅近物件を購入している方が多いためか、近隣住戸の関係性はかなり薄い傾向があります。戸建ての住宅街では、自治会などで、住人同士で暮らしやすい環境を整えていきます。

子どもの見守りのことを考えると近所付き合いなどの人間関係の構築がしやすい点では、子育て世帯では、助かる部分もあります。
あっさりとした人間関係がいい方は、マンションでの生活の方が適しています。

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戸建てのデメリット

戸建のデメリットはなんといっても、利便性においてはマンションに劣るということです。駅徒歩10分以内で、予算内で見つけることができればいいのですが、さまざまな諸条件からなかなか妥協できる物件を見つけることが難しいのが現実です。

場合によっては、バス便でも妥協しないといけないかもしれません。

足腰の不自由がない若いころは、階段の上り下りは気になりませんが、歳をとってくるとしんどくなってきます。2階建てならまだしも3階建てになると3階まで上り下りをしなければいけません。そのため、一戸建てでは、3階建てより2階建ての物件の方が圧倒的な人気があります。

戸建ては2階でも、1階で洗濯して2階のバルコニーで干すというのは面倒、広すぎて掃除が大変など、家事をするうえで足腰が不自由になると不便になってきます。

子供が独立したので、駅近のマンションに住み替えたりするケースは多いですが、階段の上り下りや掃除や管理が大変という理由を多く聞きます。

戸建ては、周囲の目があり侵入しにくいマンションと比べてセキュリティ面のリスクが高いのもデメリットです。空き巣の被害にあわないように、窓の侵入対策が必要です。

また、戸建てには管理費や修繕積立金などの毎月の費用負担が必要ない代わりに、住宅の修復を自分でしなければなりません。自分で判断して外壁や屋根の塗装を行っていかなければいけません。そういった意味では、管理費は必要ないにしても修繕費については、まとめて支払うか、毎月支払うかの違いといえます。

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マンションVS一戸建て「資産価値的にどちらを買うべき」

結論からいいますと、一番、資産価値で重要なのは、マンションと戸建どちらがいいというよりは、適正価格で購入できたのか、または相場より割安に購入できたかどうかが一番重要なポイントです。価値のあるものを安く購入していれば、いざ売るとなっても資産の目減りが少なく売ることができます。立地を含めた資産価値的に相場より割安で手に入れることが大切です。マンションの場合、立地はよくても、築年数が古い場合、慎重に検討しなければいけません。

マンションと一戸建ては、それぞれ価値観によってどちらがいいのかという答えは変わってきますので、換金する時、つまり売却する時にどれだけ売りやすいのかという視点から解説していきます。

マンションの「売りやすさ」は、立地によって8割勝負が決まります。例えば、プレミアのある人気の立地の人気マンションの場合、購入のタイミングによりますが分譲価格より高値で売り抜けることができる事例がよくあります。

マンション、戸建てに限らず利便性が高く人気のある物件ほど、資産の目減り率が少ない傾向があります。ただ購入する時も高い金額になるので、見極めが必要です。

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現在では、売却を考えていない人も売却しなければいけない時がくるかもしれないので、できるだけ、都心などへの交通アクセスの良い利便性の高い物件を選び、マンションであれば、利便性以外の要素でいうと、できるだけ築年数があたらしく、管理の行き届いた物件を選んでおくことが大切です。

一戸建ても立地は重要ですが、駅から徒歩10分以内だとなかなか物件がでてこないため、10～15分前後をまず探し、それでもなければ、徒歩20分～25分くらいは妥協が必要です。また、一戸建ての場合は、利便性だけでなく、周辺の街並みも資産価値に大きな影響を与えます。マンションも環境も一定の割合で大切ですが、戸建ほど重要ではありません。

不動産中古戸建市場では、新築戸建てへの偏りから中古戸建の建物の評価が、適切に評価されない傾向があります。お金をかけこだわった建物も、中古戸建の市場では、築20年～25年を超えると、建物の評価がつかず土地だけの価格になってしまうことがよくあります。自分のこだわりを強く家に反映して、お金をかけすぎると割にあいません。

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そういった意味では、戸建を新築で購入する場合、質の高い建売住宅を購入する方が、経済的合理性があります。また中古戸建を購入する場合、中古戸建市場の歪みを理解して、お買い得な中古物件をみつけることができれば、ラッキーです。

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耐用年数については、税法上の評価基準では「木造一戸建ては22年、マンション（鉄筋コンクリート造等）は47年」となっていますが、あくまで税法上の耐用年数でしかありません。 物件の本質的な価値を見極めることが大切です。

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ランニングコスト面で安いのはどっち？

マイホームを購入して毎月のランニングコストはどれくらいになるのか？一戸建てとマンションそれぞれで、どのようなお金がどれくらい必要になるのか比較してみました。

戸建とマンションで一番わかりやすく違うのが、管理費・修繕積立金・駐車場代がマンションではかかるということです。

ざっくりと少なくとも3万円くらいは戸建よりも発生します。その中で、修繕積立金については、毎月支払うか、まとめて自分で支払うかの違いなので、実質的には、2万円くらいとも考えることができます。

この修繕積立金は、大規模修繕工事等につかわれるお金で、キッチンの取り換えやクロスの張替え等の専有部分のリフォーム費用は、自分で別途支払わなければいけません。

1）管理・メンテナンス費・駐車場代

マンションは毎月「管理費・修繕積立金・駐車場代」の支払いが戸建に比べて大きな負担になります。例えば、「管理費・修繕積立金・駐車場代」を月3万円余分に必要と考えると、年間で、約36万円かかり、20年後には720万円のコストがかかっています。。
修繕積立金については、一戸建ても、修繕が必要なので、まとめて支払うか毎月支払うかの違いにすぎません。

戸建ての場合、屋根や外壁は、10年から15年で補修が必要になります。費用としては、屋根と外壁をあわせると100万円を超える費用が必要になります。マンションも同じように外壁等の大規模修繕が同じくらいのタイミングで行われます。大規模修繕の費用は、修繕積立金でまかなわれます。

また、機械式駐車場は意外とコストがかかり、大規模修繕と同じくらいのコストが発生します。

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2）税金（固定資産税）

土地は、マンションは割安になり、建物は、鉄筋コンクリートのマンションの方が割高になります。

マンションの場合、敷地面積を専有面積で按分したものが土地の区分所有になるので、土地に対する税額は低めになります。

一方、建物は、RCのマンションは減価償却期間の長く、固定資産税が高い傾向があります。

3）光熱費

光熱費は、気密性・断熱性に優れているマンションの方が、抑えれることができる傾向があります。
また、最近の高気密・高断熱の高い新築一戸建では、マンションにひけをとらない物件もあります。

結局、マンションと戸建てどちらがいい？

結論から言いますと、利便性を追求したい価値観を持つ方は、マンションです。そこまで、利便性にこだわっておらず、ある程度、子供を育てる環境も重視していきたい方は戸建てが適しています。

資産価値としてはマンションも戸建ても、どちらも立地次第で、資産の目減りを防ぐことができます。ランニングコストの面では戸建ての方が、管理費・修繕積立金・駐車場代がかからない分、楽になります。

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