隣地が越境している場合、住宅ローンが取り扱えないことも！将来撤去の覚書が必要！
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新築一戸建てや中古戸建てを購入する場合、担保物件が隣地から越境されている場合、住宅ローンに大きな影響を与えます。そこでリカバリーするために重要なのが、将来撤去の覚書です。金融機関によって越境に厳しいところと少し緩めのところがありますが、内容によっては、住宅ローンの取り扱いができなくなるつまり否決される可能性があります。
住宅ローンと隣地の越境の関係について
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住宅ローンは、人物の属性（勤務先・勤続年数・年収等）だけでなく、担保となる物件の担保力も同じくらい審査において重要になります。だから、否決されても担保となる物件を入れ替えると審査が通ることも起こりえます。
担保となる物件で重要なポイントは、いくつかありますが、その中で、越境があるのかないのかはかなり重要です。いずれにしても越境があれば住宅ローンの審査において不利になることは間違いありません。
越境に関しては、厳しい金融機関とそうでない金融機関があり、比較的緩い金融機関であれば、将来撤去の覚書を本審査の時にて提出すれば問題ありません。ただ、越境の内容にもよりますので注意が必要です。越境には様々あり、雨樋等が空中で越境していたり、ブロックが越境していたり、厄介なのが地中で上水管や下水管や雨水管が隣地から越境されているケースです。
また、新築一戸建てと中古戸建てでも住宅ローンの取り扱い方が若干違い、新築一戸建ての方が、中古戸建てよりも厳しくみられる傾向があります。
そのため、大手建売分譲会社では、越境されているところを分筆してしまい対象不動産から切り離してしまって分譲していきます。
物件の担保力や将来のトラブルという観点からは、越境を軽くみてはいけません。
越境で緩い印象があるのが、全国保証での審査です。多くの金融機関の２次保証として使われることが多いですが金利は、変動金利で0.7％～0.8％と少し高めにはなります。全国保証の場合、軽い越境の場合、中古戸建てでは見逃されることもあります。
また、新築一戸建てでは、1宅地を分筆して2宅地以上で販売する場合、確定測量を必ず行います。しかし、1宅地の場合、確定測量をしないケースも多くあるため注意が必要です。ちなみに大手建売では、1宅地でも必ず確定測量を行います。
新築での注意点として公簿の土地の面積と実測の面積の差が大きい場合も住宅ローンの取り扱いができない可能性があります。銀行によって何㎡まではＯＫという基準があります。
特に注意が必要なのが、ネット銀行で、事前審査の段階で担保評価を行わないため、事前審査で承認がでても本審査で否決されるリスクがあります。越境は前面道路が43条の物件と同じく担保評価に大きく影響を与えます。
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建物の越境についての将来撤去の覚書
土地・戸建ての売買を行う際に、確定測量を行い、境界を確定すると境界線から建物の軒・雨樋や塀が隣の土地に越境しているもしくは越境されているかどうか明確になります。
確定測量をしなくても、目視である程度わかるものも多くあります。重要事項としての説明が必ずあります。万が一、越境されている場合、将来撤去の同意書があれば、審査が通る金融機関は多くあります。この将来撤去の同意書が重要な書類となります。
また、可能であれば、越境を解消した上で、取引を完了させることですが、ムリであれば覚え書きを交わす必要があります。
お隣同士の関係のことを考えると、越境物があるからと言って、直ちに撤去を要求して越境を解消しようとするとトラブルになる可能性があり最善の方法ではないことがあります。
越境物が発見された場合、その事実をお互い確認し、すぐに是正は求めないものの、将来的には越境を解消することを約束してもらうことが近所関係をスムーズにしていくために現実的な落とし所にすることがよくあります。
将来撤去の覚書とは、越境部分を認めて、再建築する際には越境しないこととするという内容でこの覚書を取り交わすことが住宅ローンを通す上で重要になります。
参考：大阪府 覚書（案）
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担保に厳しい銀行は同意書があってもダメ！？
注意点とすると、銀行によっては、将来撤去の同意書があっても、否決されることがあります。担保物件に厳しい銀行の場合、状況によっては越境がある物件を取り扱いそのものができない可能性があるので注意が必要です。
そのため、狭小地の物件（目安：土地面積80㎡以下）を検討している場合、そのあたりもきっちり確認してから購入する必要があります。特に越境がある確率が高いのが狭小地の物件です。状況によっては、希望の銀行の融資が利用できない可能性があるため、別の銀行で審査をやり直さなければいけない可能性もでてくると思います。
「越境物に関する覚書」の4つのポイント
越境物があることが判明した場合、越境物の覚書を作成しなければいけません。
越境物の覚書を作成するに当たって以下4点が記載すべき重要なポイントになります。
- 越境物が境界線を越境している事実をお互いに確認している
- 将来、越境物の所有者が建て替えをする際、自己負担で撤去し越境の解消をする
- 土地を第三者に売却する際、新所有者に当該覚書の内容を引き継がせる
- 越境された土地の所有者は建て替えを行う時までは、越境物の撤去を猶予する
越境物を放置したまま取引すると将来トラブルのリスクがある
越境物を覚書等なにもせずに放置したままの状態で取引を行うと、将来的に隣地所有者が不動産売却して所有者変更になるなどした場合、思わぬトラブルに発展する可能性があります。 越境があるかどうか気づくときの多くは、不動産を売却しようとしたり不動産取引を行おうとするときに気づきます。
越境物があると認識したら、そのまま放置することは将来トラブルに発展するリスクがあることを認識しておかなければいけません。最悪、そのままにしておくと、越境物されている部分の土地を時効取得され、その部分の所有権を失ってしまう可能性もあります。
また、一般的な中古物件の取引の場合、公簿取引が多く、現場レベルでは確定測量まですることはほとんどありません。最低限、境界鋲の復旧までは、売り手に求めることは多いですが、そこまでしない仲介会社もあります。仲介に入る仲介会社の見落としも十分ある話ですので、購入側の場合、仲介会社の作成した重要事項説明を鵜呑みにするのではなく最低限目視でもいいので確認しておいた方がいいでしょう。
新築戸建でも1宅地の場合、確定測量はしないことが多い
越境物が、あるのかどうか把握するには、隣地との境界の確定が必要になります。そのため、越境物の覚書を作成するためにはまず、土地家屋調査士に測量をしてもらう必要があります。新築戸建てでも多くの分譲会社は、1宅地だけの分譲の場合、確定測量は行わず、現況測量を行い境界鋲の復旧だけを行い引き渡します。一部の大手分譲会社は1宅地でも確定測量を行う会社もあります。
土地家屋調査士が行う測量には大きく確定測量・現況測量の2種類があり、不動産取引を行う場合、最低限現況測量（不動産業界では仮測量とよくいいます。）を行うのが理想です。なぜなら、公簿面積と大きくズレていることがあるからです。 新築戸建ての場合、必ず現況測量を行いますが、公簿面積と大きくズレていると住宅ローンが利用できない可能性があります。
| 項目 | 確定測量 | 現況測量 |
|---|---|---|
| 必要なシーン | 土地の売買・複数筆に分筆など、隣地との境界を明らかにしたい場合 | 建物の新築・相続時の土地評価など、土地の現況の形状・面積を把握したい場合 |
| 境界の確定 | 確定できる | 確定できない |
| 費用相場 | 30万円～80万円 | 10万円～15万円 |
| 測量図の作成期間の目安 | 1ヶ月～2ヶ月 | 1週間ほど |
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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