新築戸建て建築時、 隣地境界線から50cmの外壁後退は絶対必要？知らないと隣とトラブルになるかも
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土地選びは、「隣地境界線から50cm」の外壁後退に注意！
狭い土地の場合、限られた土地の中に理想の家を建てる時に障壁となり得るのが「隣地境界線から50cm後退しないといけない」という民法の規定です。この50ｃｍは、屋根とか軒からの距離でなく、外壁からの距離のことを指します。土地を探すときは、隣地境界から50ｃｍ外壁後退して建てることを念頭において、探さなければいけません。ただ、絶対というわけではないということも知っておいた方がいいかもしれません。
なぜなら、隣地境界から50cm離れていなかったとしても、建築確認は問題ないため建物を建てること自体はできるためです。建築基準法では、 防火地域または準防火地域内で、外壁が耐火構造の建物の場合は、隣地境界線に外壁を接して建築することができます。
民法第234条（境界線付近の建築の制限）1．建物を築造するには、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない。
2．前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
「民法236条では、前二条の規定と異なる慣習がある時は、その慣習に従う。 」とあり、 建築基準法に準じて境界線ギリギリに建ててもいいというのを慣習として許容し合っているという場合もあります。
境界確認を含めて隣家と相談して、50ｃｍなかったとしても相手の承認を得れば問題ないというのがポイントです。 ハウスメーカー等では、建築前に同意書を取得したりすることがあります。
そもそも、 建築基準法では民民間の50cm外壁後退義務は存在しません。
また、防火、準防火地域で、耐火建築物であれば、民法の規定は排除され、境界に接して設けることが出来ると考えられています。
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第一種低層住居専用地域の場合、厳しい外壁後退がある
都市計画で定められた第一種低層住居専用地域の場合、厳しい外壁後退があります。そのエリアによって厳しさは違います。
又、一種低層のエリアは、10mまたは12mの絶対高さの制限もあり、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離す外壁の後退距離制限などが定められています。 比較的、ゆるやかなエリアもあれば、厳しいエリアもあります。
敷地境界から建物の外壁までの距離が1mまたは1.5mセットバックして建てる外壁後退の距離制限などが定められています。 例えば、大阪府の吹田市の千里ニュータウン内の場合、外壁後退は全周1.5ｍのセットバックが必要となります。豊中市の緑丘の一種低層エリアでは、全周ではなく道路に接する部分を除く北側隣地境界線より1.0mの外壁後退となっています。
厳しいエリアの場合、敷地が小さいと希望の間取りが入らない可能性がでてきます。
一種低層の場合、民法上の50ｃｍより外壁後退はきびしく、その制限を回避するために、相手の承認を得れば問題ないというわけではありません。
これは、北側斜線制限にも同じことがいえます。一種低層には、北側斜線があり、いわゆる母屋下がりの部屋ができてしまう可能性があります。 隣地の同意があったとしても北側斜線で建てないといけません。
大阪市内では隣地境界ギリギリに建っている家も多い
建築行為は建築基準法が適用されるので、建築基準法が優先された場合、可能性があります。また、中古物件の場合、違法建築の可能性もあります。建築基準法第63条には、用途地域が防火地域や準防火地域で、建物の外壁が耐火構造の場合、隣地境界線に接して建築が可能となっています。
住信SBIネット銀行やauじぶん銀行等のネット系銀行では、イレギュラーなケースは取り扱わないイメージがありますが、隣地境界の50センチについては、50センチないからといって入り口で拒否されることはありません。ただ、事前審査では、担保評価を行わないのが注意点としてあります。
住宅地の場合、防火地域、準防火地域ではなく、法22条のエリアが多くあると思います。
50ｃｍ離すためには、外壁の厚みも考えて土地を選ばないといけない
土地を選ぶ時、間口（マグチ）がどれくらいあるのか確認することが非常に重要です。民法上の50ｃｍを満たすために、右と左側を50ｃｍあけることを考えて、間口に対して1ｍ分余分に考えないといけないというわけではありません。外壁の厚みも考慮してセットバックしなければいけません。
サイディングで建てることは多いと思いますが、建売住宅のローコスト住宅のサイディングでは、プラス0.1ｍをプラスしなければいけません。左右両方必要になるので、結局、0.6×2ｍ分余分に考えないといけないことになります。
気に入った土地が見つかった場合、1.2ｍセットバックして、希望の間取りが、その建物の間口で入るのか考えて土地を探さなければいけません。
新築一戸建てを購入したり、建てたりするとき、自費で目隠しを設置しないといけない可能性がある
日照問題や窓等の位置の問題だけでなく、エアコン室外機の音の問題や給湯設備の位置など、距離が近かければ近いほどとトラブルが増える可能性があります。建売住宅で、数棟建てる場合、それぞれの目線を意識しながら、干渉しないように企画していきます。しかし、大きな分譲地でないかぎり、隣地にもともと建っていた家との折り合いが悪くトラブルになることがあります。
民法第235条 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。２ 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する
新築一戸建ての重要事項説明書には、必ずといっていいほど、下記のような文言が入ります。
「本物件の隣地境界線より１ｍ未満に建物を再建築した場合、隣地所有者の申し出により、開口部に目隠し及び境界ブロック上に目隠しフェンスの設置が必要となる場合がございます。あらかじめご承知おきください。」
つまり、あとから入ってきた方が、負担をしないといけないということになります。
境界線を越境していることを認知して放置すれば10年経過後相手の土地になる？
法務局の地積図や土地謄本は所有権利証明だけで、境界線は別ものなので注意が必要です。
土地確定後に越境の悪意な民法の土地時効取得をするためには、所有権者の印鑑証明付の同意書か、地方裁判所で民法の時効取得の確定判決の必要があります。
平成5年の法改正により、「地積測量図」に境界標の表記が義務づけられ、境界標がないときは、その位置を明らかにするため、筆界点と恒久的な点からの距離・座標等を記載することになっています。測量CADで座標計算されていると現地の復元が可能な「地積測量図」として、座標があると安心できます。地積測量図に座標が入っているか必ず確認しましょう。
三斜計算が主流の平成5年までは、必ず復元できるとは限りませんので、 土地を購入して新築一戸建てを建てる時、境界標復旧は、購入の条件としておいた方がいいです。
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フラット35は、外壁後退義務50ｃｍを満たしていない物件は否決する
住宅ローンの審査という観点からも、隣地境界から50センチ離れているかも重要になります。特にフラット35の審査は、人物の審査よりも物件の審査を重視する傾向があります。そのため、違反建築の物件の取り扱いは一切しません。
フラットでは、防火・準防火地域以外で隣地境界から50センチ離れていないと否決されます。
建築基準法では民民間の50cm外壁後退義務は存在しません。
敷地いっぱいに建てても、建築基準法上問題ありません。
本当に過密化しているエリアでは、隣地の方から足場を建てるスペースを
借りて建てることもあります。
2021年4月からフラットは違法建築にかなり厳しくなっており、建築基準法では問題のない、隣地から50センチ離すという民法上の問題の内容にも踏み込んでいます。
民法では、建物を建てる場合、建物は境界から、50cm以上離さなければならないとなっています。フラットの審査の時のポイントになるのが民法234条と236条です。
民法第234条
建物を築造するには、境界線から５０センチメートル以上の距離を保たなければならない。
２）前項の規定に違反して建築をしようとするものがあるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることが出来る。
ただし、建築に着手した時から１年を経過し、又は建築が完成したと後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
民法第236条
前二条の規定と異なる慣習がある時は、その慣習に従う。
民法では、境界と建物の関係をこのように規制していますが、裁判例で認められているケースがあります。近隣商業地域、商業地域など密集したエリアで、民法の規定をそのまま準用していては、土地の有効活用が出来ません。平成元年、最高裁判例で、防火、準防火地域で、耐火建築物であれば、民法の規定は排除され、境界に接して設けることが出来る。という判決から、 フラット35では、防火、準防火地域で、耐火建築物 であれば、担保物件としてのテーブルにのります。
隣地境界から50センチ離れていない物件がフラットで否決されない物件とは
防火地域・準防火地域
耐火建築物
法的に問題のない根拠が示せる
京都エリアでは、新築一戸建てでも、隣地境界から50センチ離れていない物件が無数に存在します。そのほとんどが、隣地の同意も取っていません。
また、そのような慣習なり法的になにか根拠のある内容が認められれば、フラット35を利用することができます。フラット35は人物の審査は緩いですが、物件の審査は厳しいので注意が必要です。
特に、中古物件では、フラットで否決されている事例が多いので注意が必要です。フラット35Sで審査をかける方が審査の通過率は高まりますが、中古物件の場合、審査が通過しやすいフラット35ｓ対応物件という形で審査をしても否決されている事例も最近多く見受けられます。
大手建売住宅の場合、土地の仕入れは厳しく、隣地境界から50ｃｍ離れていない物件はそもそも仕入れしません。だから、密集エリアで3階建てが多く建っているエリアでは、ほとんど中小の業者ばかりの物件です。
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