新築一戸建ての建売住宅で、隣地境界線上にブロック塀がありお互い持ち合っている場合、購入しても大丈夫？
隣地境界線上にブロック塀がある新築一戸建てはよくあると思います。ブロック塀が隣地境界線上にある場合は問題ないのでしょうか？不動産業界20年以上のプロが徹底解説していきます。
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ブロック塀を持ち合っている新築一戸建はよくある
大規模開発で、開発していく場合、現在では、どちらか一方にブロック塀を入れることが一般的です。ただ、もともと出来上がった街の中に1区画だけ分譲したりする場合は、土地の仕入れの段階から共有している場合、新築として販売する場合、そのまま売り渡すことになります。また、広い宅地を2区画なり3区画等に分筆して販売する場合も同じことが起こる可能性があります。
新築で購入する場合、持ち合っていることを最初から理解して購入する分にはいいと思いますが、
隣地と購入する家の土地境界線上にすでにブロック塀を建てられていることを契約した後に知ったとかにならないようにしましょう。
基本的に、ブロック塀は隣地との縁を切るためにどちらかの宅地に入れますが、間口が狭かったり、間取りを入れるためにやむを得ずということもあれば、その不動産業者の意識が低かったりで、持ち合っている可能性もあります。境界や越境に関しては、土地の仕入れ時にチェックしていますが、大手建売業者の方が、シビアに仕入れしている印象があります。
大手分譲会社の場合、越境があれば、その部分は分筆してしまって、取引の対象面積から外す形で土地の仕入れを行います。
共有しているブロック塀は誰が改修するのか
建築確認上は敷地内に境界上のブロック塀がある場合、「所有者」にブロック塀を改修する責任があります。
塀の所有がどちらに帰属するかは、「費用を負担した者」ということになります。また、費用負担者が誰であるか分からない場合には共有と推定されることになります。
民法 第229条 （境界標等の共有の推定）
境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。
これが原則です。「みなす」ではなく「推定する」ということで反証が可能になります。反証できない限り、境界線上に設けた境界標や塀は共有物としてみなされます。この場合の反証というのは、「私が全額負担して、このブロック塀を設置したので、私のものです」ということの根拠を証明する必要があります。
トラブルになるのは、築造した持ち合っているブロック塀の隣地の所有者が変わってしまった場合に起こる可能性がでてきます。
ブロック塀の改修工事などに多額の費用を出したくないと考えるのが自然です。
中古戸建てを購入した時にトラブルのリスク
昭和の頃の宅地開発では、持ち合っていることが普通で、平成になってから宅地開発では、どちらかの土地の一方にブロック塀などの工作物が設置されていることが多くなっています。
ただ新築一戸建てではなく中古戸建を購入する場合、購入時、境界等をきっちり確認していないと、隣地の所有者もすでに何代も所有権移転を繰り返している可能性があり、細かいことは、記憶にない状態の方がいる可能性も十分に考えられます。
ブロック塀を持ち合っている場合、どちらか一方の土地所有者がブロック塀の建て替えをしたい時に、ブロック塀の所有権が共有物か、単独所有かわからず、隣地の所有者もわかっていないとめんどうなことになります。また、本人にその認識がなく不当を主張されることも考えられます。
また、ブロック塀だけの新設で建築基準法第6条による確認申請が必要な場合があります。
防火・準防火地域内で建築物に付属するブロック塀を新しく作る場合は確認申請が必要であることがポイントです。
「防火地域及び準防火地域外において建築物を増築し、改築し、又は移転しようとする場合で、その増築、改築又は移転に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であるときについては、適用しない。」建築基準法第6条第2項
とありますが、「10㎡以内の増築であれば確認申請が必要ない」というのは防火・準防火地域外の話で、防火・準防火地域内であれば、少しブロック塀を作ったり増築したりするだけでも確認申請が必要になるので注意しておく必要があります。
「0㎡増築」と言われるもので、申請面積0㎡で確認申請書を作成する形になります。
境界や越境に関する民法は他にどんなのがある
垣根や塀などの囲いの設置
所有者が異なる2棟の建物があって、その間に空地があるときは、それぞれの所有者は、他の所有者と共同の費用で、その境界に囲いを設けることができます。（民法第225条第1項）
木の枝の越境
隣の土地の竹木の枝が、境界線を超えて出ているときは、竹木の所有者に境界線を超える部分を切り取るよう請求することができます。（民法第233条第1項）
木の枝が越境してきて日常生活に支障があるような場合に、切り取らせるよう求めることができますが、竹木の所有者の承諾無しでは切り取ることはできません。 （民法第223条）
境界標
境界標の設置及び維持の費用は、相隣者が、半分ずつ負担します。ただし、測量のための費用は、それぞれの所有地の広さに応じて分担します。（民法第224条） ただ、実務レベルでは、売却時、契約に基づいて境界を明示することになりますが、その際の測量や境界標の復旧については、売却する売主が全額支払うのが一般的です。
自然に流れる水
土地の所有者は、隣の土地から自然に水が流れてくることを妨げることはできません。（民法第214条）
まとめ
境界を確認するときは、境界線上から空中で越境しているものがないかも重要です。以外と見落としがちです。電線とかが越境してたり、雨樋が越境してたり様々です。
そして、自分の敷地内（地中）を通過して隣地に引き込まれている水道管やガス管があるケースがあったり、その逆もあります。越境は住宅ローンに大きな影響を与え担保評価を大きく落とすことになるので、購入前に注意して見ておかなければいけません。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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