「建築条件付土地」とは？建売の新築戸建と比較して自由度は本当に高いの？
そもそも「建築条件付土地」とは？
建築条件付土地とは、「土地の売主（不動産会社・分譲会社）が指定する建築・施工業者と、一定期間内に建築請負契約を交わした上で、不動産会社が所有する土地の上に建物を建てていく土地」のことを指します。つまり、その土地は、希望のハウスメーカーで建てることができない土地となります。
ハウスメーカーで新築一戸建てを建てる場合、土地を購入すれば、その土地にある程度、自由に自分の好きな間取りや好きなデザインで新築一戸建てを建てるイメージを描きます。また、ある程度、間取り決めや段取りも、自分で調整しながら決めていくことができます。
しかしこの建築条件付土地の場合は、建売に対して、売り建てとも言われます。分譲会社の感覚的には建売とさほど変わらない感覚で、販売していますが、自由設計をあまりにも強調しすぎている時があります。簡単に言いますと、売主つまり不動産会社・分譲会社が「自社であるいは指定する施工会社で家を建てることが条件で、この土地をお譲りします！」 という内容で、自分の好きなあるいは条件にあう建てたいハウスメーカーで建てれるという内容の物件ではありません。そのため、ある程度自由に自分で決められる「注文住宅」とは全く違う商品であることを認識しておく必要があります。
広告で、建築時期のところに、契約後5ヶ月とか６ヶ月とか記載があるのが、建築条件付き土地つまり売り建ての物件です。
建築確認がない場合、セット価格で本来、記載はできませんが、適当な建築確認番号を記載してセット価格で、ポータルサイトに掲載されていることが多いです。
建築条件付き土地の「条件」は具体的にどんな条件が付されているのかご説明させていただきます。
【建築条件付き土地の一般的な条件】
- 土地の売買契約後、一定期間内に建築請負契約を結ぶこと
- 建築・施工会社は土地の売主、もしくは売主が指定する会社とすること
一定期間内に所定の会社で家を建てることが条件となっているのが特徴で、建築請負契約締結までの期限は、土地の売買契約締結日を起算日として、そこから「3カ月以内」である場合が一般的です。
「自分で建築業者（ハウスメーカー）は選べないの！？」「もっと自由にできると思っていた」などといったことをきっかけに、注文住宅と同じ感覚でその土地を購入すると業者とトラブルになる可能性が高くなります！
建売に対し、「売り建て」と言われる理由
建築条件付き土地というのは、上記で説明しましたように「土地購入する条件として一定期間内に、指定した建設業者で家を建てる」という条件がついた土地のことですが、売り建てとも言われます。
土地の売り手は「指定の建築会社で家を建てることを前提に土地を売ります」といっていると同時に建築される住宅の内容も大まかに決まっているということを知っておく必要があります。間取りは多少イジルことはできるが、本質は、建売の新築一戸建てとほとんど変わらないというのが本当のところです。それが理解できていれば、建築条件付きの土地を購入してももめることはないと思います。「多少は、購入者の意見を取り入れながら大まかな内容は、分譲会社が決める」という内容の商品であることは認識しておく必要があります。どちらかというと、建売住宅とさほど変わらないというのが建築条件付き土地の本質です。だから、建築条件付き土地は、建売住宅に対して「売り建て」住宅と呼ばれるれるのは、本質が建売住宅に似ているところからそういわれるところがあります。
建築条件付き土地＝建売住宅といっても言い過ぎではありません。先に建てるか、お客様が決まってから建てるかの違いだけです。
売り建て住宅は、家を建ててから売るのではなく、まずお客様をみつけてから家を建てるといだけでプロからみると本質は同じです。
確かに建売住宅よりは自由度は高くなりますが、少し間取りをいじれたり、キッチンの色を決めれたり、お金をプラスで出せば、グレード上げれるというメリットはあります。そうなると、自由度は建売よりも高いが、設備のグレードを上げ、様々な追加工事をすればするほど費用が高くなってしまい総額が膨れ上がります。分譲会社はそれが狙いのところもあります。
建築条件付き土地は建築会社が指定されているだけでなく、多くの場合、設計や設備・仕様にも制約があることが一般的です。自由設計と謳っていると、注文住宅のようになんでもできると思いがちですが設備・仕様は、最初から決まっていたり、場合によっては建築プランの変更は可能だが、選択肢がこのパターンから選んでくださいという場合もあります。また、プランの変更や設備・仕様のグレードアップに特別料金が一般的にはかかります。この広さの建坪であれば、同じ金額で大丈夫だが、それ以上広い間取りの場合は坪いくらで精算するとかの取り決めもあったりします。
営業担当は自由さを前面に出し、営業しているので勘違いしないことが大切です。建築条件付き土地の自由とは完全な自由ではなく、様々な制限のある自由ということです。
土地は安くみせるため割安に設定される
建築条件付き土地に対して、自由にはハウスメーカーを選んで建てることができる土地は、は「建築条件なし」の土地という言い方をします。土地に利益をのせ販売すると、売りずらいので、利益は建築費にのせて販売するのが一般的です。
土地を探していて、更地の土地を見つけると、建築条件付き土地だったという経験は多いと思います。一般の売主様の場合、お金のかかることをいやがるために古家がついたままで売り出すのが一般的です。そのため、更地の土地の場合、売主は、不動産会社という可能性が高くなります。
土地は、集客のために、割安に設定して、利益は建物にのせて販売するのが一般的
建築条件外しとは
どうしても、その土地は気に入っているが、希望のハウスメーカーで建てたい場合、建築条件が付いている土地を、建築条件なしで売ってくれるように交渉することは、可能です。売主が早く売りたい事情があれば、条件をのんでくれることはありますが、その場合、建築で利益を取ろうとしているのでその分を、土地の販売価格にのせた金額で購入することが条件になります。そのため、建築条件外しをした場合、土地の価格に400万円、500万円のせて販売されます。
更地になっているが、不動産業者が所有している土地で建築条件の付かない土地は建築条件付き土地より割高に価格設定されているので、当然高めの価格での売り出しとなります。それは、土地売買だけで利益を出さないといけないためです。不動産業者が所有している土地でも小さい土地は、建築条件付きで売られていることが多いですが、敷地が大きめの土地は、建築条件なしで売られていることが多いです。建築条件を付けて販売するかどうかは、エリア性等を加味して判断していきます。
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