建築条件付き土地の要注意点！違法な仲介手数料がとられる可能性が！【自由設計・売建住宅の闇】
自由設計というセールストークで販売する建築条件付き土地。意外とトラブルが多いのが建築条件付き土地といわれる「売り建て住宅」ですが、 様々なトラブルがある中でも仲介手数料との関係について説明していきます。
そもそも建築条件付き土地とは【自由設計・売建住宅】
多くの場合、土地の売主と指定の建築会社の間には、親会社と子会社といった関係があったりします。わざわざ子会社で販売のための仲介会社を別会社で立ち上げていることも多くあります。そうすると、仲介手数料を取ることができます。又、売主自身が直接、土地を建築条件付きで売るケースもあります。
そもそも土地の売主と指定の建築会社との間に一切利害関係がないのであれば建築会社を指定する意味はありません。建築条件を付けるという事は必ず利害関係があると考えてよいと思います。
土地の売主としては、土地の売買による利益だけではなく、建物の建築請負工事代金でしっかりと利益を出せるというメリットがあります。土地は、販売しやすいように、利益は薄くして集客して、建物で利益をきっちりと確保します。だから建築条件を外して土地だけの売買の場合、金額が400万円とか500万円がのせられます。また、建物について建築確認を得ていない段階でも工事請負契約を締結できるというメリットもあります。
土地だけ売ってもらうことを建築条件外しといいます。土地で売り出されている金額に、400万円、500万円高く購入すれば、土地だけで売ってくれることがあります。
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建築条件付き土地は一言でいうと抱き合わせ商法です。
建物に利益をたっぷりのせて売る売り方です。
建売を探しているが、自由設計も魅力に感じる人が主なターゲットになります。だから「プランを自由にできますよ」などと営業マンからいわれて、注文住宅と同じ感覚で契約をすすめてしまう方がでてきます。また、注文住宅の土地を探していた人も、希望の立地ということで、妥協して購入するケースもあるかもしれません。たたトラブルとして多いのが、考えていた自由設計と現実との乖離があるケースが多いです。建築条件付き土地は、売建住宅（うりたて）ともいわれますが、内容は、建売住宅とほとんど変わりません。
先に建ててから売るか、買い手が決まってから建てるかの違いで、スペックは、建売住宅と同じなのが売建住宅（建築条件付き土地）です。
建売住宅と建築条件付き土地（売建住宅）の違いは、先に建てるかお客様が決まってから建てるかの違いだけ！建物のグレードや仕様は、同じでほぼ間取りは決まっています。もともと建売住宅で探している人が、購入する場合は、問題ありませんが、注文住宅をメインで探していて、建築条件付き土地で妥協して契約する場合、注意が必要です。
よくスーモやホームズのようなポータルサイトで、建築時期が、契約後〇〇か月とか自由設計（フリープラン）と記載があるのは、建売住宅ではありません。紛らわしく、よく建売住宅と勘違いします。建築条件付き土地となります。そのため、外構費用や建築確認申請費用や水道市納金等別途の可能性があります。また、建築確認がおりていない物件は広告できませんが、契約のまき直し（宅建業法違反）を狙っている可能性も十分に考えられます。
スーモやホームズのようなポータルサイトでもまだそこまで取り締まっていない状況です。
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建築確認を受けていない住宅は、広告をすることはできず、契約を締結することはできません。これが、更地の物件を商談する時の一番のポイントです。
建築条件付き土地の要注意のポイントは、仲介手数料にあります。他にもよくトラブルになる注意点はありますが、今回は仲介手数料の絞って解説させていただきます。
指定の工務店で専任の仲介会社の場合、利害関係が必ずあります。その結果として、利益の最大化を狙っていきます。そうすると、土地の契約だけですませると仲介手数料は土地だけしか取れません。
そこで、土地の売買契約をまずしますが、仲介業者は、いずれ売買契約書の「１本化」して「差し替え」を狙っている業者が存在するということです。これは仲介業者の違法行為で業法違反になります。昔はこういった業者は多かったですが、いまでも普通に存在します。
最初、土地で契約して、解約して、建売として契約することは違法です。土地だけ売買契約をして、建物は建築請負契約をして、建築確認を受けた後、土地と建物のセットつまり建売住宅として、売買契約に差し替える行為は、未完成の住宅を建築確認前に売買することを禁じた宅建業法第36条の規制逃れとなります。
大阪府ホームページの下記をご参照下さい。
最初は、仲介業者は「土地売買契約＋建物建築請負契約」という形でさらりと説明をして、とりあえず「建築条件付土地」の売買契約を行い、後日「建物建築請負契約」を結ぶという流れになります。
しかし、仲介業者は「最終的には、土地売買・建物売買についての仲介手数料」を取ろうとします。
本来、仲介業者としては宅建業法上、建物建築請負契約に対する仲介手数料は受け取れません。請負の仲介では仲介手数料を受け取れないのです。
合法的（あくまで表面上）に仲介手数料を取るために、建物のプランが決まり「建築確認」が下りたタイミングで、元の契約書（土地売買契約＋建物建築請負契約）は合意解除ということにして、同時に「土地付新築一戸建」の売買契約を結び、新しい契約書に差し替えると仲介手数料をとることができます。
請負契約にしてしまうと建物部分の仲介手数料が合法的にとることができません。だから契約書を差し替えようとする業者があとを絶ちません。ただ買主様にもメリットが生まれ、土地建物セットで契約すると、建物完成時に一括で支払う形になるので、つなぎ融資が発生しない分、そのコストを削減することができます。
慣例的に、建物部分を請負紹介料のような名目で、取っているところも多いです。
買主様からすると「合意解除」という形ですすみますので、表面上は合法なように感じますが違法行為です。
しかし、仲介業者は初めから土地建物の仲介手数料を狙うためにやっていますので、本来請求できないものです。当然、売主もそのあたりはわかっています。仲介会社の中には、コンプライアンス的にまずいということで、請負紹介料というような名目で、買主様に請求したりすることもよくあります。
また、その販売に入っている仲介会社は、土地を所有している売主からも仲介手数料をもらいます。売主の中には、1本化していない契約の場合、建物分も出したがらない傾向があるので、仲介会社の利益の最大化を考えると、1本化しようとする傾向があります。（売主が仲介会社に建物紹介料としてわたすこともあります。） だから、両手の場合は、当然そうなっていく可能性はありますが、レインズ登録されている仲介物件の建築条件付き土地の新築で別れの仲介（片手）にもかかわらず売り側の仲介会社が1本化しようとする動機になります。別れの仲介の場合で購入する側の仲介会社はそういう意図はなくても土地・建物の仲介手数料が取れるという事で売り側の仲介会社のいわれるがままにそのまま1本化になっていく可能性はあります。
指定の工務店で専任の仲介会社の場合、売主との利害関係もからみあうからこそ生まれる手法です。
専任の仲介会社の建築条件付き土地の場合、仲介手数料に注意が必要
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建築条件付き土地の業者の大きなメリットとは
更地の状態で、売る場合、業者にとって大きなメリットがあります。
業者つまり分譲会社として、建売住宅でなく売り建て住宅つまり建築条件付き土地にするメリットは、資金繰りです。要は、お客様が決まってから建てるのでリスクを回避できることと、土地を先行決済する場合、資金回収を早くできるというメリットが生まれます。そのため、中小の不動産業者のほとんどはこの方法で売ることが多いです。売れるかどうかわからない建物を先にたてなくてよく資金繰りに余裕のない中小の業者では、大きなメリットが生まれます。
また、建売住宅は、利益率が薄く、建築条件付き土地の方が太い利益を確保できるのも大きなメリットとなります。
更地の状態で販売しているのは、あくまで業者都合というところがありますので、本気でコストを重視して、割安に購入したい場合は、建売住宅に絞り込んで探して購入することが、一番割安に購入することができます。
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売建の新築でフリープランや自由設計を期待すると必ずトラブルになる
基本的に建売として売りたいが、資金繰り的に売り建てにしているだけなので、考え方は、建売住宅で売ろうとしています。だから、自由設計といううたい文句で、集客されていたとしても、行ってみると、間取り変更がほとんどできず、キッチン等の設備のカラーセレクトができるだけという自由設計はよくあります。なかには、キッチン等の設備の標準が決まっており、オプションを付けて、グレードを上げたりできるような売り建て住宅もあります。
基本的に、売り建て住宅と建て売り住宅は、お客様が決まってから建てるか、先に建ててしまうかだけの違いにすぎません。本気でフリープランや自由設計を考えている場合は、建築条件が付いていない土地を探さなければいけません。
もともとハウスメーカーで考えていた方は、特に注意しなければいけません。
工務店が指定されている土地を購入するより、古家付き土地を購入して、ローコストメーカーで自由設計で建てる新築一戸建の方が安く済む
注文住宅と聞くと高くて、手が出ないと即考えてしまう方は多いと思います。これは、あくまで、みんながよく知る大手のハウスメーカーで建てた場合です。その場合、付帯工事を含めると建物代にかかる費用は、グレードにもよりますが、2500万円から3000万円の予算はみておかなければいけません。
しかし、全国展開しているローコストメーカーであれば、付帯工事も含めて、2階建てだと1500万円くらいで収まります。土地と建物併せて総額3500万円で検討している場合、2000万円くらいの土地を探せば、3500万円の建売住宅と同じくらいの予算で購入することができます。
2019年4月以前であれば、建売住宅と逆転現象が起こっていましたが、材料費の高騰で、現在は逆転現象はありません。逆転現象とは、土地を購入して、ローコストメーカーで建築する方が、建売住宅を購入するより、安く購入できていた時代があったということです。基本的に、仲介の営業マンは実入りが少なく、手間暇のかかる土地の紹介は積極的には行いませんので、逆転現象があったことはご存じではない方も多いかもしれません。建築費が上がったとはいえ、利益率の高い割高な建築条件付き土地を中途半端なフリープランで購入するよりは、ローコストメーカーで建築した方が、安く納得できる新築一戸建てを購入できる可能性は高いと思います。
難しいのは土地探しです。土地探しさえうまくいけば、より納得できる新築一戸建てを購入できる可能性が高くなります。当社では、土地探しをサポートしておりますので、お気軽にご相談下さい。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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