新築一戸建を購入！セットバックとは？私道って大丈夫？道路が２項道路とは
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新築一戸建てのセットバックとは？
新築一戸建てを探すとき、セットバック部分〇〇㎡とか記載されているのをよくみたことがあると思います。これは、建築基準法の中にある42条2項道路と呼ばれる道路のことです。建築基準法では、防災目的で消防車が道路に入ることができるように、下記の接道義務が規定としてあります。
「家を建てるための土地は、幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならない」
建築基準法が施工された昭和25年頃は、この規制をクリアできない物件が多く存在しました。
道路の整備が昔のままになっているエリアでは、いまだに道路幅が４ｍ未満で未整備のままとなっているエリアもあるため、建て替えのタイミングで、現行の建築基準法に則した形で、道路幅を広げるために土地を後退（セットバック）してくださいという道路のことで、建築基準法上の道路なので、問題なく建て替えができる土地です。建築不可ではないので安心して購入することができます。又、
幅員1.8m未満の道路については、あらかじめ建築審査会の同意が必要とされています。
幅員が4m以上ない道路でも、道路の中心から水平距離２mの線を道路の境界とみなすことで、建築基準法に則った道路として問題ないというのが42条２項道路です。
つまり、相場よりも安い土地の購入したら、「セットバックが必要な土地だったため、希望の間取りが入らなくなってしまった」などの不利益が発生します。２項道路の場合は、実質の有効な面積がどれだけあるのか把握した上で購入しなければなりません。４ＬＤＫの間取りが入ると思って購入したら、３ＬＤＫしか入らない土地だったら大きな問題です。
新築一戸建てを建てる絶対条件の２ｍ以上接するとは？
建築できる条件としてはセットバックだけでなく、たとえ幅４ｍ以上の道路であっても、２ｍ以上接していない場合は、接道義務を果たしたことにならないので、再建築はできません。接道の間口が２m以下の土地は再建築不可の土地となります。
注意点として、再建築不可の物件は、住宅ローンが不可となります。現金でしか購入することができません。
「間口」は、道路に面している土地の長さのことですが、２ｍ以上の建築基準法上の道路に接していないと再建築不可になります。
新築一戸建ての接道は公道でなければならないのか？私道は問題なのか？
幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接している必要はありますが、道路は公道・私道は関係ありません。建築基準法で認められた道路であれば、接道義務を満たすことになりますので、再建築、建築が可能になります。
道路は公道でも私道でも建築基準法上の道路であれば何の問題もありません。
新築一戸建てのセットバックした土地の権利はどうなる？
セットバックした土地は、道路ですので、何か置いたり、建築物を建てることはできません。また、セットバック部分の権利は、以下のパターンが考えられます。
- 所有権は自分が所有し、私道となり、使用は道路のみに限定される
- セットバック部分の土地を分筆して、自治体に寄付する（無償譲渡）
- セットバック部分の土地を分筆して自治体に買い取ってもらう
セットバック部分は道路扱いになります！
自治体がセットバック部分を買い上げたケースもないことはないですが、ほとんどのケースでは寄付扱いとなることが多いですが、受取ってくれないケースもあります。
セットバックした土地に、植木鉢を設置したり、駐車や駐輪スペースにすることも違法となります。
新築一戸建てのセットバックした道路の費用は誰が負担するの？
道路にするにはアスファルトで舗装して、定期的にメンテナンスをする必要がでてきます。維持管理の費用は自治体が負担することが多いようですが、各市町村によって対応は違います。
側溝の管理についても同じことが言えます。自分たちで、維持管理をしないといけない可能性もあります。
セットバック部分の固定資産税は払わないといけないの？
分筆して、無償譲渡してしまえば、固定資産税・都市計画税を払う必要はありません。所有権が自分のままでセットバックした部分の土地についても、自分の土地でありながら自分で使用できる私有地ではなくなるので、非課税になります。
セットバック部分は建ぺい率や容積率の計算から除外する
建ぺい率や容積率とは、敷地に対して建物が占める割合の上限値を制限する規制です。建築基準法によって、上限が決まっているので、建物の大きさが制限されてしまいます。
セットバック以前の敷地面積をもとに計算した規制の上限の延べ床面積の建物を建てることはできないことに注意が必要です。
新築一戸建てを建てる時、セットバックラインに注意
セットバックが不十分であることが売買契約後に判明し、トラブルに発展するケースが少なからずあります。
このような敷地の売買にあたっては、隣地のセットバックの状況を見て対象敷地とのラインのズレがないか確認したりすることは、最低限しなければなりません。
公図上、無番地の道については 42条2項道路の可能性があります。
建築基準法上の道路の区別については、市役所にて管理されています。 （大きな都市なら市役所、小さな市町村だと都道府県庁で管理しています。） 誰でも市役所で確認できます。
最近は、役所のホームページで道路種別が確認できる場合もあるので、 一度ホームページを確認するといいと思います。
公図上、無番地の道ってなんだこれはと思う方もいらっしゃると思いますが、
１、42条1項1号道路
２、42条2項道路
３、認定外の道路（建築基準法上の道路では無い）
の可能性があるので確認が必要です。
２項道路で道路部分を分筆して寄付するためには、寄付の基準を満たす必要がある！
私道のうち公共性の高いものは、市が寄附を受けて市の道路として整備・管理していくことになりますが、市町村によって寄付を受ける基準は違います。２項道路で分筆した道路部分を寄付する時も、寄付の基準を満たさなければ、受け取ってくれません。
寄附道路の条件（参考）
（1）建築基準法の道路に該当し、一般通行の用に供されていること。
（2）国道・県道・市道等に接続し、通行できる有効幅員が4m以上であること。 （後退用地の場合は、中心線から2m以上）
（3）道路の区域が確定していて、境界が確定していること。
（4）道路部分が分筆登記されていること。
（5）私道敷地の土地所有者全員が、寄附について承諾している。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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