新築一戸建て建売住宅・売建住宅・注文住宅の諸費用の内訳の違いとコストの差とは？失敗・後悔しない選び方
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予算のことを考えると建売と思い込んでいる方は多いのではないでしょうか？注文住宅は高いのではと思い込んでいる方も多いのではないでしょうか？実は、ローコスト住宅で注文住宅すると建て売り住宅より安くなる逆転現象が起こっていた時期があるのをご存じでしょうか？建売住宅・売建住宅・注文住宅を諸費用の違いとコストの違いを比較しながら新築一戸建ての失敗・後悔しない選び方を不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。
建売住宅と売建住宅の諸費用の違いとコストの差とは
コストのイメージ
建て売り住宅＜売建住宅＜注文住宅
※売建住宅とは建築条件付き土地のことです。
実際は、売建住宅よりローコストメーカーで注文住宅の方が安くなることがあります。
注文住宅は、高気密・高断熱など住宅の質を高め、自由設計で、とことん自分好みの住宅をつくることができますが、その分高額なコストがかかります。
売建住宅とは、土地を販売する際、土地の契約と同時に3ヶ月以内に指定された工務店で、建築請負契約を結ぶ建築条件付土地の上に建てられる戸建て住宅のことです。つまり、よく自由設計とか謳ってはいますが、現実的には、ほとんど間取りや設備・仕様は決まっており、ほとんど建売住宅と変わりありません。
売建住宅（建築条件付き土地）は、注文住宅というよりは、建売住宅に類似する住宅となります。建て売り住宅は、先に建ててから販売しますが、売建住宅は、お客様が決まってから、家を建てていくというやり方です。どちらかというと業者都合で、お客様が決まってから建てていきたいということで、販売しています。
売建住宅とは、建築条件付き土地のことです。先に建ててから売るか、先にお客様が決まってから建てるかの違いです。
建売住宅と売建住宅は、ほぼ同じ内容の住宅ですが、かかってくる諸費用が違ってきます。
建売住宅と売建住宅の共通の諸費用とは
①登記費用（表示登記費用含む）登記費用（所有権移転・抵当権設定）の目安は、35万円～40万円くらいです。表示登記の目安は、9万円～10万円です。
②銀行関係費用 融資手数料型の場合、融資金額×2.2％が目安です。3000万円のローンの場合、66万円です。
③仲介手数料 成約価格×３％＋6万円に消費税がかかります。当社では、建売は無料or半額
④火災保険 木造建築で15万円～30万円くらいが目安です。
⑤固定資産税等日割り分
⑥契約に貼る印紙代 5000万円までの契約の場合、印紙代は1万円です。ローンの契約時は2万円くらいです。
⑦不動産取得税 新築の場合、減税があるので、ほとんどかかってこないケースが多いです。
⑧ローン事務代行手数料 10万円～20万円 当社では不要
建売住宅には必要なくて、売建住宅（建築条件付き土地）に必要な諸費用で、代表的な物がつなぎ融資にかかる費用です。土地と建物を一括でしか融資をしてくれない場合、土地代金や着手金や中間金の支払いをつなぎ融資でまかなうことになります。これは、注文住宅を購入するときにも同じように費用が必要になります。金利負担と金融機関に支払う事務手数料ですが、住宅ローンではないので金利は高めで、事務手数料も高めです。土地の価格にもよりますが、40～50万円くらいは、予算を見ておいた方がよさそうです。
また、売建と建売は、仲介手数料が違ってきます。売建は、土地だけの仲介手数料になりますので、その分安くなります。しかし、建物部分の仲介手数料相当分を建物紹介料のような名目で請求するところも多くあります。（当社では請求しておりません。）
次の諸経費は、諸費用とは違いますが、建売にはなくて売建にかかってくる費用です。
少しでも安く見せるため、別途費用を含めず広告しているケースが多いです。
（金額は土地30坪位の平均的な住宅での目安です。）
①建築確認費用（50万円前後のところが多いです。）
②水道市納金（市町村によって違います。）
③地盤調査費用
④地盤改良費（50万円前後くらいのところが多いです。売建ての場合、別途費用としていないことも多いです。）
⑤外構費用（70万円～100万円くらいのところが多いです。）
こういった項目の付帯工事の費用が、もろもろ300万円くらいかかるケースもございます。この付帯工事の費用に加えて、建売の新築一戸建てにもかかる登記費用・ローン関係費用等の費用が更に必要になってきます。
※建売の場合は以上の金額が込みで消費税も込みの金額になっていることが多いです。
⑥つなぎ融資費用
建売より売建の方が諸費用は、高くなる傾向があります。また、建物価格自体も、利益率をきっちり確保して利益をのせているので、全体として高くなる傾向があり、400万円～500万円くらいは建売住宅より高くなるイメージです。
また、建築条件を外すためには、土地を高く買わなければいけません。利益配分が、土地より建物に比重を高めにして価格設定して販売していることが多いためです。
分割融資が可能な金融機関で、着手金や中間金が少なくて済むハウスメーカーで、 現金をお持ちの方の場合 、つなぎ融資を使わなくても大丈夫なケースはあります。
地盤調査には一戸建てであればほとんど『スウェーデン式サウンディング試験』が行われます。これは住宅のプランが出来上がったら、建物の四隅と中央の計5カ所の強度を調査する方法です。具体的には、先端がスクリュー状になっている鉄の棒を地面に立て、その棒の上におもりを少しずつ載せながら地面にねじ込み、25cm貫入する重さを記録します。100kg載せても貫入しなかったら棒に備わっているハンドルを回転させ、25ｃｍ貫入させるのに要した回転数を記録します。こうして得られた重りの重量や回転数から地盤の強度（N値）を算出します。
地盤改良費は地盤調査の結果、地盤改良が必要と判断された場合、必要になるお金です。ベタ基礎で大丈夫というベタ基礎判定の場合、必要ありません。方法は主に（1）表層改良工法（2）柱状改良工法（3）鋼管杭工法の3つがありますが、３の場合、コストが高くなります。一般的には、（2）の柱状改良工法をすることがよくあります。
柱状改良であれば、50～60万円くらいの予算をみておけばいいと思います。
注文住宅と売建住宅とローコスト住宅の諸費用の違いとコストの差とは
注文住宅と売建住宅とローコスト住宅の諸費用の違いとは
注文住宅で建てると圧倒的に高くなるイメージを持っている方は多いのではないでしょうか？実際、大手ハウスメーカーで家を建てると建物代だけで、付帯工事もあわせると3000万円くらいすることになります。
予算が、5000万円までで探している場合、土地にかけれるコストは、2000万円までとなります。大阪エリアで、資産価値のあるブランドエリアでは、2000万円では、まともな土地は手に入りません。
同じ注文住宅でも、ローコストメーカーで注文住宅を建てると、建物代だけで、付帯工事もあわせて1,500万円くらいで収まります。
そうすると、5000万円くらいの予算の場合、土地にかけれる予算は、3500万円までかけれることになります。そうすると一気に選択肢が広がります。
そして、土地を探していると、更地をみつけて、聞いてみると、建築条件付き土地つまり売建住宅だったということはよくあることです。土地の利益を少なめにして建物に利益をのせることで、安く見せてお客様を引いていくのが、建築条件付き土地です。
そのため、トータルのコストを比較してみると、建築条件付き土地より、ローコストメーカーで、注文住宅を建てた方が安くなることが多くあります。
ローコスト住宅で自由設計にする場合
建て売り住宅＜売建住宅＜注文住宅
↓
建売住宅＜ローコストで注文住宅＜売建住宅
2019年4月より以前の場合、下記のように建売より安くなるという逆転現象が起こっていたことがありました。
ローコストで注文住宅＜建売住宅＜売建住宅
※売建住宅とは、建築条件付き土地のことです。
注文住宅では、土地選びから始まり、住宅会社ハウスメーカーを選び、間取りも設計もデザインもすべて自分で決めていきます。
売建住宅では土地の売り主が指定する工務店で家を建てる必要があります。そして、「土地の売買契約から3ヶ月以内までに建物の請負の契約を行わなければならない」となっており、間取りや設備・仕様がある程度決まっているケースが多いです。
建築条件付き土地で、家を建てるより、ローコストメーカーで注文住宅の方が安くなる可能性が十分にあります。
土地の購入から住宅の請負契約までの期間が定められているところが、注文住宅とは違い、注文住宅のようにじっくりと設計やデザインに時間をかけることができない点は大きく違うところです
ハウスメーカーやローコストメーカーの場合必要になる付帯工事
上記の売建（建築条件付き土地）で必要になる建築確認費用・水道市納金・地盤改良費・外構費用等は注文住宅でも共通で同じように費用がかかってきて、下記のように売建ではかからないものが付帯工事費用として必要になります。
❶解体費用（古家がある場合のみ）
❷仮測量費用（表示登記もあわせて同じ土地家屋調査士に頼むと無料になることもあります。）
座標の入った測量がない場合、建築確認申請ができないため、必要となります。
❸設備取出費用（上下水の引込がない場合や、引き込みの口径を20ｍｍに変更の為、掘削して取り換える場合）（40万円～50万円位）
❹工事車両駐車場代（大工等が工事期間中、車を止めれるところを2台分くらい）3か月くらいが目安です。
❺整地費用・造成費用（フラットな土地の場合、造成工事は必要ございません。）
2ｍ以上の擁壁の土地は造成費が高くなる可能性がございますので避けるのが無難です。
❻地鎮祭費用（希望の場合）
※ハウスメーカーによって見積もりの見せ方が違うため、上記は参考程度にご覧ください。
注文住宅と売建住宅とローコスト住宅のコストの差のまとめ
売建住宅（建築条件付き土地）のコストは、大手のハウスメーカーの注文住宅に比べて低く建売住宅よりも高いのが一般的です。
しかし、同じ注文住宅でもローコストメーカーで注文住宅をつくれば、建築条件付き土地より安く建てることができます。
注文住宅もピンキリで、大手ハウスメーカーであれば、付帯工事を含めると建物代だけで、3000万円以上しますが、ローコストのハウスメーカーであれば、1500万円くらいの予算で可能です。
3階建ての場合、建築費と建築確認申請費用のコストが上がります。2階建てと比較して150万円～200万円くらいのプラスの予算はみておかなければいけません。
建築基準法22条区域ではなく、防火・準防火地域の場合、70万円～120万円くらいコストが上がります。
2021年からウッドショックの影響で木材価格が高騰しており、木材調整価格として、120万円くらい加算しているローコストメーカーが多いです。ウッドショックが落ち着けば、調整価格は加算されません。建築費に占める木材コストの割合は200万円くらいです。仮に2倍になったとして、400万円くらいで、200万円が加算されることになります。
売建住宅（建築条件付き土地）は、すでに間取りがほぼ決まっているケースや住宅会社が用意している数パターンの中から選ぶケース、稀に間取りがある程度自由に決められるケースがあります。 住宅の設備・仕様については、指定された数種類から選ぶケースが一般的です。
当社では、土地のご紹介も行っているので、お気軽にご相談ください。
ローコスト住宅で注文住宅をする場合、
建物にかかる費用は、付帯工事費用も含めて1500万円くらいです。
土地の金額が、2000万円であれば、3500万円の建て売り住宅を購入する感覚です。
この金額に建売住宅で必要な諸費用を加算するイメージです。
逆に、4000万円の建売住宅を探している場合、ローコスト住宅で建てると、建売を購入する感覚で探せば、4000万円引く1500万円で、2500万円の土地を探せば予算に収まることになります。
現在、ウッドショックの影響で、ローコストメーカーでも強く影響を受けており、木材の調整価格を120万円～150万円くらい加算しているので、法22条区域・2階建てで、30坪くらいの建坪で、1600万円台くらいで予算を見積もっておく必要があります。３階建てや準防火地域の場合、更に追加予算が必要です。
ウッドショックがおさまれば、1500万円くらいの予算で検討しても問題ないと思います。
建売住宅と売建住宅の住宅のクオリティはほぼ同じ！
売建住宅（建築条件付き土地）における設計の自由度はかなり低く建売住宅とさほど変わらないのにコストだけが割高になっているケースが多くあります。売建住宅は、住宅会社によって設計の内容や自由度に差があります。
そのため「あこがれのキッチンがある」「どうしてもこだわりたい間取りがある」といった場合、売建住宅ですべてをかなえるのは確実に難しいでしょう。売建住宅を購入する際には「どのような制約があるのか」についてしっかりと把握しておけば、契約後に「こんなはずではなかった」という後悔を避けられます。
基本的に、売建住宅と建売住宅の違いは、先に建ててから売るか、お客様が決まってから売るかの違いだけです。大手の建て売り住宅は別にして、ほとんどの建売住宅は、耐震等級は1で、住宅性能評価はついていないのが一般的です。同じように、売建住宅（建築条件付き土地）もついていないことが一般的です。
そして、設備・仕様も建売住宅と売建住宅もレベルは同じです。売建住宅（建築条件付き土地）のメリットとすると、キッチンの色目とかフローリングの色目とか選べるメリットがあります。売建住宅で、あこがれのキッチンは無理だが気に入っているグレードアップしたキッチンはオプションで追加でお金を払えば可能になる可能性はあります。
ローコストメーカーで注文住宅を建てる場合、耐震にこだわりがある場合、最初から耐震等級3に対応したメーカーを選ぶことができるし、キッチンのグレードを上げる場合は、同じように追加でお金を払えば可能になります。
また、大手ハウスメーカーと設備等のクオリティは同じレベルで、住宅性能表示制度の耐震等級で最高ランク・長期優良住宅に対応して、耐震性能に徹底的にこだわって、高断熱・高気密についても、発泡ウレタン断熱や次世代の省エネ仕様、セントラル換気システムなどを採用して付帯工事も含め2000万円くらいで建てるメーカーもあります。
まとめ
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
新築一戸建てを考えるとき、注文住宅・建売住宅・売建住宅どれがいいのか？
何を優先するかで選び方が変わります。自由設計とアピールしながら、実際には、ほとんど間取りや設備・仕様が決まっている建築条件付き土地よりローコスト住宅での注文住宅は、建売とさほど変わらないコストの割に建売住宅にはないメリットがあります。
コスト面で、注文住宅が難しい場合や間取りやなにか特別なこだわりがある場合、建売住宅で希望を満たすのは難しくなります。また、売建住宅は、条件にしばりがありどうかと考えている場合、ローコストメーカーで家を建てる選択がベストかもしれません。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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