住宅ローンを収入合算で組むと、離婚できない？支払いはどうなる？売却できるの？

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住宅ローンを収入合算で組むと、離婚できない？

収入合算した時の大きなデメリットは、離婚した時に起こります。家を購入するタイミングでは、離婚のことは頭の片隅にもない方がほとんどだと思います。

しかし、将来のことはだれにもわかりません。

最近、売却相談を受けるお客様の中で、売却理由が離婚というお客様が肌感覚ですが、年々増えてきていると感じています。

一番困ることが、夫婦の売却価格の意見が食い違うことがよくあり、仮にオーバーローンつまり、売却価格でローンの残債を消すことができてもなかなか売却が進まないことがあります。また、ペアローン・連帯債務で、双方持ち分を持ち、御主人様・奥様の名義が入っている限り、両方の署名・捺印がないと売却できません。

上記のように夫婦2人で名義を入れている場合、売却のためには、媒介契約書には双方の署名捺印をいただいてからの販売活動となります。

つまり、双方が納得した状態でないと売却できないため売却活動がこじれることがあります。一方が、早く縁を切りたい場合、金額はいくらでもいいから早く売って欲しいと思っています。一方が、少しでも高く売りたいと粘りたいと思っている場合、売却期間が長期化していきます。

欲しい家が見つかり、夫の年収が若干足りない場合、収入合算で少し背伸びしなければいけません。よくあるのが、少し足りない場合、妻はパート収入を合算したりします。

地銀であれば、パート収入でも収入合算できる金融機関があります。この場合、奥様は連帯保証人で、持ち分は入れていないパターンが多いと思います。

連帯保証で持ち分を入れていない場合、御主人様だけの署名捺印で売却が可能で、所有者であるご主人様の希望の売却価格で売却が可能になります。

まず、住宅の名義には、一人で所有する単独名義と、夫婦2人で所有する共有名義があることを押さえておかなければいけません。
単独名義の場合は所有者が一人なのでその人の判断で自由に売却することが可能ですが、問題は、自宅の所有者が夫婦2人になっている場合です。名義が2人になっている場合、上記のような煩わしさがあります。
アルバイトの収入を合算して連帯保証とした場合、単独の名義になっていることは多いですが、主たる債務者である夫が返済不能などにならない限り、奥様は問題ありませんが、連帯保証人のままにしておくと、将来的に、奥様にも返済の義務が生じる可能性が十分に考えられるので、きれいに縁をきるためには連帯保証人を外す対策が必要になります。

ペアローンでは住宅が共有名義で、持ち分が絶対に入っているので、双方の意見がまとまらない限り売却はできません。

また、ペアローンでは双方が連帯保証人になっていることにも注意が必要で、自分の支払いだけ見ておけばいいのではなく、離婚後にどちらかがローンの支払いができなくなると、2本の債務の内、もう一方にその支払い義務が生じる可能性を残したままになるデメリットがあります。

フラット35で収入合算した場合、連帯債務になりますが、夫婦2人とも名義を入れていることが多いので、夫婦どちらか一方の判断で自由に売却することはできません。

しかし、離婚できないというわけではありません。

連帯保証・連帯債務をそのままにしておくと次に新規でローンを組みたいときに大きな影響を与えてしまうということが大きな問題となります。

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収入合算をして離婚した時の代表的な対処法とは

夫婦で住宅ローンをそれぞれに組むペアローン・連帯債務で持ち分を入れた場合で、離婚した場合、縁をきれいに切ることを考え、売却を選択するケースが多いです。

1.借り換えの可能性を試す方法

この手続きには、ハードルがあり、金融機関の審査と合意も必要になります。

2.売却して縁を切る方法

離婚後にどちらか家に住むケースもありますが、どちらも住みたがらないケースが多いです。この場合は家を売却し、得たお金でローンを完済して連帯保証・連帯債務を解消することになります。

売れる売却価格で、住宅ローンの残債を完済することができれば、きれいに縁を切ることができます。しかし、住宅ローンの残債の方が、売却価格より高い場合、自己資金で埋め合わせをしなければいけません。

このような自己資金が必要な状態はオーバーローンになっており自己資金がない限り売却が難しい状態です。このようにならないためには、購入時、しっかりと資産価値を考慮して購入しなければいけません。差額分を自己資金で、補完しないと抵当権は抜けません。

離婚時に自宅を所有している場合、確認するべきこと

1.自宅の名義が誰になっているのか？

自宅が持ち家で住んでいた夫婦が離婚することになったら、自宅をどうするかが大きな問題になります。
そのまま夫婦のどちらかが住み続ける場合もたまにありますが、自宅を売却して夫婦の縁を切るケースが一般的です。

自宅を所有している場合まず、確認すべきことが自宅の名義が誰になっているかです。特に収入合算した記憶がある場合、名義が入っているのか、連帯保証での収入合算なのか、連帯債務での収入合算なのか最低限確認が必要です。

2.「連帯保証」「連帯債務」「ペアローン」のどのパターンで借りているか？

収入合算の住宅ローンの借り方には、「連帯保証」「連帯債務」「ペアローン」の3つのパターンがあります。

連帯保証とは、夫婦のどちらか一人の名義で住宅ローンを借りて、もう一方が連帯保証を負う借り方です。
最近は、地銀では、アルバイトでも収入合算ができるため、ご主人様が正社員で収入があるが、希望の借入額に届かない場合、奥様のアルバイトやパート社員の収入を足し（勤続1年以上を求められることが多い）、返済比率をクリアして連帯保証という形で住宅ローンを借りるパターンです。銀行で収入合算と言えば、連帯保証となります。
連帯保証では、住宅ローンの返済義務は、上記の場合、ご主人様になりますが、借りている人がなんらかの理由で返済できなくなった場合は、連帯保証人が返済義務を負うことになります。

銀行では、 夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りる形つまり2本の住宅ローンを組むのがペアローンでの収入合算という方法もあります。 銀行によっては、連帯保証もペアローンも借り入れできる金額がかわらないこともありますが、銀行によっては、主たる債務者の2分の1までしか合算できないとか条件があったりすることがあります。そのような場合、借入額を最大化したり審査を有利にしたりするときに利用します。

これに対し連帯債務は住宅ローンを借りた人と同等の返済義務を、もう一方の連帯債務者も負う借り方です。
連帯債務で借りる代表的な金融機関は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して取り扱う【フラット35】です。

収入合算の住宅ローンの借り方には、「連帯保証」「連帯債務」「ペアローン」の選択には、ローン控除や団体生命保険が関係してきます。
連帯保証では住宅ローン控除が受けられるのは借りた人だけですが、連帯債務とペアローンは夫婦ともに住宅ローン控除を受けることができます。
また連帯保証では借りた人が亡くなると団体信用生命保険の保険金でローンの全額が完済されますが、ペアローンでは亡くなった人が借りた分しか完済されません。

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3.住宅ローンの残高

住宅ローンが今いくら残っているのか、残高の確認が重要です。売れる価格が残債より高く売れるのか低く売れるのか見極めることが大切です。
つまり、離婚するときに自宅を売却してきれいに清算しようと思っても、売却価格が住宅ローンの残高を下回っていると売却代金で住宅ローンを全額完済することができません。
住宅ローンの残高は金融機関から送られてくる償還表（返済予定表）を見ればわかります。この償還表は、変動金利の場合、6ヶ月おきに自宅に郵送されてきます。
償還表には月々の返済額とその元金と利息の内訳、融資残高が記載されており、現在の月の融資残高の欄を見ればOKです。

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4.自宅の現在の適正価格

自宅の売却価格を調べるには、まずSUUMOやホームズなどのポータルサイトを利用して相場をつかんでいきます。これは購入するときも同じです。
類似している物件がいくらくらいかをつかむとおおまかな金額が見えてきます。

より正確な売却価格を知るには、プロの意見を聞く必要があります。不動産会社に価格査定を依頼するのが一般的です。ここで注意しないといけないのが、一括査定のようなのを使うと、適正価格がわからなくなる恐れがあります。

なぜなら、一括査定は、競って媒介依頼を取るために売れないような相場と乖離した高い金額で普通に査定されることがあるためです。高い金額を査定した方が、依頼される確率が上がるためです。売り手とすると賢く見極める必要があります。

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離婚後、連帯債務・連帯保証のままだと支払い義務が生じる

収入合算で、住宅ローンを利用した場合、連帯保証・連帯債務のままにしておくと、万が一、主たる債務者が支払いができない場合、影響が及びます。

しかし、連帯保証・連帯債務を解消するためには高いハードルがあります。

売却してお金が残れば、それを折半することができスムーズにすすめることができます。夫婦共同の財産の総額から夫婦共同の負債の総額を引き、その残額を折半するのが通例です。

1.連帯保証人で収入合算の場合はどうなる？

妻の収入を合算するため、奥様がご主人様の借り入れの連帯保証人になっているパターンも多くあります。

連帯保証人は、名義人に支払能力がなくなり返済が滞った場合、名義人に代わって残債の全額を1人で返済しなければなりません。

連帯保証人を簡単に変更することはできません。連帯保証人を外す方法は、ローンを完済するか、借り換えするしかありません。

名義がご主人様名義で、且つご主人様が単独で住宅ローンを借りており、返済の全部を支払い続けるというようなケースでも、収入合算をしており、奥様が連帯保証人になっている場合で、きれいに清算するためには上記のいずれかの方法をとらなければいけません。

ご主人様が住宅ローンを滞納した場合、連帯保証人である妻に住宅ローンの支払い義務が発生することになるからです。

2.ペアローンの場合はどうなる？

最近は共働きが多いため、夫婦それぞれが債務者となって2本の住宅ローンを組む「ペアローン」を選択しているケースがあります。

連帯保証による収入合算よりペアローンの方が、借り入れ額を最大限に増やし審査が通過しやすいためです。夫婦それぞれでローンが組むことになるため、どちら住宅ローン控除も夫婦で適用を受けられることがメリットになります。
連帯保証では住宅ローン控除が受けられるのは借りた人だけですが、連帯債務とペアローンは夫婦ともに控除を受けることができます。

しかし、ペアローンは借入額の最大化を目的としていることが多く、どちらか一方が、離婚で2本のローンを単独借入に変更したいという場合でもペアローンから単独のローンへの変更は難しい可能性が高いです。

そのため、最善の選択肢が売却になる可能性が高いです。
またペアローンの特徴として連帯保証では借りた人が亡くなると団体信用生命保険（団信）の保険金でローンの全額が完済されますが、ペアローンでは亡くなった人が借りた分しか完済されず、もう1本の住宅ローンは残ったままになります。

離婚理由で住宅ローンの借り換えはできるのか？

住宅ローンの借り換えというと、金利の高い頃にローンを組んでいたのを低金利のローンに金融機関ごと乗り換えるときに利用するイメージが強いと思います。
離婚するときも、夫の単独名義だった住宅ローンを借り換えて妻の単独名義にしたり、夫婦の連帯債務だったローンを借り換えて一方の単独名義にするという選択肢があります。

住宅ローンの借り換えができるかどうかは、借り換え後の名義人の属性（年収・勤続年数・勤務先等） が重要なポイントになります。
例えば夫婦の連帯債務としていた住宅ローンを借り換え、どちらかの名義に1本化するためには属性（年収・勤続年数・勤務先等）に問題がなければご主人様もしくは奥様の単独名義でローンを組むことも可能にはなります。

住宅ローンでの借り入れの場合、自己居住が絶対条件となります。だから、購入時、新居へ住民票の移転を義務づけられています。離婚で住み続ける場合、借り入れをしている本人が住み続ける場合は問題はありませんが、自分が住まないと住宅ローンではなくなります。資金使途が違ってくる場合、金融機関としては認めてくれません。ご主人様名義で組んだ住宅ローンを借り換えて奥様に名義を変更すれば問題が解消できます。

【売却のポイント】売れる金額が住宅ローン残高より高いケース

離婚するときに自宅を売却する場合、住宅ローンの残高より自宅の売却額が高いか低いかが重要なポイントです。

まず売れる金額が住宅ローン残高より高い場合、自宅を売却すれば住宅ローンを完済することができます。自宅を売却し、手元に残ったお金を夫婦で折半する「財産分与」とするケースが一般的です。

財産分与とは、離婚をした二人のうちどちらかがもう一方に対して財産の分与を請求できる制度のことです。
財産分与には以下の3つのタイプがあり、清算的財産分与が一般的とされています。

清算的財産分与	夫婦が婚姻中に共同で形成した財産は、夫婦の共有財産ですので、離婚時に清算することになります。
扶養的財産分与	離婚により、生活が苦しくなってしまう配偶者に対してなされる財産分与です。 専業主婦などの、離婚により経済的に弱い立場に置かれる配偶者が、経済的に自立できるだけの期間の援助という趣旨で支給されるのが一般的です。
慰謝料的財産分与	相手の配偶者の落ち度によって離婚に至った場合には、精神的な苦痛を償うための慰謝料を相手に請求することができます。

自宅は名義にかかわらず、実際には夫婦の共同で取得されたものであれば財産分与の対象になります。

婚姻前から有していた財産や、婚姻後に得た財産については夫婦共同で形成した財産とはいえないため、原則として清算の対象にはなりません。

財産をどのように分けるかは、公平性を基本に話し合いで決めることになりますが、解決できないときは、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることになります。調停までもつれこむことはよくあることです。
家庭裁判所の審判では、夫婦の財産を2分の1ずつ分けるように命じられるケースが多いようです。
また共有名義の自宅を売却した場合、通常は名義の持ち分に応じて売却代金をもらうことになります。
しかし、離婚の場合は財産分与の意味合いが生じるため、持ち分に関係なく折半することが一般的です。

財産分与のタイミングは必ずしも離婚と同時でなくても大丈夫です。
ただし、家庭裁判所への申し立ては離婚から2年以内が期限となるので注意が必要です
また、離婚時の財産分与で持ち分を超えるお金を受け取った場合でも、通常は贈与税はかかりません。

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【売却のポイント】売れる金額が住宅ローン残高より低いケース

現在の住宅ローン残高が、売れる金額よりも多く残っている場合、自己資金を足して残債を消すしか方法はありません。まず売れる金額を知ることが大切です。不動産会社の査定価格や売れる想定価格が自宅の売却価格を上回る残債がある場合「オーバーローン」になっている状態です。売れる想定価格は、確実に売れる金額で考えないといけません。
売却代金で、住宅ローンを完済できないと、金融機関が設定した抵当権を抹消できず、売却することができません。

少しでも高く売り、売却価格と住宅ローン残高との差額を縮めることができれば、差額分を預貯金などで繰り上げ返済すればローンを完済できるので、売却も可能です。

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売却できず、どちらかが住み続ける場合のデメリット

まず住宅ローンを借りている名義人が住み続ける場合は、大きな問題は起きません。
しかし連帯保証人になっている場合、名義人の返済が滞った場合は連帯保証人に返済義務が生じるデメリットがあります。

デメリットを解消するためには、借り換えか売却が選択肢になります。

一方、住宅ローンの名義人でない非名義人が住み続ける場合は、金融機関は住宅ローンとして融資しているので、資金使途が違ってくるため金融機関は認めてくれない可能性が高いです。

どうしても住宅ローンを完済できない場合は？

一番きれいに2人の関係を清算して次のステップに進むためには、売却が一番きれいな形です。

自宅を売却しても住宅ローンを完済しきれないが、どうしても売却したいという場合は、「任意売却」という選択肢があります。

任意売却とは、住宅ローンが残った状態の不動産を、金融機関と売却金額等を合意のうえで売却する方法です。返済に困り競売になる一歩手前でするのが任意売却というイメージをお持ちの方も多いと思いますが、こういったケースでも選択肢となります。
売却できれば所有不動産に設定されていた金融機関の抵当権は抹消されますが、ローンについては売却後も消しきれなかった残債の返済が続くことになることがデメリットですが、選択肢がない場合、仕方がないといえます。賃貸に住む場合は、家賃も払いながら消しきれなかった残債のローンも支払わなければいけません。

また競売では相場より大幅に安い金額での売却となり、金融機関にとっても競売より高く売れる任意売却にはメリットがあります。任意売却であれば一般のマーケットで売却することになるので、通常の売却と変わらない価格で売れる可能性が高くなるからです。

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