新築一戸建てを購入時のお金（諸費用）の流れと注意点【申込・契約から決済までの流れ】
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新築一戸建て（建売）を購入した場合のお金の流れ、諸費用の支払いの流れ・内訳と新築一戸建て購入のポイントと注意点を、不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説します。
新築建売の申し込み・契約から決済までの流れ
大手の建売住宅の場合、売買契約から決済・入居までにかかる期間は、約3週間～4週間です。パワービルダーの場合、1ヶ月を超えることができません。中小の業者の場合、1ヶ月超えても可能な場合があります。完成している建売の新築の場合、手続きに不備があったりすると間に合わなくなる可能性があるので、注意が必要です。
そのため、飯田グループ等のパワービルダーの場合、契約が終わればすぐに住宅ローンの本審査を進めていかないと決済に間に合わないスケジュール感となります。つまり、契約までにどの銀行で進めていくか決めておき、かつ本審査に必要な書類を契約までに取得しておく必要があります。
申込み・住宅ローンの事前審査→売買契約→住宅ローンの本審査→完成後立ち会い・表示登記→決済
ステップ1.物件購入の申し込み
内覧していく中で、ピンときた希望の物件に出会えたら、まず、1番手をおさえる動きをしなければいけません。具体的には「購入申込書」を提出します。重なることも多い買い付け申込書は基本的には書面の順番で交通整理が行われます。これは正式な売買契約ではなく、契約のような縛りはなく、あくまで購入の意志を示すためのものです。仲介会社によっては、申込書と共に「申込証拠金」として10万円程度を求められることがあります。売買契約をした場合は手付金の一部に充てられ、契約に至らない場合は返却されるものではありますが、返却しないなどのトラブルはあるので注意が必要です。当社では、申込証拠金のようなお金は取っておりません。
ポイントは、買い付けから契約まで1週間～10日以内が目安です。買い付けと同時に事前審査をかけていきます。
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ステップ2.住宅ローンの事前審査
契約の特約にローン特約をつけて契約することが一般的です。売主にとっては不利な契約になり、万が一、本審査が通らなかった場合、その間の営業活動ができないことを考えると大きな痛手となります。そのため、契約までに必ず事前審査の承認を買い手に求めます。契約までに、事前審査をして、承認がない場合、契約はできません。事前審査は本審査の前にローン返済能力を確認する審査で、「物件購入の申し込み」と同時に行われます。大手企業勤務・公務員等属性が良い方であれば、早ければ、午前中に出せば、午後に結果が出るケースもありますが、目安として2日～3日ほどみておいた方がいいです。
申し込みから契約まで1週間以内のスケジュール感になりますので、事前審査に必要な源泉徴収票等は事前に準備が必要です。一般的に住宅ローンの審査は2回に渡って行われ、事前審査後、本審査の流れとなります。借り入れ時の年齢や完済時の年齢、年収、返済比率、個人情報などをチェックし、後に行われる「本審査」を通過できるかどうかのめどが立ちますが、ネット銀行では、事前審査の段階で、担保となる不動産の担保評価を行っておりませんので、事前審査を通過しても、本審査で減額されるリスクがあることは知っておかなければいけません。
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車のローン等がある場合、事前審査に、返済予定表が必要になります。なくしている場合、再発行してもらうと1週間くらいかかってしまいます。
売主側は、本審査の承認が担保できる事前審査を求めます。フラット35の事前審査は、事前審査の承認があっても、本審査で否決されることがよくあるので、契約前に本審査を求められることが、多いので注意が必要です。その場合、物件を1番手でおさえてくれない可能性があります。
都銀や地銀の事前審査は、固く審査するので、事前審査の承認があれば、本審査で否決されることは、ほぼありません。
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ステップ3.物件の売買契約
申し込みから1週間以内に契約日が設定され、その契約ではまず、物件の説明からスタートです。つまり、物件のこと、重要事項説明を受けた後、売買契約の読み合わせを行い契約を締結します。署名捺印が終われば、物件の購入金額の一部を「手付金」として支払います。金額は売主にもよりますが、相場は物件価格の5～10％です。新築一戸建ての場合は、売主が分譲会社で100万円でも問題なく契約できます。手付金は決済時に「物件価格」に充当されるお金で、余分に必要なお金ではありません。
ステップ4.住宅ローンの本審査
住宅ローンの申し込みと同時に、本審査の段取りを行っていきます。ローン特約の期日が設定されているので、期日までに間に合わせなければいけません。契約後、2週間から3週間くらいには、結果をだすのが目安です。
本審査に必要な住民票、印鑑証明書、課税証明書などの書類は市役所で取得しないといけない書類があるので、早めの準備が必要です。
本審査に通過すれば、無事に融資を受けられることになります。本審査は、金融機関によって違いますが、1週間～2週間ほどみておく必要があります。不足書類や不備がでてくれば、審査がストップしてしまうので注意が必要です。
契約から決済まで1ヶ月以上の期日で契約できない分譲会社の場合、都銀・地銀であれば、契約から決済まで3週間くらいで決済ができることが多いですが、ネット銀行の場合、1ヶ月期限の契約の場合ギリギリ間に合うかどうかというスケジュール感になります。そのため、例えば、auじぶんで進めていく場合、不動産契約までに団信のWEB手続き・口座開設手続き・必要書類取得をしておくことが大切です。1営業日でも早く進めていく意識で動くことが大切です。
本承認後、すぐに立ち会いの日取りを決めたり、表示登記の段取りを行います。表示登記の書類として、住民票1通と（印鑑証明1通）と賃貸契約書の写しが必要となります。決済までに、表示登記を完了させないといけません。どの市町村でもだいたい1週間くらいで完了することが多いですが、混んでいると時間がかかるので、早めに動くことが大切です。飯田グループ等パワービルダーの場合、不動産売買契約のタイミングで、表示登記書類を提出してしまいます。ローン承認後、すぐに動けるようにするためです。
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ステップ5.物件の立ち合い・内覧会
本審査承認後、売主や不動産業者らと一緒に物件の状態・不具合等をチェックするために、立ち会いを行います。
建て付けが問題ないか、ドアの開閉の向きなど細かい部分も忘れずにチェックしてください。また、大きな傷がついているところがないかをチェックしたり、設備などに不具合がないか、水漏れなどのライフラインに問題がないかをチェックしてください。
フローリングや外壁などに何らかの問題がないかなども確認します。内覧会には、間取り図と筆記用具、メジャーなどを持参すると現地で役立ちます。
大きなキズ・不具合などを発見した場合などはすぐに売主に伝え、引き渡し日までに修繕してもらいます。
新築一戸建ての施工状態をチェックするには専門知識が求められることも多いので、インスペクションを利用する場合、このタイミングで、調整するとよいでしょう。
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ステップ6.物件の引き渡し・入居
残金の決済つまり、お金の精算が終われば、物件の鍵を受取り、引き渡しが完了します。これ以降、いつでも好きなタイミングで入居することができます。
決済後すぐに、司法書士による不動産の所有権移転登記が行われます。決済は、その日の内に、所有権移転登記を完了しなければいけないので、午前中行われることが多いです。引き渡し後すぐの入居を考えている方は、決済当日の午後から段取りをしているとスムーズです。また決済後すぐに電気・ガス・水道のライフラインの手続きを行ってください。
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新築一戸建て購入手続きのポイントと注意点
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物件価格は値切ることができる？
新築一戸建ての物件価格は、値段交渉することができる場合とできない場合があります。売り出して間もない物件や、必ず売れると売り主が自信を持っている売れ筋の物件は、価格交渉が難しいかもしれません。
値段交渉は、購入の意志を固めた購入申し込みのタイミングで行います。申し込み後の値段交渉はできません。
当社では、積極的に値段交渉を行っていますので、お気軽にご相談ください。
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購入申込み後、キャンセルは可能？
購入申込みは、いろいろな理由でキャンセルせざるを得なくなるケースがまれにありますが、一般的に申込みのタイミングのキャンセルは可能です。契約前であれば、お金のペナルティはありませんが、様々な人を動かすことになるので、道義的に、気持ちが固まっていない場合は、申し込みはしないようにしましょう。
契約が締結されてしまった後のキャンセルの場合、手付金を放棄しなければならないあるいは、違約金を支払わなければいけないなど縛りがでてきます。
住宅ローンの審査に通るために意識したいこと
住宅ローンの事前審査は、買い付け申し込みと同時にすぐに行います。1番手を確実にするためには、できれば申し込みより前の段階で完了していると安心できます。事前審査で、必要なものは、運転免許証などの本人確認書類の写し（表と裏）、直近の源泉徴収票、健康保険証の写し（表と裏）、認め印、物件資料などです。まずは事前審査が行われ、その後本審査が行われます。
事前審査で落ちてしまうケースとして、過去に延滞があり、3か月以上ほったらかしていたり、延滞の数が多い場合です。また、借り入れがあると、不利になり、特に車のローンがあると、返済負担率に大きく影響を与えます。残金が少ないようでしたら、完済予定という形で事前審査をかける方が、確率が上がります。また消費者金融の借り入れは、生活に困っている感があり、かなり悪い印象を与えます。
事前審査に通ると本審査に入ります。契約後、決済まで新規のローンを組まないように注意してください。事前審査を通過していても、新規のローンを組んだことによって、否決される可能性があります。その場合、本審査に通らなかった場合、ローン特約は使えませんので、手付金の放棄だけで済めばいいですが、違約金の支払いが必要な違約解除となれば、物件価格の10％～20％が違約金となります。手付解除や違約解除の場合も、契約自体は成立しているので仲介手数料は発生しますので、注意が必要です。
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重要事項説明のポイントは
売買契約を結ぶ前には、必ず物件の重要な説明である「重要事項説明」を行うことが義務付けられています。必ず、重要事項説明の読み合わせをおこなってから、契約書の読み合わせを行います。重要事項の説明と契約書の読み合わせで、2時間～2時間半くらいの時間を要します。
不動産の表示等（1．不動産の表示 2．売主の表示）
取引する不動産の内容を確認します。
登記簿へ記載されている内容
所有者の確認、差し押さえ物件ではないか、抵当権が設定されている物件（債務超過になっていないか等）ではないかについて確認します。
用途地域や地域地区等の都市計画法、建ぺい率や容積率の制限、高さ制限など法令上の制限
都市計画法、建築基準法を満たした不動産であるかを確認します。
接道状況や私道負担
前面道路が建築基準法上の道路かどうか、また、建築基準法に基づき、道路に敷地が2ｍ以上接しているかについて確認します。
水道・電気・ガスの供給と排水施設
上下水道と電気、ガス等のライフラインが問題ないかを確認します。
手付金の金額や固定資産税などの清算金
手付金の金額や、固定資産税の清算方法など、物件の売買金のほかに必要となるお金について確認します。
手付金の保全措置
手付金の保全措置が取られているかを確認します。
契約解除に関すること
手付解除、違約解除等売買契約の解除について、説明します。また住宅ローンの特約などについて説明・確認します。
瑕疵担保責任の履行に関する措置
瑕疵保険もしくは、供託金をどこに供託しているか等、10年保証を担保するための瑕疵担保責任の履行措置が取られているかを確認します。
いつどんなお金が必要になるのか？契約から決済までの流れ
どのタイミングでどんなお金が発生するのか？について解説していきます。
お金の流れ①新築一戸建の契約時に何が必要？
申込み・契約から決済の流れ
申し込み・住宅ローンの事前審査→①売買契約→住宅ローンの本審査→完成後立ち会い・表示登記→②決済
大手建て売り会社の場合で、完成物件の場合、契約から決済まで3週間から4週間です。
諸費用のほとんどは、最後の決済時、必要になります。
まず、大きな流れとしては、申し込みした後すぐに、住宅ローンの事前審査をして、申し込み後1週間以内をめどに売買契約を行います。契約後は、ローン特約の期日に間に合うように住宅ローンの本審査をすぐに進めていきます。本審査の承認を取得後、完成後の立ち会いと表示登記の段取りをして決済を迎える流れになります。
1.手付金→分譲会社（決済時、本体代金に充当されます。）
購入したい新築一戸建てが見つれば、購入申込み後、1週間以内をめどに売買契約を結びます。
この時必要な費用が「手付金」です。手付金は買主が売主（分譲会社）に支払う費用です。不動産取引での相場は物件価格の5～10％です。つまり、3000万円の新築一戸建てでシミュレーションしてみると、150～300万円必要となります。しかし、売主は分譲会社で、業者ですので、100万円くらいで十分問題なく契約できます。分譲会社によっては、50万円でも契約できることはあります。
手付金は諸費用ではないので、物件価格以外に必要な費用ではありません。決済時には手付金は物件費用に充てられ決済時に戻ってくるようなイメージです。
中古物件の場合は、5％～10％で取引することが多く、物元となる仲介会社によって柔軟度が違います。
手付金は、諸費用ではありません。順調に段取りが進み、最後の決済時、物件価格の一部に充当されるので、戻ってくるようなイメージです。勝手な理由で契約を辞める場合には、手付け解除できるタイミングでは、手付金を放棄すれば、契約を解除することができます。いわば、人質のような役割になります。
手付金については、買主都合でキャンセルをした場合は手付金は戻ってこないので注意が必要です。もう一つの注意点が、契約が成⽴した時点で仲介⼿数料が発⽣するので、⼿付⾦による解約つまり手付け解除の場合や、違約による解約つまり違約解除となった場合は、物件の引き渡しがなくても仲介⼿数料を求められるのが一般的な不動産契約なので、知っておく必要があります。また、手付け解除の場合、期日がもうけられているので、手付け解除期日までは、買主様が、手付金を放棄して契約が解除となった場合でも、仲介手数料が発生します。大手の仲介会社では、契約時必ず仲介手数料の半金を回収します。これはこういった解約時に、最悪半金でも確実に回収できる思惑があります。
請求される仲介手数料は、契約時半金、決済時半金の会社もあれば、決済時全額の会社もあります。
関連記事：不動産に消費税はかかる？新築一戸建て、中古一戸建て、売土地の場合は？新築一戸建ての購入タイミングは？
2.印紙税→税金
不動産を購入するときには様々な税金が発生します。
そのなかの一つが「印紙税」です。
新築一戸建てに関する売買契約書は課税対象の文書で、規定金額分の印紙を貼って提出をします。印紙税とは、契約書に貼る印紙代のことです。契約書に決められた額の印紙を貼り、印鑑で割印を押すことで納税します。
印紙は郵便局で購入できます。仲介会社が用意している場合は、契約時お金をもっていくだけです。
新築一戸建てを購入する場合、土地や建物を売買するときの売買契約書、注文住宅を建てるときの建設工事請負契約書、金融機関から住宅ローンを借りるときの住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）があり、それぞれに印紙税がかかります。
税額については、売買契約書と工事請負契約書については2027年3月31日の契約まで軽減措置が受けられます。また税額は契約書の記載金額、つまり物件価格や工事代金、ローン借入金額に応じて決められており、例えば記載金額が1000万円超5000万円以下の場合は売買契約と工事請負契約が1万円（軽減措置のため安くなっている）、ローン契約が2万円です。
契約書は契約を結ぶ売主・買主がそれぞれ1通ずつ作成するのが一般的ですが、分譲会社との契約の場合、原本を買主分だけにして買主が1通分の印紙税を負担することになります。
契約価格1,000万円超～5,000万円以下の場合2万円→2027年3月31日まで軽減措置で、1万円になっています。
お金の流れ②決済（引き渡し）時に必要な物は
諸費用の中で必要になるお金のほとんどは、この決済時に精算することになります。お金の精算が終われば、カギ一式をお渡しします。
１.表示登記費用→土地家屋調査士
新築一戸建ての場合、建物が登記されていないため、表示登記が必要になります。「表示登記」とは、まだ公的に登記がされていない「建物」について、「不動産の存在や構造や床面積」を新たに登録するために行う登記のことです。以前は「表示登記」といわれていましたが、2004（平成16）年6月の「不動産登記法改正」によって、名称が「表題登記」に変更されています。不動産登記簿の「表題部」に記載されるその内容は建物の「所在」「地番」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「所有者の住所、氏名」などで、その所有権を他人（第三者）に主張するためには、所有権の保存登記をしなければなりません。
表示登記のタイミングとしては、本審査の承認がおりてから、申請をかけますが、決済まで、時間がない場合、見切り発車することもあります。登記が完了するまで、市町村によってかかる時間は違いますが、だいたい1週間くらいあれば、間に合うケースが多いです。だから、どんなに遅くても決済の1週間前には、表示登記の申請をしなければいけません。間に合わないと、保存登記や抵当権設定登記ができませんので、決済ができません。
9万円～10万円くらい 新築分譲業者に土地家屋調査士を指定されることが一般的です。高い場合15万円くらいのケースもあります。
2.登録免許税（登記費用）→税金
不動産の所有権を保存・移転する「登記」を行います。
新築一戸建てを購入すると登記費用として「登録免許税」と「司法書士への支払い」が発生します。
登録免許税は固定資産税評価額に税率をかけることによって求められ、特例措置も適用されます。
所有権登記することによって、その土地や建物が自分のものであることを第三者に示すことができます。
新築一戸建てを買うときは保存登記・所有権登記のほか、住宅ローンを借りる場合は抵当権の設定登記も行われます。抵当権設定登記は、金融機関が土地や建物を担保にお金を融資したことを示すもので、万が一、支払いができなくなった場合、競売によって資金を回収できることになります。
これらの登記をする時、登録免許税という税金が発生します。税額は所有権の場合、土地・建物の評価額（固定資産税評価額）に一定の税率をかけた金額です。固定資産税評価額とは自治体が固定資産税を計算するときに基準とする土地・建物の価格のことで、実勢価格ではありません。また評価額が決まっていない新築建物の場合は法務局が認定した価格で登録免許税が計算されることになります。
所有権の保存登記と移転登記は、それぞれ税率が異なります。所有権移転登記とは土地や既存の建物の所有権を売主（分譲会社）から買主に移す登記です。新築一戸建の建売住宅では、買主様であるお客様が、表示登記を行い、保存登記を行います。
軽減税率を受けるためには一定の要件を満たす必要があります。主な要件は床面積が50m²以上であることと、築年数が20年以内（マンションなど耐火建築物は25年以内）であること、自己居住の用に供した場合などです。だから、軽減税率を適用するための書類として、現在住んでいる自宅の賃貸契約書もしくは、自宅の売却の媒介契約書等が必要になります。なお、マンションの床面積は登記簿上の内法面積なので、広告で表示される壁芯面積よりやや狭くなるので注意が必要です。
登録免許税額＝不動産の固定資産税評価額×税率
評価額、その目安は一般的に、土地は地価公示価格の約70％、建物は再建築価格の50～70％と言われています。
抵当権設定の場合の登録免許税額 ＝ 抵当権設定金額 × 0.004
不動産取得の登録免許税＝固定資産税評価額×0.4～2％（建物のみ、2026年3月31日まで軽減措置あり）
抵当権設定の場合の登録免許税額 ＝ 抵当権設定金額 × 0.004
3.司法書士への支払い（登記費用）→司法書士
登記手続きは専門的な知識が必要になるため、司法書士が行います。
新築一戸建ての場合、分譲会社が指定する司法書士に依頼するのが一般的です。
報酬は住宅ローンの抵当権設定の数も違ったり司法書士により様々ですが、住宅ローンを利用する場合、平均12万円～13万くらいが目安です。登記関係費用・司法書士報酬の目安
【住宅ローンを利用する場合】
12万円～13万円くらいが目安です。あくまで、司法書士の報酬だけです。
登録免許税と司法書士の報酬をあわせて、2000万円～3500万円くらいの建売住宅の場合、35万～40万円くらいで収まっていることが多いです。（軽減税率を利用した場合）
4.火災保険・地震保険→保険会社へ
火災保険とは、火災だけでなく、様々な災害から保証してくれる保険です。住宅ローンを組む場合には融資条件として、火災保険の加入が条件となります。
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火災だけが補償の対象となるイメージがありますが、台風や落雷やひょう災などといった自然災害、水漏れや盗難、住宅に車を当てられたなど様々な損害も対象となります。
金額や商品によって金額は様々です。火災保険の保険料は、まず保険対象の建物の構造によって区分されます。一戸建ての場合はH構造（木造）かT構造（鉄骨・ツーバイフォーなど）に区分され、同じ補償内容の場合の火災保険料は一戸建ての木造住宅が一番高くなり、マンションが一番安くなります。
水災補償が「あり」「なし」とでは保険料が大きく違うので、新築一戸建て（H構造）では保険料の節約を考える場合、水災補償は、見直しのポイントとなります。
また、補償内容を建物だけにするか、家財も含めるかなど、補償の範囲によっても保険料は異なります。火災保険の対象は大きく分けて「建物」「家財」に分かれており、補償対象として家財を含めると保険料が大きく違うので、ここも見直しのポイントとなります。
また、住宅ローンにおいては加入の条件にはなりませんが、地震保険も検討が必要です。なぜなら、地震による火災は火災保険ではカバーされず、地震保険が保証するからです。
火災保険料は12万～35万円程度（10年一括契約の場合で地震保険も含む）
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5.仲介手数料→仲介会社へ
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仲介会社（不動産会社）を通して新築一戸建てを購入するときには、仲介手数料が発生します。直売の新築一戸建ての場合、仲介手数料は、発生しませんが、営業マンのコスト・販売広告コストが負担になるため、直売の新築は少なく、仲介物件の新築一戸建てが多く存在します。
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希望に合った新築一戸建てを探してもらったり、住宅ローン契約の代行をしたり、分譲会社との条件交渉、市役所・法務局等への物件調査など様々なサービスに対する手数料を仲介会社に支払います。
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また、仲介会社によっては、売買契約時に半金、引き渡し完了時に半金を支払うケースもあります。
仲介手数料は会社によって異なりますが、
仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税
を正規手数料として請求されることが一般的です。
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【速算式】
売買価格×3％＋6万円＋消費税
6.住宅ローン融資事務手数料→金融機関へ
住宅ローンを契約するときにも、様々な諸費用が必要になります。
銀行に支払う事務取扱手数料や、団体信用生命保険特約料、保証料もしくは融資事務手数料、ローン契約時に印紙代が発生します。取扱手数料は、地銀・都銀であれば、3万円～5万円に消費税が相場です。加えて保証料もしくは融資事務手数料が必要になります。ネット銀行は融資事務手数料型しか利用できません。しかし、都銀や地銀のように取扱手数料は発生せず融資事務手数料（融資金額×2.2％）のみ必要となります。
融資手数料型の場合、融資額が3000万円とすると、「融資金額×2％」なので2％の定率制の場合は融資事務手数料が60万円（プラス消費税）となり、保証型よりやや高くなります。しかし、融資手数料型の方が金利が低く設定されています。
住宅ローンで、大きな金額は、保証料もしくは融資事務手数料です。保証料型と融資事務手数料型があり、ネット銀行では、融資手数料型のみしか利用できません。
団体生命保険料は、金利の中に含まれています。団体信用生命保険（団信）とは、主たる債務者が志望したり万が一のことがあって住宅ローンを払えなくなったときに、残債を払わなくても済つまり残債がゼロになる保険のことです。
融資手数料型の場合、保証料は支払う必要はありません。特にネット銀行は保証料がかからない代わりに融資事務手数料がかかります。金利が低いため、融資事務手数料型を利用する方が、多いですが、デメリットとして、保証型のように繰り上げ返済をして保証料が戻ってくると言うようなことはありません。
がんになったら、ローン残高がゼロになるガン特約や3大疾病保障等は金利を0.1％～0.3％上乗せすることにより利用が可能になります。
都銀・地銀の場合、事務取扱手数料は、3万～5万円に消費税ほどです。
加えて、融資事務手数料型の場合、借入額の2％程度
ネット銀行では、融資金額×2％のところが多いです。
金利や内容は金融機関や住宅ローンの商品によって異なります。金利の条件だけで選ぶのであれば、ネット銀行が有力な候補となります。ネット銀行・フラット35は保証料は不要です。
7.住宅ローン保証料
保証料は、融資事務手数料型を選択せずに、保証料型を選択した場合、必要になります。ざっくりと100万円あたり2万円くらい必要になります。融資事務手数料型を選択した場合、不要です。
住宅ローンの返済ができなくなった場合に、返済を肩代わりする保証会社に支払うお金ですが、融資事務手数料型を選択した場合、不要になります。そのためネット銀行やフラット35利用時は不要となります。また保証型には、外枠方式と内枠方式があります。
つまり、一括払い（外枠）で決済時支払うパターンと分割払いで金利に上乗せして支払うパターンがあります。一括払いの場合は返済期間などに応じて融資額100万円当たり2万円の保証料を決済時に支払います。35年返済の場合は1000万円当たり約20万円になりますので、3000万円借りた場合の保証料は約60万円が一般的です。
内枠方式の分割払いのパターンは保証料を金利に0.2％上乗せして支払います。トータルコストで考えると先に支払ってしまった方がいいですが、諸費用ローンを利用する場合、金融機関によっては、内枠方式つまり分割での支払いしかできないケースがあります。
仮に新築一戸建て3500万円を35年返済で借りるとして、金利が0.475％の場合の毎月返済額は9万468円となり、金利が0.2％上乗せされて0.675％になると9万3587円となり、その差は約3000円になります。35年間トータルでは126万円くらいの差になります。このように内枠方式つまり分割払いは当初の負担を軽くできますが、トータルでは負担が大きく損をすることになります。先に支払うことができるのであれば、支払ってしまった方がいいです。
融資金額100万円あたり2万円くらい（35年ローンの場合）
8.固定資産税・都市計画税の日割り精算分→分譲会社
固定資産税とは、その年の1月1日現在の不動産所有者が支払う税金のことです。
固定資産税の税率は全国一律ではなく、各市町村によって違う場合があるため注意が必要です。基本的には1.4%となっていますが、地域によっては別の税率を採用していることもあります。
また、都市計画税という税金がかかります。都市計画税の税率は0.3%ですが、これは最大税率であり、確定しているわけではありません。
関西の場合、4月1日起算日で、日割り計算して精算します。新築一戸建ての場合、決済時点では、建物には課税されていないことが多く土地だけの精算では、不動産の大きさや自治体の基準など、さまざまな要因で金額は異なりますが、一般的に数万円程度で収まることが多いです。
都市計画税は住んでいる地域の都市計画事業などに充てる税金で、固定資産税と一緒に徴収されます。固定資産税とよく似ていますが、市街化区域内の不動産所有者に対してのみ課される点が大きな違いになります。
関連記事：新築一戸建ての固定資産税の相場はいくら支払うの？固定資産税の評価証明書って？公課証明って？
関連記事：土地の価格相場の調べ方？土地の値段の決め方とは？公示価格・基準地価 ・実勢価格・固定資産税評価額・路線価どう違う？
固定資産税：固定資産税評価額×税率1.4％（標準税率）
都市計画税：固定資産税評価額×税率0.3％（上限）
9.住宅ローン事務代行手数料→仲介会社
住宅ローンの事務代行手数料は、仲介会社によって請求するところと、請求しない仲介会社があります。金額的には、10万円から20万円くらい請求するところが多いです。当社では請求していません。
スーモやホームズのようなポータルサイトで、景品サービスをアピールしているところは、ローン事務代行手数料を請求するところが多いと思います。勘違いしてお得感を演出します。景品の原資となっているのが一般的です。
お金の流れ③引き渡し後、必要なものは？
1.不動産取得税
新築建売住宅で、3000万円～4000万円くらいの物件の場合、減税がありほとんどかからないことが一般的です。
不動産取得税は、不動産を取得した人が都道府県に支払う税金です。一度だけかかるのが不動産取得税です。新居に入居して6ヶ月後くらいに、納税通知書が送られてきます。地方税であり、納税先は都道府県になります。決められた納期までに金融機関やコンビニや郵便局などで支払います。
不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算します。課税標準額と固定資産税評価額と呼ばれる公的な価格が使われます。この評価額は時価よりも低く、土地の場合は時価の7割程度、建物の場合は5～6割程度が目安になっています。
計算方法の基本原則は、
土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 4％
です。
固定資産評価額とは、地域・面積・年数などによって決まるその土地・建物の評価額です。
新築一戸建ての場合、床面積の広さなどの条件によって軽減措置が受けられます。軽減措置の手続きは住んでいる地域によって異なり、申告が必要な場合もあります。
税額は登録免許税と同様に、原則として評価額（固定資産税評価額）に税率をかけて計算します。税率は3％ですが、土地の場合は評価額が2分の1に軽減されています。
さらに土地・建物ともに軽減措置があります。新築一戸建ての場合、建物は評価額から大きな金額が控除されるので、やはり税額ゼロの場合が多くあります。
（住宅の価格－控除額1200万円）×３％＝税額
令和６年３月３１日まで
軽減措置を受けるには、住宅の床面積が50m²以上240m²以下という要件を満たす必要があります。マンションの場合、床面積には共用部分を按分した面積も加算されるので、専有面積が50m²未満でも適用される場合があります。また中古住宅の場合は新耐震基準を満たすことが条件で、築年数によって控除額が違います。新築一戸建ての場合、通常の建売住宅であれば軽減措置が利用できることになります。
建物の評価額からの控除額
建物については評価額から一定額が控除されます。控除額は住宅が新築された日に応じて下記のように決められており、1997年4月1日以降に建てられた住宅であれば1200万円が控除されます。
| 新築日 | 控除額 |
|---|---|
| 1997年4月1日以降 | 1200万円 |
| 1989年4月1日～1997年3月31日 | 1000万円 |
| 1985年7月1日～1989年3月31日 | 450万円 |
| 1981年7月1日～1985年6月30日 | 420万円 |
| 1976年1月1日～1981年6月30日 | 350万円 |
| 1973年1月1日～1975年12月31日 | 230万円 |
| 1964年1月1日～1972年12月31日 | 150万円 |
| 1954年7月1日～1963年12月31日 | 100万円 |
また軽減措置を受けるには、取得の日から期日以内に都道府県税事務所に申告しなければならないことになっています。手続きを忘れても納税通知書が届いてから申告すれば軽減されるケースもあるようです。新築一戸建ての2000万円～3500万円くらいの建て売り住宅の場合、軽減措置があるため、ほとんどかからないことが多いですが、稀に通知書に数十万円の税額が書かれていることもあります。詳細は、都道府県税事務所に問い合わせてください。
不動産取得税の税率
【原則】
宅地×4％
住宅×4％
【軽減措置】
宅地……評価額×1/2×3％
住宅……評価額×3％
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2.リフォーム代・オプション代
しかし、どうしても屋根のない駐車場に屋根をつけたい場合や、バルコニーに屋根をつけたい場合、基本的には、決済後に行うことになります。
3.家具家電・カーテン・カーテンレール購入費
新築一戸建ての建売住宅では、カーテンやカーテンレールは付いていません。また、必要な家具・家電を揃える必要があります。
エアコン、照明器具を買い換えるかどうか悩むところだと思います。カーテンやカーテンレールは絶対必要な物だと思いますが、全部取り付けるとニトリとかでもそこそこの金額になるので、予算はみておく方が無難です。
新築一戸建ての場合は、エアコンのホースを通す穴が空いていないため、工事費用が比較的高くなる傾向があります。
また、新築一戸建てにはカーテンレールがついてないことが一般的でが、新築一戸建てのカーテンレールの費用相場は、10～30万円ほどかかります。シンプルなものを選べば安く済みます。また、カーテンについては既製品を使えば安くなりますが、1階と2階すべてつけるとそこそこの金額になります。
4.引っ越し費用
引っ越し代は、移動距離、家財の量、時期などによって変動しますが、繁忙期を避けるのが理想です。
特に年末・2月・3月・4月は引っ越しのピークになるので、引越し費用が大幅に上がってしまいます。また、できるだけ平日に引っ越した方が安くなりますし、午前よりも午後の方が安くなります。
5.テレビアンテナ工事費用
新築一戸建ての場合、テレビをみるためには、アンテナを設置するか、ケーブル回線を利用するかのどちらかになります。コスト的には、初期費用はアンテナの方が高いですが、長い目でみると、アンテナの方が安くなります。台風などの影響をうけにくい壁に取り付けるタイプもありますが、まわりの建物によって電波状況がかわるため、利用できないこともあります。アンテナの場合、5万円くらいの費用が相場です。
テレビの視聴方法としては大きく分けて2つです。
- テレビ線を電線から引き込む
- 光回線・ケーブルなどでテレビ視聴を申込む
④入居後どんなものがかかるのか？
1.固定資産税・都市計画税
固定資産税とは、所有する不動産（住宅）に対して課せられる税金です。毎年、かかってくるお金になります。
その年の１月１日時点で所有している人に対して、5月～6月頃に自治体から納税通知書が届きます。
固定資産税の計算方法は、
固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率1.4％
です。
固定資産税は土地と建物に課税されますが、新築一戸建ての場合、軽減措置があります。
納付時期は6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）の年4回です。一括で支払いこともできます。
都市計画税は固定資産税とあわせて納付する税金で、都市計画法による市街化区域内にある土地・建物が対象となります。毎年、かかってくるお金になります。
2.自治会費
自治会費は、任意になります。必ず入らなければいけないということではありませんが、新築一戸建てに引っ越すと自治会への加入を案内されることが一般的です。
自治会ではごみ集積所の清掃、管理、防災訓練、地域イベントなどを実施しており、その費用を定期的に自治会員から徴収します。
3.メンテナンス費
マンションの場合、修繕積立費は毎月、強制的に、徴収されます。しかし戸建ての場合は、徴収されませんが、リフォームやメンテナンスの費用は自分で積み立てをする必要があります。
新築一戸建ての建売住宅の場合、外壁や屋根は10年から15年くらいでメインテナンスが必要になります。メインテナンスをきっちりするかしないかで、建物の寿命を左右することになります。
また、アフターサービスの期日内であればお金がかからないこともありますが、期日を過ぎてから水回りが故障をしたり、どこか不具合を起こすと自分でリフォーム費用を支払うことになります。
諸費用を節約する方法は仲介手数料と住宅ローンと火災保険と火災保険
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
新築一戸建てを購入するときには、3000万円くらいの建売住宅で相場的には、250万円～270万円くらいの諸費用が必要になります。この諸費用を少しでも安く購入できれば、諸費用を自己資金で出せるかもしれません。諸費用ローンを利用しなければ、貸出金利が安くなるので、同じ物件でもトータルコストが大きく違うことになります。
1.仲介手数料無料や割引できるの仲介会社から購入する
同じ物件を購入するとしてもどの仲介会社から購入するかで諸費用が大きく変わります。諸費用は、どの会社でも同じではありません。仲介物件の新築一戸建ては仲介手数料無料・半額の不動産会社を選ぶと諸費用を大きく削減できることになります。時代の流れから、直売の新築一戸建ては少ないため、ほとんど仲介手数料がかかるケースが多いため、探し始めのタイミングで、仲介会社を選んでおく必要があります。
仲介手数料の相場は「（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税」です。
例えば4,000万円の新築一戸建てを購入する場合、仲介手数料は138.6万円もかかります。
この138.6万円が無料もしくは半額になればと考えると、仲介手数料は諸費用の大部分を占めるといっても過言ではないことに気づきます。
仲介手数料が無料・半額の場合、初期費用を大幅に節約することができます。
仲介手数料無料でローン事務代行手数料無料であれば、
3000万円くらいの新築建売住宅であれば、150万円くらいで収まることが多いです。
2.35年のトータルコストを考え住宅ローンを見直す
4000万円の新築一戸建ての場合、4000万円の住宅ローンを利用すると、住信SBIネット銀行変動金利0.39％の金利（2021年11月）では、総支払額42,798,577円になります。メガバンクで0.475％の場合、総支払額は43,424,985円となり、35年間の差額は、62万6408円となります。
実際、住信SBIネット銀行では、3大疾病の50％が無料で付いているので、0.15％分くらいは、さらにお得に住宅ローンを組んでいることを考えると実質的には、62万円の2倍から2.5倍くらいお得に購入していることになります。
このように、0.085％の違いでも、35年間支払い続けたとすると、62万円以上の差額が生まれます。少しでも条件のよい住宅ローンを利用することは大変重要になります。
3.ガン団信・3大疾病への加入の場合、生命保険を見直す
団信は、住宅ローンの契約者が返済途中で死亡や高度障がい状態となった場合、残りのローンが保険金で支払われる保険で、金利の中に含まれていますが、加えて、ガン特約や3大疾病へ加入した場合、生命保険を見直すことで、生命保険料を抑えることができる場合もあります。
4.火災保険の補償内容を見直す
住宅ローンを組むのに火災保険への加入は必須ですが、保険会社や補償内容を見直すことで節約が可能になります。
火災保険は、仲介会社から薦められることが多いと思いますが、どの代理店もオプションをつけてもらい売り上げを上げたいので、自分たちにとって必要のないものまで付いている可能性があります。最低限の補償内容に絞れないか、見直すことで、大きく削減することが可能です。
再調達価格の調整、水災をどうするか、家財をどうするかこのあたりをきっちりと絞り込むことが大切です。
なお、地震保険料は国との共同事業なので、地域や物件によって差はありますが、保険会社による差はありません。
火災保険の契約期間を見直すと初期費用は安くなりますが、トータルで考えると同じ保険会社で１年契約を10年間繰り返す場合より、最長の10年契約で保険料を一括で支払うほうがトータルでは安くなります。
売却などで途中で解約した場合、利率はよくありませんが未経過期間分に応じた保険料が戻ってはきます。
関連記事：【新築一戸建ての諸費用】火災保険･地震保険の無駄を削減するための手順と相場・費用は？誰に相談すればいいのか？
5.（注文住宅の場合）分割融資可能な金融機関を利用し、つなぎローンを利用しない
注文住宅の場合、土地購入や着工・上棟など、住宅の完成前から費用が発生しますが、住宅ローンは完成まで実行されないため、それまでの支払いにつなぎローンを利用しなければいけないケースが多くあります。ところが、つなぎローンは住宅ローンより金利が高めで、事務手数料も住宅ローンより高めなので、土地の金額によっては、つなぎ融資のコストが多額になります。
できれば、契約金、着工30％、上棟30％を柔軟に対応してくれるハウスメーカーで、分割融資が可能な金融機関であれば、つなぎ融資を使わずに、資金繰り的に成り立つ可能性があります。
6.（注文住宅の場合）地鎮祭を実施しない
注文住宅の建築前と上棟時に行われるこれらの地鎮祭は、新築一戸建ての建て売り住宅では行いません。考え方次第で、実施しないという選択肢もあります。
諸費用をシミュレーション！新築一戸建て購入時の諸費用の平均相場は？
新築一戸建てを購入する場合（建売住宅2000万円～4000万円）、諸費用は物件価格の7～8％が平均相場です。仲介物件の新築建売を想定しています。仲介手数料無料の場合、4％台で購入できます。
※物件価格4,000万円、借入金額4,000万円とした場合
表示登記：約10万円
登記費用（所有権移転登記・抵当権設定登記）：約45万円
売買契約書 印紙代：1万円
仲介手数料：138.6万円（当社の場合、無料or半額）
固定資産税日割り精算：約10万円
住宅ローン融資事務手数料（ネット銀行）：88万円
火災保険料：約20万円
ローン事務代行手数料：10万円（当社は請求していません。）
不動産取得税：約10万円
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諸費用合計：約332.6万円
諸費用ローンを利用する場合、銀行手数料がダブルでかかる銀行もあれば、1本でいけるケースもあります。
また、諸費用ローンを利用した場合、抵当権設定が2本になる金融機関の場合、登記費用が数万円高くなります。
【まとめ】新築一戸建てを購入する場合、仲介会社によって諸費用が違う
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
同じ物件を購入するとしてもどの仲介会社から購入するかで諸費用が大きく変わります。諸費用は、どの会社でも同じではありません。仲介物件の新築一戸建ては仲介手数料無料・半額の不動産会社を選ぶと諸費用を大きく削減できることになります。
時代の流れから、直売の新築一戸建ては少ないため、ほとんど仲介手数料がかかるケースが多いため、探し始めのタイミングで、仲介会社を選んでおくとスムーズに家探しが進みます。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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