フラット35は物件審査は厳しい！違法建築は確実に否決される！外壁後退義務50ｃｍを満たしていない物件も否決される！

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フラット35は、審査が緩い金融機関で有名ですが、物件審査は他の金融機関よりかなり厳しい印象があります。2021年４月から確実に厳しくなっています。フラット35しか利用できる金融機関がない場合、物件選びで注意するポイントをまとめてみました。不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説します。

違法建築は確実に否決される

フラットは、違法建築の物件には厳しい印象があります。違法建築の物件は絶対、選ばないようにしましょう。2021年４月以降の審査では、少しでも建蔽率、容積率がオーバーした場合、テーブルにのりません。確実に否決されます。新築の場合は特に心配する必要はありませんが、中古物件の場合、違法建築の物件はよくありますので注意が必要です。平成の初期くらいまでの建築の物件は、多くの違法建築の中古物件が存在します。

だから、フラットが利用できる物件かどうか先に確認が必要です。違法建築の場合、フラット35が利用できません。

フラット35は、外壁後退義務50ｃｍを満たしていない物件は否決する

建築基準法では民民間の50cm外壁後退義務は存在しません。
そういった意味においては、敷地いっぱいに建てても、建築基準法上問題ありません。
本当に過密化しているエリアでは、隣地の方から足場を建てるスペースを
借りて建てることもよくあります。

しかし、2021年4月からフラットは違法建築にかなり厳しくなっており、建築基準法では問題のない、隣地から50センチ離すという民法上の問題の内容にも踏み込んでいます。

民法では、建物を建てる場合、建物は境界から、50cm以上離さなければならないとなっています。フラットの審査の時のポイントになるのが民法234条と236条です。

民法第234条
建物を築造するには、境界線から５０センチメートル以上の距離を保たなければならない。

２）前項の規定に違反して建築をしようとするものがあるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることが出来る。
ただし、建築に着手した時から１年を経過し、又は建築が完成したと後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

民法第236条
前二条の規定と異なる慣習がある時は、その慣習に従う。

民法では、境界と建物の関係をこのように規制していますが、裁判例で認められているケースがあります。近隣商業地域、商業地域など密集したエリアで、民法の規定をそのまま準用していては、土地の有効活用が出来ません。平成元年、最高裁判例で、防火、準防火地域で、耐火建築物であれば、民法の規定は排除され、境界に接して設けることが出来る。という判決から、 フラット35では、防火、準防火地域で、耐火建築物 であれば、担保物件としてのテーブルにのります。

京都エリアでは、新築一戸建てでも、隣地境界から50センチ離れていない物件が無数に存在します。そのほとんどが、隣地の同意も取っていません。

参考：違反建築物等に関するよくある質問（京都市情報館）

また、そのような慣習なり法的になにか根拠のある内容が認められれば、フラット35を利用することができます。フラット35は人物の審査は緩いですが、物件の審査は厳しいので注意が必要です。

特に、中古物件では、フラットで否決されている事例が多いので注意が必要です。

フラット35はフラット35S対応物件の方が審査が通りやすい

フラット35Sは省エネルギー性や耐震性に優れた住宅を建てる時に利用できる住宅ローンです。このフラット35Sを利用するためには、フラット35の基準よりきびしい技術基準に適合することを証明しなくてはいけません。検査機関による物件検査が受けて、フラット35Sが利用できるという適合証明書の交付をしてもらう必要があります。借り入れ期間の当初の５年もしくは10年間の金利が－0.3％されます。

フラット35Sは、金利が、５年もしくは10年金利が安くなるだけでなく、フラットの審査にも大きく影響を与えることは知っておかなければいけません。

そもそもローンの審査は、人物の審査だけでなく物件の担保評価も重要なポイントです。フラット３５の場合、この物件の担保評価の方に重きをおく傾向があります。その分、人物の審査が他の金融機関と比較してかなり緩い審査となっています。

フラット35では、物件の担保力を重視しているので、フラット35Sを利用できる物件を選んだ方が、審査を通過できる確率は格段に上がります。

フラット35S対応でない物件の場合、かなりの確率で否決されている現実！

フラット35は、他の金融機関と違い、物件の担保評価を重視する金融機関です。そのため、よりきびしい建築基準に基づいているフラット35S対応物件の方が審査が通過できる確率がかなり高くなります。フラット35しか対応していない物件は否決されるケースがかなり多くなっているので、利用できる金融機関がフラットしかない場合、絶対にフラット35S対応物件を選ばなければいけません。

仮にフラット35SのタイプAでなくてもハードルの低いフラット35SのタイプBでもいいので、フラット35S対応の物件を探しましょう。新築であっても、フラット35Sが対応していない場合、否決される確率がかなり高くなります。まだこれから建築するという場合、少しのコストで、フラット35S対応にすることにより、審査の通過率を一気に上げることができます。フラット35より低い金利で一定期間借り入れができるので、少しコストが上がってもメリットは、十分あるといえます。

まとめ

フラット35は通常の銀行などの金融機関の住宅ローンとは審査基準が異なり、担保評価を重視して、人物の評価をあまくみる特別な住宅ローンです。銀行のローンが通らない人向けのローンであるとも言うことができ、営業マンの間では、最後の砦という位置づけです。属性のわりに貸出金利が長期の固定金利の割にはかなり安くお得という印象の住宅ローンです。

中古物件を検討する場合は、フラット35の審査基準があるために、地方銀行とかの方が、審査が通過しやすいかもしれません。フラット35しか利用できる金融機関がない場合、多少金額を上げても担保力のある物件を選んだ方が審査を通過する確率が上がります。