新築一戸建の保証は？種類や保証期間どうなる？10年保証とアフターサービス基準とは？
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新築一戸建ての保証の内容や期間は購入前に確認しておきたいところです。新築住宅の保証には大きく2つの種類があり、ハウスメーカーによっても独自のサービスがあり異なり、わかりにくいので新築住宅の保証期間や種類についての基本的なことを徹底解説します。
- 新築一戸建に対する保証の種類
- 新築一戸建ての「瑕疵担保責任」と10年保証
- 住宅瑕疵担保責任保険法人とは
- 保証期間が10年の建築会社が多いのは品確法と関係ある？
- 10年目以降は瑕疵発見でも賠償請求権は消滅
- 家が傾いてしまった場合の保証は？
- 長期優良住宅の普及の促進に関する法律
- ハウスメーカーによって保証期間・内容は違う
- 法律で守られている10年保証では住宅の基本構造しか保証してくれない
- アフターサービス保証は新築から1年～２年までが多い
- 新築一戸建てのアフターサービス基準に関する注意点
- まずはアフターサービス基準の確認を！
- ハウスメーカーが行っている保証制度とは？
- 新築未入居で1年以上経過した場合、新築と同様の保証を受けれるのか？
- 仲介物件の新築一戸建ての保証は分譲会社がするので、どの仲介会社から購入しても保証は同じ
- 建築会社によって保証期間が違う理由
- 住宅の保証を受けるための注意点
新築一戸建に対する保証の種類
大きく2種類の保証があります。
新築住宅の保証は、大きく2つに分けられ、それぞれ保証内容や保証期間が異なります。1つ目は主要な構造部分に対する保証、2つ目はキッチン等の設備関係や内装や建具等に対する保証です。
また、保証には法律で定められているものと、建築会社が独自に決めているものがあります。法律では「瑕疵担保責任」によって10年以上の最低限の保証の内容が定められています。ただ、保証期間等は、ハウスメーカーごとに保証内容や保証期間が異なるため、それぞれ確認することが必要です。
新築一戸建ての「瑕疵担保責任」と10年保証
（1）住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）とは
瑕疵とは、引き渡された住宅に契約どおりの性能や品質が確保されていない状態を意味する言葉です。2000年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」が施行され、建物の「構造耐力上主要な部分」や「雨水の侵入を防止する部分」に関しては10年間の瑕疵担保責任が義務付けられました。
「構造耐力上主要な部分」とは、基礎や柱、梁、屋根組などの構造として必要な部分を指しています。「雨水の浸入を防止する部分」とは、屋根、外壁、開口部を指しています。
一般的に、建築後10年以内の瑕疵に対しては2,000万円を上限として保険が適用されます。
万が一、分譲会社等が10年以内に倒産した場合にはこの保険を使って他の建築会社に修理や補修を依頼できる仕組みとなっています。ただし、この保険の適用範囲は住宅の品質確保の促進等に関する法律で規定された「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみとなります。
10年保証の注意点として例えば分譲会社とは関係ない業者が屋根にアンテナ、ソーラー設備等の取り付けを行いこれが起因で雨漏りしたり、バルコニーに雨がかからないように屋根をつける時に外壁に取り付けが起因で雨漏りしたりした場合、10年保証は免責されるつまり適用されないので注意が必要です。信用できる業者を選ぶことが大切です。
（2）住宅瑕疵担保履行法とは
2009年に施行されたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。
2005年の有名な姉歯建築士の耐震偽装問題が取り沙汰されましたと思いますが、問題となったマンションは建替えが必要となりましたが、分譲した不動産会社が債務超過に陥り倒産してしまったため、購入者は、さらにローンを組んで立て替えなければいけない状況になりました。
耐震偽装が問題視され、建築会社等が瑕疵担保責任を果たせるよう資力を担保することを義務付ける 「住宅瑕疵担保履行法」 が施行されました。
内容的には、住宅瑕疵担保責任保険の加入をするか法務局に保証金の供託をするかのいずれかで、瑕疵担保責任を担保しなければいけません。この内容は、契約の時に説明する重要事項説明の中で必ずでてくる内容ですので、知っておく必要があります。
保証期間が10年といえば、「瑕疵担保責任」のことですが、
雨漏り・主要構造の欠陥によるものであって、すべてが保証されるわけではありません。
住宅瑕疵担保責任保険法人とは
住宅瑕疵担保責任保険法人は、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第17条の規定に基づき、国土交通大臣に指定された法人です。
分譲会社は下記の法人の 住宅瑕疵担保責任保険の加入をするか法務局に保証金の供託をするかのいずれかが絶対に必要になります。
〒104-0031 東京都中央区京橋1-6-１ 三井住友海上テプコビル６階
電話番号：03-356２-8120
〒105-0011 東京都港区芝公園3-1-38 芝公園三丁目ビル
電話番号：03-6435-8870
〒101-0041 東京都千代田区神田須田町2-6ランディック神田ビル
電話番号：03-6861-9210
〒105-0003 東京都港区西新橋3-7-1 ランディック第2新橋ビル8階
電話番号：03-5408-8486
〒105-0022 東京都港区海岸1-11-1 ニューピア竹芝ノースタワー18階
電話番号：03-4531-7200
飯田グループでは、最近、供託する会社が多く、保証に加入する場合は、ハウスプラス住宅保証(株)
もしくは、(株)住宅あんしん保証を利用することが多いです。
保証期間が10年の建築会社が多いのは品確法と関係ある？
新築の10年保証ってよく聞くと思います。これは品確法がもとになっております。
「品確法」は、住宅の品質を向上させることで欠陥住宅をなくし、消費者が品質のよい住宅を取得できるようにつくられた法律です。
この法律は、「住宅性能表示制度」「瑕疵担保責任の10年間の義務付け」「住宅に関する紛争処理体制の整備」の三つの項目からできています。
以下の3つが品確法の骨格です。
「住宅性能表示制度」
「瑕疵担保責任の10年間の義務付け」
「住宅に関する紛争処理体制の整備」の三つ
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(1)住宅性能表示制度（住宅性能評価）
第三者の専門機関が住宅の性能を評価し、購入者に分かりやすく表示する制度。評価・表示方法は全国共通基準が定められています。なお、住宅性能評価を利用するかどうかは、売主または買主が決めます。あくまでも強制ではなくて任意で取得するものです。
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（2）新築住宅における瑕疵担保期間10年の義務化
「住宅の柱や壁など構造耐力上主要な部分」、「屋根など雨漏りを防ぐ部分」に、瑕疵（工事不備、欠陥など）が見つかった場合について、「引き渡し後10年以内に見つかった場合は、売主（または施工会社など）が無償補修などをしなくてはならない」と定めています。
「住宅の柱や壁など構造耐力上主要な部分」、「屋根など雨漏りを防ぐ部分」に、瑕疵（工事不備、欠陥など）が引き渡し後10年以内に見つかった場合は、売主（または施工会社など）が無償補修することを10年保証といいます。
新築一戸建てであれば、必ず品確法に基づいて10年間の保証があるということです。
設備等については、各会社のアフターサービス基準にもとづいて、１年から２年の期間、アフターサービスが行われます。
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（3）住宅専門の紛争処理体制
住宅性能評価を受けた住宅について、引き渡し後に不具合や欠陥が見つかり売主等とトラブルになった場合、「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を依頼できます。
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10年目以降は瑕疵発見でも賠償請求権は消滅
瑕疵担保責任による損害賠償請求権は、引き渡しから10年の経過をもって消滅します。引き渡しから10年を過ぎて「構造耐力上主要な部分等」の瑕疵が発見されたとしても、売主（分譲会社）に対して損害賠償を請求することはできません。
「構造耐力上主要な部分等」に関わる瑕疵は、建物にとって重大な影響を与える可能性があります。
例えば雨漏りがあった場合、構造部分が濡れて腐ることがあると耐久性は著しく低下し、地震の発生時には本来の耐震性を発揮できない可能性もあります。雨漏りなどは時間をかけて徐々に進行し、気づいたときには被害が拡大している可能性が高いと思われます。
「構造耐力上主要な部分等」に関わる瑕疵が存在する場合は、影響の大きさを考慮すると瑕疵担保責任が及ぶ期間内に発見することが重要なのです。
新築一戸建ての場合、決済の前には、立会が行われますが、そこで見つけておくことが一番理想です。
そこで、お客様の中には住宅の欠陥の有無などをチェックするホームインスペクション（住宅診断）を行うお客様もいらっしゃいます。
家が傾いてしまった場合の保証は？
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって、新築住宅には家の傾きに対して10年間の修補請求権等が認められており、これを「瑕疵担保責任」といいます。
つまり、引き渡しから10年の間であれば、家の傾きがあった場合の補修や賠償責任を請求できます。
また、築年数を重ねるにつれ、家が傾く可能性はあります。地盤がしっかりしていても、建物の床下には下地材が使われており、その下地が劣化してへこんでいくことは考えられます。
また、地盤が弱く、部分的に地盤が沈下してしまい、そこから少しずつ傾く可能性もありますが、新築の場合、地盤調査を行い必要であれば、地盤改良を行っています。地盤保証も10年から20年付いていることが多いです。
新築一戸建ての家の傾きは、品確法を基準にしています。
歩いていて、気分が悪くなるくらいだとかなり傾いているといえます。1000分の3くらいだとおそらくほとんど気づかないくらいです。
家の傾きは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」で、
新築の家では1メートルにつき3ミリ以下が許容範囲内、
3/1,000以内（0.17度以内）
中古住宅では1メートルにつき6ミリ以下が許容範囲内とされています。
6/1,000以内（0.34度以内
ただ、数値が許容範囲を超えていたとしても、気にならなければ、修正工事を行う必要はないと言えます。
長期優良住宅の普及の促進に関する法律
2009年6月施行の「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」によって、長期にわたって使用可能な質の高い住宅ストックの形成を目指す「長期優良住宅認定制度」が創設されました。この制度では、構造および設備等について、一定の基準が設けられ、この基準を満たす住宅が「長期優良住宅」として認定されます。そして、認定を取得した住宅は、さまざまな税制優遇が適用されます。
長期優良住宅もメーカーの保証延長と同じようにメインテナンスが必要になりコストがかかります。税制的に優遇面はあったとしても、メインテナンスコストと天秤にかけて、長期優良住宅の申請をしない方も多いです。
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ハウスメーカーによって保証期間・内容は違う
法律では、構造耐力上主要な部分および雨漏りの瑕疵担保責任期間を10年としていますが、ハウスメーカーでは、法律とは別に独自の保証システムを定めてアピールしています。
だから、建物の構造や雨漏りなどに対する保証期間はハウスメーカーによって異なり、10年の会社もあれば60年の会社もあります。
建売住宅の新築一戸建ての場合、基本的には10年の保証が一般的です。
なお、内装や建具などは主要構造部分と比べて短く、1年～2年などとなっており、決済時にわたされるアフターサービス基準に基づいてアフターサービスが行われます。キッチンや浴室等の設備機器についてはメーカーの保証期間となることが多いです。
法律で守られている10年保証では住宅の基本構造しか保証してくれない
住宅の１０年保証の内容とは？
新築一戸建ての10年保証の内容（対象部分）とは以下のものです。
| 主要構造部分 | 基礎・柱・壁・床・屋根などの主要な構造部分 |
|---|---|
| 雨水の侵入を防止する部分 | 雨漏りに関する部分 |
法律によって10年間もの長期間にわたって主要構造部分、雨漏りの保証がなされるというのは、購入する場合、大きな安心感を与えます。
しかし、法律に基づくこの保証制度は、あくまでも主要構造部分と雨漏りにしか対応していないということは知っておかなければいけません。そのため、他の部分については問題があったとしても、法的責任を追及するのは難しいこともあります。
たとえば、壁紙がすぐにひび割れてさけてきて隙間ができている、建具の建付けが悪く開閉がしづらいといった軽度な内容は10年保証では対応しておりません。
実際には10年保証だけでは十分とは言えないこともあります。 だから、各社それぞれ独自にアフターサービス基準を設けてアフターサービスを行っています。
アフターサービス保証は新築から1年～２年までが多い
一戸建て築2年以内に自分で確認することが重要
新築の立ち会い時には気付かなかったけれど、あとで不具合が発見される可能性もあります。
「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」で重大な瑕疵が見つかった場合、売主は法律に基づき、引渡し後10年間は補修や損害を賠償する責任があります。
実際には10年保証の範囲内とは関係ない比較的軽微な不具合が見つかる可能性があります。
その場合は「アフターサービス保証」で対応してもらえる可能性があります。
「アフターサービス保証」とは、アフターサービス基準にもとづいて不具合が見つかった場合、一定期間無償で補修してくれる分譲会社が独自にしている保証のことです。
床鳴りや壁紙のはがれなど比較的軽微な不具合は、保証期間が「2年」以内となっているケースが多いのです。保証期間を過ぎてしまうと有償での補修となってしまいます！
有償になった場合、作業内容が簡単なクロスのはがれであっても、人件費は高いので、そこそこの金額になってしまいます。
知らない間に期限切れしまうということにならないよう、2年以内であれば、免責事項もあり適用されるかどうかわからなくてもとりあえず聞いてみることをお勧めします。
2年で切れることが多い不具合は？
10年保証するのはあくまでも「主要構造部分の欠陥」や「雨漏り」であって「床鳴り」は対象ではありません。
売主によって、無償補修の対象となる箇所や保証期間はハウスメーカーによって異なりますが、よくある不具合は下記のような内容です。
床鳴り
引渡し時には音がしなくても、後から鳴るケースもあります。
また乾燥する冬は鳴って、夏には鳴らないといったこともあります。
建具の不具合
サッシや建具が傾いてしまっ手しまうケースです。
クロスのはがれ、すきま
最初は問題なくても、気がついたら剥がれていたということはよくあることです。
木の伸縮やクロスの伸縮により継ぎ目のすきまが広がることはよくあります。4年・5年経てば、必ずどこかのクロスが剥がれたりしてきます。
キッチン：2年
ユニットバス：2年
洗面台・トイレ：1～2年
給排水設備：2年
電気設備：2年
サッシ：1～2年
フローリング：2年 ・・・室内フローリングの音鳴り・反り・すきま
ドアなどの建具の不具合：2年 ・・・室内の扉・玄関ドア・シャッターの作動不良・建付け不良
換気設備：1年
クロス：1～2年 ・・・下地材（ボード）の反り、クロス等の剥離・変形・割れ
基礎・・・モルタル等の仕上げ材の剥離・損傷
仕上部分は2年で保証が終わりです。
保証内容については、
各工務店やハウスメーカーのアーフターサービス基準によります。
仕上部分はほとんど2年で保証が終わりです。
5～10年の無償延長保証をしている設備・建材メーカーもありますが、建売住宅の場合、設備については、メーカー保証によるところが多いです。
契約前でも、設備の保証期間のアフターサービス基準を確認することは可能です。
引き渡し後には各設備の保証期間をしっかりと確認しておき、期間が終了する2年以内に問題がないか最終チェックをするといいです。
参照：飯田グループ 株式会社東栄住宅のアフターサービス基準（建売住宅）
新築一戸建てのアフターサービス基準に関する注意点
新築一戸建てのアフターサービス保証で注意していただきたいことは、多くの場合、保証の期限切れ前に売主から事前のお知らせがないということです。
そのため、いつ保証の期限が来るのを把握しておかなければいけません。
「知らないうちに保証期限が過ぎてしまった」ということにならないようにだけしておくことが大切です。
点検は無料ってどこでも謳ってるはずです。
あくまで、「点検」で不具合があり、費用が発生する場合
請求されることになります。
まずはアフターサービス基準の確認を！
売主が独自に設定しているものなので、期限や内容が会社によって違います。
わからないことがあれば前もって売主様に確認して、余裕を持って2年目点検に臨みたいですね。
アフターサービスの期限切れ前に専門家にホームインスペクション（住宅診断）を依頼して不具合箇所を洗い出しておくのもいいかもしれません。ただし、インスペクションにはお金がかかります。
インスペクションは、お金はかかりますが、利害関係のない第3者に依頼することで、安心を得ることができます。インスペクションは、中古物件ですべきという印象を多くの方は持っていると思いますが、インスペクションをしている建築士に聞くと、中古ほどではありませんが、意外と新築でも依頼があるそうです。
購入前にインスペクションをしたい気持ちはあったが、完成物件の場合、契約から決済までが短くあっという間だったので、インスペクションをするタイミングがなかったというような場合、一度やってみてもいいかもしれません。
新築戸建て住宅のアフターサービス保証期限内であれば、ほとんどの不具合が無償で補修が行えます。
したがって、保証期限が切れる前に不具合がないか最終チェックしておくことが大切です。
ハウスメーカーが行っている保証制度とは？
ハウスメーカーの保証制度は、会社独自のものですので、それぞれに違いがあるので確認が必要です。
1．主要構造部分の保証期間10年の延長
法律によって決まっている主要構造部分の保証は10年間です。しかし、これだけでは安心できないこともありますので、ハウスメーカーが独自に期間を延長しています。
基本的には法律で定まっているのと同じ内容で保証を延長して行います。つまり、保証期間内に柱や土台などの構造体に問題が生じた場合、分譲会社もしくはハウスメーカーが補修費用の負担を行います。
2．住宅の無料点検
ほとんどのハウスメーカーで行っているのが、定期的な無料点検です。雨漏りがしやすいシーリングの状態や塗装の劣化具合などを点検します。
新築未入居で1年以上経過した場合、新築と同様の保証を受けれるのか？
新築同様の保証がなくなる
建売住宅が売れ残り、買い手がつかないまま1年が経過した場合、「新築物件」ではなくなり、「未入居の中古物件」という扱いに変わります。そうすると新築物件では保証される主要構造部分の「瑕疵担保責任保険（かしたんぽせきにんほけん）」を負う義務がある「品確法」という法律が適用されなくなります。
つまり、1年経過すると売主となる住宅メーカーは10年間の保証の義務がなくなることになります。結局、10年保証をつけるかつけないかは、売主次第ということになります。
新築物件対象の減税措置が使えなくなる！？
建売の売れ残り期間が1年を超えると、税金にも違いが生じる可能性があります。新築物件の場合は、登録免許税の減税と建物の「固定資産税の減免措置」といった税金の優遇措置を受けることができます。しかし、売れ残ってしまい1年を経過した物件となるとこれらの適用から外れてしまう可能性があります。
登録免許税については、市町村によって違う可能性がありますが、大阪市の場合、未使用証明と譲渡証明を提出すれば家屋証明を取得できます。家屋証明を添付できれば、減税を受けることが可能になります。
また、固定資産税の減税については、登記簿謄本の〇年〇月建築が基準となるので、3年なり5年の減税が短くなる可能性があります。
仲介物件の新築一戸建ての保証は分譲会社がするので、どの仲介会社から購入しても保証は同じ
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10年保証やアフターサービスは、分譲会社、ハウスメーカーの責任で行います。最近、建売住宅では営業コストの削減やリスク回避のために、自社で直接販売せずに、販売を仲介会社にまかせる物件がほとんどになってきました。
その中で、ほとんどの物件は、どの仲介会社でも取り扱いが可能になっており、仲介手数料を割り引く会社から購入した方がお得に購入できるようになっています。一般的に、業界の風土的に仲介手数料の値引きは一般的でないため、仲介手数料の値引きの会社から購入するとアフターサービスが不利になると勘違いするお客様もいるようですが、 法律的に10年保証やアフターサービスは、分譲会社、ハウスメーカーの責任で行うことになっているので、どの仲介会社から購入しようと保証については関係ありません。
建築会社によって保証期間が違う理由
住宅メーカーを始めとする多くの建築会社が、法律で定められている期間を超える長期の保証期間を定めています。その狙いは、保証期間の長さをセールスポイントとしてアピールすることにより、安心して契約できるイメージをつくり出し、より多くの契約を取り付けることにあります。
実際には建築時にきちんと工事をしていれば大きな問題が発生することは少ないため、長い保証をつけても建築会社側の負担は少ないとも考えられます。また、保証期間が長いハウスメーカーは品質に自信を持っていることをアピールしたい側面も強いと考えられます。
しかし、保証を継続するためには指定の工事業者で有料のメンテナンスを条件としているケースも多いのが一般的です。割高になることを考えると躊躇してしまい保証を延長しない方も多くいます。
10年保証を延長する分譲会社・ハウスメーカーの意図とは
ハウスメーカーの広告宣伝になり、売りやすい
メンテナンス費用を稼ぐためという側面もあります。
メインテナンス費用を稼ぎたいという思惑もある
どんな長期保証をウリにしているハウスメーカーでも、必ず10年ごとに、指定の施工会社にメンテナンスをしてもらった場合に限り、10年の延長保証がつく条件となっています。
つまり、10年ごとに指定の施工会社でのメンテナンスをせずに、他の施工会社にメンテナンスを任せると、保証は切られることになります。
ハウスメーカーが保証を長くする理由は「メンテナンスを囲い込み継続して利益を確保していくため」という理由もあります。
メインテナンスは、自社のグループ会社を利用するのが一般的です。逆に、グループ会社にメインテナンスができる会社がない場合、長期保証はありません。
住宅の保証を受けるための注意点
10年保証にかかわる部分では、あとから建築した会社以外の会社で施工して、それが原因で雨漏りした等については、10年保証が適用されません。
また、保証を延長する場合は、ハウスメーカーが定める期間ごとにメンテナンスを実施しないと、保証は継続されません。メンテナンスには無料の項目と有料の項目が設けられていることが多く、どの項目が有料で、保証の継続に必要なのか確認が必要です。
また保証期間中、他の会社によるメンテナンスを、勝手に行うと、その内容によっては保証を継続することができなくなることもありますので注意が必要です。
これらの保証の内容や条件はハウスメーカーによって違うので確認が必要です。
保証期間を多少過ぎても対応してくれる場合も多いので、まずはハウスメーカー・分譲会社に相談してみましょう。
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