年収200万の自営業・個人事業主でも新築一戸建て購入の住宅ローンの審査が通る可能性がある！

個人事業主・自営業は住宅ローンは、無理というわけではありませんが、厳しいのは事実としてあります。一方、確定申告で年収200万円の個人事業主でも収入合算によって、3000万円以上の住宅ローンを引っ張れたことはあります。不動産業界20年以上のプロが徹底解説していきます。

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自営業の住宅ローン審査は、収入の安定性をみる

　フリーランス、個人事業主のような「自営業」や「経営者」は、銀行の目線からは、安定性・継続性がないということで、厳しく審査されます。景気の影響も受けやすいですし、病気やケガで事業がストップしてしまうリスクもあります。（会社役員も経営者とみなされ、決算書３期分が必要）

　そのため、住宅ローンの審査では、「安定した収入が継続的に可能かどうか」を審査するために、確定申告３年分もしくは、決算書３期分が必要となります。会社員の場合、直近の源泉徴収１年分の年収で、返済負担率を計算されますが、自営業者や経営者の場合、３年平均の年収で、返済比率を計算することが一般的です。

会社経営者でも、株式上場しているような規模の経営者・役員の場合、決算書３期分で審査はされますが、会社員に近い感じで審査されます。

　規模の小さい会社の経営者は、自営業者と同じく、会社員よりも審査基準のハードルが高くなります。あくまで会社員と比較して、審査が厳しいだけであって、年収200万～300万円の自営業でも、審査に通らないというわけではありません。

自営業者の場合、一番審査の緩いフラット35を利用することが多いですが、銀行でも売り上げが順調に伸びていて、ただ単に、年収が低くおさえられているだけの場合、中身を審査して余力があると判断されると審査を通過します。

重要なのは、安定性と継続性をみていきます。年収1000万円を超えていても、継続性がないと判断されると、否決されます。自営業者と同じように、安定性・継続性に不安がある芸能人やプロ野球選手は、住宅ローンが、厳しく審査されます。

申告を抑えている場合、収入合算して融資を引っ張るしかない

自営業で確定申告の収入をおさえて申告している場合、フラット35で収入合算して、希望の融資を引っ張るということが可能になります。なぜなら、フラットは、アルバイトの年収でも、収入合算できたり、親子リレー返済で、年金収入を収入合算したりすることができる大きなメリットがあるからです。

私のお客様でも、確定申告が200万円でも父の年金収入と収入合算して、自己資金少なくても3500万円以上する新築一戸建てをフラット35で、融資をひっぱれたことがあります。

収入合算した年収が400万円超えることがポイントです。

合算年収が、400万円超えるのと超えないのとでは、融資金額は天と地ほどの差があります。

ちなみに、フラットは、会社員であっても、2年分の源泉徴収と所得証明書が必要になります。

原則は、3期連続黒字が条件となる！1期赤字の場合でもテーブルに乗ることも

フリーランスや個人事業主は、多くの銀行で直近3期分の決算書や3期分の確定申告書の提出が必要となります。重要なのは、3期分赤字がないというということです。

会社経営者の場合、本人の収入を証明する直近3年分の源泉徴収票と3期分の決算書の両方が必要となります。いくら役員報酬を多くもらっていて、会社の決算内容が悪く赤字の場合、否決されます。1期でも赤字の場合、否決されるところもあれば、決算書3期分の内容を審査して判断してくれるところもあります。

基本的に、ネット銀行は、自営業者に適していません。なぜなら、属性のいいお客様だけ取り込み、低金利を提供し、ややこしい案件は、取り扱いしません。手間暇のかかる取引を嫌がります。

自営業の場合、都銀・ネット銀行を避けて、地銀で拾ってくれるところを探すことになります。最後は、フラット35で通らなければ、あきらめるしかないという感じです。融資金額をできる限り引っ張りたい場合、収入合算でいいので、フラット35で合算して年収400万円超えることです。

個人事業主の審査基準
銀行名	事業年数 等　　　　　　　　　　　　　　（前年度）年収
池田泉州銀行	3年	200万円以上
auじぶん銀行	自営業はかなり厳しい・会社規模が重要	200万円以上
新生銀行	2年以上	300万円以上 （2年平均）
ソニー銀行	自営業はかなり厳しい	400万円以上
楽天銀行	自営業は厳しい	400万円以上
住信SBIネット銀行	安定かつ継続した収入がある人
paypay銀行	個人事業者、自分・家族が経営する会社に勤めている人は不可
三井住友銀行	WEB申込専用住宅ローンは申込不可
三菱UFJ銀行	会社の規模が重要
りそな銀行	3年以上
みずほ銀行	安定した収入がある人
三井住友信託銀行	3年以上
関西みらい銀行	3年以上
フラット35	自営業者でも借り入れ可能

自営業・経営者は、たとえば、3年前300万円、2年前500万円、前年900万円と、所得が右肩上がりでも、3期分の平均566万円が返済負担率の基準になってしまいます。会社員で考えると、前年度の高い収入を基準にしてくれるのに対して、自営業者・経営者はかなり厳しい審査といえます。

　そして、3年平均ではなく3期のうちもっとも低い年の所得のいずれか低い方で審査する銀行もあります。その場合、300万円が返済負担率を計算するときの基準になる年収となります。かなり不利な審査になってしまいます。りそな銀行等はそのような審査をします。

　銀行の場合、表向き３期経過していなくてもというところもありますが、基本的に事業を始めてから3期経過していないと、否決される可能性が高いです。また、個人事業主から法人成りした場合は、個人事業主のときからの通算はできません。

自己資金が自営業・個人事業主で審査を通過させる確率を上げる

自営業者や経営者で住宅ローンの審査が通っているケースとしては、自己資金を２割・３割入れていることが多いです。

基本的に金融機関は、不動産に抵当権を設定して、貸し出します。つまり、最悪、支払いができなくなった場合、競売で換金すればいいと考えているので、当然、自己資金が多ければ多いほど、金融機関の貸し出しリスクが減っていきます。

だから、自営業者や経営者の場合、自己資金を入れる方が、審査を通過する確率が上がってきます。最低でも自己資金２割は現金で用意しておく必要があります。

そこまで、自己資金がないという場合は、フラットで勝負するしかないという感じです。

また、不動産を購入するとき、物件価格以外に諸費用もかかります。これは、自営業の場合、かなりの確率で、諸費用ローンは無理な可能性があります。できる限り、諸費用を削減して、諸費用を現金で用意することが大切です。

確定申告で税金や健康保険料を滞納すると否決される

自営業は確定申告で税金や健康保険料等を自分で納めなければなりません。滞納があると100％否決されます。確定申告をしていないと話になりません。

忙しかったり、資金繰りに苦しいからという理由は銀行には通用しません。

　競売になった場合、未納分の納税が優先されてしまうというところもありますが、コンプライアンス的に、脱税をしている人に融資をするということはあり得ないという理由が大きいです。

　本審査のタイミングで、自営業の場合は、税務署で所得できる納税証明書その1、その2が必要になります。滞納のある人は、必ず支払いを済ませてから、取得しなければいけません。

また、会社員の場合でも注意が必要なケースがあります。転勤とかで自宅を賃貸に貸している場合です。家賃収入は損益通算できます。その家賃収入を確定申告しなければいけません。確定申告をしていない場合、審査のテーブルにのりません。バレると即否決になります。

事業資金の借り入れも返済負担率に入れる

　事業用資金も、住宅ローンの審査においては、車のローン等の借金と同じように扱われます。

日本政策金融公庫からの借入金は、全国銀行個人信用情報センター（KSC）の会員のため、融資すればその情報は必ず信用情報に登録されます。

また、昔、連帯保証人になってくれと頼まれたケースを忘れていた場合も多いですが、連帯保証人も信用情報にでてきますので、注意が必要です。

また、キャッシングやショッピングの借り入れや公共料金やスマホ代などのクレジットカード払いの延滞の頻度が多い場合も否決されます。

自宅用の床面積50％以上の場合、 店舗や事務所併用できる金融機関がある

　戸建ての1階部分を飲食店などの店舗として、検討したいというお客様がたまにいらっしゃいます。

　問題は、住宅ローンは「本人居住用の住宅の購入」のために金利も低金利で借り入れができるという点です。事業性のあるものに融資はしないということです。

　ただし、金融機関によっては、住居部分が全体の半分以上を占めていれば、住宅ローンとしてまとめて申し込むことが可能なところが多くあります。都銀・地銀・フラット35もだいたい50％以上が条件のところが多いです。

大きな問題が、現在、会社員で、収入を得ている場合、会社を辞めるということになり、継続的な収入が見込めないと判断されてしまいます。例えば、ご主人様が会社員のままで、奥様が、趣味の延長線上で何かやりたいという場合は、このローンを利用できる可能性があります。

しかし、もうひとつ問題があり、この融資を受ける場合、例えば、イタリアレストランを開業したいとすると、過去に奥様がそういったところで、働いた経験がありノウハウがあるかどうかのつっこみが入ります。なんの経験もない状態ですと、ご主人様の会社員の収入を担保に借り入れできないかと思いますが、借り入れは厳しい可能性が高いです。なぜなら、その部分を賃貸で貸すのではないかという疑いもでてくるからです。

また、将来的に、例えば、とりあえず住宅ローンで購入後10年経って、思い立って1階部分を改装して、飲食店を始めるとなると、住宅ローンの用途ではなくなってしまうと、バレるとマズイことになります。

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