アイディホームが自主廃業！アイディホームとは契約できない！三為（さんため）契約で購入できる？
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アイディホームが自主廃業！アイディホームとは契約できない！
先日、2022年9月14日のニュースで、アイディホーム株式会社の自主廃業の公式発表がありました。
自主廃業は、倒産とは違い会社は存続している状態です。 しかし、宅建業と建設業の免許が無い状態で、契約業務ができない状況です。 再申請中で、取り急ぎ知事免許を取得し、のちに大臣免許を取得し、数か月内には元の状態に戻ると聞いています。
アイディホームとは、大手新築建売の飯田グループに属している連結子会社の分譲会社です。
「飯田グループホールディングス（GHD）は2022年9月14日、連結子会社のアイディホームの宅地建物取引業法の免許と建設業許可について、監督官庁に自主返納を届け出たと発表した。同社元役員の違法行為などについて、宅建業免許と建設業許可の欠格事由に該当すると判断した。同社は土地の仕入れや物件の販売契約ができなくなる。再発防止策を整え次第、再申請するとした。」と日本経済新聞で報道がありました。
出典：飯田GHD、子会社の宅建業・建設業を自主廃業 日本経済新聞
出典：2022年9月15日 アイディホーム 自主廃業及び再申請についてお詫びとご報告
宅地建物取引業免許の欠格事由は？
自主廃業の 原因は元役員のスピード違反・道路交通法違反ということです。
アイディホームは、宅地建物取引業免許を取得して事業をしております。欠格事由があると、免許を取得できません。
今回、アイディホームは、元役員が道路交通違反（スピード違反）、執行猶予付き有罪判決を受けておりましたが、 元役員が会社への報告を怠っていたため、宅地建物取引業免許と建設業許可の欠格事由に該当する重大性が、 罪判決を受けた役員の方はもう辞めており、現状は欠格事由はない状態でも、「本件の重大性に鑑み、宅建業免許ならびに建設業許可を自主的に廃業するのが妥当と判断するに至りました。 」という文脈につながっていくと考えられます。
今回、欠格事由に該当したのは、執行猶予付き有罪判決＝懲役、禁固刑 が該当します。
宅建業免許は、「懲役」「禁固」刑の判決が出た場合は、もちろん、欠格事由に該当するということです。
三為（さんため）契約のスキームで契約
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三為（さんため）契約のスキーム で契約できる
アイディホームの現在、販売中だった物件は、 飯田グループの別の会社ホームトレードセンターが間に入ってが売ることになるそうです。 登記を入れずに、販売する中間省略という三為（さんため）契約のスキームを利用するそうです。
現在、 ホームトレードセンターがレインズ登録を行っています。 どの業者でも取り扱いは可能です。
契約は、できないことはありませんが、金融機関によっては三為（さんため）契約がダメな金融機関があるので注意が必要です。
第三者のための契約は、下記の条文によって認められた合法な契約方法です。
A（所有者・売主アイディホーム）－B（中間者：ホームトレードセンター）－C（購入者）とした場合、 AB間、BC間の契約は別の契約です。
| 民法第537条（第三者のためにする契約） 1．契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。 2．前項の契約は、その成立の時に第三者が現に存しない場合又は第三者が特定していない場合であっても、そのためにその効力を妨げられない。 3．第1項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。 |
昔の中間省略登記
2004年に不動産登記法が改正される前は、売買契約がA→B、B→Cの2つであったとしても、A→Cへ登記を直接移転することができました。
法律上は所有権がA→B→Cと移転しているので本来は2つの登記が必要なのですが、登記申請書類の関係で、中間者であるBを省略してA→Cと登記を移転することができたのです。
しかし、 不動産登記法が改正で、A→Cと直接登記を移転させることができなくなりました。
新中間省略登記による三為のスキーム
三為などの「新中間省略登記」と呼ばれる手法が法改正後生まれました。
第三者のための契約を用いる手法でBC契約を他人物売買契約とする手法です。
この手法は、所有権を、売主(A)から買主(C)に直接移転させる内容になっています。契約上、Bは一度も所有権を取得することがありません。
そのため、不動産登記法の改正後もA→Cに登記を直接移転することができるスキームです。
また、アイディホームの社員は、解雇されることはないと聞いています。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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