住宅ローンを利用して不動産投資は違法？将来、家を貸すのはどうなるの？

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住宅ローンを利用して不動産投資は違法行為

住宅ローンの「フラット35」が不動産投資に悪用されていたことが表面化して、問題視されましたが、住宅ローンで不動産投資つまり賃貸にして収益を得ることをしてはいけないことはご存じでしたでしょうか？
住宅ローンは使用用途が決まっており、あくまでも自宅つまり居住用として不動産を購入するときに限定されています。住宅ローンを利用して、不動産物件を購入して、こっそりと収入を得るために賃貸すれば、使用用途が違ってきますので銀行に対する詐欺行為となり、違法行為になります。賃貸にして収益を得る不動産投資で融資を利用する場合は、金利が高めの「不動産投資用のローン」を利用しなければいけません。

しかし住宅ローンは収益用のローンより2％くらい金利が低いので、業者の中には投資不動産の購入にもかかわらず、業者は、収益にすることは知らなかったという形の逃げ道で不動産投資ローンではなく住宅ローンを悪用して斡旋しているケースもまだまだ残っています。
不動産を購入する目的・用途が「自己居住」か「賃貸で収益」によって融資の種類が異なります。ローンとして銀行から融資をひっぱる場合、「金銭消費貸借契約書（金消契約）」を締結しますが、自己居住用不動産を購入する時の住宅ローンと、投資用不動産を購入する時のアパートローンでは、内容が違ってきます。

近年の不動産投資業界では、有名な「かぼちゃの馬車」問題等多くの収益物件での不正融資が発覚しました。このような不祥事の影響を受け、一棟の不動投資の融資がかなり厳しくなっております。

なぜ不動産業者が不動産投資ローンではなく住宅ローンを悪用して斡旋するのか

住宅ローンとは異なり、アパートローンを融資する金融機関との提携するのにハードルが高いことがあげられます。駆け出しの不動産投資業のベンチャーの場合、使える金融機関が限られ苦労します。

お客様の内容次第で、融資を通す金融機関がなく、やむをえず住宅ローンを斡旋する可能性もあります。その選択肢の一つとして審査の緩いフラット35が狙われました。

営業マン目線で考えると毎月の営業成績で頭がいっぱいで、顧客のことを考える余裕がなく、住宅ローンで不動産投資に巧妙に仕向けざるを得ないという状況です。
不動産取引の経験が浅いと、単純に金利も低くメリットが多く見えるため、違法行為であることは全く知らずに利用していたということも結構多くあると思います。

金融機関に違法が発覚するきっかけのパターンとして、たまたま金融機関の担当者が対象の物件を訪問しなければいけない状況になった時です。

例えば、銀行が発送した郵便物が届かず、戻ってきたりするようなことがあると発覚のきっかけになったりします。担当者が訪問してみると、名前が違っていたり、家族や子供が住んでいる気配がなかったりすると、金融機関の担当者に気づかれることになります。

住宅ローンの場合、自己居住用として購入することになるので、住民票を家族で新住所に移すことが条件になります。これを悪用して、3ヶ月ほど住民票を移して、また元に戻すというようなことをすると、バレるとマズイことになります。

不正が明るみになると、銀行からは一括返済を求められることになります。払えないとなると、収益用のローンに借り換えるしか方法がなくなります。資金繰りのために走り回らないといけなくなり、かなりの時間を費やさないといけない状況に陥ります。

最終的には他の金融機関で収益用のローンで借り換えができたとしても頭金1割と諸費用を支払った上で毎月の支払いの金利が4％という高い金利での借り換えの可能性もでてきます。当然、金利が高くなると、キャッシュフローがあわなくなり、収支が大きく崩れ、赤字の状況がずっと続く可能性があります。

こうなると、なんのために購入したかわからない状況になります。現在、マンション価格は高くなりすぎているので、少しでも金利が高くなると、キャッシュフローがあわなくなり、確実に赤字になると思います。

物件を購入した後は、責任のすべては、所有者へ移ります。

融資を斡旋してくれた不動産会社は、責任が問われることはありません。営業トークでのせられて、住宅ローンを利用して投資物件を購入するのは、絶対に避けた方がよく、バレると、とんでもないことになります。
建築条件付き土地の契約のまき直しと同じで、違法性のあることを、なんの疑問もなく営業している営業マンは無数に存在します。深く考えずに担当者の言いなりになると大変なことになります。
金利の低さに目がくらみ、収益物件で住宅ローンを悪用すると、大変なことになります。不動産投資は、十分な知識と経験を持っているプロにしっかり相談することが大切です。

住宅ローンで購入不動産を将来、転勤で貸す場合はどうなる？

基本的には、賃貸にすると使用用途が変わるので、マズイですが、都銀などは、転勤がそもそも多いので、転勤で貸す場合は、理解がある金融機関も多いようです。銀行によっては、住所変更の届けをして、申告さえしてもらえればというところもあります。

しかし、金融機関によっては、理解がない、融通が利かないところもあるので、注意が必要です。

住宅ローンで購入した新築一戸建ての家を、１階を改装して飲食店を始めるのは大丈夫？

可能性があることとして、住宅ローンで購入した新築一戸建ての家を、10年後、20年後、住宅ローンが終わっていない状況で１階を改装して飲食店を始めた場合も、使用用途が違うので、原則のお話しからするとダメになります。

もともと完全な住宅ローンとして、審査を通して、融資を行っているので、契約の内容と違うことをすることになります。郵便物が届かなかったり、支払いが滞ったりしない限りは、金融機関の営業マンが訪問することは確率的には低いかもしれませんが、最悪の場合、一括繰り上げ返済のリスクはゼロではありません。

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