仲介手数料無料で新築一戸建を購入できるカラクリは、売買と賃貸でデメリットの違いはあるのか？

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仲介手数料無料でも売買と賃貸では、デメリットに違いがあり、大きく違う本質的なことがあります。それは、レインズ登録の義務があるかないかです。賃貸ではレインズ登録は義務付けられていないため、レインズをみてもスカスカでいい物件はあまり登録されていません。
仲介手数料の無料のカラクリによるデメリットは、売買と賃貸とでは違うということを知っておく必要があります。意外と賃貸では、レインズに登録を積極的にしないということは、知らない家主も多いようです。仲介手数料無料で、購入もしくは賃貸するリスクについての大きな違いを不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。

そもそも仲介手数料とは？

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仲介手数料というのは、売主と買主の間に入って、仲介業務を行う不動産会社に支払われる手数料の事です。
ですので、売主から直接購入する場合は仲介手数料は発生しません。

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ポイントは、成約報酬であるということです。依頼された売買や賃貸の契約を成⽴させるサポートをすることに対しての報酬となるので、契約が成⽴しなければ、仲介⼿数料は発⽣しません。

つまり、成約しなければ、仲介会社は、なにももらえないということです。

ただし、契約が成⽴した時点で仲介⼿数料が発⽣するので、契約成⽴した後にその契約を解約する場合には仲介⼿数料を請求されることになります。⼿付⾦による解約をした場合や、違約による解約となった場合は、物件の引き渡し（決済）をしていなくても仲介⼿数料を請求されるので注意が必要です。 手付金を放棄することにより、契約を解除した場合、手付金を放棄するだけでなくと仲介手数料も支払わないといけないことは、知っておかなければいけません。

仲介手数料は仲介会社の売り上げとなり利益の原資となります。 不動産会社の収入は成功報酬で得られる仲介手数料がほとんどですので、仲介手数料の値引すると会社の売り上げに大きな影響を及ぼすことになります。
また、仲介手数料の金額と不動産会社の質は、必ずしも比例するわけではありません。つまり、仲介手数料が満額で割引がないから、サービスのレベルが高いということはありません。

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依頼する「媒介契約」には「不動産会社は売主や買主に対し、登記や決済手続きなど物件の引き渡しに関わる事務の補助を行うこと」が業務であるとなっています。このサービスは、属人性の高い業務で、どの営業マンから購入するかで大きくサービスのレベルが違うことになります。営業マンの経験や意識が、サービスの質に大きく影響します。

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しかし、売り上げの原資が仲介手数料だけなので、仲介手数料の値引きを交渉するとモチベーションに大きく影響することは知っておかなければいけません。あまり安すぎたり、仲介手数料が無料だったり、安かったりする場合には、営業マンによってはサービスの質が低下する可能性を秘めています。だから、営業マンによっては、場の空気がかなり険悪な雰囲気になります。どこで購入するかは、会社をみるより、営業マンで選び慎重に見極めることが大切です。

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仲介手数料はいくらかかるのか？

仲介手数料は、受け取れる上限金額（物件金額の3％＋60,000円と消費税）だけ決まっていて、下限は決まっていません。
そのため、割引くことは問題はありません。

賃貸の場合は受け取れる仲介手数料の上限が貸主・借主合わせて家賃の1か月分と決まっています。

国土交通省の告示で決められている仲介手数料は、売買価格に所定の割合を乗じて求めることになっておりますが、売買価格の金額によって違ってきます。

売買時における仲介手数料の上限額

売買価格※	仲介手数料の上限額
200万円以下の部分	売買価格の5%以内+消費税
200万円超400万円以下の部分	売買価格の4%以内+消費税
400万円超の部分	売買価格の3%以内+消費税

※売買価格には消費税を含みません。

例えば、3500万円の物件を購入する場合、計算式は速算式ではなく細かく計算すると以下のようになります。

■仲介手数料の上限額＝200万円×5％＋200万円×4％＋3100万円×3％＋消費税＝122万1000円

仲介手数料は消費税の対象ですから、これに消費税も加えられます。

つまり、売買価格が３，5００万円とした場合、以下の金額が仲介手数料の上限となります。

• ２００万円以下の部分
  ２００万円×５％＝１０万円
• ２００万円超・４００万円以下の部分
  ２００万円×４％＝８万円
• ４００万円超の部分
  3，1００万円×３％＝93万円

合計金額は、111万円と消費税となり、122.1万円となります。

また、賃貸の場合は受け取れる仲介手数料の上限が貸主・借主合わせて家賃の1か月分と決まっています。

仲介手数料の簡易的な計算方法と6万円の理由

不動産業者なら誰もが知っていることですが、仲介手数料には簡易的な計算方法があります。それは、上記で説明しましたように以下の速算式で求める方法です。

売買価格×３%＋６万円×消費税＝仲介手数料

「なぜ６万円？」の理由を下記で解説させていただきます。

４００万円以下の部分は３％ではなく段階的に５％と４％になっていますが、これらが３％で計算した場合と比較して以下のとおり６万円の不足となるわけです。差額の4万円と2万円を足した金額が6万円です。

２００万円以下の部分　→　１０万円－６万円（２００万円の３%）＝４万円

２００万円超・４００万円以下の部分　→　８万円－６万円（２００万円の３%）＝２万円

新築一戸建ての売買価格は４００万円を超えるため、速算式で簡単に仲介手数料の金額を求めることができるのです。

仲介手数料を値引き交渉できるか？

売買契約の直前もしくは申し込み直後になってから、意外と高い仲介手数料に気づき仲介手数料を値引き交渉できるものかと考える方がいらっしゃいます。手数料は上限を定めているだけなので、理屈としては値引き交渉をすることは自由にできます。

しかし、仲介会社がその交渉に応じてくれるかどうかは別問題ということは理解しておく必要があります。実際には、なかなか値引き交渉に応じてくれないことが多いです。トラブルを避けるためには、交渉を希望する場合、物件を案内してもらう前に効いておくのが無難です。

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上限を超える仲介手数料の請求に要注意

仲介会社によっては、いろいろな理由をつけて上限を超える仲介手数料を請求してくることがあり、トラブルに発展していることもあります。上限を超える金銭を求めてくることは普通によくあることなので、警戒が必要です。特にローン事務代行手数料を請求するところは、かなりの確率でいます。
手数料の金額に特に決まりはなく、不動産会社の言い値で決まるもので、 平均的には10万円～20万円くらいの金額設定が多いです 。

売買で、よくある請求名目は以下のようなものです。

契約書類作成料・事務手数料

住宅ローン代行手数料等

賃貸で、気をつける項目は？

カギの交換代金

室内消毒費

事務手数料(書類作成費)等

仕組みを知らず請求されるがままに払っている人が多数

仲介手数料は上限だけ決まっているということですが、現場レベルでは仲介会社が買主に対して請求している金額がいくらなのかと言うと、上限金額そのまま満額請求している不動産会社がほとんどです。3％＋6万円＋消費税は、正規手数料として考えています。定価という感覚が、不動産業界の慣習です。

不動産業界の感覚として、仲介手数料の値引きは「悪」という感覚があるので、最初から値引き交渉に応じてくれる可能性のあるところで、物件紹介や案内をしてもらうのがベストです。もしくは、最初から割引を打ち出している会社が無難です。仲介手数料の話をしたとたん場の空気が悪くなることはよくあることです。

400万円以下の新築一戸建ては存在しないので、新築一戸建てを購入する時の仲介手数料は、 3％＋6万円＋消費税が、正規手数料となるので、3000万円くらいの物件になるとどの仲介会社で購入するかで100万円以上の差がでてきます。

賃貸の場合は受け取れる仲介手数料の上限が貸主・借主合わせて家賃の1か月分と決まっています。

売買で仲介手数料が無料になるからくり

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売主（分譲会社）から仲介手数料が支払われるから

仲介手数料は買主だけでなく、売主からも支払われます。コストのかかる販売の部署をもたずに、企画に特化して建てていくことだけに集中して、経営の合理化を図って、魅力的な価格が実現しています。

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営業マンに給料を支払うかわりに、仲介会社に仲介手数料を支払うだけで済ませる薄利多売のビジネスモデルなので、仲介業者は売主・買主双方から仲介手数料を頂くことになります。
つまり両手取引の両手仲介になるのが新築一戸建ての仲介です。

仲介会社は売主から 上限金額（物件金額の3％＋60,000円と消費税） 、買主からも 上限金額（物件金額の3％＋60,000円と消費税） を受け取りますので、1回の契約で物件価格の6％＋120,000円と消費税の売り上げになるのが、一般の仲介会社です。

ほとんどの不動産会社はこの「両手仲介」を目指して営業するのが普通・常識です。

本来、買主様からもらうべき仲介手数料をもらわずに、売主様だけの仲介手数料で、経営を成り立たせているビジネスモデルを展開しているのが、アーバンサイエンスの無料or半額システムです。

アーバンサイエンスの場合は、売主からきっちり仲介手数料を頂ける物件に関しては、買主様から仲介手数料を頂きませんので、お客様の負担する仲介手数料は0円になります。

つまり、売主側からだけ仲介手数料を頂くことで、成り立たせているビジネスモデルになります。

新築一戸建て建売住宅（飯田グループホールディングス等の物件）は売主側から仲介手数料が出る物件が多く、仲介手数料無料でご紹介が可能な物件が多いです。

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専任返し等で、売主側に仲介会社が存在する場合、売主の仲介手数料は売主側の仲介会社に支払われるので、その場合は正規仲介手数料（物件金額の3％＋60,000円と消費税） の半額でご紹介させて頂きます。

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無駄な経費を削減できないと成り立たない

多くの会社では、両手ビジネスを前提として、広告費を使ったり、人件費を考えて経営を組み立てているので、スーモやホームズ等のポータルサイトでかなりの広告予算をつっこんでいます。

つっこんだお金を回収していくには、両手取引を狙いガツガツ営業しなければいけません。

売主からの仲介手数料だけで、経営をする場合、徹底的に無駄を省いていかなければいけません。
フランチャイズに加盟する加盟料や、スーモやホームズ等のポータルサイトの広告費、新聞折り込みやポスティングなどの経費を徹底的に削減して、買主様に還元しています。

賃貸が無料になる仕組みも売買と同じ仕組みで、家主から広告料・仲介手数料がもらえるために、無料にすることができます。

売買と賃貸の大きな違いは「レインズへの登録義務」

売買と賃貸の大きな違いは「レインズへの登録義務」 があるかないかですが、これが、仲介手数料無料の物件を購入したり、借りたりする場合のリスクに大きくかかわっています。そのため、仲介手数料無料でも、賃貸と売買ではリスクが違うということです。

このことを知って取引するのかしないのかでは取引のリスクの大きさが違ってきます。

「賃貸は売買と違う」ということを知っておかなければいけません。仲介手数料無料になる仕組みそのものは同じですが、賃貸には賃貸の慣習のようなものもあります。それを理解しないまま取引するとリスクが高くなります。特に物件の探し方が違ってきます。売買の場合、ほとんどの物件がレインズに登録されているため、どの仲介会社にいっても同じ物件が紹介されます。つまり窓口を増やさなくても物件を探すことができ、1社だけに声をかけておいてあとは、ポータルサイトで探すというような探し方ができます。いい営業マンであれば、その物件を買ってもいいのか自分で判断できないときに的確なアドバイスをもらえるメリットがあります。しかし、賃貸の場合、レインズに登録されている物件は、売買に比べるとかなり少ないので、複数の不動産会社に声をかけておく必要があります。

売買と賃貸の大きな違いは「レインズへの登録義務」です。賃貸の場合には登録義務がありませんので、基本的にはレインズに募集物件の情報を登録しません。賃貸独自の慣習が大きなリスクにつながります。

これが、どんなリスクにつながるのかイメージしにくいと思いますが、つまりレインズに登録しないということは、確実に両手仲介になるということです。自社で管理している物件が、他の不動産会社が介入していないので、礼金を高くして勝手にマージンをのせたりすることがしやすいということです。

売買の場合、下記のようにレインズの登録がされます。分譲会社が直接登録した場合、仲介会社に仲介手数料を支払うケースが多いです。この場合、両手取引となります。賃貸では、家主は、レインズに直接登録できませんが、売買では、売主である分譲会社が直接、登録することができます。

借主を探してくる「客付」会社が無料にできるのは広告料有り

「客付」会社とは、お客さんを連れてくる不動産会社の意味です。この場合、情報となる賃貸物件の家主と契約していないのが客付の不動産会社となります。
「元付」会社は、大家から直接、募集依頼を受けています。 ポイントは、広告を掲載していたからといって元付会社とは限りません。

これは、売買も同じです。

客付会社の収益源は本来、借主から得る仲介手数料になります。

賃貸で仲介手数料が無料にできるのは、広告掲載料が付いているかどうかで決まります。
つまり、仲介手数料無料の大きな原資は広告掲載料になります。

広告掲載料というバックマージンがないと、仲介手数料無料にはできません。

貸主が不動産会社に支払う報酬を、客付け不動産会社に支払うことで成り立っています。元付会社は家主から仲介手数料を得て、客付け会社は広告掲載費を得るとことでお互いのメリットが成立しています。

このように賃貸でも、客付会社でも手数料を無料や半額でもやっていけているというわけです。

賃貸の仲介手数料無料のからくりの理由は、貸主が全額負担！

売買の仲介手数料無料は、営業マンを抱えるコストや販売コストを自社でかかえず仲介会社に丸投げして全体のコストを落とそうとしています。営業マン・広告費のかわりに仲介手数料を支払うことで済ませたいと合理的に考えることで成り立っています。

賃貸の仲介手数料無料は、空き家になるよりは、マシと大家が考えることで成り立っています。借り手が払わない分の仲介手数料が、つまり、「無料」「半額」となった分の金額は、大家側が負担をしているのです。家主は、仲介手数料だけでなく、広告掲載料も支払っています。

仲介手数料が「家賃1ヵ月分の半額（0.5ヵ月分）」となっている場合、残りの半額は大家側が負担しているということですが、借り手の手数料にかかわらず、大家側は、慣習的に、家賃１か月分支払っていることが多いと思います。プラス広告掲載料を支払っています。

部屋を貸し出す大家としては、空室のままよりも入居してもらった方が毎月の収入になります。そのため、仲介手数料を全額負担してでも、すぐに入居してもらったほうがメリットが大きいと考えます。

借り手よりも貸し手が強かった時代では、問題ありませんでしたが、供給過剰で、競合が多くなるにつれて、大家側も入居者を集めることに積極的にならざるをえなくなっています。

賃貸の「仲介手数料無料」の背景には、大家側の事情があり、手数料を無料にする理由としては、空室のまま何か月も放置されるより、毎月の家賃として売り上げがあがったほうがメリットになるからです。

仲介手数料無料よりも毎月の賃料（家賃）を値引きしてもらえないの？つまり、長期的な目線で考えると初期費用が安くなるより総支払いコストが抑えられるのではないかと考えるかもしれません。

大家のような投資家は、とにかくシビアな発想をする傾向があるので、 毎月支払う家賃は下げたくないと考えています。

もうひとつの理由として、マンションなどの集合住宅の場合、同じマンションで同じ間取りなのにもかかわらず、隣室と家賃が大きく違うとクレームの原因になることを意識しているところもあります。

そのため、毎月の家賃に関しては安易な値引きせず、初期費用の面で融通を効かせることが多い傾向があります。

賃貸の場合、仲介手数料が無料だと初期費用が抑えることができますが、「賃貸物件の仲介手数料が無料＝安くてお得な物件」というわけではないことも、きちんと理解しておかなければいけません。

これに対して、売買の「仲介手数料無料」の物件は、物件が悪いというわけではなく、営業マンをかかえない合理的なビジネスモデルが大きな原因です。ただ、仲介手数料無料でも直売している場合は、相場より物件価格が高いのが普通なので、見極めが大切になります。

賃貸の場合、仲介手数料無料であっても、家賃や共益費が相場よりも高いかもしれませんし、礼金にのせられている可能性もあるので、注意が必要です。

賃貸・売買仲介手数料無料のメリットのまとめ

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仲介手数料無料のメリットは、売買も賃貸も同じで、初期費用が抑えることができることにあります。

特に売買の住宅購入時の諸費用が安く抑えられる金額が、100万円以上違ってきます。

住宅を購入する時に掛かってくる諸費用の大部分を占める仲介手数料を払う必要がない会社で購入すると、取得費用を大きく安く抑えることができます。

では具体的に3000万円の物件の場合、どれくらいお得になるのかシミュレーションが下記になります。

3000万円の新築戸建てを購入した場合

3,000万円の新築一戸建てを購入した場合にかかってくる仲介手数料は
（30,000,000　×　3％　+　60,000）　×　1.1　＝　105.6万円　
仲介手数料105.6円安く購入することができるだけでなく、ローン事務代行手数料を請求する会社との差額は、仮にローン事務代行手数料を11万円（税込み）の場合、116.6万円の諸費用の差が生まれます。

賃貸で仲介手数料無料の場合、1ヶ月分の支払いがなくなります。

賃貸・売買の仲介手数料無料のデメリットの比較

売買の場合、仲介手数料無料で新築一戸建てを購入することに対してのデメリットは、強いて言うのであれば、購入できる物件が売主側から仲介手数料が出る物件に限られるので、すべての物件が対応している訳ではないというところです。

売買の取引において、割引しない満額の会社だから、上限を超える仲介手数料以上の代わりの請求をしない、もしくは、 無料・割引するから仲介手数料の代わりに違う名目で請求してくると思うのは間違いで、割引のない会社の方が、ローン事務代行手数料のようなよくわからない費用を請求する会社は多いです。

賃貸の場合、仲介手数料無料であっても、家賃や共益費が相場よりも高い可能性があり、礼金にのせられている可能性もあるので、注意が必要です。

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