住宅ローンで否決される理由とは！どうすればいい？よくない条件で通すための最終手段とは？

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購入希望の物件が見つかり、申込をしてもローンを利用する場合、本当に融資してもらえるか不安です。どういうケースの場合、否決され、どうすれば否決されず、承認される確率が上がるのかを不動産業界歴20年以上のプロがまとめさせていただきました。

住宅ローンは銀行が審査するわけではない

そもそも、住宅ローンの審査は誰がしているのか？

ほとんどの銀行は、保証会社というものを利用して融資しているため、審査を行うのは、住宅ローンを融資する銀行ではありません。

基本的には、その保証会社が審査をしています。登記簿謄本をみるとわかるのですが、抵当権設定しているのは、銀行ではなく保証会社です。

貸すか貸さないか判断するのは、銀行ではなく保証会社です。

どの銀行も、系列の保証会社を利用していることが多いです。そして、系列の保証会社のテーブルに乗らなかった場合、第２の保証会社を利用します。第２の保証会社としては、全国保証を利用している銀行が多いです。

中には、保証会社を利用しないプロパーローンというのがあります。

ネットバンクは自社で判断します。また、地方銀行や信用金庫の中には、系列の保証会社がない場合、全国保証を保証会社として利用しています。

保証会社って何？

保証会社は、住宅ローン利用者が万が一、返済を一定期間滞納した場合に、利用者のローン残債を代わりに金融機関に返済する役割を持った会社のことです。

住宅ローン利用者の滞納が6回程度になると、期限の利益を喪失する旨の催告書が届き、その後、保証会社が金融機関に代わりに返済することを代位弁済と言います。

これによって金融機関は、貸し倒れリスクから解放されます。

代位弁済の後、回収に入ります。担保物件を競売にかけて回収します。だから、担保力が審査に大きな影響を与えることになります。

貸し倒れリスクをとっているのが、保証会社です。だから、保証会社が審査をします。そしてローン利用者は、保証料を支払います。その保証料は、だいたい0.２％くらいに設定されています。

住宅ローンの延滞は、他の延滞と重みが違います。１回でも延滞すると、優遇金利がはく奪され、店頭金利の2.475％の支払いになる銀行もあります。

住宅ローンは３か月延滞すると、競売の準備がスタートします。半年で競売の申請が行われ、７か月目、８か月目で競売が完了します。

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住宅ローン審査は事前審査と本審査の２回

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事前審査とは

契約前に必ず事前審査を行います。

ローン特約を付けて契約するためです。事前審査が通過できなければ契約できません。金融機関に住宅ローンの事前審査を行い、問題なく借入ができるか審査をしてから契約する流れが一般的となります。
買付（購入申し込み）のタイミングで審査用紙を書くことが多いですが、不安がある場合、先に事前審査をしておいた方がいいです。勤務先・勤続年数・借入金額・返済比率・年収等が審査され、早ければ、1日おおよそ3日ほどで審査結果がでます。事前審査を出した銀行で必ず進めないといけない義務はなく、複数の銀行（2～３の銀行）に審査を出して、金利条件を比較して決めるのが一般的です。

又、ネット銀行では、担保評価は全くみていないところが注意点です。だから、本審査で減額される可能性が十分あります。

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本審査とは

事前審査を通過しない限り、本審査に進むことはできません。

契約後、ローン特約の期日までに本審査を通過しなければいけません。

基本的には、事前審査と審査の内容は同じですが、住民票や印鑑証明、課税証明書等の公的証明が必要になります。

物件契約後に正式に住宅ローンを申し込み、原則１つに絞り込みます。ただネット銀行を利用する場合は２つ同時並行するケースもあります。本審査のタイミングで、事前審査の内容に加え、健康状態やより突っ込んで対象物件の担保価値など、審査されます。審査期間は1週間から10日ほどが目安です。事前審査が通っていても、稀に本審査で落ちるケースもないことはありませんが、事前審査が通ればほほ問題ないと思ってもいいと思います。

住宅ローンの審査の仕方は

大手都銀の三井住友銀行、三菱UFJ銀行などは、点数制で審査されます。必要な内容を入力すると点数がでてきて、それによって優遇金利幅も決まります。

地方銀行は、プラス個別の審査もあり、プラス要因があれば加味してくれます。

基本的には、 勤務先・勤続年数・借入金額・返済比率・年収等からスコアリングされていきます。金利条件がいいところほど、審査が厳しい傾向にあります。

銀行からの明確な否決の理由は示されない

事前審査で、回答があって否決された場合、否決理由を聞くと必ず返ってくる返答は「総合的判断」ですとしかいわれず、明確な回答が得られないことが一般的です。

総合的判断と言われて考えられる原因を推測するしかありませんが、経験上、早い段階で、回答がある場合、個人情報関係かなと推測します。審査をかけるとまず個人情報をチェックするからです。

また、個人信用情報機関で異動(金融事故)となった場合､その債務を完済してから5年経過すれば､CICやJICCでは､その履歴は消えることになっています｡

確かに､過去に債務整理など金融事故を起こしていても､CICやJICCなどの個人信用情報機関で異動の履歴は消えますが､だからといって問題なく住宅ローンが通るとは限りません。なぜなら金融グループの独自データベースで半永久的に残っているからです。金融機関選びには注意が必要です。

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【否決される理由その1】個人信用情報にキズがある

個人信用情報にキズ（延滞履歴・異動）があると否決される

この個人信用情報にキズがあり、否決されるケースが一番多いパターンです。

クレジットカードの返済などで延滞があった場合や延滞を３か月以上ほったらかしにしていた場合、否決される可能性があります。

クレジットカードでは利用した翌月もしくは翌々月くらいに指定の口座から引き落とされますが、引き落とし日に指定口座の残高が不足していると返済できなくなります。

万が一、引き落とし未了の状態が3ヶ月ほど続くとクレジット会社から異動（ブラックリスト）としてリスト化され、そのカードの利用が停止される可能性があります。その後に返済が完了したとしても個人信用情報には異動としてCICでは5年間は残ってしまいます。

クレジットカードの延滞を繰り返して、CIC（個人信用情報）で「異動」が付いていると住宅ローンは厳しいです。異動とは、ブラックリストのことで、異動が1円でもあれば、公務員であろうと確実に否決されます。

この個人情報は専門の期間から調べることができます。不安な方は、まず調べてみることも大切です。

ローン申込者の配偶者が自己破産している場合はどうなる

結論から言うと、収入合算しない限り、全く問題ありません。個人信用情報は、本人しか審査されません。事前審査用紙をみるとわかりますが、本人しか個人情報の同意について署名捺印するところしかありません。連帯保証人あるいは、連帯債務者にならない限り、信用情報をチェックされることはありません。

これが、奥様を主たる債務者として審査を進める場合には問題がでてきます。銀行は、ご主人様の方になにかあると考えます。奥様を主たる債務者として話をもっていくだけの材料(属性）が必要です。

【否決される理由その2】返済比率がオーバーしている

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返済比率オーバーで否決されるケース

年収に対して、借り入れの金額のバランスが取れていないと否決されます。

簡単に言いますと、返済比率とは、年間のローン返済額が年収の何割になるかをみるものです。金融機関によって異なりますが、一般的に年収が400万円以上の場合、35％未満かどうかで審査されることが多いです。車のローンなど既存の借り入れがある場合、これも年間のローン返済額に加えられ、返済比率に大きく影響します。

審査する時は、１％以下の貸し出し金利で計算されるのではなく、審査金利というのがあり、３％前後の金利で返済比率を計算します。年収400万円の人が3000万円を返済期間35年、金利3％で組んだ場合、年間の返済額は約138万円。返済比率は約35％となります。つまり、年収400万円であれば、3000万円が借入可能額の最大値ということになります。

返済比率を減らすためには、少しでも値段交渉をしたり、諸費用を削減することが大切です。

諸費用ローンを使わず現金で出す方が確実に審査は有利になります。担保以上に借り入れる諸費用ローンは、かなり不利になります。

【否決される理由その3】他からの借入がある

例えば、車をローンで購入し、まだ返済が多く残っている状態で住宅ローンを申し込んだ場合です。この場合、かなり返済比率を圧迫することになります。事前審査申し込みの段階で、返済比率がオーバーしている場合、受け付けてくれません。否決になるケースの場合、車のローンがあるためにギリギリの返済比率で申し込んだはいいが、他にも借り入れがみつかり返済比率オーバーになるケースです。

ケータイの割賦販売も、クレジット情報に登録されています。毎月にすると小さい金額ですが、返済比率ギリギリで審査をかける時は注意が必要です。それが原因で、返済比率がオーバーになる可能性があります。ローンを組んでる意識が薄いからこそ、延滞にも注意が必要です。

車のローンがある場合、完済することを条件に審査してもらった方が、確率はかなり上がります。

但し、現段階の借入額の残りがわずかな場合や全額返済可能な場合などは審査が通るケースもあります。

又、消費者金融から借り入れがある場合、かなりマイナスイメージになります。消費者金融からの借り入れがある場合、完済条件で審査をかけた方がいいと思います。また、金融機関によっては、消費者金融からの借り入れがあるだけで否決されるところもあります。消費者金融からの借り入れがあると、生活に困っていると印象を与えてしまいます。

【否決される理由その4】物件の担保評価が低い

借地権の物件には注意が必要です。定期借地権の物件は融資がつかない場合が多く、取り扱いしている金融機関は少ないです。そもそもテーブルにのりません。特にネット銀行は、イレギュラーな物件・案件の取り込みをしようとしません。

物件が旧耐震の場合も、担保評価が低くなります。

旧耐震物件というのは昭和56年6月1日以前に建築された物件のことで、耐震基準が現在よりも緩く建てられています。逆に昭和56年6月1日以降に建築された物件を新耐震物件といいます。

また、戸建の場合、前面道路が43条の物件も担保評価が低くなるので注意が必要です。

また、違法建築の物件も否決される確率が高まります。フラット35の場合、少しでも違法建築であれば確実に否決されます。

旧耐震・43条・借地権・違法建築の物件は審査が通りにくい傾向があるため、勤務先・年収等の属性が弱い場合、または審査がギリギリの方は、選ばない方がいいと思います。担保評価の低い物件は、ネット銀行などの事前審査で担保評価を全く見ていない金融機関は注意が必要です。借入の承認がされたとしても希望額まで全然届かなくて結局購入を断念せざるを得ない可能性があります。減額されるリスクを考えないといけません。

否決されたお客様でも、担保評価の高い物件に変えて、再審査すると承認される可能性もあります。

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【否決される理由その5】勤務先・勤続年数が1年未満・職種

転職が多く、勤続年数が短い場合も住宅ローンの審査では不利になります。昔は最低条件が勤続3年でした。現在は、審査基準が緩められ、1年以上の勤続年数があれば、テーブルにはのりますが、勤続年数が3年未満の場合、不利になります。
これは安定した収入が見込めていないなど、収入面で継続的に支払えるのかが不安だからです。
金融機関によっては1年未満の勤続年数でも直近の月収から見込み年収で審査するケースや、半年以上の勤務でも審査OKなど金融機関によって対応が違いますが、1年未満でもテーブルに乗る金融機関はありますが、不利であることには違いありません。

職種によっては、勤続年数が短くても関係ないケースもあります。医師免許を持っていたりすると、就職していなくても見込み年収で、承認になったりするケースがあります。また、看護師の資格もかなり強い属性になります。

職種で不利なケースはドライバーなどけがをすると仕事ができなくなるような場合です。ちなみにパイロットはまったく問題ありません。

また勤務先の帝国データバンクの点数が極端に低い場合なども否決される可能性があります。

【否決される理由その6】 健康状態に問題あると本審査で否決される

住宅ローン借り入れの際は団体信用生命保険に加入することが義務付けられている金融機関が多く、金利の中に、生命保険代が組み込まれています。２年以内の入院、手術、投薬治療は告知する義務があり、内容によっては、否決されます。持病をお持ちの方は事前審査の段階で審査をすることをお薦めします。

万が一、通常の団体生命保険に加入できない場合、銀行によっては、ワイド団信を利用できるところがあります。この場合金利が、0.3％ほど高くなります。このワイド団信でも加入できない場合、銀行ローンは、否決されます。ワイド団信が利用できる金融機関は、限られているので、事前に調べてから審査を進めることが大切です。

【否決される理由その7】 育休中の住宅ローンは不利になる

産休・育休が終われば、復職予定で住宅ローンを申し込んでも否決されるケースは、多く不利になることは間違いありません。予定通り復職できない可能性もありますし、保育園に入園ができずに職場復帰が遅れる可能性もありますし、離職する可能性もあるからです。

ただ、銀行によっては積極的にみてくれるところもありますが、勤務先や職種によっても対応が変わります。公務員の場合は、確実に戻れるという判断がされるので、それほど気にしなくてもいいかもしれません。

【否決される理由その8】 税金の滞納があれば否決される

税金の滞納があれば、確実に否決されます。テーブルにのりません。本審査で課税証明書や納税証明書の提出が求められます。サラリーマン収入のほかに収入があるにもかかわらず確定申告をしていないとマズイことになります。例えば、家賃収入があるにもかかわらず確定申告していない場合は、否決されるというよりも、テーブルにのりません。この場合、転勤先で家を買おうとして、前に住んでいたマンションを賃貸で貸している場合が想定されます。

また、源泉徴収票と課税証明書の金額の数字が合わない場合も注意が必要です。事前審査は通過したが、本審査で否決される可能性があります。

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【否決される理由その9】 国保で、保険料未納の場合、否決される

国保で、保険料未納の場合、取得日と期限が１年未満となり、短期国保になる可能性があり、バレてしまいます。この場合、否決される可能性があります。 この場合、リカバリーは難しいといえます。

車のローン等の借り入れの告知を怠ると不利になる

隠すつもりはなくても、うっかりで、車のローンやクレジットでの借り入れやリボ払いの告知をしなかった場合、金融機関の見方とすると悪意があるという見方をされます。

後から借り入れがあることがわかると、銀行の印象が悪くなるので、最初から告知しておく方が、審査を通過する確率が上がります。また返済比率がギリギリの方は、ケータイの分割支払いも不動産営業マンに伝えておいた方が無難です。経験の少ない営業マンの場合、深くヒアリングをしない可能性があります。

ケータイの支払いの延滞で、否決される可能性もあります。3ヶ月以上ケータイの延滞をほったらかしにしていた場合、もしくは気づかなかった場合、100％否決されます。

また、クレジットカードをポイント活動のため、10枚、20枚も所有している場合も注意が必要です。その借り入れの枠があることによって、その枠いっぱい使われる可能性があるということで、枠いっぱい利用しているという前提で返済比率を計算される可能性があります。

住宅ローンが落ちたあとどうすればいいのか

最初に出したところでダメでも、別の銀行で通るケースは珍しくありません。銀行を絞り込んで再チャレンジすることをお薦めします。

延滞や病気など、ネガティブな情報は、できるだけ営業マンに早いタイミングで伝えることが大切です。不動産の営業マンや融資担当者は、住宅ローンを通してあげたい人です。否決されて再度、別の銀行に審査を出すときは、必ず告知をしてください。

「記憶があいまいだが、引き落としがうまくされてなかったかもしれない……」
「携帯の分割料金、延滞していたかもしれない・・・」

こういったことを再度きっちり思い出してみて、場合によっては、信用情報を確認するのが早いと思います。

返済比率については、収入合算できるのであれば、改善することも可能です。

やはり、一番確率を上げるためには、自己資金をできるだけ出すことが、承認につながる確率を上げます。

延滞の数は、銀行によって審査のレベルが違い、1回の延滞でもダメな金融機関もあれば、10回くらいの延滞があっても大丈夫な金融機関もあります。
クレジットカード未納などで落ちた場合は、1回の支払い忘れや引き落としミスで、すぐに完済して対処していれば、リカバリーできる可能性があります。きちんと支払っていける貯金のエビデンスを提示することによってプラス材料を考慮してくれる場合もあります。

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自己資金を入れる方が承認される確率が上がる

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特に諸費用ローンだけはできるだけ自己資金で出した方がいいかもしれません。諸費用ローンを組むと、仮に承認になったとしても金利が高くなる可能性が高くなるからです。経験から、諸費用ローンにシビアな銀行は多いという印象は持っています。銀行によっては、諸費用ローンは３５歳以上は不可とか50歳以上は不可とか決めている銀行もあります。

結局のところ、支払いができなくなった場合、担保に取っている物件を競売で、いくら資金回収できるのかということを考えています。諸費用＋自己資金（頭金）が入っている方が、回収できなくなるリスクが低くなるので貸しやすくなるのは当然とこととなります。

諸費用は、同じ物件を購入するとしても、どの仲介会社から購入するかで、大きく金額が変わってきます。諸費用を安くできるなら、現金で諸費用を捻出できるのであれば、金利も低くなる可能性があることを加味するとトータルコストがかなり違ってきます。

諸費用だけは何とか自己資金で用意するように頑張りましょう。

購入物件（担保物件）を変えると否決から承認になる可能性もある

銀行は、 支払いができなくなった場合、担保に取っている物件を競売で、いくら資金回収できるのかということを考えているので、物件の担保力も非常に重要です。物件の担保力を軽く見ない方がいいと思います。特に、物件の担保力を重視するフラット35は、フラットのSが利用ができる物件に差し替えるだけでも結果が変わる可能性があります。

そういった意味では、借地の物件や定期借地権の物件や旧耐震、４３条但し書きの物件はできるかぎり避ける方が、住宅ローンという視点から考えると賢明だと思います。

不動産営業マンはヒアリングして確率の高い金融機関を絞り込んで勝負する

それぞれの営業マンは、お客様からヒアリングしたうえでどの金融機関が確率が高いか瞬時に判断して提案していきます。金融機関は、数打てばあたるというものではなく、無駄な審査が増えると、信用情報に開示した記録が半年間残ってきます。あまり、開示した記録が多いと、審査的にはいい印象を与えません。そのため最初のヒアリングをきっちりと行い、確率の高い金融機関を２つ、３つ絞り込みすぐに動いていくことが大切です。そういった意味では、どこでも通るお客様は問題ないですが、きわどいお客様は経験値の高い営業マンに任せる方が、確率の高い選択肢を導き出す可能性は高いといえます。

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