住み替えローンとは？住み替えローンは厳しい！買い替えの流れと注意点を徹底解説
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
住み替えローンを利用すれば、ローンの残債が、家の売却代金と自己資金の合計がローン残債を下回っていても、新居の購入ができるかもしれません。 家の売却価格と自己資金では住宅ローンの一括返済ができない場合にその足りないお金を新規のローンにのせることができるのが住み替えローンです。メリットがあるものの売却と購入同時決済しないといけないなど注意点を不動産業界歴20年以上の大手出身者が徹底解説します。これからますます住み替えが当たり前の時代になるので、これから始めて住宅の購入を検討している方も知っておくことが大切です。
残債があっても新居に住み替えできる？
売却価格が、残債より高く売れれば、住み替えは可能です。
売却価格が、残債より低くても自己資金で、穴埋めできれば住み替えは可能です。
実際には、売却には仲介手数料等の費用がかかるので、その分の費用もみなければいけません。
時代が進むにつれ、住み替えの頻度は増え、離婚や転職、転勤といったさまざまな理由で、自宅の住み替えを迫られることが当たり前のようになってきました。残債があっても、住み替えのために新たなローンを組みたい場合、自宅の売却価格と自己資金で一括返済して抵当権を抹消することができれば、住み替えの新居の住宅ローンを新規で組むことが可能です。
逆に、家の売却価格と自己資金がローン残債を下回ってしまい、一括返済ができず抵当権を抹消できない場合はどうなるのでしょうか？そのときは、「住み替えローン」を活用することで新居を購入することができるかもしれません。
自宅を残債以上に売れれば簡単に住み替えはできますが、購入する時は、10年後、20年後の売れる価格（出口戦略）を考えて購入はしたものの想定が外れ、相場から考えても住み替えしたいが、自己資金もなく残債を消すことができないから住み替えがしたくてもできないケースでも住み替えローンを利用すれば住み替えが可能になります。
今回は、残債があり、残債を消せるだけの金額で売れない場合でもなんとか住み替えをしたい人に、住み替えローンのメリットや利用の注意点などについて徹底解説していきます。
売れる金額が残債より低くて自己資金で穴埋めが厳しい時「住み替えローン」がある
住み替えローンを利用すれば、ローンの残債が、家の売却代金と自己資金の合計がローン残債を下回っていても、新居の購入をあきらめずに、新居を購入できる可能性が高くなります。
消しきれない残債分と新居の購入金額が借りられる
売却代金が残債を下回った場合、抵当権を消すために穴埋めできる自己資金がなかったとしても、その足りない残債を、新居の購入資金に上乗せして、新居のローン＋残債分の住宅ローンを組めるのが住み替えローンです。
家を売却するときは、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消させなければいけません。抵当権とは、借り入れした人がローンを支払えなくなったときの担保として、金融機関が建物や土地に設定する権利のことです。万が一、支払いができなくなった場合、金融機関はこの担保にした不動産を競売で売却して資金を回収していきます。この抵当権を抹消することができなければ、家を売ることはできません。
家の売却代金と自己資金の合計がローン残債を下回っていると、抵当権は抹消できませんが 、条件を満たし住み替えローンを利用すれば、住み替えが可能になります。売却代金が残債を下回った場合、抵当権を消すためにその足りない残債を、新居の購入資金に上乗せできるのが住み替えローンです。
住み替えローンは審査が厳しい
住み替えローンの審査は厳しい！
新居への住み替えをする際に残債を支払う自己資金がない人にとって、住み替えローンは、メリットがありますが、新居の担保評価以上の借り入れを行うことになるので、当然審査は厳しくなります。
又、消しきれない残債を上乗せするので、当然返済比率的にも厳しくなるがゆえに、通常の住宅ローンよりも審査は厳しくなり、年収・勤務先・勤続年数等についても全体的に厳しい目線で審査されます。クレジットカードの借り入れや延滞等の個人情報も通常より厳しく審査されます。例えば、必要最低年収に関していいますと、新居だけの住宅ローンのハードルより高くなり、年収・勤務先等の属性も問われ、年収500万円を切ると厳しい印象を持っています。
まず、売れる金額を知ることからスタートです。売れると想定される金が、残債より低く、自己資金で穴埋めできないと判断すれば、住み替えローンの審査を進めていくことになります。消しきれない残債がいくらになるかは、最悪、買い取りの場合で、計算して余裕をみて審査をかけていきます。
住み替えローンは売却と購入の決済日を同じにしなければいけない
住み替えローンの大きなハードルは、売却と購入の決済を同日にしないといけないことです。
さらに、住み替えローンの利用では、家の売却と住宅購入の決済日・引渡し日を同じ日に調整しなければなりません。住み替えローンでは、売却する家の抵当権の抹消と、購入する新居の抵当権の設定を行う都合上、同時に手続きをする必要があるのです。
決済日と引渡し日を同じ日にすると、家の売却と新居の購入に関するスケジュールがタイトになる可能性もあります。融資審査に通っても、売却した物件の決済日とタイミングが合わないと、住み替えローンは利用できません。
購入のタイミングに、売却をあわせないといけません。だから、場合によっては、自宅を不動産会社に買い取ってもらうことも視野に入れなければ、住み替えはうまくいきません。
住宅ローンが残っている家を売る時の注意点「買い替え特約」については下記をご参照下さい。
住み替えローン利用時、最低限の自己資金は必要
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
住み替えローンを利用するためには、最低限の自己資金がないと利用できません。残債や新居のローンの諸費用ローンは、ローンで組めても、売却にかかる仲介手数料等の諸費用は、組めないところが多い！
住み替えローンは、売却する家の残債も上乗せして新居の購入資金もフルで借りることになるので担保以上のローンを組む「オーバーローン」となるため、必然的に審査が厳しくなるとともに、さすがに売却にかかる仲介手数料等の諸費用まで貸してくれる金融機関はかなり限られています。
また、住み替えローンでは、厳しい審査が行われますので、通常の住宅ローンよりも金利が高くなる可能性も考えておかなくてはいけません。
住み替えローンを使用する時の大きな流れ
住み替えの大きな流れ
売却先行
購入先行
もし気に入った物件がすぐ見つかってしまったら、まずは、一旦、ダブルローンが組めるかどうかを見極めます。無理な場合、最悪、買い取り価格でも自分が納得できるかがカギとなります。買取価格は、相場の7割から8割くらいの金額になります。
気に入った物件を抑えるためには、期限がきられますし、住み替えローンのように同時決済が条件となる場合、最悪、不動産業者による買い取りを覚悟しなければいけません。
買い取りで売りたくない場合、ダブルローンを組むか、先行売却で残債を売却価格で消せない場合、自己資金穴埋めするかの選択肢しかありません。
住み替えを考えるときには、大きく分けて「売却先行」と「購入先行」という2つの流れがあります。売却先行の場合は、家の売却を先に行うので、新居購入前に売却価格を把握できるので資金計画がみえやすいといえます。売却を先行する場合、残債を消すだけの売却価格と自己資金が必要になります。そして、いったん賃貸に住まなければいけません。
一方で購入先行の場合は、新居の購入を先に行うので、いったん新居に住み替えて、あとからゆっくり納得する金額で売却することが可能になります。デメリットとすると、一時的にですが、売れるまでダブルのローンとなります。金融機関によっては、新居の決済の半年以内の売却が条件で審査が通ったり、内容によっては、売却条件が全く付かず、売れても売れなくてもいいというスタンスで、決済後も後追いしないケースがあります。
購入先行できる場合は、残債がない場合やローンが残っていても、ダブルローンで審査して返済比率的にも問題なく審査が通れば可能になります。売却が完了するまで、一時的ではありますが、ダブルの住宅ローンを組むことになります。
自己資金がなく先行売却ができないつまり自宅の売却金額と自己資金額を合わせても住宅ローンを完済できない場合や、 一旦、ダブルローンのを組んで新居を購入することができない場合、 購入と売却を同時にする住み替えローンを利用することになります。
購入と売却を同時にするというのは、タイミングが非常に難しく、一定の期間内に売れない場合、最悪、不動産業者の買い取りでも売却することに納得できないと、購入の契約が成立しません。
新居を購入する時の売買契約には、期限内に提示した条件で現在のお住まいが売却されなかった場合、契約を無効にできる「買い替え特約」を付けるのが理想です。そうすると、査定額よりもはるかに安い売却金額を提示されても、焦ることなくリスクを最小限にして住み替えをすることができます。
関連記事：住宅ローンが残っている家を売る時の注意点「買い替え特約」とは？買い替えローンのポイントを徹底解説はこちら
住み替えローンが相談できる主な金融機関は？
住み替えローンについて相談できる金融機関がどれくらいあってどんな条件になるのかある程度知っておくことが、住み替えをするとき、大切になります。住み替えローンを取扱っている各金融機関の特徴を一覧でご紹介します。
関西の代表的な金融機関
| 銀行 | 商品 | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 三井住友銀行 | 住み替え | 住み替えローンの場合、 ①抵当権設定日から4年以上 ②年収500万円以上が条件 住み替えローンの場合、諸費用ローンで取り組めるのが、売却の仲介手数料と購入の仲介手数料のみとなります。登記費用や銀行に支払う事務手数料（2.2％）や火災保険等の費用は諸費用ローンに取り込むことができません。 自然災害に遭った場合は返済の一部を免除するオプションあり。 関連記事： 三井住友銀行 住宅ローンの審査基準 |
| みずほ銀行 | みずほ買い替え | 出産や子どもの進学などライフイベントに応じて返済を減額されます。 |
| りそな銀行 | 住み替え | 新規購入住宅の担保評価額の最高200％もしくは最高1000万円までの、いずれか低い方が上乗せ融資金額の上限となります。 住み替えローンの場合、既存の住宅ローンも審査金利3.3％で返済比率を計算し、既存の住宅ローンの残債と諸費用は1本で考えます。 関連記事： りそな銀行 住宅ローンの審査基準【徹底解説】 |
| 池田泉州銀行 | 住み替え | 住み替えローン（担保抹消ローン）を利用する場合、審査金利は４％での計算になります。審査金利４％は他の金融機関と比較して厳しめの水準です。※住み替えローンの以前の住宅ローンの残債は、1000万円までしか上乗せできません。 関連記事：池田泉州銀行の審査基準はこちら |
| 紀陽銀行 | 住み替え | ローン残債分と新居購入資金のほか、住み替えに伴う諸費用、住宅取得に伴う税金や諸費用の借り入れもできます。 住み替えローンで、売却にかかる諸費用を次のローンにのせることができる銀行です。但し、消しきれない残債と諸費用あわせて、500万円までとなります。 関連記事：紀陽銀行 住宅ローンの審査基準 【徹底解説】 |
| 関西みらい銀行 | 住み替え | 住み替えだけではなく、建て替えも可。 住み替えローンの場合、消しきれないローンの残債を1000万円まで、返済比率に問題がなければ、のせることができます。売却にかかる諸費用をローンに組み込むことはできません。 ※住み替えローンは、本審査の時に、売却の売買契約書が必要になります。 関連記事：関西みらい銀行 住宅ローンの審査基準【徹底解説】 |
住み替えローン利用時の諸費用はどうなる？
購入には購入の諸費用がかかり、売却には売却の諸費用がかかります。全体で資金計画が成り立つのかまず気になるところです。購入の諸費用については、新規で単独で購入する時と同じように諸費用がかかります。新築を購入する時と中古を購入すると時では、若干、費用が違いますが、登記費用・印紙代・金融機関に支払う費用・仲介手数料・火災保険・固定資産税の日割り分等が物件価格の７％～８％かかります。そして、売却時の費用としては、契約に貼る印紙代・売渡にかかる登記関係費用・仲介手数料がかかります。
住み替えローンを実際に利用する場合、3000万円の新築一戸建てを購入して、自宅のマンションを2500万円で売却する場合、トータルの資金がどうなるのかシュミレーションしてみました。
資金繰りの目安
| 購入資金・物件価格 | 3,000万円 |
|---|---|
| 新居の諸費用 | 約250万円～300万円 |
| マンションの売却金額 | 2500万円 |
| 売却にかかる諸費用 | 約87万円 |
| ローンの残債 | 3000万円（買替は残債のまず確認から） |
| 売却先行のための費用 | 約587万円の自己資金が必要 |
| 住み替えローンの合計金額 | 3500万円 |
| 住み替えローン＋購入の諸費用 | 3750万円～3800万円 |
住み替えローンは審査が厳しくなるので少しでも値段交渉などを行い、且つ購入にかかる諸費用や売却にかかる諸費用を削減することにより返済比率にできるだけ余裕を持たせることが大切です。ひょっとすると諸費用を削減できていれば、審査が通過していたかもしれないということがあります。
住み替えの時にわかる購入時の物件の見極めの大切さ！
住み替えローンの審査はハードルが高く厳しい審査となります。だから住み替えローンを利用せずに住み替えができるだけの物件を購入しておけば、住み替えに苦労することはなくなります。理想は、残債以上に売却価格が高く売れることです。そうすれば自己資金の持ち出しがない状態で売却することができることになります。
特に不動産において、ロケーションの良さはかなり重要です。マンションに限っては、ロケーションで8割勝負がついています。
又、住み替えのために融資を利用する場合は、自分の状況に合った借り入れ方法を選び、金融機関を絞り込んでいく必要があります。
綿密な返済計画を立て、計画的に進めていくことが重要です。特に、住み替えローンの場合は、過剰な借り入れになっていないか確認することと、住み替えの売却・購入に頼れる営業マンを探すことが大切になります。
少しでもお得に購入するために下記をご参照下さい！
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号 メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/
