買ったらダメな新築一戸建！値段で飛びつくと後悔する可能性のある土地のまとめ
値段だけでとびつくと大変なことになります。思わぬ出費がかさむこともあれば、そもそも買う価値のない土地であったりすることも結構あります。安いには安いなりの理由が必ずあります。プロが現地確認すると安い理由がよくわかる物件も多く存在します。不動産業界歴20年以上のプロが買うには慎重になった方がいい土地・戸建てについて徹底解説していきます。
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- ■再建築不可の土地は、住宅ローンは取り扱い不可！
- ■借地権の土地は、住宅ローンが厳しい！
- ■用途地域も重要！調整区域に注意！
- ■擁壁がある物件は、莫大な費用がかかる可能性がある！
- ■前面道路が狭い！車両が入れず建築費アップ
- ■水道管・下水管・ガス管の引込料がかかる
- ■RCの古家が付いている！解体コストが高い！
- ■建築条件付き土地は割高になる
- ■間口の狭い旗竿地（旗竿地は日当たりがポイント）
- ■間口が狭いと間取りが悪くなるし、外観の見栄えも悪い！
- ■越境がある物件はローンが否決される可能性がある！地中内越境は注意！
- ■準防火・防火地域は、建築コストが上がる！
- ■斜線制限があると母屋下がりになる
- ■セットバック面積は確認しておくべき【正味の有効面積が重要】
- ■過去に事件・事故のあった物件
- ■大通り沿いの新築一戸建ては売りにくい
- ■前面道路が４３条但し書きの土地は、売りにくい
■再建築不可の土地は、住宅ローンは取り扱い不可！
【土地の価値が低いケースも…】
「すごく安い！」と驚くほど安い物件は、ほとんどが再建築不可です。再建築不可物件は、するしかなく、そもそも通常の住宅ローンは難しいです。その場合、現金で購入するしか方法はありません。
現金で購入するから関係ないと思っていたとしても、購入して本当に売却しなくてはいけなくなった時に困ることになります。売りにくくもなりますし、素人には難しい物件です。
また、住宅ローンは、不動産を担保として抵当権設定をするので、その物件の担保力もローンの審査に大きく影響を与えます。その意味では、43条但し書きの物件も注意して購入しなければいけません。
関連記事：新築一戸建を建てる時、知っておくべき43条但し書き道路とは ローンが不利になります！私道の種類は最低限、確認すべき！
関連記事：住宅ローンの審査基準・住宅ローンが通らない理由 金融機関の共通の審査の重要ポイント8つ【まとめ】
再建築するには、 下記のように建築基準法上の道路に２ｍ以上の接道を満たす必要があります。
建築基準法上の道路に２ｍ以上の接道が満たされているか紛らわしいのは下記のようなケースです。
安いには安いなりの理由があります。素人は、手を出さない方が無難です。
再建築不可の物件は、住宅ローン利用不可となります。だから、売るときも大変です。・
■借地権の土地は、住宅ローンが厳しい！
再建築不可物件の次に安いパターンで多いです。諸々の制約がかかり、地代が発生します。借地には様々なパターンがありますが、一時期はやった定期借地権の物件は最近は地価が下がったためあまりみなくなりました。
借地権・定期借地権は、利用できる金融機関が限られるのも注意が必要です。審査的にギリギリの方は、担保評価の低い借地・定期借地権の物件は避けた方がいいかもしれません。
借地権・定期借地権の物件は住宅ローンを組むのが一苦労します。裏を返すと、売却しなければいけなくなったときも売るのに苦労するということです。
借地の物件は、取り扱いができる金融機関が限られているので注意が必要です。
一時期はやった定期借地権付きの新築一戸建てですが、地価が上がってくればまた増えてくるかもしれませんが、割り切って購入する分には問題ありませんが、そうでない場合、購入は慎重にしなければいけません。
■用途地域も重要！調整区域に注意！
用途地域も資産価値に影響してきます。周りの環境や雰囲気が悪いと資産価値に影響してきます。将来的に近所に飲食店や工場が建つリスクがあり、まわりに工場等が多いとあまり環境はいいとはいえません。マンションや戸建てばかりで実質的に「住居専用地域」のように見えるところもありますが、実は工業エリアのケースも多くあります。将来的なところも加味して購入することが大切です。
また、調整区域の場合、住宅ローンを組める銀行も限られてきます。
■擁壁がある物件は、莫大な費用がかかる可能性がある！
擁壁が高い土地は、やり替える場合、かなりのお金がかかるので、素人の場合あまり手を出さない方が無難です。基本的に２ｍ以上の擁壁のある物件は避けた方がいいです。
擁壁があり、駐車場がカルバートタイプになっている場合、将来的にやり直す場合、1000万円以上のお金がかかることもあります。また、擁壁の物件は、階段があるため、避けられる傾向があります。
場合によっては待ち受け擁壁が必要となる可能性もあります。また、擁壁自体をやり直さなければいけない可能性があります。
擁壁のある物件は相場よりかなり安くなります。擁壁をやり直すだけで1,000万円かかったりすることは普通にございます。できるだけ手を出さない方が無難です。
一番気をつけないといけないのが、2段擁壁の擁壁です。これは危険ですので、絶対に買わない方がいいと思います。
擁壁がある土地は、土地を探すときだけでなく建売住宅を購入する時も注意が必要です。将来立て直すとき、擁壁をやり直さないといけない場合、莫大なお金がかかる可能性があります。
1.5ｍ以上の擁壁のある物件は買わない方が無難です。
■前面道路が狭い！車両が入れず建築費アップ
道路の狭さは資産価値に影響します！
前面道路が狭いと、運転が苦手な人は、大変です。街の歴史があるところは、道の狭いところが結構多く存在します。これが建築コストにも影響することは探すとき頭の片隅においておくといいと思います。
目安として、３ｍ以上あるかどうかを基準にするといいと思います。自分は車に乗らないから関係ないと思っても、大通りから家にたどり着くまでに厳しい道があると、資産価値にも影響します。当然、将来売りにくいのでそのあたりを加味した値段で買わなければいけません。
前面道路が狭いと車庫に入れにくくなります。特に注意が必要なのが、旗竿地で、前面道路が狭い場合です。旗竿地の場合、4ｍくらいないと車が入れにくいです。
前面道路が狭すぎる土地や旗竿部分が細すぎる、旗竿部分が階段などの土地は、工事車両が入れない可能性もあるようなところは、まちがいなく建築費アップになります。
前面道路が狭いかどうかは、土地を探すときだけでなく、建売住宅を購入する時も注意が必要です。前面道路の狭い新築一戸建ては、売りにくい傾向があります。それでもその分、値段が安い場合、検討に値するかもしれません。
前面道路が3ｍ以下の物件は、買わない方が無難です。
また、密集地の土地を購入する場合、2階建てではなく3階建てで検討することになりますが、2階建ての方がコストが安く3階建てになるとローコストメーカーでも150万円～200万円アップすることは知っておいた方がいいでしょう。土地が狭いと土地そのものは安くなるが、単価は高くなり、建築コストも上がります。
■水道管・下水管・ガス管の引込料がかかる
前面道路から引き込めるかは確認した方がいいです。
上下水道の本管がかなり遠くにある場合そこから引き込むためにはかなりお金がかかります。
200万円、300万円かかるケースもございます。
ガスの本管が遠い時は、プロパンにするかオール電化にするかの選択肢になります。
ガスの本管が遠いとき、オール電化住宅にしてごまかしている物件も多々あります。
基本的に、新築一戸建てで、オール電化になっている場合、近くにガス管がきていないあるいはエリア全体的にガスがきていない可能性が高いです。将来的に、ガスに切り替えたくてもできないということですので、購入前に、そのあたりは確認しておいた方がよさそうです。
メーターが20ミリあるかどうか確認しておきましょう。13ミリの場合、20ミリにする必要があります。
上下水の本管の位置関係は、必ず確認した方がいいです。
■RCの古家が付いている！解体コストが高い！
古家が建っていると解体費用がかかります。
木造であれば、いいのですが、RCの場合 、解体費用が木造に比べてかなり高くなるので注意が必要です。
基本的に更地の土地は、業者が介入しているので、割高です。やはり、お得に購入するためには、古家土地も狙っていかないといけませんが、解体するコストがどれくらいになるかを見極めて購入しなければいけません。
古家がついていて、新築を建てるときに、地盤改良をしている古家付き土地も余分なコストがかかるので注意が必要です。前の家が柱状改良をしている場合、そのコンクリートを取り除くコストがかかります。
参考記事：住宅購入の仲介手数料は値引きできるの？値引き交渉の仕方と営業マンの心理
■建築条件付き土地は割高になる
土地価格を安くして客寄せし、建築費で元を取る方法だと知らずに契約してしまいました……という方が多いかもしれません。結局、建物に利益をガッツリのせるので、全体の金額で考えると、かなり割高になります。不動産会社が建築でもうける方法です。いい感じの更地をみつけたと思ったら、大概、建築条件付き土地です。一般の売主が、土地を更地にすることは、あまりありませんので、更地になっているということは不動産業者が買い取っているということです。
建築費に利益をたっぷりとのせています。
かなり割高になります！
建築条件付き土地は、割高です。理解した上で購入しましょう！
関連記事：建築条件付き土地購入時の要注意点！違法な仲介手数料がとられる可能性が！【売建の闇】
■間口の狭い旗竿地（旗竿地は日当たりがポイント）
有効面積が少なくなります。土地面積や延床面積が実質的に狭い!?
旗竿部分を含んだ土地面積なので、当然、有効宅地面積は小さくなります。間口が広いと、駐車場スペースとして利用でき、整形地よりも安く購入できることから場合によってはメリットも生まれることはありますが、ポイントは日当たりに問題がないかだけ、必ず確認が必要です。
間口の旗竿地で、前面道路が、狭いと最悪で、車の乗り入れがなんどもハンドルをきらないと難しく避けた方がいい。
間口が広めの旗竿地で、日当たりもいいのであれば、逆に割安に購入できるメリットもあります。
関連記事：新築戸建ての「旗竿地」 別名「専通」の物件 その特徴やメリット・デメリットとは
■間口が狭いと間取りが悪くなるし、外観の見栄えも悪い！
間取りがいいほど、資産価値は高くなります！
間口が狭いと見た目も不細工な家になりますし、自由にプランができたとしても間取りの自由度がほとんどないです。
最低でも２間半以上は欲しいところです。できれば３間くらいは欲しいです。間口が狭いと間取りが限定されます。
間口が広ければ、広いほど、間取りの自由度が高いです。そのためいい間取りをプランニングすることも可能です。だから間口の広い物件ほど値段は高いです。
間口の狭い新築一戸建ては、見た目もいまいちですし、間取りもいいとはいえません。値段が安ければ、手を出してもいいかなという感じです。
間口が狭すぎる物件は避けましょう！
■越境がある物件はローンが否決される可能性がある！地中内越境は注意！
越境があると住宅ローンが不利になります。将来撤去の同意書をもらえるかどうかが、住宅ローン利用の条件になります。同意書がない場合、住宅ローンは否決されます。同意書が無理であれば、越境部分は、分筆してしまうしかなさそうです。また、越境は目に見える部分だけではありません。上下水や雨水管が越境しているケースもあります。地中内越境の場合、判断しにくいので注意が必要です。プロの仲介会社でも見落とすことがあります。
将来撤去の同意書があれば、住宅ローンの利用が可能になる銀行もあります。将来撤去の同意書は、最低限必要になります。
関連記事：新築一戸建の土地を選ぶ時、失敗しないために最低限確認すべきこと 越境で住宅ローン否決！？
■準防火・防火地域は、建築コストが上がる！
防火地域で戸建てを建てる際は「耐火建築物」としなければならないため、通常の木造住宅で建てるよりも建築費がアップします。
準防火・防火エリアの物件はよくありますが、コストは通常より少し高くなるので予算面で少し意識する必要があります。
法22条区域であれば、建築費はアップしません。
準防火エリアの場合、買ったらだめと言うことではなく法22条地域と比較してコストが100万円以上上がることは知っておいた方がいいです。
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■斜線制限があると母屋下がりになる
２階の北側の部屋の屋根が低くなって、狭く感じた物件を内覧したことはあるでしょうか？
家の広さを制限するのは、建蔽率と容積率だけじゃありません。狭小地の場合は高度制限がかかり、容積率いっぱいに建てられないことを知っておく必要があります。
部屋が取れたとしても母屋下がりになることも考慮に入れて検討しなければなりません。そもそも土地が広ければ特に問題ありません。土地が小さい場合注意が必要です。
第1種低層エリアの場合、北側斜線制限を受け、建ぺい率、容積率も他の用途地域より厳しめの条件になっているので、土地が小さすぎるとかなり間取りが厳しくなります。北側斜線制限がある場合、広めの土地を購入しなければいけません。
■セットバック面積は確認しておくべき【正味の有効面積が重要】
セットバックしなければならないことが決まっているのに、物件資料にセットバック前の土地面積が記載されているケースが多いので、実際の有効面積がどれくらいあるのかは確認しておくのが理想です。
考えていた間取りが入らないという事になれば困ると思います。セットバックが必要な道路は2項道路であることが多いですが、建築基準法上の道路ですので、2項道路は道路の種別としては、全く問題ありません。
また、第1種低層エリアでもセットバックが、どれくらいあるのかに注意しなければいけません。厳しいエリアだと全周外壁後退1.5ｍというところもあります。そうなるとそこそこ広い土地でないとまともな間取りが入らない可能性があります。
セットバック後の有効面積だけは、必ず確認しましょう！
関連記事：新築一戸建を購入する！セットバックとは？私道って大丈夫？前面道路が２項道路とは
■過去に事件・事故のあった物件
大きな墓地などに面している、交通量の多い幹線道路沿いである、嫌悪施設が近くにある、心理的瑕疵がある等も注意が必要です。
新築一戸建ての分譲地でも心理的瑕疵に注意が必要です。分筆してしまって、こっちは大丈夫だからと、なにも教えてくれない可能性があります！
関連記事：事故物件を購入しないためのポイント 心理的瑕疵とは？
■大通り沿いの新築一戸建ては売りにくい
長年、不動産の営業をしていると、売るのに苦労する物件が存在します。その中でも、大通り沿いの新築一戸建ては、売りにくい傾向があります。道路１本でも中に入っている方が、圧倒的に売りやすくなります。
交通量が多いと車の出し入れが厳しくなるのと子供が心配になりますし、音もうるさいです。
■前面道路が４３条但し書きの土地は、売りにくい
前面道路が４３条但し書きの物件の場合、担保評価が低いため、ローンが厳しく審査されます。そのため、住宅ローンの審査が否決されるか承認されるか紙一重の場合、否決されます。
属性（勤務先・勤続年数・年収等）に自信がない場合、避けた方がいい土地であり新築一戸建てです。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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