大阪市内の新築一戸建てが建売が少なく、売り建て（建築条件付き土地）が多い理由

大阪市内で新築一戸建てを探していると、建売かなと思ってよくよくみてみると、完成時期：契約後6か月とか記載があることが、多かったりします。これは、建売ではありません。建築条件付き土地つまり売り建ての物件です。そもそも、売り建て（建築条件付き）土地と建売（たてうり）は、契約の仕方が違います。

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売り建てはお客様が決まってから建てていきますが、建売は、お客様が決まっていなくても建てていきます。

大阪市内のような土地が狭く隣地との距離がそれほどない場合、基本的には、建売で建ててしまった方が売りやすいですが、更地のままにしているのはいくつか理由があります。

〇〇万円～という販売で、結局、トータルいくらになるのか不安といった声は多く聞かれます。

＜理由その１＞3階建が多く大手が手を出しにくい

土地が小さく、3階建になるため、大手建売会社が土地の仕入れを積極的に行われないという点です。3階建は2階建に比べて、売るのにも時間がかかるだけでなく、施工する期間も2階建より長くなるというものです。販売期間が長くなれば、資金回収が遅くなるので、売れる2階建を優先的に仕入れをしています。

＜理由その2＞越境が多く大手が手を出しにくい

土地が狭く、入り組んだ立地の場合、越境が多いという点も大手の建売が手を出さない理由です。

越境があると、住宅ローンの審査が厳しくなります。将来撤去の同意書があれば、取り扱ってくれる金融機関もありますが、相対的に担保評価が悪くなります。大阪市内では屋根の軒の部分が越境してたり、雨どいが越境してたりという事が多々あります。そのあたりの物件の土地の仕入れの目線が大手の建売の方が厳しい目線で仕入れているので、手を出しにくくなる傾向があります。

その点、多少の越境は気にせず地元の不動産会社が仕入れしたりします。銀行の審査の時、担保評価をする時、現地を確認する銀行とそうでない銀行があります。そのあたりをうまくすり抜ければ問題ないとも言えます。ただ、越境があれば、住宅ローンに大きく影響するという点は、しっかり覚えておく必要があります。

大手建売では、越境部分だけ、分筆し売買対象面積から切り離して取引をおこないます。

＜理由その3＞資金繰りの問題

地場の業者では、建売でなく売り建て（建築条件付き土地）にするのは、資金繰り的な問題は外せない。建売をどんどんしていくには、資力が必要なので、やむをえないと思われます。

＜理由その4＞利幅が取れる

地場の業者では、建売でなく売り建て（建築条件付き土地）にするのは 、利幅を多く取れるという点も大きい理由です。設備や仕様は、決まっているので、自由設計とうたってはいるが、結果的には間取りを少しいじれる程度のものではありますが、営業力があれば、夢を膨らまし、オプションをどんどん取っていき利益率を高めていくことができるのも業者にとっては魅力です。気が付いてみると相場よりかなり高い物件を買ってしまっていたとしても、ほどんど気づいていない方が多いのが一般的だからです。

そのため、営業マンはガツガツしている印象があります。

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建売では、建築確認申請費用とか外構費用とかはコミコミですが、安くみせるために、別途というやり方で本体価格とは別に請求されるのが建築条件付き土地の販売方法です。また値段交渉も厳しいのが特徴です。

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