新築一戸建の住宅性能評価書とは？なにを評価する？メリットは？飯田グループの建売には耐震等級３・性能評価書付き！

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新築一戸建てを検索して探しているとたまに、住宅性能評価付きと記載がある物件があります。そもそも住宅性能評価とはどういうものなのか？どういった性能が評価されているのか？また住宅性能評価付きの物件のメリット・デメリットについて元飯田グループ社員が、わかりやすく解説させていただきます。

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新築一戸建ての住宅性能評価書とは？

住宅性能評価書は品確法の3本柱の一つです。

住宅性能評価書は「住宅性能表示制度」に基づいて発行されるものです。
この制度は、完成してからでは確認できない部分を、国（国土交通大臣）に登録した第三者評価機関が消費者の立場で厳しい検査を行う「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に定められた法定制度で、あくまで絶対条件ではなく任意で申請します。 建売住宅では、受託性能評価をつけている物件は、少数派です。
この制度では、消費者が住宅選び（比較検討）がしやすくなるように住宅の性能を、法律に基づいた一律の基準で表示・評価するために作られました。

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この制度のおかげで、様々な工法で作られる物件を横並びに比較することが出来るようになり、物件購入の際、専門家ではない方でも比較検討がしやすくなったというメリットがあります。
10分野33項目について評価していきます。ある意味、住宅性能評価書は物件の通知表みたいなものだと言えます。

新築住宅の住宅性能評価はなにを評価する？

新築住宅は10分野の性能が評価される

住宅性能評価では、どのような性能が表示されているのか？

新築住宅の場合は下の表のように「10分野」に評価基準が設けられています。必須項目は4つだけです。それ以外の分野は評価を依頼する人が任意に選ぶことができます。一番のメリットは、 性能表示制度を使うと、評価機関が建築工事を検査するので、ミスや手抜き工事の防止に役立つことです。

必須項目は『構造の安定（耐震性）』『劣化の軽減（耐久性）』『維持管理・更新への配慮』『温熱環境（省エネ）』です。選択分野が増えれば、その分コストが上がります。

★は必須の項目で、 建築基準法で定められている性能項目については、建築基準法の水準を等級１としています。

性能評価の分野	主な評価項目
構造の安定（耐震性）★ [ 必須 ]	地震・災害時の倒壊しにくさ、損傷の受けにくさについて評価します。 耐震性については倒壊や損傷のしにくさを1～3の等級で表示。等級1は建築基準法レベル。等級3は等級1の1.5倍の強さ
火災時の安心	住宅の燃え広がりにくさや避難のしやすさなどを評価しています。
劣化の軽減（耐久性）★ [ 必須 ]	柱や土台などの耐久性つまり住宅に使われる材料の劣化の進行を遅らせるための対策がどの程度されているかを等級1～3で表示しています。等級3は3世代（おおむね75～90年）まで構造躯体がもつことを想定
維持管理・更新への配慮★ [ 必須 ]	配管などの点検・清掃・補修のしやすさ、更新対策などの評価しています。点検口が配置されているかなど、給排水管、ガス管の点検、清掃、修繕のしやすさを等級1～3で表示しています。
温熱環境・エネルギー消費量（省エネ性）★ [ 必須 ]	省エネルギー対策として、壁や窓の断熱・結露防止などの評価しています。断熱性能と一次エネルギー消費量性能を表示しています。
空気環境	シックハウス対策についての評価とホルムアルデヒド対策についての評価をしています。 室内への有害物質の発散量の少なさを等級1～3で表示しています。
光・視環境	東西南北および上方の5方向について採光性能を評価しています。部屋の広さに対する窓の大きさの割合から、室内の明るさを表示しています。
音環境	共同住宅を対象に遮音性能を評価することがメインで、窓やドアなど開口部の遮音性能や、共同住宅の場合は上下または隣接住戸への音の伝わりにくさを評価しています。
高齢者への配慮（バリアフリー性）	バリアフリー度や段差など、移動の安全性を評価しています。手すりの設置や段差の解消など、高齢者などへの配慮のための対策が講じられているかを等級1～5で表示しています。
防犯	開口部からの侵入防止策など防犯対策について評価しています。

「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」の違いとは？

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住宅性能評価書には、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の2種類があります。設計の段階で目指す性能を設計に取り入れ、設計図書の段階でチェックされ、評価結果をまとめたのが「設計住宅性能評価書」です。
一方で、「設計住宅性能評価書」の性能を満たしているかどうかを、施工段階と完成段階でチェックされ、その評価結果をまとめ発行されたものが「建設住宅性能評価書」です。
予め設計住宅性能評価を受けていないと建設住宅性能評価を申請出来ない仕組みになっています。両方とも申請しておく方がメリットは大きいです。

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住宅性能表示制度は任意の制度であるため、制度を利用するかどうかは住宅購入者に委ねられています。また、制度の見直しが実施され、平成27年4月から10項目あった必須項目が4項目へと、大幅に緩和されました。必須項目の4項目の内容は「構造の安定に関すること」、「劣化軽減に関すること」、「温暖環境に関すること」、「維持管理、更新の配慮に関すること」になっています。この緩和により、住宅性能表示制度の利用がさらに促進されるでしょう。

大手の建売会社では、住宅性能評価書が付いている物件が多くなってきました。ただ、多くの建売住宅ではまだ採用されていません。

住宅性能評価書を受けた物件のメリットとは？第3者機関の評価が4回ある！

• 国土交通大臣の登録を受けた第三者機関による評価が４回あるので安心！（第３者が性能をチェックしてくれている）
• 住まいの性能評価が、等級や数値で表示されているためだれでも分かりやすい内容になっており、建設住宅性能評価書が交付された住宅において、引渡し後万一トラブルが発生した場合、建築の専門家や弁護士で組織されている「指定住宅紛争処理機関」を利用することができるので、早期の解決が可能になります。 また、「建設住宅性能評価」の交付を受けた住宅は、万が一、売主との間で売買契約以外に関するトラブルが生じても、弁護士・建築士による住宅専門の指定住宅紛争処理機関を、比較的安値（1万円/件）で利用できることとなっています。
• 地震保険が優遇される｢耐震等級3｣を取得できている物件では、地震保険の割引率は50%が適用されます。 耐震等級に応じて、地震保険料が10～50％割引になります。

• 資産価値が維持しやすく第３者にわかりやすいため、中古売却がしやすい（築浅の場合）
• フラット35の場合、住宅ローンの金利引き下げの対象になる
  【フラット35】の場合、「耐震性」「省エネ性」「バリアフリー性」「耐久性」のいずれかが所定の等級以上であれば、当初5年間の金利が引き下げられる 【フラット35】Sが利用できます。

住宅性能評価取得のデメリット

一番のデメリットはコストがかかるということです。性能評価を取得するために工事費がアップする可能性があります。

・建築コストが上がる

住宅性能評価を取得するためには、より性能を上げると通常の建築費に加えて追加のコストがかかる場合があります。例えば、耐震等級1から耐震等級3に上げるとなると、一般的な木造建築で150万円～200万円のコストが上がります。

住宅性能評価で良い評価を受ける物件を希望する場合、追加の建築コストが必要になる場合があるので予算と相談する必要があります。

・取得費用がかかる

住宅性能評価を取得するためには、取得費用が必要です。先ほどの説明の通りに住宅性能評価には、住宅建設時の設計図書の段階を評価する「設計住宅性能評価」と住宅の施工段階と完成段階を審査する「建設住宅性能評価」の2種類があります。

設計住宅性能評価のみを取得する場合は目安として10万円程度、「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」の2種類とも取得する場合は目安として20万円程度の取得費用が必要です。

大手建売の飯田グループでは、住宅性能表示と耐震等級3を標準

最近では、 大手のパワービルダーである飯田グループが住宅性能表示制度の構造の安定・劣化の軽減・維持管理更新への配慮・空気環境の4分野で、最高等級を取得して販売しています。そして「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」の2種類ともW取得しています。

補足説明としては、住宅性能表示制度4分野の最高等級は、2022年4月1日以降に当社グループが設計性能評価申請をした新築分譲戸建が対象となっています。 下記の6社が飯田グループですが、4分野の最高等級はあくまで、飯田グループでの最低ラインで、各社内容が違っています。

例えば、東栄住宅の場合、 必須の4分野を含む5分野7項目で最高等級（断熱等性能等級を除く）を取得しています。断熱等級については、最高等級ではないものの下記のZEH水準レベルで取得しています。

• 断熱等性能等級5

• 一次エネルギー消費量等級6

また、10分野の性能の中には、窓を広くすると地震などに対する強さの等級が低くなる可能性がある等、 相反する関係のものもあり、すべての等級が最高等級である必要ないということで、必要不可欠な等級レベルを判断した上で、 5分野7項目で最高等級に絞り込んでいます。

上の図が、東栄住宅の取得項目ですが、住宅性能表示制度の構造の安定・劣化の軽減・維持管理への配慮・温熱環境・エネルギー消費量の必須4分野の6項目および、空気環境1項目で、最高等級を取得している内容です。

また、ZEH水準レベルの断熱性能を取得しているのは、東栄住宅だけでなく、一建設、アーネストワンも同じレベルで取得しております。

また、東栄住宅は、飯田グループの中で唯一、長期優良住宅を取得しています。 長期優良住宅とは、｢良い家を作って、きちんと手入れをして、長く大切に使う｣ことを目的とした認定制度で、国が定めた7つの基準をクリアした住宅が長期優良住宅として認定されます。

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