新築建売大手飯田グループの一建設㈱　リーブルガーデンの特徴と性能とは？

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家探しをしているとき、割安な新築建売に出会ったら、分譲会社を確認すると飯田グループの物件であったという経験があるかもしれません。全国でのシェア率が高いため、出会う確率も高く、スーモ等のポータルサイトの露出も多いため目にとまることが多いかもしれません。スーモ等のポータルサイトでよく目に付く理由としては、そもそも飯田グループでは、販売の営業マンをかかえず、仲介会社に販売をまかせており、他の分譲会社と違って、どの仲介会社にも広告制限をかけずにオープンにしていることが多く、多数の仲介会社が同じ物件を掲載していることにあります。一建設は、リーブルガーデンというブランド名で戸建建売事業を展開しています。 今回は、飯田グループの6社の中の1社である一建設について不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。

・リーブルガーデン：一建設（株）
・ハートフルタウン：（株）飯田産業
・ブルーミングガーデン：（株）東栄住宅
・グラファーレ：タクトホーム（株）
・クレイドルガーデン：（株）アーネストワン
・リナージュ：アイディホーム（株）

一建設株式会社の特徴

一建設は、飯田グループ6社のうちの1社で、 1967年飯田建設工業(有) として会社設立され、2004年一建設と社名変更され、2009年ジャスダックへ上場しました。2013年11月 飯田グループ6社の統合に伴い設立された飯田グループホールディングス株式会社が東京証券取引所市場第一部上場することにともない、 上場廃止となっています。 親会社である飯田グループホールディングス株式会社は、現在、東京証券取引所プライム市場に上場しています。

一建設株式会社は、「パワービルダー」の草分け的な存在です。飯田グループの原点が、一建設です。飯田グループ6社の中でも、建売の規模の経済を追求した代表的な会社が、一建設とアーネストワンです。
昭和42年の創業から今日まで数多くのお客さまとお会いし、さまざまな住まいづくりをお手伝いし、積み重ねてきたたくさんの実績があります。そして、そのノウハウを新しい住まいづくりに活かしています。一建設は50年にわたって、誰もが暮らしやすい『わたしたちにちょうどいい家』づくりに努めてきた不動産の総合デベロッパーです。そして、戸建分譲だけでなく、1979年にはマンション事業にも参入しています。2020年には、リースバック事業・リフォーム事業にも参入しています。

住まいとは大きすぎても、派手すぎても、値段が高すぎても、家族の快適な暮らしにはつながらない。無駄なコストを排除し、高品質で誰もが親しみやすいデザインであるべき。そして誰もが一戸建て購入を検討しやすい価格設定が“ちょうどいい”、それが家族を快適な暮らしへ導くという理念のもと、次なる50年(創業100年)も『わたしたちにちょうどいい家』が多くの家族に選ばれるよう、お客様満足につながる企業活動を目指しています。

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一建設は、木の家づくりにこだわっています。それは、常に呼吸し、気候の変化に合わせて微妙に伸縮する木材こそが、高温多湿な日本の気候風土に最適と確信しているからです。「木造軸組み工法」を採用しています。 「木造軸組み工法」は土台、柱、梁などの住宅の骨格を木の軸で造る工法で、1000年以上にわたり、改良・発達を繰り返してきました。接合部には補強金物取り付け、床には構造用合板を使用するなど、強い耐震性・耐久性を発揮しています。

住宅の骨格となる部分には、構造材のプレカットや剛床工法など、精度が高く丈夫な工法を採用し、省エネルギー性についても先進の「住宅トップランナー基準」に対応しております。
お客様に「満足」いただく為に、高品質な住宅の供給に努めております。 プレカット工法を簡単にいいますと事前に工場の機械で加工された構造木材を、現場で組み上げて建てていく工法です。
工事現場で大工職人が部材を切削し組んでいく従来の方法と比べると、品質が均一化されるメリットがあります。

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基礎着工前の地盤調査会社による地盤調査・耐震金物

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一建設では、新築の住宅において、基礎着工前に地盤調査会社による地盤調査を行っています。調査結果を元に、必要に応じた、地盤補強等を実施し、不同沈下しない様対策をとっております。万が一不同沈下による損害があった場合においても、第三者等で保全できる体制をとっております。

住まいの安心を支える「鉄筋入りコンクリートベタ基礎」

一建設では基礎に「鉄筋入りコンクリートベタ基礎」を標準採用。ベース部分には13mmの鉄筋を200mmピッチで碁盤目状に配筋し、コンクリートを流し込んで造ります。べた基礎は地面全体を基礎で覆うため、建物の加重を分散して地面に伝えることができ、不動沈下に対する耐久性や耐震性を向上することができます。又、床下全面がコンクリートになるので防湿対策にもなります。

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腐食に強い「鋼製床束」で床を力強く支えています

建物の床を支える「床束」と呼ばれる支持材に、サビやシロアリを寄せ付けない鋼製の床束を採用。従来品に比べ信頼性が高く、安心の強度で頑丈な構造を支えます。長期間の使用でも痩せず、腐らず、メンテナンス性にも優れた素材です。

見えない部分で耐震・耐久性を高める「耐震金具」

構造材をつなぎとめる接合部には「耐震金物」を採用しています。基礎・土台・柱など接合部ごとに適材適所な耐震金具を選び、構造体をしっかりと緊結します。こうした表からは見えない部分にこだわることで、地震による揺れから建物のゆがみや倒壊を防ぎ、住まい全体の耐久性を高めています。

住宅の耐力壁と基礎を繋ぐホールダウン金物も重要です。一般的にボルト１本で繋ぐため、高耐力とすることが困難でした。 一建設では、ボルトを2本にして力を分散することで、局所にかかる負担を軽減し、安価に高耐力を実現しています。

一建設は横揺れに強い「剛床工法」を採用

一建設の住まいでは、1階と2階の床に「剛床工法」を選びました。これは構造用面材を土台と梁に直接留めつける工法で、床をひとつの面として家全体を一体化することで、横からの力にも非常に強い構造となります。家屋のねじれを防止し、耐震性に優れた効果を発揮します。

壁倍率5.0以上の耐力壁「HW5.0」を開発

2019年からは、家の耐震性能・耐風性能・断熱性能をさらに強化してきました。
その結果、家はより丈夫になりましたが、壁に必要な材料が増え、コストが上がってしまうという課題も生まれました。
そこで「強さを上げながら、材料を減らしてコストも下げる」という新しい方法を探求し続けた結果、従来の工事方法をほとんど変えずにつくれる壁倍率5.0以上の耐力壁「HW5.0」が開発されました。
今までは、強い壁をつくるために他の壁部材と組み合わせる必要がありました。
新しく開発した「HW5.0」は1つで壁倍率5.0以上を手間を増やさず実現できるそうです。

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一建設の引き渡し後のアフターサービス

一建設では、定期点検サービスを実施しています。
ご購入頂いた住宅で安心・安全・快適にお過ごし頂くために、一建設では住宅お引渡しから6ヶ月後、2年後、5年後、10年後の計4回、定期点検を実施しています。 点検には専門スタッフがご訪問し、チェックシートに沿って数十項目の点検内容を詳細に確認します。

アフターサービス基準書に定める長期保証（10年保証）期間経過後、5年ごとの期間を定め、部位によっては、引渡日から最長35年間の延長保証が適用されるシステムを採用しています。また、購入した新築物件を第三者に譲渡する場合や、ご本人の配偶者、子または孫が相続する場合、所定の手続きを行っていただくことにより、保証期間の残存期間について保証の継承を行うことができます。

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住宅性能評価5分野6項目で最高等級取得を標準化

住宅性能表示制度とは、国土交通省が指定した第三者機関が、定められた指標に基づいて住宅の安心・安全の度合いを客観的に評価する制度です。専門知識のない方にも建物の性能がわかる。いわば「住宅の鑑定書」のようなもの。一建設の分譲戸建住宅は、2022年4月新規確認申請物件より住宅性能評価の5分野6項目において最高等級取得を標準化しています。
※ 住宅性能表示制度の耐震等級(倒壊等防止)・耐震等級(構造躯体の損傷防止)・耐風等級・ 劣化対策等級・ 維持管理対策等級・ホルムアルデヒド対策の6項目 です。

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一建設は、安心の耐震等級３、住宅性能評価W取得

一建設の建売住宅は、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書のダブル取得物件で、耐震等級は一番いい３が付いています。
住宅性能評価書には、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の2種類あり、求められている性能どおりに設計がされているか、また評価を受けた設計どおりに工事が進められているかをチェックしていきます。
「設計住宅性能評価書」は設計の段階で目指す性能を設計に取り入れ、設計の段階で目指す性能が出ているかどうかの評価結果をまとめたものです。一方、「設計住宅性能評価書」の性能を満たしているかどうかを、施工段階と完成段階の検査で確認して、評価結果をまとめたものが「建設住宅性能評価書」です。予め設計住宅性能評価を受けていないと建設住宅性能評価を申請出来ない仕組みになっています。両方とも取得しておくのが理想です。

建設住宅性能評価の検査は、一般的な木造住宅では、４回の建設住宅性能検査が行われます。設計図通りに施工されているか、国が認定した外部評価員が検査していきます。

そもそも耐震等級3とは、 等級1で耐えられる地震力の1.5倍の力に対して倒壊や崩壊等しないレベルの耐震性能です。

耐震等級だけでなく、断熱等性能等級が5であることも、大きな特徴です。つまり、 熱損失等のより大きな削減が講じられているZEH相当基準となります。 また、一次エネルギー消費量等級6つまり、住宅で使用する電気、灯油、都市ガスなど（二次エネルギー）を、石油、石炭、天然ガスなど（一次エネルギー）に換算した場合の消費量の程度の評価がZEH水準相当で、等級6となります。

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長期優良住宅の現場の供給拡大

一建設（はじめけんせつ）の長期優良住宅および耐震性能の標準化については、2024年以降、大きな方針転換が行われています。

いまのところ「全ての物件で自動的に長期優良住宅認定を取得している」という完全な標準化ではなく、「長期優良住宅の認定基準をクリアできる性能を標準とし、順次供給を拡大している」という状況です。現場ごとにみていると、２階建ての現場は長期優良住宅が付いていることが多く、３階建ての現場は、付いていないケースが多い印象です。

1. 長期優良住宅への対応状況

一建設は2024年8月より、分譲戸建住宅において「長期優良住宅認定制度」に対応した物件の供給を全国で順次開始しています。

• 「対応」と「取得」の違い: 一建設の物件は、設計上の性能（耐震性や断熱性など）が長期優良住宅の基準を満たすように作られていますが、「認定通知書」を実際に取得するかどうかは、物件ごとに異なる場合があります。
• 2026年現在の傾向: 2025年以降の省エネ基準適合義務化や、住宅ローン控除の優遇（長期優良住宅なら借入限度額アップ）を受けやすくするため、一建設の多くの分譲地では長期優良住宅の認定取得を前提とした販売が主流になっています。

2. 注意すべきデメリット・確認ポイント

もし検討中の物件が「長期優良住宅対応（基準は満たしているが認定は未取得）」という状態だった場合、以下の点に注意が必要です。

住宅ローン控除・地震保険: 「認定通知書」がないと、長期優良住宅としての税制優遇（13年間の控除や最大4,500万〜5,000万円の枠）や、地震保険の最大割引が受けられない可能性があります。

3.認定を取り下げることも可能

新築建売を探している方の中には、長期優良住宅の物件を避ける方がいます。なぜならば、税制面でのメリットよりもメインテナンスコストの方が高くつき、30年くらいのトータルコストを考えると長期優良住宅でない物件の方がお得と考えるからです。スペックは長期優良住宅でも長期優良住宅の認定は取りたくないというのが本音かもしれません。

確かに「メンテナンスコストの方が高くつくのではないか」という懸念は、長期優良住宅を検討する際、誰もが一度は突き当たる着眼点です。

確かに条件や価値観によって結論は違ってきます。「目先の現金（支出）だけを見ればメンテナンスの手間と費用はかなり増えるが、住宅の寿命とトータルコストで考えると黒字になる可能性もあるが、損をする可能性も十分あります。」というのが正解です。そのため、一建設では、長期優良住宅の認定の取り下げを希望する場合、取り下げてくれます。

なぜそうなるのか、税金メリットとメンテナンスコストを天秤にかけて解説します。

1. 【支出】メンテナンスコストの実態

長期優良住宅には、国が決めた「維持保全計画」に従う義務があります。従わない場合、ペナルティが発生します。

• 定期点検（必須）： 少なくとも10年ごと（30年以上継続）の点検が義務です。
• 修繕： 点検で「不具合等」が見つかれば、計画通りに直さなければなりません。
  • 重要： これは「認定を守るための余計な工事」ではなく、家を長持ちさせるための「先回りメンテ」です。これを怠ると、後で屋根の雨漏りなどによる100万円単位の大規模修繕が発生するリスクが高まります。逆にまだまだメインテナンスをしなくてもと思っていても、強制的にやらないといけないので、特に屋根や外壁の塗装等数百万円のコストが強制的にかかります。今年は、お金が厳しいから、来年か再来年にしたいと思っても、強制的にしないといけないルールです。税金のメリットは簡単に吹っ飛ぶほどメインテナンスコストは余分に必要になります。確かに先回りして、リスクを回避した方がいいという考え方の人にとっては抵抗ありませんが、可能な限り引き伸ばしたいという考えの方は、経済的合理性を考えて、長期優良住宅の認定を取り下げたいと考えます。

2. 【収入】税金・優遇メリットの総額はそれほど多くない

飯田グループ（一建設）の物件は、ZEH水準以上が標準となっているので、一番税制で差がでてくるのは、ローン控除の差額です。2026年以降2030年までのローン控除の場合、長期優良住宅とZEH水準の借入限度額の差額は1000万円だけです。さらに子育て世帯等の場合、差額が500万円しかありません。

また、独身世帯であれば、所得税はより多く回収できるかもしれませんが、扶養家族がいて控除されている場合、年収によりますが、最大借入額のメリットを享受できない可能性が十分あります。

購入時メリットがある登録免許税の減税は、数千円程度で大きくても１万円程度のメリットにしかなりません。

長期優良住宅による優遇項目	概算メリット額
住宅ローン控除の上限拡大	借入額・年収による
固定資産税の軽減期間延長（２年延長）	数万円程度〜約20万円
不動産取得税・登録免許税の控除拡大	数千円～数万円程度

３．隠れた最大のメリットとデメリット：売却価格

2026年現在、中古住宅市場では「長期優良住宅」の認定がある家は、ローン控除が中古住宅にも拡充されたため、買い手にメリットをアピールしやすくなり、資産価値が落ちにくい（プラス査定される）傾向が強まっているものの、いままでの建物の価値が評価されない市場の歪みはまだまだ是正されていないのが現状です。例えば、大手のハウスメーカーで高い建築費で建築した建物が築25年で売却されていても、建物はほとんど評価されずに市場ででまわっています。政府が新築に偏った政策をいままで続けてきたため、築25年、築30年の物件だと更地にして新築建てようというモチベーションが強く残っています。

• 認定なし： いままでの市場評価どおり築20〜25年で建物の価値がほぼゼロと査定される可能性
• 認定ありの将来： 期待も含めて適切な点検記録があるため、品質が保証され、高値で売却できる可能性が高くなってほしい。20年後、30年後市場の歪みが是正されている保証はない。

一建設のようなパワービルダーは企画に特化している

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パワービルダーの特徴として、経営の効率化を図るため、建売の企画の経営資源を特化しています。そのため、物件を売るための販売・営業マンをかかえていないため、販売を仲介会社に任せています。そのため、飯田グループの新築一戸建てを購入する時は、仲介会社から購入することになります。

どの仲介会社から購入するかで諸費用が変わってきます。諸費用は、自己資金でだすと金利も低金利で借り入れできるので、一石二鳥です。諸費用はできるだけ削減して、自己資金で出すのが理想です。

基本的にパワービルダーの新築建売は、両手取引になるため、売り手から仲介手数料（販売手数料）をきっちりもらえる物件は買い手には、仲介手数料を請求しないつまり仲介手数料無料でOKの仲介会社を通して購入すると仲介手数料を削減することができます。

一建設の施工例

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