資産価値の落ちないマンションとは！築後40年で寿命？ 失敗しない立地と管理のいい物件の選び方
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マンションは、40年経つと、寿命に近づいていきます。マンション購入で失敗しないためには、資産価値が落ちないマンションの選び方を知っておかなければいけません。購入前に最低限知っておくべきマンション購入のポイントをまとめてみました。
- 資産価値のない限界マンションの最後⁉ 美和コーポ（滋賀県野洲市）から学ぶ立地と管理の大切さ
- マンションの資産価値は立地がすべて！８割は立地で決まる！
- かぶりのマンションと幹線道路沿いのマンションは避けた方がいい？
- 築25年のマンションはお買い得⁉建て替えはできないものとして割り切って購入しなければいけない
- マンションは管理が重要！！自主管理のマンションは避けるべき？
- マンション寿命は管理次第で伸びる！管理がいいと資産価値が落ちにくい！
- 修繕積立金が貯まっていない分譲マンションはかなりヤバイ！
- 分譲マンションの建て替えは、等価交換しか逃げ道はない！
- 中途半端な立地のマンションを買うなら、新築一戸建ての購入がお薦め
資産価値のない限界マンションの最後⁉ 美和コーポ（滋賀県野洲市）から学ぶ立地と管理の大切さ
マンションの建て替えは、現実的には不可能！
管理のいいマンションを買って、どこまで持ちこたえることができるか！が重要！
建て替えができる可能性のあるマンションとは次の３つを満たすマンションです。
①所有者が富裕層である
②立地が良く所有者が強い愛着を持っている
③容積率に余裕がある
建て替えで、うまくいっているのは、基本的に容積率が余っていて等価交換で建て替えた物件だけというのが現実です。
限界マンションの末路がどうなるか気になるところです。結局建て替えは、現実問題として難しいので、メインテナンスをきっちりと行い、持たせるだけ持たせるしか方法はありません。
マンションも歳を取れば、住民も歳を取ります。
築年数の古い区分所有マンションは価格が手頃でローンが組みやすいため、初めて住宅を購入する方や不動産投資の初心者の方が購入するケースが多いと思います。思わぬリスクが潜んでいるマンションは多く存在します。初めて購入する方は、次のステップアップをイメージして出口戦略を意識して購入している方は、数年で出て行かれる方もいらっしゃいます。
ニュースでご存知だと思いますが、美和コーポ （1972年建築） は、鉄鋼造の陸屋根3階建てで、総戸数は9戸で、 10数年前から空き家状態となり、一部所有者と連絡が取れなかったり、所有者の意思を確認することが困難となっていて、 市が行政代執行による解体に踏み切ることを決めました。
解体実施設計委託料約6000万円を計上した2019年度の一般会計補正予算を市議会で可決しています。
費用が6000万円であれば、9戸で割ると一人当たり約670万円になります。
コンクリートの解体は、お金がかかります。そのため、定期借地権付きの分譲マンションでは、50年後更地にするために、解体準備金を毎月支払います。
外壁や階段が崩れ落ちて、敷地内は草や木々が生い茂った廃墟になっている状況です。スラム化した分譲マンションの末路です。
近くの住民に危険がおよぶ恐れがあるため、市は2018年9月、空き家対策特別法にもとづく「特定空き家」に指定されました。
基本的に、市が回収できない可能性の高い不動産に対して、介入するのはレアなケースだと思われます。
マンションの解体の費用は、義務者から徴収することになりますが、すべての費用を回収できる見通しは立っていない状況だそうです。
分譲マンションを解体する場合、区分所有法上、原則として所有者全員の同意が必要となります。また、建て替える場合も所有者の5分の4の同意が必要です。 分譲マンションの所有者が近隣住民に危険がおよぶ恐れがある状態を解消する義務を履行しないことから、行政庁が分譲マンションの所有者に代わり、このマンションを解体して、後日、行政庁がその費用を所有者から徴収することとなります。
マンションを購入するときは、建て替えはできないものとして、厳選して選ばないといけません。現実問題として、民間の容積率いっぱいいっぱいの分譲マンションで建て替えができている物件はほとんどありません。
マンションの資産価値は立地がすべて！８割は立地で決まる！
マンションの建て替えは現実問題、難しいと思っておいた方がいいかもしれません。千里ニュータウンのマンションの建て替え成功は、あくまで、容積率に余裕があり、出費が0円だったのでなんとかできたにすぎません。それでも、建て替えに10年以上もめていました。
上記のマンションには管理組合がなく、修繕積立金なども存在していないということですので、その費用の徴収には困難が伴うと思います。 今後、こうしたケースも増え、社会問題化するのが目に見えています。例外的に建て替えや解体のための要件を緩和する趣旨の内容の法律改正をおこなうといった対応がないかぎりますます増えると予測しています。 そもそも管理組合がないことが問題だと思います。
容積率を緩和する特区をつくり、容積率を緩和することにより建て替えを進めていくほかないと思います。そうなった時、マンションの立地が重要になります。重要でない立地は切り捨てられる可能性が高いからです。そもそも経済格差がそれぞれあれば、マンションの建て替えは容積率を緩和して、建て替えの負担を軽くするしか方法はないと思われます。唯一の逃げ道は、維持管理をきっちりおこない、できるだけ長く建物を維持することがマンションにとって重要なこととなります。
ちなみに、銀行ローンの視点からいいますと、自主管理のマンションは、避けられる傾向があります。取り扱い不可だったりします。戸数が少なすぎる物件も要注意です。
又、金融機関の融資のことを考えると、新耐震基準のマンションがお薦めです。
居住者の高齢化が進んでいるマンションでは、 相続をした相続人がその後の管理費や修繕積立金を支払わず放置されてしまう可能性があります。 修繕積立金の滞納については、管理組合が主体となって督促しなければならないのですが、管理組合がしっかり機能していないと、十分な督促が行われないまま、滞納額だけが増えていってしまいスラム化につながっていきます。
こういったマンションですと、相続放棄する方がいいかもしれません。
又、築古マンションの場合は、始めから投資目的で購入した投資家ではなく、単に古くなって自分では住まなくなったから賃貸に出しているだけ、というケースも多く、貸せない物件の場合、賃借人が決まらず空室ばかりが増えるという状況が発生し、スラム化につながります。
マンションは、立地・利便性をが求めてられています。例えば、広告を入れるとわかるのですが、駅徒歩5分のマンションと駅徒歩10分のマンションは、反響の入り方が天と地の差があります。マンションの場合、主要な駅で駅徒歩５・６分圏内の利便性を有する物件は、人気が違います。
リモートワークが進んだとしても、駅近のプレミアは廃ることはないと考えています。 主要な駅で駅徒歩５・６分圏内はプレミアがあります。
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マンションの建て替えで成功しているパターンは、ディベロッパーと協力し、容積率や敷地の余剰部分などを利用して余計にできる住戸を一般市場で売却して、ディベロッパーの利益を賄うことと同時に、また所有者の方の建て替え費用費用の捻出ができる枠組みを構築できたケースです。 大阪の千里ニュータウンのマンション建て替えはすべてこのパターンで建て替えをしています。もともとが５階建てで容積率がたっぷりと余っていたからこそ成功したに過ぎず、一般的な容積率いっぱいに建てているマンションはほぼ建て替えは不可能と考えるのが自然です。
かぶりのマンションと幹線道路沿いのマンションは避けた方がいい？
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賃貸を探す方と、分譲マンションを探す方と同じように利便性を求めますが、賃貸はどちらかというと駅徒歩何分という利便性のみを追求する傾向がありますが、分譲マンションを探す方は、利便性と住環境そして値段のバランスを追求していきます。
だから利便性がよければ、なんでもいいかというわけではなく、住環境も含めた立地が重要になってきます。新築分譲マンションで、値付けの仕方は、上に上がればあがるほど値段は高くなっていきますが、例えば、5階の値段と6階の値段が1000万円くらいついていることがあります。
これは、日当たり・眺望が、極端に悪くなることを意味します。5階まで前にかぶってくる建物がなく、6階になると抜けていて、眺望もいいと考えられます。
このように、ブランドエリアほど、かぶりのある物件が売りにくかった経験があります。
そして、立地の住環境という視点で、幹線道路沿いのうるさいマンションより、幹線道路より1本中に入ったマンションの方が、圧倒的に売りやすかった経験があります。確かに、音を通しにくくしていて、ドアを閉めるとほとんど気にならないとしても、ドアを開けるとうるさい場合、売りにくい傾向があります。
分譲マンションでいい立地というのは、利便性だけでなく、住環境も含めた立地のことです！
築25年のマンションはお買い得⁉建て替えはできないものとして割り切って購入しなければいけない
立地がよく、ロケーションがすばらしいマンションの所有者に、愛されているマンションは、維持管理も積極的に行っている傾向があり、建て替えの時期が来たとしても、前向きな意見がかわされ積極的に進む確率が高くなると思われます。
マンションの値段の落ち方は、築20年を過ぎたくらいから、緩やかに落ちていきます。裏を返すとこのあたりの築年数が一番、コスパがいいともいえます。
築20年から25年目の物件は、割安感がありねらい目ではありますが、「限界マンション」と「掘り出しもの物件」をきっちり見分け購入することが大切です。
マンションは、築40年超えたあたりのマンションは要注意！４０年超えたくらいから空室化、賃貸化が目立つようになり、管理意識がマンション全体でどんどん下がっていきます。古い物件ほど老朽化とともに相続が進み、区分所有者がだれかわからないようになってさらに管理意識がさがって老朽化に輪をかけていくことになります。
限界マンションと掘り出し物マンションは違う！
マンションは管理が重要！！自主管理のマンションは避けるべき？
修繕積立金が、きっちり貯まっているかどうか
適切なタイミングで大規模修繕が行われているか
大規模修繕をするためには、1住戸当たり、100万円から150万円はかかります。今後の人件費の高騰を考えると、もっと高くなるかもしれません。大規模修繕は、10数年おきに行います。
例えば、戸数が100戸のマンションであれば、100戸×100万円で少なくとも1億円の予算が大規模修繕で必要になります。
戸数が少なすぎると、頭数が少ない分、割高になります。
新築でマンション販売する時は、修繕積立金は、売りやすいように、低く抑えられていることが一般的です。購入する時、修繕積立金が、安すぎると問題があり、大規模修繕をする時に、一時金が発生する可能性があります。
購入前に、管理組合が機能しているかどうか確認しておくことは重要です。
そして自主管理のマンションは、銀行ローンが限られ、厳しくなります。基本的には自主管理のマンションは避けた方が無難ですが、中には、うまく管理してしているマンションも存在します。管理会社に任せるより、直接、管理人を雇ったりするとコストを削減できるので、管理費・修繕積立金が安く済みます。
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マンションのことなら、アーバンサイエンスにお任せ下さい。
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参考記事：マンションの不動産取引（旧法地上権・旧法借地権のマンションとは）はこちら
参考記事：マンションの不動産取引で知っておくべき分譲単価とは？１種単価とは？はこちら
マンション寿命は管理次第で伸びる！管理がいいと資産価値が落ちにくい！
建て替えに至るパターン
①新耐震基準を満たすために建て替えをする
②あきらかに老朽化が進んでいる
③寿命的には大丈夫だが、間取りが今風でないやエレベーターがついていないなどで取り壊す
一般的には、マンションの寿命は少なくとも50年以上はもつと言われていますが、管理状態によって寿命が大きく変わってきます。
例えば、管理状態が良好なマンションであれば、建てられてから60年～80年くらいはもつと言われていますし、現在の１００年マンションのコンクリート強度であれば、きっちりとメインテナンスを行っていれば100年以上は持つといわれています。
しかし、きちんと管理がなされていないマンションの場合、寿命が50年ももたないようなものも存在します。また、経済的寿命で50年持たないといったケースも存在します。
また、古いマンションは耐震基準が低く（旧耐震）、現在のように100年コンクリートのようなコンクリート強度も高いわけではないので、それだけ寿命も短くなっており、現在のマンションと昔のマンションの寿命はひとくくりにはできません。
マンションの寿命には、経済的寿命と物理的寿命がある
修繕積立金が貯まっていない分譲マンションはかなりヤバイ！
マンションの資産価値を考える上で、修繕積立金のたまり具合はかなり重要です。管理状況を確認する上でも購入前には確認しておいた方がいい点です。新築マンションを購入する場合は、どうなるかは住んでみないとわかりませんが、中古マンションの場合、修繕積立金がいくらたまっているか確認することができます。管理会社にお金を支払って、重要事項調査依頼書を取得すれば確認できます。（費用は1万円から1万5千円くらい）
急に1年間もの間に戸数の割に、売り出される件数があまりにも多い物件の場合、なにかあると考えた方が自然です。
修繕積立金がたまっていないということは、適切な修繕ができないということにつながります。本当は大規模修繕をすべきなのに全くされていないといった場合、修繕積立金のたまり具合を必ずチェックしないといけません。
駐車料金も修繕積立金にまわされます。機械式駐車場は維持管理コストがかなりかかります。それなのに、駅に近いため、駐車場を借りている人がほとんどいないとかの場合、維持管理費用を賄えないうえに、修繕積立金が食いつぶされていく可能性があります。機械式の駐車場がある場合、使用率にも注意しておきましょう！修繕積立金が大規模修繕をすべき時にできるだけの修繕積立金がたまっていないマンションは危険！
分譲マンションの建て替えは、等価交換しか逃げ道はない！
関連記事：【購入・売却】北摂阪神間マンション相場無料自動瞬間査定システム・物件検索で相場を知る
管理をきっちりやっていけば、マンションの寿命は、間違いなく伸びます。しかし、根本的な解決策ではなく、延命策にしかすぎません。建て替えが成功しているマンションの共通点は、容積率が余っており、等価交換により、持ち出しのお金をゼロで立て替えている場合です。
容積率に余裕のあるマンションは、敷地が広く、土地の持ち分も、駅前の都心部にありながら、10坪くらい所有してたりします。そういったマンションは、築年数の割に、価格が高い傾向がありますが、土地の持ち分のことを考えると、納得できる金額であるケースが多いです。
中途半端な立地のマンションを買うなら、新築一戸建ての購入がお薦め
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最近、マンション価格の高騰により、新築一戸建ての割安感に気づき始めている方もいらっしゃるかと思います。マンション価格が平成25年くらいから徐々に高騰し、かなり割高感を感じる価格にまで来ているが、新築一戸建ての価格は、実はマンションほど値上がりはしていません。新築一戸建てに関しては建築コストの値上がりがマンションほど大きくないのが原因だと思われます。それにマンションの場合、投機的な値動きにも反応してしまうところがあるのもマンションの新築価格が吊り上がっている一因とも言えます。マンションの資産価値は、立地で8割、9割は決まると思いますので、中途半端に駅徒歩15分のマンションを購入するなら、徒歩20分、徒歩25分の新築一戸建てを購入する方が、将来の建て替えのこととかを考えるとメリットがあると考えます。
マンションバブルのタイミングは、一戸建てにも目を向けた方が、意外と割安な物件が見つかるかもしれません。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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