住宅ローンの審査は、人だけではない！年収や勤務先等問題なくてもローンが否決される不動産とは！
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住宅ローンが通らない！という不動産が存在します。
銀行の審査は、人物の評価だけでなく、物件の担保評価もチェックするからです。
ローンの本審査は、物件の担保力も審査の対象です。
中古マンションの場合の物件選びの注意点
銀行は、なぜ担保になる物件の審査をするのか？理由は簡単で、万が一、資金繰りが行き詰まった場合、競売で資金回収を図るためです。支払いが、滞納して支払いができなくなれば、最悪競売で回収すればいい考えています。そのため、相場より高くなるリノベーション物件とかは、担保評価がつきづらい傾向があります。
中古マンションの資産価値は、住宅ローンの通りやすさも大きな影響を受けるため、住宅ローンが通りにくい物件について知っておくことが大切です。 銀行によって、審査基準が違いますが、できるだけ、どこの銀行でも取り扱い可能な物件を選ぶことが資産価値を守ることになります。
「現金で購入できるから大丈夫」 という方がいるかもしれませんが、重要なのは資産価値です。 自分自身が一生その中古マンションに住み続けるのであれば問題ありませんが、いつか売却して住み替える可能性を考えると、深刻なリスクを負うことになります。 担保評価が低い物件は、売却しようと思っても買主が住宅ローンを使えないため、現金で購入できる人にしか売れなくなってしまい、安くしないと買い手がつきません。
買主様は住宅ローンを利用するのが一般的です。 住宅ローンについては、購入する中古マンション自体を担保にして融資を受けるという仕組みのため、中古マンションの「担保評価」の重要性がとても高くなります。
担保評価とは、分かりやすくいうと融資をする金融機関側から見た物件の担保としての評価のことで、担保評価が高ければ、その分融資が受けやすくなり、反対に担保評価が低いと判断されれば、減額されたり、最悪の場合ローン自体が通らないつまり、取り扱い不可という物件も存在します。
●築年数が古すぎる
担保評価を知る上で最もわかりやすい目安が「築年数」です。 築年数が古くなればなるほど、担保評価が低く見られるため、住宅ローンを組む上で審査のハードルが高くなります。 できるだけ新しい方がいいわけですが、大きく担保評価が落ちる目安としては、新耐震基準をクリアしているかどうかです。
●新耐震かどうか
銀行によっては、旧耐震は取り扱いしないところもあります。1981年6月1日以降に建築確認を受けている建物について、新耐震基準を満たしているため、一定の評価がされやすいのですが、それ以前に建てられている建物については、地震に対する強度などに一定の不安があるため、住宅ローン審査が通らない可能性も出てきます。 耐震補強工事が行なわれている物件の場合、多少評価してもらえるケースがあります。
●管理組合がない
銀行によっては、自主管理のマンションは取り扱い不可のところも多いので注意が必要です。
●長期修繕計画書がない
長期修繕計画書がないと取り扱い不可の金融機関があるので注意が必要です。
●戸数が少なすぎる
戸数が少なすぎると取り扱い不可になるケースがあります。1ケタ台の物件は注意が必要です。
●修繕積立金残高が少ない
修繕積立金残高が想定よりもかなり低いと、物件としての評価が下がってしまい、住宅ローンも通りにくくなる可能性があります。 長期修繕計画書の確認が必要です。 長期修繕計画書を見れば、何年後に大規模修繕が実施される予定なのか、履歴等がわかります。
以上の点に注意をしながら、物件を探しましょう！
中古戸建の場合の注意点
結局の所、金融機関が意識しているのは、最悪競売でいくらで資金回収できるかです。そのため、自己資金つまり頭金をいれた方が、資金回収できなくなるリスクが低くなるため審査において条件のいい金利で承認が出やすくなります。流通性の低い物件ほど担保評価がでにくくなります。
●狭小地物件
銀行によって基準は違いますが、土地面積が40㎡以下の物件は取り扱い不可の銀行が多いです。銀行によっては50㎡を基準にしているところもありますが、越境も含めて土地面積が80㎡以下の物件は流通性があるかについて注意して購入する必要があります。
●越境がある物件
銀行によって基準が違いますが、越境がある場合、最低限将来撤去の同意書がないと取り扱い不可になるのが一般的です。状況によっては、同意書があったとしても厳しい可能性があります。一方、越境に厳しい銀行は将来撤去の同意書があったとしても取り扱い不可となりますので、狭小地物件を購入する場合、注意する必要があります。
●再建築不可の物件
●前面道路が、43条但し書きの物件
●建ぺい率・容積率オーバーの物件
違法建築の物件も注意が必要です。内容によっては、取り扱いそのものができない可能性があります。
平成初期の建築の物件くらいまでは、普通に違法建築の物件はよく存在します。建ぺい率・容積率オーバーについても金融機関によって、110％までは許容するとかがあります。物件の担保力が弱ければ弱いほど、利用できる金融機関が限られてくるので注意が必要です。
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新築一戸建ての場合
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前面道路が、43条但し書きの物件の場合、それだけで否決されることはありませんが、担保評価が低いため、審査が厳しくなります。年収や勤務先や勤続年数等の属性に自信がない方は、避けた方がいい物件です。
ローンが承認になるか否決されるかきわどいラインの場合、物件の属性、担保評価により大きく影響を受けます。
ギリギリの場合、必ず担保力の高い物件を狙いましょう！
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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